처분청이 청구인의 확인서와 청구인이 제시한 금융증빙을 토대로 청구인이 종합소득세 신고한 대차대조표상 건물가액과 토지 취득가액을 부동산의 취득가액 본 처분은 정당함
처분청이 청구인의 확인서와 청구인이 제시한 금융증빙을 토대로 청구인이 종합소득세 신고한 대차대조표상 건물가액과 토지 취득가액을 부동산의 취득가액 본 처분은 정당함
심판청구를 기각한다.
청구인은 2005.6.14 ○○광역시 ○○구 ○○동 1220-4 소재 토지 658.9㎡ 및 건물 2,943.17㎡[지하층 위락시설(유흥주점) 490.39㎡, 1층 제2종 근린생활시설(일반음식점) 394.77㎡, 2층 위락시설(유흥주점) 429.29㎡, 3층 제2종 근린생활시설(일반음식점) 372.23㎡, 3층 제2종 근린생활시설(휴게음식점) 57.06㎡, 4층 위락시설(무도장) 429.29㎡, 5층 제2종 근린생활시설(사무실) 425.57㎡, 6층 제2종 근린생활시설(기원) 344.57㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다]를 청구외 정○○과 이○○에게 양도한 후 2005.8.31. 쟁점부동산의 양도가액을 3,450,000천원으로 하고 취득가액을 3,437,366천원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 취득가액을 과대 계상하여 양도소득세를 과소 신고하였다고 보아 쟁점부동산의 양도가액을 3,450,000천원(토지가액 1,140,000천원, 건물가액 2,310,000천원)으로 하고 취득가액을 3,067,776천원(토지가액 1,140,000천원, 건물가액 1,927,776천원)으로 조사하여 2007.9.12. 청구인에게 2005년도 귀속 양도소득세 152,958,780원을 경정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.12.10 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 쟁점부동산 중 토지 취득 관련 취득세 12,540천원 및 등록세 20,520천원 등 33,060천원이 지급되었으므로 위 금액을 토지 취득가액에 반영하여야 하므로 이를 반영하면 쟁점부동산의 토지의 양도차익은 △33,060천원이다(주위적 청구)
(2) 쟁점부동산 중 건물취득 비용을 2003년 귀속 종합소득세 간편장부의 대차대조표상 건물가액에 계상하지 아니한 전년도 이월건설가계정 등을 포함한 실지취득가액으로 하고, 관련 취득세 및 등록세 87,384,220원을 필요경비로 인정하여야 한다.(주위적 청구)
(3) 쟁점부동산의 토지 취득가액을 실지 취득가액 및 취득부대비용을 기준으로 양도차익을 결정하고, 건물 취득가액이 불분명하다면 기준시가로 양도차익을 결정하고, 건물 취득가액이 불분명하다면 기준시가로 양도차익을 결정하여야 하고 여의치 않으면 환산취득가액을 취득가액으로 하여 부대비용을 필요경비 계상한 실지거래가액을 기준으로 양도차익을 결정하여야 한다(예비적 청구).
(1) 당초 청구인 건물의 취득가액을 2,297,366천원으로 신고하였고, 그 중 박○○ 민간공사 1~3층 바닥공사대 1,758,168천원을 박○○이 공사한 것으로 신고하였으나, 박○○은 1998.12.31. 이후 폐업한 자로 당해 공사에 대하여 부가가치세 등 신고내역이 없으며, 공사 관련 서류를 보관한 사실이 없고, 공사 관련 소명요청에 불응하여 위 공사대금을 박○○에게 실제 지급한 사실이 없어 가공계상으로 필요경비 부인하여 하였으나, 당해 공사에 고액의 건축비가 소요되었을 것이라는 정황이 인정되고, 전체 공사비에 대하여 청구인이 18억원 정도 임을 주장한 바 있어, 청구인의 통장에서 인출하여 지급한 내역으로 총 공사비용을 산정하기로 하여 금융거래내역을 제출받아 2002.4.1(토지구입시점)부터 2003.12.31 (하자보수기간중 잔금지급주장기일)까지 지출한 비용을 근거로 토지 구입비 및 공사비 등 지급내역을 확인한 바, 총 인출 지급비용(이자 및 개인 사용금 제외)이 3,529,822천원으로 이중 토지구입비 1,140,000천원과 은행대출상환액 500,000천원을 차감한 금액이 1,929,822천원으로 확인되므로 비록 토지, 건물 등의 취ㆍ등록세가 포함된 것으로 전체 취득가액에는 변동이 없으므로 청구인이 전년도이월건설가계정 및 취ㆍ등록세 등을 인정받으려면 별도 출금내역을 제시하여 당초 제출된 이외의 자금출처가 확인된다면 이를 인정하여야 할 것이나, 아무런 증빙 없이 추가로 인정하여 달라는 주장은 중복적용을 해달라는 것으로 부당하다.
(2) 쟁점 부동산의 취득가액은 조사시 청구인이 제출한 계좌거래내역을 통하여 실지 지급된 비용을 근거로 산정된 바, 취득가액이 불분명한 경우로 보아 소득세법 제114조 제5항 의 의한 환산 취득가액을 취득가액으로 인정하여 달라는 주장은 부당하므로 당초 청구인이 제출함 금융자료를 근거로 쟁점부동산의 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 쟁점부동산 중 토지 취득가액이 얼마인지 여부
(2) 쟁점부동산 중 건물 취득가액이 얼마인지 여부
(3) 쟁점부동산 중 건물 취득가액이 불분명하여 기준시가 또는 환산취득가액으로 결정할 수 있는지 여부
○ 소득세법 제96조 【양도가액】(2005.12.31, 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)
① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
○ 소득세법시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비 된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조제1항제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × (취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가))
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 2005.6.14. 쟁점부동산을 청구외 정○○과 이○○에게 양도한 후 2005.8.31. 쟁점부동산의 양도가액을 3,450,000천원으로 하고 취득가액을 3,437,366천원으로 하여 양도소득세 신고를 한데 대하여 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 3,450,000천원으로 하고 취득가액을 3,067,776천원으로 조사하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 사실이 처분청 심리자료에 나타난다.
(2) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점부동산 중 토지 관련 취득세 12,540천원 및 등록세 20,520천원 등 33,060천원이 지급되었으므로 위 금액을 토지 취득가액에 반영하여야 하므로 이를 반영하면 쟁점부동산의 토지의 양도차익은 △33,060천원이어야 한다고 주장하고 있다. (나) 이 건 쟁점부동산 중 대지 취득계약서(2002.3.23)에는 매도인 이○○와 매수인 청구인간에 쟁점부동산의 토지를 1,140,000천원에 매매계약 체결한 내용이 나타나고 있고, 매도인 청구인과 매수인 정○○ㆍ이○○ 간 부동산매매계약서(2005.5.24)에는 청구인이 쟁점부동산을 정○○ㆍ이○○에게 3,450,000천원(토지대금 1,140,000천원, 건물대금 2,310,000천원)에 양도하기로 매매계약을 체결한 내용이 나타나고 있다. (다) 처분청 심리자료에서 당초 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하다고 보아 쟁점부동산 중 대지 양도와 관련한 부동산 중개인으로부터 1,140,000천원의 실계약서 및 확인서를 징취 하였고, 청구인의 통장에서 인출하여 지급한 내역으로 쟁점부동산 중 건축신축에 대한 총 공사비용을 산정하기로 하여 금융거래내역을 제출 받아 토지구입시점부터 하자보수기간 중 잔금지급주장기일까지 지출한 비용을 토대로 토지 구입비 및 공사비 등 지급내역을 확인한 바, 총인출 지급비용(이자 및 개인 사용금 제외)이 3,569,822천원으로 이중 토지구입비 1,140,000천원과 은행대출상환액 500,000천원을 차감한 금액이 1,929,822천원으로 확인되어 비록 토지, 건물 등의 취ㆍ등록세가 포함된 것으로 전체 취득가액에는 변동이 없다고 내용이 나타나고 있으며, 청구인이 부동산임대소득 신고시 제시한 대차대조표상 건물가액 1,927,776천원과 유사한 수준을 나타내고 있어 쟁점부동산의 취득가액을 3,067,776천원(토지분 1,140,000천원, 건물분 1,927,776천원)으로 결정한 내용이 나타나고 있다. (라) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액 중 건물 취득가액에 대한 객관적인 증빙자료를 제시하고 있지 아니한다. (마) 살피건대, 처분청은 위 쟁점부동산의 취득가액 확인시 청구인이 제시한 금융거래내역을 확인하여 쟁점부동산의 취득가액을 확인한 반면, 청구인은 건물 취득가액에 대하여 구체적인 증빙자료를 제시하고 있지 아니하여 청구인이 주장하는 토지 관련 취ㆍ등록세가 쟁점부동산의 취득가액에 제외되어 있는지 여부가 확인되지 아니하므로 토지 관련 취ㆍ등록세를 제외하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(3) 쟁점(2)에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점부동산 중 건물취득 비용을 2003년 귀속 종합소득세 간편장부의 대차대조표상 건물가액에 계상하지 아니한 전년도 이월건설가계정(369,495천원) 등을 포함하여 취득가액으로 하고, 관련 취득세 및 등록세 87,384천원을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하고 있다. (나) 당초 청구인은 건물의 취득가액을 2,297,366천원으로 신고하였고, 그 중 박○○ 민간공사 1~3층 바닥공사대 1,758,168천원을 박○○이 공사한 것으로 신고한 것으로 나타나고 있으나, 처분청 심리자료에서 박○○은 1998.12.31. 이후 폐업한 자로 당해 공사에 대하여 부가가치세 등 신고내역이 없으며, 공사관련 서류를 보관한 사실이 없고, 공사관련 소명요청에 불응하는 등으로 위 공사대금을 박○○에게 실제 지급하였는지 여부가 확인되지 아니한다는 내용이 나타나고 있다. (다) 이 건 심판청구서에서 청구인이 2004.5.31. 부동산임대소득으로 인한 2003년 귀속 종합소득세 신고시 위 건설가계정금액(369,495천원)을 제외한 대차대조표를 작성하여 종합소득세를 신고하였다는 내용이 나타나고 있고, 2003년 귀속 종합소득세 신고서류 및 계정별원장 등을 제시하고 있다. (라) 청구인은 확인서(2007.6.29)에서 ○○광역시 ○○구 ○○동 1220-4 소재 땅 200평 가량을 약 11억 4천만원에 이○○에게서 구입한 후 오촌관계인 ○○림씨와 상가건물을 지어 임대할 생각으로 신축을 하게 되었고, 당시 공사를 ○○림씨와 친구관계인 박○○씨에게 맡겨 전체적인 공사를 하였으며 엘리베이터 등은 별도 공사하였고, 신축 관련 총 공사대금은 약 18억원 정도였음을 확인하고 있다. (마) 처분청은 당해 공사에 고액의 건축비가 소요되었을 것이라는 정황이 인정되고, 전체 공사비에 대하여 청구인이 18억원 정도 임을 주장한 바 있어, 청구인의 통장에서 인출하여 지급한 내역으로 총 공사비용을 산정하기로 하여 금융거래내역을 제출받아 총 인출 지급비용에서 토지구입비 및 은행대출상환액을 차감한 금액(1,929,822천원)이 청구인이 부동산임대소득 신고시 제시한 대차대조표상 건물가액 1,927,776천원과 유사하여 대차대조표상 건물가액을 쟁점부동산의 취득가액 3,067,776천원(토지분 1,140,000천원, 건물분 1,927,776천원)에 반영하여 결정하였고, 위 건물가액에는 취ㆍ등록세가 포함되어 있다는 내용이 처분청 심리자료에 나타나고 있다. (바) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액중 건물 취득가액에 대한 객관적인 증빙자료를 제시하고 있지 아니하고, 건물공사비에 대하여 18억원 정도임을 확인하고 있으며, 처분청이 청구인이 제시한 금융거래내역을 통하여 쟁점부동산 취득과 관련하여 총 3,569,822천원이 지출된 것으로 파악되며, 이 중 토지 취득가액(1,140,000천원), 은행대출상환(500,000천원), 쟁점부동산 취ㆍ등록세(120,433천원)을 제외하면 건물 신축공사비가 1,809,379천원 수준으로 청구인이 확인되고 있는 공사비와 비슷한 수준을 나타내고 있는 점 등을 감안하면 전년도 이월건설가계정(369,495천원)을 취득가액에 포함하고 관련 취득세 및 등록세를 필요경비로 인정하여야 한다는 청구 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(4) 쟁점(3)에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점부동산의 토지 취득가액을 실지 취득가액 및 취득부대비용을 기준으로 양도차익을 결정하고, 건물 취득가액이 불분명하다면 기준시가로 양도차익을 결정하여야 하고 여의치 않으면 환산취득가액을 취득가액으로 하여 부대비용을 필요경비 계상한 실지거래가액을 기준으로 양도차익을 결정하여야 한다고 주장하고 있다. (나) 소득세법 제97조 및 동법 제100조의 규정에 의하면, 양도소득세 결정에 있어서 양도가액을 실지거래가액으로 하는 경우에는 취득가액도 실지거래가액으로 하며, 취득가액의 실지거래가액이 확인되지 않은 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하도록 규정하고 있다. (다) 살피건대, 토지ㆍ건물인 자산의 양도가액은 당해 자산의 앙도당시의 기준시가에 의하도록 하면서 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 과세표준 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 하고 있고, 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정하도록 하고 있는 바(국심 2006전936, 2006.9.6 합동회의결정 참조), 청구인이 실지거래가액으로 양도소득세 신고를 한 이 건의 경우, 처분청이 청구인의 확인서와 청구인이 제시한 금융증빙을 토대로 청구인이 종합소득세 신고한 대차대조표상 건물가액과 토지 취득가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.