[요지] 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 과세관청이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액으로 양도소득과세표준과 세액을 경정함
[요지] 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 과세관청이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액으로 양도소득과세표준과 세액을 경정함
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 당초 기준시가에 의하여 양도소득세 신고를 할 수 있었음에도 등기비용 등을 공제받기 위하여 양도 및 취득당시의 실지거래가액에 의하여 양도소득세 신고를 하였는 바, 처분청이 계산한 양도소득세가 납세자의 입장은 전혀 고려하지 아니한 부당한 금액이므로 쟁점토지의 양도차익은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하여 다시 계산하여야 한다. (2)만약, 이 건 양도소득세를 실지거래가액에 의하여 계산한다 하더라도 청구인은 오OO로부터 쟁점토지의 양도대금 중 잔금 330백만원을 받지 못하였으므로 이를 양도가액에서 차감하여야 하고, 쟁점토지를 취득 및 양도하는 과정에서 취득세 및 등록세와 법무사비용, 중개수수료 및 토지측량비 116,812,630원 이외에도 쟁점토지를 싸게 매입할 수 있도록 소개한 한OO에게 2001.12.12. 소개비로 지급한 1억원과, OOOO에 지급한 이자비용 429,597,075원 등 합계 646,409,705원을 지급하였으므로 필요경비로 인정되어야 하며, 쟁점토지 중 1/2은 실지 소유자가 윤OO이므로 이에 대하여는 윤OO에게 양도소득세를 과세하여야 한다.
(1) 청구인은 양도소득세를 부당하게 줄이기 위하여 양도가액을 실제보다 줄여서 작성한 검인계약서에 의하여 양도차익을 계산하였고, 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액과 취득가액이 모두 허위임이 밝혀졌으므로 소득세법 제114조 제4항 단서의 규정에 의하여 처분청이 쟁점토지의 양수자와 전 소유자로부터 확인한 가액을 각각 양도 및 취득당시의 실지거래가액으로 보아 쟁점토지의 양도차익을 계산한 당초 처분은 정당하다.
(2) 이와 같이 청구인의 양도소득금액은 양도 및 취득당시의 실지거래가액에 의하여 계산하는 것이 타당하며, 청구인이 오OO로부터 받지 못하였다는 잔금 330백만원은 미수금으로 청구인이 이를 포기하였다는 입증자료가 없으므로 이를 양도가액에서 차감하기 어렵고, 처분청은 청구인이 당초 양도소득세 신고당시 제출한 취득세·등록세와중개수수료 및 측량비용 등 78,514천원을 증빙자료에 의하여 필요경비로인정하였는 바, 청구인이 이 건 심판청구시 제출한 필요경비 관련 자료들은 처분청 조사당시 제출되지 아니하였을 뿐만 아니라 쟁점토지의 취득 및 양도와 직접 관련된 경비인지 여부를 확인하기 어려우므로 이를 별도의 필요경비로 인정하기 어려우며, 청구인은 쟁점토지 중 1/2의 실지 소유자가 윤OO이라고 주장하나, 객관적인 증빙자료가 제시된 바 없으므로 청구주장은 받아들이기 어렵다.
3. 심리 및 판단
① 신고한 실지거래가액이 사실과 다르게 확인된 경우, 기준시가에 의하여 양도소득세를 경정하여야 하는지 여부
② 청구인이 주장하는 금액을 양도가액에서 제외하거나 필요경비로 인정할 수 있는지 여부 및 쟁점토지 중 1/2의 실지소유자가 윤OO 인지 여부
1. 취득가액
2. ～ 3. (생 략)
4. 양도비등으로서 대통령령이 정하는 것 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】 ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
(2) 소득세법 시행령(2005.2.19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것) 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관등에 양도함으로써 발생하는 매각차손
(1) 청구인은 2001.12.11. 김OO외 2인으로부터 취득한 쟁점토지를 2004.9.13. 오OO에게 양도하고, 2004.11.4. 양도 및 취득당시의 실지거래가액이 각각 1,400백만원 및 1,310백만원으로 기재된 매매매계약서를 첨부하여 양도소득 과세표준 예정신고를 하였고, 처분청은 김OO과 오OO로부터 청구인의 실지 취득가액과 양도가액을 각각 1,690백만원 및 640백만원으로 확인하여 청구인에게 이 건 양도소득세를과세하였는 바(신고 및 경정내역: 아래 <표1> 참조), 처분청 조사자료에 의하면, 청구인이 당초 신고시 제출한 양도관련 매매계약서는 취득자가 부동산 등기이전 및 취득세·등록세 신고를 하기 위하여 통상적으로 법무사 사무실에서 작성하는 검인계약서이고, 취득관련 매매계약서는 양도소득세를 줄이기 위하여 청구인이 임의로 작성한 매매계약서라고 조사되어 있다. OOOOOOOOOO OOOO OOOOO OO O OOOO OOOO
(2) 청구인은 쟁점토지의 취득 및 양도와 관련된 필요경비를 78,514천원으로 신고하였는 바, 그 내역은 취득세 및 등록세 70,370천원, 중개수수료 7,000천원, 지적 측량비 1,144천원이며, 처분청은 증빙자료에 의한 확인을 거쳐 이를 청구인의 필요경비로 인정하였다.
(3) 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 이 건 과세요건 성립 당시의 소득세법(2001.12.31. 법률 제6557호로 개정된 것) 제96조 제1항 제6호 및 제97조에 의하면, 부동산의 양도차익은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하여 계산하되, 양도자가 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 계산하도록 되어 있고, 같은법제114조 제4항 단서에 의하면, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정하도록 되어 있다. (나) 따라서, 청구인이 신고한 실지거래가액이 사실과 다르게 확인된 때에는 기준시가로 양도차익을 계산할 수 없고, 처분청이 확인한 가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산하는 것이 타당하다고 판단된다.
(4) 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점토지를 오OO에게 1,690백만원에 매도하기로 하였으나, 오OO가 잔금 330백만원을 지급하지 아니한 상태에서 소유권 이전등기를 하여 달라고 요청하여 잔금을 지급받지 아니한 상태에서 소유권 이전등기를 해 주었으나 태도가 돌변하여 끝내 잔금을 지급하지 아니하여 중도에 포기하였으므로 이를 양도가액에서 차감하여야 한다고 주장하고 있으나, 청구주장이 사실임을 입증할 신빙성있는 증빙자료는 제시하지 못하고 있다. (나) 청구인은 쟁점토지의 취득 및 양도와 관련하여 아래 <표2>와 같이 경비가 지출되었으므로 양도소득금액에 대응되는 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하고 있으나, 처분청 조사당시 증빙자료에 의하여 필요경비로 확인된 금액 78,514,660원 이외의 금액 567,895,045원은 대부분 청구인이 지급사실을 확인할 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있어 실제 지급여부가 불분명할 뿐만 아니라, 농협에 지급한 대출금 이자 194,219,265원 등 실제 지급된 것으로 보이는 금액도 쟁점토지의 취득 및 양도와 관련하여 지급되었는지 여부를 확인하기 어려운 점이 있다. OOOOOOOOOO OOOO OOOO OOOOO OO (다) 청구인은 쟁점토지 중 1/2은 실지 소유자가 OOOO OOO OOO OOOOOOO에 거주하는 윤OO이므로 이에 대한 양도소득세는 윤OO에게 과세하여야 한다고 주장하면서, 윤OO의 사실확인서를 제출하였고, 동 사실확인서에는 “윤OO은 2001.12.11. 쟁점토지 중 1/2을 매수하였고 매수당시 토지를 담보로 대출을 받은 사실이 있으나, 편의상 등기부에는 소유자 명의를 청구인으로 하였다”는 취지의 확인내용이 기재되어 있으나, 청구인은 위 사실확인서 이외에 쟁점토지 중 1/2이 윤OO의 소유였다는 청구주장이 사실임을 입증할 객관적인 증빙자료는 제시하지 못하고 있다. 따라서, 이 부분에 대한 청구주장은 모두 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.