세무조사 결과에 따른 양도세 과세처분에 대해 부동산매매업이라는 주장의 당부

0 0세무서장이 2008.2.17. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 1,781,456,260원의 과세처분은 이를 취소한다.

청구인은 2005.2.3. ‘서울특별시 0 0구 0 0동 22-22 공장용지 2,975 ㎡ 및 공장건물 14,831.02㎡의 2분의 1지분(이하 “쟁점1부동산 지분”이라 한다)’을 8,657,736천원에 취득하여 2006.6.22. 14,100,000천원에 양도하고,1999.12.14. ‘서울특별시 0 0구 0 0동 29-73 대지 651㎡ 및 주택 472.5㎡의 2분의 1지분(이하 “쟁점2부동산 지분”이라 한다)’을 600,000천원에 취득하여 2006.3.3. 583,170천원에 양도하고, 쟁점1부동산 지분 및 쟁점2부동산 지분의 각 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 아래 < 표1 > 과 같이 산정하여 그 양도차익 및 양도차손을 각각 1,206,407천원 및 271,248천원으로 하여 2006.8.1. 관할세무서장에게 2006년 귀속 양도소득세를 335,757,378원으로 신고 ․ 납부하였다가 2007.11.30. 쟁점 1 ․ 2 부동산 지분을 양도하고 발생한 소득을 사업소득으로 분류하여 수정신고하였다. < 표1 > (단위: 천원) 구 분 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 쟁점1부동산지분 14,100,000 11,500,592 1,393,000 1,206,407 쟁점2부동산지분 600,000 836,500 34,748 -271,248 합계 14,700,000 12,337,092 1,427,748 935,159 처분청은 청구인에 대하여 세무조사(‘07.10.31~’08.1.10)를 실시한 결과, 쟁점1부동산 지분의 취득가액11,500,592천원 중 2,353,997천원 및 쟁점2부동산 지분의 취득가액 836,500천원 중 236,500천원 중 236,500천원의 합계2,590,497천원과 쟁점1부동산 지분의 필요경비 1,393,000천원 중 1,252,000천원이 과다계상된 사실을 확인하였다. 또한 청구인이 쟁점 1 ․ 2부동산 지분을 임대목적으로 취득하여 양도한 것으로 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성 및 반복성이 없다하여 동 부동산의 양도에 의한 소득이 양도소득에 해당된다고 보아 2008.2.17. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 1,781,456,260원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 대하여 2008.4.4. 이의신청을 거쳐 2008.6.30. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 서울시 일원의 수익성 있는 빌딩과 건물, 용산역 주변의 재개발예정 고가아파트, 0 0동의 고급단독주택, 강남지역에 있는 국내 최고가의 연립형주택(트라움하우스), 경기도 고양시 등 수도권의 유망토지 등 투자가치가 있는 부동산을 취득하여 일정기간 보유한 후 가격이 상승하면 이들을 처분하여 수익을 올리고 다시 새로운 부동산을 물색하여 투자하는 등 부동산매매업을 지속적으로 영위하고 있으며, 1978년3월부터 2008.4.30.까지의 기간 동안 20회에 걸쳐 44필지를 취득하고 15회에 걸쳐 21필지를 양도하였는 바, 이러한 정황을 감안할 때 쟁점 1 ․ 2부동산 지분을 취득하여 양도한 것은 전매이익을 얻을 목적의 일환으로 취득하여 보유하다가 양도한 것이므로 동 부동산을 양도하여 발생한 소득은 부동산매매업에 의한 사업소득으로 보는 것이 타당하므로 이 건 양도소득세 과세처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점 1 ․ 2부동산 지분을 취득한 목적이 부동산임대를 위한 것이고, 비록 쟁점1부동산 지분을 취득한지 2년 이내 양도한 것이기는 하나 청구인이 소유하고 있는 다른 부동산 및 사업체의 부족한 운영자금을 확보하기 위한 것이었고, 청구인이 취득한 부동산의 수량이 많지만 이들 중 음식점 또는 골프연습장의 사업용 토지로 사용되거나 청구인 또는 아들과 그의 가족이 거주하거나 임대할 목적으로 취득하였으므로 청구인이 쟁점 1 ․ 2부동산 지분을 취득하고 양도한 것을 부동산 매매업이라고 볼 수 없으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점 1 ․ 2부동산 지분의 양도에 대하여 양도소득으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

② 사업소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다. (2) 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준 산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다). 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (3) 소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

3. 토지를 개발하여 주택지 ․ 공업단지 ․ 상가 ․ 묘지 등으로 분할판매하는 경우(공유수면매립법 제26조 의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) (4) 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득금액 ․ 사업소득금액 ․ 일시재산소득금액 ․ 기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다,

② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여 는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다.

③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (5) 부가가치세법 제1조 【과세대상】

⑤ 제1항의 재화와 용역의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (6) 부가가치세법 시행령 제2조 【용역의 범위】

② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다. (7) 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】

② 영 제2조 제2항에서 “재정경제부령이 정하는 사업”이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양 ․ 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인에 대한 ‘08.1.11.자 ’양도소득세 조사(종결)복명서‘에 의하면, 쟁점1부동산 지분의 취득가액 11,500,592천원 중 2,353,997천원 및 쟁저2부동산 지분의 취득가액 836,500천원 중 236,500천원의 합계 2,590,497천원과 쟁점1부동산 지분의 필요경비 1,393,000천원 중 1,252,000천원이 과다계상되었음이 확인되고 있다.

(2) 쟁점1부동산 매매계약서에 의하면, 청구인은 2005.2.3. 아들 윤0 0과 공동으로 서울특별시 0 0구 0 0동 222-22 공장용지 2,975㎡ 및 공장건물 14,831.02㎡의 각각 2분의 1지분(쟁점1부동산 지분)‘을 주식회사 현주컴퓨터로부터 17,315,472천원(부가가치세 제외)에 양도하였다. 청구인이 쟁점1부동산 지분을 주식회사 현주컴퓨터로부터 취득하기전인 204.11.1.부터 엘지전자주식회사(디지철플라이언스연구소)가 동 부동산을 2009.10.31.까지 사용하는 임대차계약을 체결하였음이 쟁점1부동산을 취득한 주식회사 국민은행이 임차인에게 발신한 계약승계동의서에 나타난다.

(3) 쟁점2부동산 매매게약서에 의하면, 청구인은 1999.12.14. 김삼숙과 공동으로 ‘서울특별시 0 0구 0 0동 29-73 대지 651㎡ 및 주택 472.5㎡의 각각 2분의 1 지분(쟁점2부동산 지분)’을 서원석으로부터 1,200,000천원에 취득하여 2000.9.29.부터 2003.4.30.까지 중국대사관 관저로 임대하였다가 2006.3.3. 유권종에게 1,166,340천원에 양도하였다.

(4) 처분청이 확인한 청구인의 1983년부터 2008년까지의 부동산 취득 및 양도 내역을 <표2>와 같이 대형건물, 주택, 나대지별로 살펴보면, 먼저 대형건물의 경우 청구인은 2005.2.3. 쟁점1부동산 지분을 8,657,736천원에 매입하여 약 1년4개월 후인 2006.6.22. 14,100,000천원에 매도하고, 동 지분을 매도한 날로부터 약3개월 후인 2006.9.12. 서울특별시 0 0구 반포동 51-07번지 소재 건물 2,639.65㎡ 및 대지 391.3㎡의 2분의 1지분을 6,500,000천원에 매입하였다. 주택의 경우 청구인은 1978년 3월부터 2007.5.22.까지 서울특별시 0 0구 0 0동 1495-2번지 트라움하우스 2-202번지 건물 250.44㎡ 및 대지 116.17㎡ 등 9채의 고가주택을 취득하였는데, 이들의 건물 평균면적은 179.50㎡으로 최고급 대형주택이고, 1999.11.1. 및 1999.12.14.에 취득한 서울특별시 0 0구 0 0동 13-32번지 소재 주택(건물 236.25㎡, 대지 325.5㎡로 쟁점2부동산 지분)은 대사관저용으로 임대되어 사용되다가 각각 2008.4.30. 및 2006.3.3.에 양도되었음이 처분청에 의하여 확인되었다. 나대지의 경우 1988.5.12.부터 1995.10.18.까지 약7년 5개월 동안 ‘ 0 0광역시 서구 진월동 일대 및 경기도 고양시 일대’ 잡종지 31필지 41,280.97㎡ 를 7차레에 걸쳐 취득하여 1990.3.2.부터 2005.12.20.까지 약15년 9개월 동안 12필지 28,328,00㎡를 6차례에 걸쳐 양도하였다. <표2> 청구인의 부동산 취득 및 양도내역(‘83년 ~’08년) (단위: ㎡) 건수 용도 부동산소재지 토지면적 취득일 양도일 비고 건물면적 1 건물 0 0구 0 0동 222-22 1,487.5 '05.2.3 '06.6.28 쟁점1부동산 매매차익:544억원 7,459.07 2 0 0 반포 51-07 391.3 '06.9.12 취득가액: 130 2,639.65 3 주택 0 0동302-48 미주apt8-106 21.71 '78.3 '87.10.28 149.09 4 0 0동301-155수정apt1-1202 36.36 '83.9.30 '01.12.26 임대용으로 취득 78.71 5 0 0동302-504 미주apt A-505 32.30 '87.10.2 '00.11.1 205.74 6 0 0동300-5 반도apt 2-1101 92.1 ‘88.6.25 166.34 7 0 0동302-27 리바뷰 1-802 24.26 ‘90.12.10 141.56 8 0 0 동 산수 79-2 부동파크1-802 50.25 ‘99.1.16 84.93 9 0 0동 13-32 901.00 ‘99.11.1 대사관저로임대 매매차익:31.4억원 316.39 10 0 0동 29-73 325.5 ‘99.12.14 쟁점2부동산 대사관저로 임대 236.25 11 0 0동 1630-4 끄레메빌A1-401 72.27 ‘00.9.4 취득가액: 9억원 271.63 12 0 0동 1495-2 트라룸하우스 2-202 116.17 ‘07.5.30 취득가액:25.5억원 267.08 13 0 0동 302-62 코스모스 302 81.28 ‘07.5.22 취득가액:9.9억원 250.44 14 나대지․ 잡종지 0 0 서구 진월동 331-93 12,121.00 ‘88.5.12 ‘90.3.2 매매차익:20억원 15 0 0 서구 진월동 331-93 2,567.00 ‘90.4.27 ‘05.2.18 16 경기 고양 0 0 70외 14필지 12,952.97 ‘90.3.29 17 경기 고양 0 0 67-3 외 6필지 6,710.00 ‘89.11.23 ‘04.12.28 34,730.00(3필지)양도 18 경기 고양 0 0 66-1외 1필지 482.00 ‘90.3.29 ‘05.5.27 도로(204.00포함) 19 경기 고양 0 0 66-9외 1필지 2,316.00 ‘89.11.23 ‘05.12.30 20 경기 0 0 지영 413-2외 2필지 4,132.00 ‘95.10.18 ‘02.11.4 골프연습장토지 매매차익:2.4억원 합계(20건, 44필지) (5)청구인이 1978년부터 2008년까지의 기간 중 부동산을 거래한 건수는 <표3>과 같이 20회에 걸쳐 44필지를 취득하여 1987.10.28.부터 2008.4.30.까지 15회에 걸쳐 21필지를 양도하였고, 처분청이 이에 대하여 확인하였다. <표3> (단위: 건) 연도 취득 양도 연도 취득 양도 1978 1(1) 2001 3(3) 1983 1(1) 2002 1(3) 1987 1(1) 1(1) 2003 1(1) 1988 2(2) 2004 1(3) 1989 3(9) 2005 1(1) 3(5) 1990 3(19) 1(1) 2006 1(1) 2(2) 1995 1(3) 2007 2(2) 1999 3(3) 2008 1(1) 2000 1(1) 1(1) 합계(‘78~’08) 20(44) 15(21)

(6) 청구인이 1978년부터 2008년까지 양도한 부동산의 보유기간을 살펴보면, 아래<표4>에서와 같이 3년 미만 보유한 건수는 3건에 6필ㅈ, 3년이상 5년 미만 보유한 건수는 2건지에 2필지,6년이상 보유한 건수는 12건에 12필지인 것으로 나타나는 바, 청구인은 비교적 장기간 보유하다가 양도한 것으로 나타나고, 처분청이 이를 확인하였다. <표4> (단위: 건수) 계 1년미만 1~3 3~5 5~10 10이상 15(21) 0 3(6) 2(2) 5(7) 7(7)

• 주) ()는 필지수

(7) 대법원 판례(95누9778,1997.7.8)에 의하면, “어느 부동산의 양도에 의한 소득이 소득세법상의 사업소득에 속하는 것인가 또는 양도소득세의 과세대상이 될 뿐인가의 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속서오가 반복성이 있는 지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 양도의 태양이 토지수용법에 의한 협의수용이라 함여 달리 볼 것은 아니며, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도의 목적으로 된 부동산에 대한 것 뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것이다.”라고 판시하고 있을 뿐만 아니라 조세심판원 선결정레인 국심 2001서2523(2002.1.18)에서도 “ 부가가치세법시행규칙 제1조 의 부동산매매업 판정기준인 1과세기간내 부동산을 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도는 예시적인 규정에 불과한 것으로 전체적으로 사업 목적을 가지고 계속적, 반복적으로 이루어진 것이면 부동산매매업에 해당한다 할 것이다. 청구인은 지가 상승이 예상되는 수도권일대 토지를 주로 경락에 의하여 취득한 후 일부는 분할하여 양도하는 등 계속적 ․ 반복적으로 부동산을 취득 ․ 양도하였고, 청구인이 부동산을 거래한 횟수(취득 26회, 양도 45회), 규모(취득 126,515㎥, 양도 43,751㎥), 태양(경락에 의한 취득, 수용에 의한 양도), 60%에 상당하는 매매차익이 발생한 점 등을 종합해 볼 때, 청구인이 사업목적으로 계속적 ․ 반복적으로 부동산 거래를 하였다고 인정되므로 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.”고 결정하였다.

(8) 위 사실관계 등을 종합해 보건대, 청구인은 2005.2.3. 아들 윤0 0과 공동으로 가각 쟁점1부동산 지분을 86.6억원에 취득하여 약 1년 4월 후인 2006.6.22. 141억원에 양도함으로써 청구인 및 아들은 각각 54.4억원의 양도차익을 실현하였고, 동 양도일로부터 약 3개월 후인 2006.9.12. 서울특별시 0 0구 반포동 51-07번지 소재 건물 2,639.65㎡ 및 대지 391.3㎡를 65억원에 매입하였고 1983년부터 2008년까지 20회에 걸쳐 44필지를 취득하여 15회에 걸쳐 21필지를 양도하였으며 서울특별시 0 0구 0 0동 일대, 0 0구 0 0동 일대 및 용산구 0 0동 일대 등에서 11채의 대형 고가주택을 취득하였는 바, 청구인이 그 동안 부동산을 취득하여 양도한 거래횟수, 거래액 등의 규모 및 양태로 볼 때 사업활동으로 볼 수 있을 정도로 계속적이고 반복적으로 이루어졌고, 부동산을 이용하기 위하여 취득한 것이 아니라 전매차익을 얻기 위하여 취득한 것으로 보이므로 쟁점 1․2부동산 지분의 양도에 대하여는 사업소득으로 보아 과세하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.