대금청산일이 불분명한 토지의 취득시기를 등기접수일로 본 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○가 ○○○-○ 토지 821㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)을 김○○로부터 148,200,000원에 취득(2002.7.5: 잔금지급약정일, 2002.7.16: 소유권이전등기접수일)하고, 2002.7.6. 도시개발구역으로 지정고시 된 후 2006.12.28. 유○○외 1인에게 292,000,000원에 양도하고, 그 취득시기를 잔금청산일인 2002.7.5.로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 2007.2.28. 양도소득세 5,849,510원을 예정신고하고 납부하였다. 처분청은 쟁점토지의 취득시기는 대금청산일이 불분명한 경우로 보아 소유권이전등기접수일인 2002.7.16.을 취득시기에 해당되고 이 경우 쟁점토지는 취득당시 도시계획에 편입된 농지로서 비사업용토지의 양도로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 2008.3.11. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 32,480,440원을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.6.2. 이의신청을 거쳐 2008.7.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점토지 취득시 2002.6.15. 부동산매매계약을 체결하고 계약금 3,000만원은 계약일에 지급하고, 중도금 5,000만원은 2002.6.25. 지급하였으며, 잔금은 2002.7.5. 지급(처분청의 세무조사자료즉, 거래상대방의 회신자료나 제출자료 등에 나타나는 잔금지급일도 매도인 발행의 잔금영수증 일자가 2002.7.5로 같은 날짜인 것으로 조사됨)한 후 2002.7.16. 소유권이전등기를 하였는 바, 쟁점토지의 취득시기는 잔금을 지급한 2002.7.5. 이며, 이 경우 쟁점토지는 취득 후 도시개발구역으로 지정고시(2002.7.6) 되었으므로 취득 후 법령상 제한 된 경우에 해당되므로 비사업용토지에서 제외되어야 한다.

(2) 가사 잔금청산일이 불분명한 경우라 하더라도 민법상 계약금 외 대가 일부를 받은 때는 취득에 해당하고, 쟁점토지는 이미 계약금(2002.6.15) 및 중도금(2002.6.25)을 지급한 후 그 사용이 제한된 경우이므로 비록 잔금청산 전에 쟁점토지가 도시개발구역으로 지정(2002.7.6)되었다고 하더라도 실질적으로 이는 취득한 후에 그 사용이 제한된 경우에 해당하므로 쟁점토지는 비사업용토지에 해당되지 아니하므로 실지거래가액을 적용하여 경정한 처분청의 부과세처분은 취소되어야 한다.

• 나. 처분청 의견 쟁점토지의 취득시 계약금 30,000,000원은 계약시(2002.6.15)에 지불하고 중도금 50,000,000원은 2002.6.25.에 지급한 사실이 금융자료에 의하여 확인되나, 잔금 68,200,000원은 계약상 잔금지급일(2002.7.5)에 지급되었다는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 이 건 잔금청산일이 불분명하다고 보아 등기접수일(2002.7.16)을 쟁점토지의 취득시기로 본 처분은 정당하고, 이 경우 청구인은 쟁점토지를 도시개발구역 지정고시일(2002.7.6, ○○고시 제208호) 이후 취득하였으므로 법령에서 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 경우에 해당하지 아니하므로 실직거래가액으로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득시기를 등기접수일로서 보아 비사업용 토지에 해당되는 것으로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호 의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호 의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (3) 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 (4) 소득세법 제104조 의 3 【비사업용 토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7 에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

1. 전ㆍ답 및 과수원(이하 이 조에서 “농지”라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

• 가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 농지법 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.
• 나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 및 시지역(지방자치법 제3조 제4항 의 규정에 의한 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면 지역을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 규정에 의한 도시지역(대통령령이 정하는 지역을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 안의 농지. 다만, 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하여 자기가 경작하던 농지가 특별시ㆍ광역시 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령이 정하는 기간이 종료되지 아니한 농지를 제외한다. 2.～7.(생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (5) 소득세법시행령 제168조 의 14【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지: 사용이 금지 또는 제한된 기간 2.～5.(생략) (6) 소득세법시행규칙 제83조 의 5【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 영 제168조의 14 제1항 제3호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다.(단서 생략) 1.～7.(생략)

8. 도시개발법에 따른 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 따라 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지: 건축이 가능한 날부터 2년 9.～12.(생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지의 취득시기를 잔금지급 약정일인 2002.7.5.로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 신고한데 대하여, 처분청은 대금청산일이 불분명하므로 소유권이전등기 접수일인 2002.7.16.이 취득시기이며, 이 경우 쟁점토지는 법령상 사용이 제한(2002.7.6)된 후 취득(2002.7.16)하여 비사업용 토지에 해당되므로 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 이 건 과세하자 청구인은 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점토지를 전 소유자 김○○로부터 148,200,000원에 취득하기로 2002.6.15. 부동산매매계약을 체결하면서, 계약금 30,000,000원은 계약 당일에, 중도금 50,000,000원은 2002.6.25.에, 잔금 68,200,000원은 2002.7.5. 지급하기로 되어있으며, 쟁점토지 등기부등본상 2002.7.16. 청구인 앞으로 소유권이전등기 되었다가 2006.12.28. 유○○외 1인 앞으로 소유권이전등기 되었음이 확인된다. (나) 한편, 쟁점토지는 ○○○○신시가지 지역으로 2002.7.6. 도시개발구역으로 지정(○○고시 제2002-208호)되었으며, 2003.3.14. 개발계획변경 및 실시계획인가(○○고시 제2003-77)되었음이 확인된다. (다) 청구인은 쟁점토지를 취득하면서 계약금 30,000,000원과 중도금 50,000,000원에 대하여는 매매계약서상 약정된 2002.6.15.과 2002.6.25. 청구인의 처 황○○의 농업협동 예금통장(501○○○-5○-○○○○○○)에서 인출하여 지급한 것으로 금융자료에 의하여 확인되나, 잔금 68,200,000원에 대하여는 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 대금청산일이 불분명할 뿐만 아니라 쟁점토지를 청구인에게 양도한 김○○의 양도소득세를 결정시 양도시기를 등기접수일(2002.7.16)로 보아 결정한 것으로 나타나는 것으로 보아 쟁점토지의 취득시기는 등기접수일인 2002.7.16.로 봄이 타당하다고 판단된다. (라) 이 경우 청구인이 취득한 쟁점토지는 취득일 이전에 제한(도시개발구역지정 2002.7.6)된 경우에 해당되어 비사업용 토지의 양도에 해당될 뿐만 아니라, 도시개발사업 또는 택지개발사업이 진행 중인 토지를 취득한 경우에는 ‘부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등’의 규정의 적용대상에 포함하지 아니한다 할 것이다(국세청 서면5팀-2099, 2007.7.18 같은 뜻).

(2) 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득시기를 2002.7.16.로 보아 쟁점토지는 취득당시 도시계획에 편입된 토지로서 비사업용토지의 양도로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.