토지가 실제로 렌트카 주차장, 건축자재보관장소, 폐기물보관장소 등으로 사용되었는지 여부에 대한 재확인이 필요한 것으로 보이고, 쟁점토지의 도시계획시설지정 변경내역 및 실제 이용현황 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정함이 타당함
토지가 실제로 렌트카 주차장, 건축자재보관장소, 폐기물보관장소 등으로 사용되었는지 여부에 대한 재확인이 필요한 것으로 보이고, 쟁점토지의 도시계획시설지정 변경내역 및 실제 이용현황 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정함이 타당함
○○○세무서장이 2008.7.3. 청구인들(정○○, 강○○)에게 한 2006년 귀속 양도소득세 407,562,380원의 각 부과처분은, ○○광역시 ○구 ○○동 320-6번지 대지 6,265㎡의 도시계획시설지정 변경내역 및 실제 이용현황 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 소득세법
○ 제96조 【양도가액】
① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
② 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.
8. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우
○ 제104조의3 【비사업용 토지의 범위】
① 제96조제2항제8호 및 제104조제1항제2호의7에서 "비사업용 토지"라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)를 말한다.
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
- 가. 지방세법 또는 관계법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지
- 나. 지방세법 제182조제1항제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지
- 다. 토지의 이용상황ㆍ관계법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것
7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령이 정하는 토지
② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하 는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2) 소득세법시행령
○ 제168조의11【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】
① 법 제104조의3제1항제4호 다목에서 "거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
2. 주차장용 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
- 가. 주차장법에 따른 부설주차장(주택의 부설주차장을 제외한다. 이하 이 목에서 같다)으로서 동법에 따른 부설주차장 설치기준면적 이내의 토지. 다만, 제6호의 규정에 따른 휴양시설업용 토지 안의 부설주차장용 토지에 대하여는 제6호에서 정하는 바에 의한다.
- 나. 지방세법 시행령 제131조의2제3항제2호 의 규정에 따른 사업자 외의 자로서 업무용자동차(승용자동차·이륜자동차 및 종업원의 통근용 승합자동차를 제외한다)를 필수적으로 보유하여야 하는 사업에 제공되는 업무용자동차의 주차장용 토지. 다만, 소유하는 업무용자동차의 차종별 대수에 여객자동차 운수사업법 또는 화물자동차 운수사업법에 규정된 차종별 대당 최저보유차고면적기준을 곱하여 계산한 면적을 합한 면적(이하 "최저차고기준면적"이라 한다)에 1.5를 곱하여 계산한 면적 이내의 토지에 한한다.
- 다. 주차장운영업용 토지 주차장운영업을 영위하는 자가 소유하고, 주차장법에 따른 노외주차장으로 사용하는 토지로서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 기획재정부령이 정하는 율 이상인 토지
물품의 보관·관리를 위하여 별도로 설치·사용되는 하치장·야적장·적치장 등(건축법에 따른 건축허가를 받거나 신고를 하여야 하는 건축물로서 허가 또는 신고없이 건축한 창고용 건축물의 부속토지를 포함한다)으로서 매년 물품의 보관·관리에 사용된 최대면적의 100분의 120이내의 토지
9. 폐기물관리법에 따라 허가를 받아 폐기물처리업을 영위하는 자가 당해 사업에 사용하는 토지
12. 블록·석물·토관제조업용 토지, 화훼판매시설업용 토지, 조경작물식재업용 토지, 자동차정비·중장비정비·중장비운전 또는 농업에 관한 과정을 교습하는 학원용 토지 그 밖에 이와 유사한 토지로서 기획재정부령이 정하는 토지의 경우에는 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 기획재정부령이 정하는 율 이상인 토지
14. 그 밖에 제1호 내지 제13호와 유사한 토지로서 토지의 이용상황, 관계법령의 이행여부 등을 감안하여 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 토지로서 기획재정부령이 정하는 토지
○ 제168조의14【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】
① 법 제104조의3제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지(이하 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.
1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지: 사용이 금지 또는 제한된 기간
4. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 기획재정부령으로 정하는 기간 (3) 소득세법시행규칙
○ 제83조의5【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】
① 영 제168조의14제1항제4호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다(단서 생략).
1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가·허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)·면허 등을 신청한 자가 건축법 제18조 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지: 건축허가가 제한된 기간
4. 건축법에 따라 건축허가를 받을 당시에 공공공지(공공공지)로 제공한 토지: 당해 건축물의 착공일부터 공공공지로의 제공이 끝나는 날까지의 기간
12. 당해 토지를 취득한 후 제1호 내지 제11호의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지: 당해 사유가 발생한 기간
- 다. 사실관계 및 판단 <이 건 심판청구의 적법 여부>
(1) 청구인들의 이 건 심판청구 과정은 다음과 같다. (가) 청구인들이 쟁점토지를 양도하고, 이를 사업용 토지로 보아 기준시가로 양도차익을 계산한 후, 과세미달로 양도소득세를 신고하자, 처분청은 위 신고에 대하여 시인결정을 하였다. (나) 그러나 처분청은 ○○지방국세청장의 정기업무감사지적에 따라 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아, 2008.1.17. 청구인들에게 과세예고 통지(각 3억9,542만원씩)를 하였고, 동시에 청구인들의 재산 대부분(아래 ‘재산 목록’ 참조)에 대하여 보전압류 처분을 하였다. <압류된 청구인 정○○의 재산 목록> 순번 대상 국세우선액 비고 1
○○ ○구 ○●동 972-1 ○○타운 103-401 29,000천원 공시가액 116,000천원에서 근저당설정액 87,000천원을 차감한 금액 2
○○ ○○자동차 운전학원(주) 주식 46,000주 230,000천원 액면가액 5,000원으로 평가 3
○○○○산업(주) 주식 10,000주 100,000천원 액면가액 10,000원으로 평가 4
○○자동차중앙서비스 주식회사 주식 1,000주 10,000천원 액면가액 10,000원으로 평가 5 주식회사 ○○살림 주식 10,000주 10,000천원 액면가액 1,000원으로 평가 <압류된 청구인 강○○의 재산 목록> 순번 대상 국세우선액 비고 1 합자회사 ○○(콜)택시 주식 115,000주 115,000천원 액면가액 1,000원으로 평가 2
○○ ○○자동차 운전학원(주) 주식 46,000주 230,000천원 액면가액 5,000원으로 평가 3
○○자동차중앙서비스 주식회사 주식 5,000주 50,000천원 액면가액 10,000원으로 평가 (다) 이에 청구인들은 처분청의 보전압류처분 및 과세예고통지에 불복하여 2008.2.18. 우리 원에 심판청구를 제기하면서, 청구인들은 지금까지 국세체납을 한 사실도 없고, 쟁점토지 관련 양도소득세는 기신고하여 처분청으로부터 시인결정을 받았음에도 불구하고, 이제와 처분청이 청구인들에게 국세포탈혐의가 있다 하여 청구인들의 전재산에 대하여 압류처분을 한 것은 매우 부당하고, 근본적으로 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 과세한 처분 역시 부당하다고 주장하였다. (라) 그런데 처분청은 이 건 심판청구의 심리도중인 2008.6.17. 청구인들 재산에 대한 보전압류처분을 직권으로 해제한 후, 이어 2008.7.3. 청구인들에게 2006년 귀속 양도소득세 407,562,380원씩을 각 결정 ․고지하였고, 그에 따라 청구인들은 2008.7.8. 당초 청구취지 중 보전압류 부분을 취하하고, 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 과세한 처분은 부당하다는 내용으로 청구취지를 보충하였다.
(2) 위와 같은 청구인들의 심판청구 과정에 비추어 이 건 심판청구가 적법한지 여부에 대하여 살펴보건대, 청구인들은 처분청의 2008.1.17.자 보전압류처분 및 과세예고통지에 대하여 2008.2.18. 심판청구를 제기하였는 바, 보전압류처분의 경우 처분청이 이를 직권으로 해제함에 따라 이 건 심리일 현재 당해 처분이 존재하지 아니하고, 과세예고통지의 경우 과세처분이 있을 것을 예정하여 불복하는 경우에 해당하여 국세기본법제55조 제1항에 의한 처분으로 보기 어려워 이 건 심판청구는 청구대상 흠결을 이유로 각하되어야 함이 원칙이나, 한편, 심판청구 이후 심리도중 2008.7.3. 처분청이 과세예고통지에 따라 실제 부과처분을 한 사실이 확인되므로, 이와 같이 불복청구 후 처분이 있는 경우에는 청구대상 흠결의 하자가 치유된 것으로 보아야 할 것(국심 2002서286, 2002.5.22. 참조)이어서, 결국 이 건 심판청구는 적법한 것으로 보아야 할 것이다. <본안에 대한 판단>
(1) 먼저, 이 건 심리자료 등에 의하여 확인되는 청구인들의 쟁점토지 취득 경위, 취득 후 가설건축물 허가 신청 과정, 쟁점토지의 이용현황 및 양도과정 등은 다음과 같다. (가) ○○○○공사는 1995.7.24. ○○광역시 ○구 ○○동 320 대지 17,021㎡ 지상에 변전소 건물 증축 공사를 시행하기 위하여, ○○광역시 ○구청장(이하 “○구청장”이라고 한다)으로부터 위 토지 전체에 대하여 ‘○○도시계획시설(전기공급설비)사업시행자 지정 및 실시 계획인가’를 받았는데, 당초 계획보다 변전설비가 차지하는 토지 면적이 줄어들자, 1998.5.29. 불필요한 부분은 일반에 매각하기로 결정하고, 위 320번지 토지 17,021㎡중 6,265㎡를 320-6번지(이 부분이 ‘쟁점토지’이다)로 분할한 후, 2001.12.19. 한국자산관리공사의 부동산공매절차를 통하여 청구인들에게 쟁점토지를 양도하였고, 청구인들은 2002.2.25. 쟁점토지에 대한 소유권이전등기(지분 1/2씩)를 경료하였다. (나) 쟁점토지를 취득한 청구인들이 2002.2.28. ○구청장에게 ‘가설건축물 건축허가’를 신청하자(한편, 여러증빙자료에 따르면 청구인들은 쟁점토지의 취득 전에 ○○광역시 ○구청 담당자들로부터 구두로 가설건축물 건축이 가능하다는 답변을 들었던 것으로 보인다), ○구청장은 ○○○○공사에 쟁점토지 지상에 건축이 가능한지 여부에 대한 의견조회를 실시하였고, 이에 ○○○○공사는 2002.3.13.자 ‘가설건축물 건설허가 신청에 따른 협의에 대한 회신’을 통하여 “우리 회사 ○○변전소(○○동 320)와 접한 320-6 대지에 창고시설 1동(지상 1층, 연면적 960㎡)의 신축은 전기공급사업에 지장이 없음을 알려드립니다”라고 답변하였다. (다) 그러나 ○구청장은 위와 같은 답변을 받았음에도 불구하고 2002.3.20. 청구인들의 ‘가설건축물 건축허가’ 신청에 대하여 “행위 신청 토지는 전기공급설비(○○변전소)로 기이행이 완료된 토지이므로, 도시계획시설이 아닌 건축물의 건축은 불가하오니 도시계획시설이 변경(해제)전까지는 가설건축물의 건축이 불가함을 알려드립니다”라고 반려 통지를 하였고, 청구인들의 2002.3.22.자 반려토지에 대한 질의에도 2002.4.3. 동일한 취지로 답변하였다. (라) 참고로 이 과정에서 ○○○○공사는 2002.3.28. ○○광역시청에 쟁점토지의 ‘전력공급설비지역 해제(세부시설변경)’를 요청한 바 있다. (마) 청구인들은, 쟁점토지에의 건축허가 신청이 반려되자 2002.5.8. ○○○○공사에게 아래와 같이 쟁점토지의 환매를 요청하는 취지의 내용증명을 발송하였고, 이에 ○○○○공사는 2002.5.18., 2002.6.28. 2차례에 걸쳐 청구인들에게 “환매나 임대는 곤란하며, 2002.3.28. ○○광역시청에 ‘전력공급설비지역 해제(세부시설변경)’를 기요청해 두었다”고 답변하였다. <청구인들이 발송한 내용증명>
2. 청구인들은 귀사로부터 쟁점토지를 매입하여 임시적으로나마 이를 활용하고자 가설건축물 축조를 신청하였으나, 행정관청으로부터 반려 받고,...(생략)...
3. 동일한 지역의 전기공급설비지구내의 개인사유지인 다른 지번(모두 가설건축물을 축조하여 제한적으로 재산권 행사)과 달리 이 부지는 기집행이 완료된 도시계획시설로서 시행자가 소유권을 계속 유지하고 있어야 하는 부지라는 것인바,...(생략)...
5. 청구인들은 현재 귀사로부터 매입한 대지에 대하여 일체의 재산권 행사를 할 수 없어 피해 손실이 지대하게 발생하고 있는바, 이 부지에 대한 도시계획사업시행자로서 소유권 또는 사용권을 확보하여야 할 귀사가 즉시 대지를 매입 또는 정식 임대하여야 하며, 그것이 불가능할 경우 현 부지도 ‘도시계획시설 내에서 제한적 개발행위’가 가능하다는 건설교통부의 답변이나 유권해석을 받아주어야...(생략)... (바) ○○○○으로부터 자신들의 환매요청이 거절당하자 청구인들은, 2002.7.3. 쟁점토지에 관한 문제의 빠른 해결을 촉구하는 서면을 다시 한 번 ○○○○공사에 보낸 후, 결국 2002년 8월경 ○○○○공사를 상대로 손해배상청구 소송을 제기하는 한편, 2002.8.20.에는 ○구청장을 상대로 건축허가 신청 반려에 대한 행정심판을 청구하였다가 이를 취하하기도 하였다. (사) 한편, 청구인들은 쟁점토지를 무한정 방치할 수는 없어 2002년 10월~2003년 1월 사이 쟁점토지 위에 창고 건설을 위한 일부 기초공사를 강행하기도 하였는데, 이 때문에 국토의 계획 및 이용에 관한 법률위반 혐의로 고발되어 벌금 40만원을 선고받기도 하였다. (아) 청구인들은 이 후 2003년에도 쟁점토지 문제를 해결하기 위하여 ○구청장과 ○○○○공사를 상대로 수차례 협의(질의 포함)를 하였으나 큰 성과는 없었던 것으로 보인다. (자) 청구인들은 2004년 4월 다시 한 번 ○구청장에게 ‘가설건축물 건축허가’ 신청을 하였으나, ○구청장은 2004.4.26. 다시 이를 반려하였고, 이어 청구인들이 2004.4.30. ○○광역시장에게 위 반려결정에 대한 행정심판을 제기하였으나, ○○광역시장은 2004.6.18. 아래와 같은 이유로 청구인의 행정심판 청구를 기각결정하였다. <행정심판 결정서 중>...(전략)... 관련 규정에 의하면, 도시계획시설로 결정된 토지에 도시계획시설사업자가 실시계획을 인가받아 사업을 준공하였을 경우에는 당해 도시계획시설이 아닌 건축물의 건축은 불가능할 것이나, 당해 사업이 시행되지 아니한 도시계획시설 중 단계별집행계획에서 2단계집행계획에 포함되는 토지에 대하여는 가설건축물의 건축이 가능...(생략)... 쟁점토지는 도시계획시설인 유통업무설비 및 전기공급설비 부지로, 1995.7.24. 전기공급설비(○○변전소) 사업을 위하여 전기공급설비로 지정된 전체 토지 19,638㎡ 중 미집행 사유토지인 3,508.42㎡를 제외한 6,129.58㎡에 대하여 ○○이 피청구인으로부터 도시계획사업시행자 지정과 실시계획을 인가받아 사업을 완료한 토지로서 단계별집행계획 수립대상이 아니므로, 당해 도시계획시설이 아닌 건축물의 건축은 어렵다고 할 것이다. 또한 청구인은 미집행 사유토지인, 362-3, 328-1, 329-1, 352-1, 338번지의 가설건축물 건축허가와 관련하여 형평성에 어긋난다고 주장하고 있으나, 이들은 국토의계획및이용에관한법률 제64조 제2항 에 따라 단계별집행계획상 2단계 집행계획으로 공고된 토지로서 가설건축물의 건축허가 규정에 적합하여 허가된 것이므로, 단순비교하여 형평성을 이야기 하기는 어렵다. (차) 한편, ○○고등법원 제1민사부는 2004.7.16. 위 (바)항 기재와 같은 청구인들의 ○○○○공사를 상대로 한 손해배상 청구 소송에 대하여 원고패소 판결(○○고등법원 제1민사부 2004.7.16. 선고 2003나9833 판결)을 하였는데, 청구이유 및 주요 판결내용은 아래와 같다. <청구이유>
○○○○공사에는 토지 매도 사전에 쟁점토지를 도시계획구역에서 제외시키는 등 조치를 취하여야 할 의무가 있고, 도시계획변경 절차 없이 위 토지에 건물을 건축할 수 없다는 사실을 사전에 고지해 줄 의무가 있으나 이를 위반하여 청구인들에게 손해를 입힘 <재판부의 판단> 한국자산관리공사를 통한 쟁점토지의 공매당시, 공고서에 ‘인접지에 ○○시설물이 소재하나 매수인은 현 상태대로 인도받고, 이로 인한 제반문제 발생시 매수인 책임으로 처리하는 조건’임을 명시하였고, 부동산 매매계약서 제5조의 하자책임 및 위험부담에서도 매수인이 책임을 지는 것으로 규정하고 있으며, 공매당시 매매대금 결정의 기초가 된 토지의 감정가액이 도시계획관계 및 공법상 제한 상태를 전제로 산정된 점에 비추어, ○○○○공사의 손해배상책임을 인정하기 어려움 (카) 이상과 같은 청구인들의 지속적인 노력과 관련, ○구청장은 2006.2.23. ‘○○동 유통업무설비 도시계획시설변경 일정 회신’을 하였는데, 그 내용은 “2005.6.27. 회신한 바와 같이 2005년 말까지 완료할 계획으로 적극 추진하였으나, 도시경관기본계획 등 관력계획의 지연으로 순연되고 있음을 이해하여 주시기 바라며, 도시경관기본계획 등 관련 계획이 확정되는 3월 이후 적극적으로 추진할 계획이며, 도시관리계획 재정비의 특성상 도시 전체의 토지이용계획 기반시설 등이 종합적으로 검토 조정, 반영되어야 하므로 추진일정은 다소 지연될 수 있음을 이해하여 주시기 바랍니다”와 같다. (타) 참고로, 청구인들은 2007.3.26. 쟁점토지가 재산세 종합합산과세대상토지에 해당하지 않는다고 주장하며 ○○광역시장에게 심사청구를 제기하였는데, ○○광역시장은 2007.6.14. 아래와 같은 이유로 청구인들이 심사청구를 기각결정하였다. <결정내용> 사회통념상 부동산 매매시 매입토지에 대한 토지이용가능 및 규제여부 등 기본적인 정보를 확인하여야 할 것이고, 매도자인 ○○도 전기공급설비인 변전소 부지를 전기공급사용계획이 없어 일반인에게 매각하고자 할 경우 관할기관에 도시계획시설변경 등의 절차를 이행한 후 매각이 이루어져야 할 것인데도, 이를 간과한 것은 당사자간의 귀책사유로서 이 건 심의에 영향을 줄 수 없다고 할 것이고,...(생략)... 가설건축물 건축허가신청반려에 대한 행정처분의 근거법은 건축법이고, 재산세 부과처분에 대한 근거법은 지방세법으로 구체적 사안에 대하여 행정목적을 실현시키기 위해 각 개별법 마다 추구하는 이념 및 입법취지 등에 따라 달리 해석 운용되는 것으로서,...(생략)... 사실상 청구인이 이 건 토지를 취득한 이후에는 이 건 토지를 도시계획상의 용도인 전기공급설비(변전소) 부지로 사용한 사실이 없고,...(생략)... 지방세법시행령 제132조제4항제5호 에 규정된 ‘발전시설 또는 송전변전시설에 직접 사용하고 있는 토지’는 법문 그대로 직접적으로 사용하고 있는 토지에 한정되므로, 과세기준일 현재 청구인은 전기사업법에 의한 전기사업자도 아니고 나대지 상태로 보유하고 있어 송변전시설에 직접 사용하고 있지 않으므로, 종합합산과세대상토지로 보아 과세함은 정당하다.
(2) 이에 대하여, 청구인들은 다음과 같은 이유로 쟁점토지를 사업용토지에 해당하는 것으로 보아야 한다고 주장하고 있으며, 청구인 정○○은 2008.12.24.자 조세심판관회의에 출석하여 동일한 취지로 진술한 바 있다. (가) 청구인들은 기존사업을 확장하여 계속사업을 영위하기 위하여 쟁점토지를 취득하였고, 청구인들에게 양도차익 실현을 통한 투기 목적 등은 찾을 수 없다.
1. 청구인들은 쟁점토지 부근에서 정비공장을 운영하고 있다가, ○○자동차와 ○●자동차의 통합서비스센터 인가를 받기 위해 기존 시설의 확장이 필요하여 쟁점토지를 매입하게 되었는데, 처음엔 자금부족으로 쟁점토지의 임대를 추진하였으나, ○○○○공사가 쟁점토지의 임대는 불가능하다고 답변하여 결국 이를 매입하게 된 것으로, 당시 청구인들은 ○○자동차서비스와 ○●자동차서비스 통합센타로 1,000평, 자동차폐차업의 ○○중앙산업(주) 영업소로 300평, 중고차매매업의 (주)○○컨설팅의 사무소로 300평, ○○동 농산물시장 창고로 500평 정도를 사용할 계획이었고, 위 계획에 따라 3개 사업장의 대표 3인(청구인들, 이○○)과 투자자 신○○이 쟁점토지의 매입대금을 출자하였다.
2. 청구인들은 매입 즉시 쟁점토지를 사업용 부지로 활용하기 위하여 우선 당장 운영이 가능한 500평 규모의 농산물 창고를 건축하려고 준비하였고 실제 대부분의 건축준비도 끝낸 상태였는데, 예상치 못한 ○구청장의 건축허가 반려로 사업계획 전체가 표류하기 시작하였고, 이후 지속된 청구인들의 노력에도 불구하고, 정식 건축허가를 얻는데 결국 실패하였으며, 결국 청구인들은 이자비용에 대한 부담을 덜지 못하고 쟁점토지를 매각하게 되었다.
3. 청구인들은 당초 2004.12.14. (주)○○종합건설 및 (주)○○산업개발과 쟁점토지의 양도계약을 체결하였는데, 이마저 ○구청장의 도시계획변경이 계속 미루어진 까닭에 2005년말 계약이 파기되었고 (만약 소득세법 개정 전인 2004년도에 매매계약이 그대로 이행되었으면, 이 건과 같은 ‘사업용 토지’ 여부 문제는 발생하지도 않았을 것이다), 우여곡절을 겪다 2006.7.15. 마침내 도시계획변경이 이루어진 후, 청구인들은 2006.7.28.에야 쟁점토지를 매각할 수 있게 된 것이다. (나) 위와 같이 쟁점토지를 사업용으로 사용하려던 청구인들의 계힉이 도시계획변경 권한을 가진 ○○광역시장 및 ○구청장의 무성의한 업무처리로 인하여 무산되었으므로, 결국 쟁점토지는 소득세법시행령제168조의14 제1항 제4호 및 소득세법시행규칙제83조의5 제1항 제12호 소정의 ‘당해토지를 취득한 후 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니한 토지’에 해당한다.
1. 쟁점토지는 ○○○○공사가 사업용 부지로 활용하다 변전소 부지 외에는 시설 확장을 위하여 필요가 없게 되자 이를 청구인들에게 매각하였는데, 구입 당시 쟁점토지는 사업지역 내의 대지이고, ○○○○공사측은 전기시설공급 지정 해지 등을 신속하게 이행하여 주어 청구인들이 토지 사용에 불편이 없게 해주기로 약속하였으나, 이 후 무책임한 태도로 일관하여 결국 청구인들의 쟁점토지 이용에 심각한 장애를 초래하였다(유사 사례의 경우에선 위와 같은 지정 해지가 6개월도 걸리지 않는 절차인 점에 비추어, ○○○○공사와 ○구청장이 얼마나 무책임한 태도를 보였는지를 알 수 있다).
2. ○○○○공사는 2002.3.28. ○○광역시장에게 쟁점토지상에 전기공급설비 사용계획이 없다는 이유로 도시계획변경을 신청하는 등 성의있는 모습을 보이기도 하였으나, 신청 이후에는 태도를 바꾸어 무책임한 모습으로 일관하였고, 여기에 ○구청장의 비협조적인 태도(○구청장은 갑자기 인근 연관지역 전체 약30만평에 대한 일괄 도시계획변경을 위한 총괄계획을 수립하기 시작하는 등 문제를 복잡하게 만들었다)까지 더하여 실제 변경은 4년이 넘게 지난 후인 2006.7.15.에야 이루어졌다.
3. 위와 같은 사정으로 청구인들은 사업확장을 위하여 구입하였던 쟁점토지를 제대로 이용도 하지 못한 채, 도시계획이 변경된 2006.7.15. 이후 어쩔수 없이 이를 양도하게 된 것이다. (다) 또한, 청구인들이 아래 표와 같이 쟁점토지의 보유기간 중 쟁점토지를 실제 사업용 부지로 활용한 이상, 이는 소득세법시행령제168조의11 제1항 제2호, 제7호, 제9호 또는 제12호 등의 경우에 해당하고, 따라서 쟁점토지는 “사업과 직접 관련이 있다고 인정할만한 상당한 이유가 있는 토지”로 보아야 한다. 사용용도 사용업체 사용기간 사용면적 비고
○○매설물
○○
○○변전소 02.2.25~06.7.28. 200㎡ 무단점유 (임대료청구) 차고지 (주차장)
○○렌트카 (대표 전형용) 2003.1.~2006.7. 1,500㎡ 차고지로 신고 차고지 (주차장)
○○컨설팅 (중고차매매) 2002.2.~2006.7. 일부 차량보관소로 사용 차고지 (주차장)
○○정비 2002.2.~2006.7 일부 차량보관소로 사용 차고지 (주차장)
○○교회 2004.1.~2006.7. 일부 주말에만 사용 차고지 (주차장)
○○횟집,
○○○수산 2002.8.~2006.7. 일부 고객주차장 건축자재보관(골재)
○○환경개발 04.11.4.~06.7.28. 2000㎡ 구청에 신고 건축자재보관(파레트)
○○○ 04.12.14.~06.7.28. 700㎡ 사업자신고 건축자재보관(크레인)
○○크레인 300㎡ 사업자신고 폐기물보관 김○○ 03.11.1.~04.9.30. 1,500㎡ 폐기물처리업 등록 폐차량보관
○○중앙산업 04.1.1.~04.10.30. 청구인들 계열사로 ‘○구관내 방치차량 보관소’로 구청에 신고 자동차정비
○○브란자 2003~2006 100㎡ 화물차수리 보조작업장으로 이용 농산물유통
○○계란 〃 100㎡ 무단점유 (임대료 청구) 농산물유통
○○○○ 〃 150㎡ 사업자 신고 (라) 처분청은, 쟁점토지가 도시계획시설 중 전기공급시설로 지정되어 그 이용에 제한이 있는 나대지이고 가설건축물 등의 건축허가를 받을 수 없는 대지이므로 비사업용토지라는 의견이나, 아래 표와 같이 1992.8.6. ○○직할시 도시계획 시설 중 전기공급시설로 결정된 대지 19,000㎡ 중 변전소 부지외의 모든 필지는 지목이 ‘전’과 ‘답’임에도 불구하고 이미 가설건축물 허가를 받아 사업부지로 실제 사용하고 있으므로, 청구인들 소유의 쟁점토지만을 다르게 취급하는 것은 부당하다(이러한 점에 비추어 ○구청장이 청구인들의 가설건축물 허가신청만을 반려한 처분역시 형평성을 잃은 부당한 처분이다). 순번 지번 지목 면적(㎡) 소유자 사용 내역 지상 건물 위치 1 320-6 대 6,265 청구인들
• 2 320 전 9,663
○○○○공사 변전소 일반 건축물 변전소 3 362-3 전 668 안○○
○○1급 자동차 정비소 북쪽 4 360-5 전 907 유○○
○○1급 자동차 정비소 360-10 577 5 356 전 623 유○○ 동○○ 자동차 정비 가설 건축물 356-2 615 355 1,428 6 355-1 답 423 김○○ 다농 마트 352-1 833 7 338 전 282 심○○ 등 상가, 마트, 식당 남쪽 338-4 282 8 320-5 대 571
○○시 도로 9 329-1 답 229 강○○ 등 상가 (○○계란) 10 328-1 답 182 문○○ 상가 (식육점) 11 577-16 대 88 강○○ 등 상가 (마) 마지막으로 처분청은 당초 쟁점토지를 사업용토지로 시인 결정하였다가 감사지적에 따라 특별한 근거 없이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보았는데, 이는 신뢰보호원칙에 반한다.
(3) 청구인들의 위 주장들에 대한 처분청 의견은 다음과 같다. (가) 청구인들은 2002.2.25. 쟁점토지를 취득하였는데, 쟁점토지는 그 이전인 1992.8.6. 이미 도시계획시설 중 전기공급시설로 지정되어 토지 이용에 제한이 있는 나대지로 이미 건축허가가 불가능한 토지이고, 이러한 사실은 2004.6.18.자 ○○광역시장의 행정심판 재결문에서도 확인되고 있으므로, 쟁점토지는 청구인들의 주장과는 달리 소득세법시행령제168조의14 제1항의 경우에 해당하지 않는다. (나) 쟁점토지는 2007.6.14.자 ○○광역시장의 심사결정문에서도 확인된 바와 같이 재산세 종합합산 과세대상토지이므로, 특별한 사정이 없는 한 소득세법제104조의3 제1항 제4호 나목에 따라 비사업용토지로 봄이 타당하다. (다) 청구인들은 쟁점토지와 주변 토지를 14개 업체가 임차 점유하여 주차장 용지, 하치장용 토지, 폐기물처리업에 사용하는 대지 등으로 사용하고 있었으므로 쟁점토지가 소득세법시행령제168조의11 제1항의 각호에 따라 비사업용토지에서 제외되는 토지라고 주장하나, 국세통합전산망자료상 청구인들과 위 주장 임차인들의 사업자등록사실이나 청구인의 임대수입금액 신고 사실이 확인되지 않고, 달리 임대차계약서 등의 임대차 사실을 확인할 수 있는 자료도 제출된 바 없어 이를 인정하기 어렵다. (라) 청구인들은 양도소득세 신고전 처분청 직원과 충분히 협의를 하여 사업용토지로 신고한 이상 신뢰보호원칙이 적용되어야 한다는 취지의 주장을 하나, 신뢰의 대상이 될 만한 세법의 해석이나 국세행정의 관행이 성립하였다고 보기도 어렵다.
(4) 이상과 같은 청구인들 주장, 처분청 의견, 이 건 심리자료에 의하여 확인되는 사실관계 및 관련법령을 종합하여, 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 과세한 처분의 당부에 대하여 살펴본다.
1. 먼저 여러 가지 증빙자료를 종합하여 보면, 청구인들은 당초 사업확장을 목적으로 쟁점토지를 구입한 후, 이를 사업용 부지로 활용하기 위하여 ○구청장에게 가설물건축허가를 신청하였으나, 동 신청이 반려되었고, 상당히 오랜 기간 이 문제의 해결을 위하여 ○구청장 등의 관계기관 및 ○○○○공사를 상대로 다툼을 벌여왔으나, 결국 가설물건축허가는 받지 못하였고, 이에 쟁점토지 보유기간 동안 나대지 상태에서 여러 가지 사업용도(주차장이나 하치장)로 이를 사용하다, 금융비용에 대한 부담 등으로 결국 양도하게 된 것으로 보인다.
2. 그리고 청구인들 또한 쟁점토지의 취득 당시 쟁점토지가 도시계획시설로 지정되어 있어 그 사용에 제한이 있는 토지인 점을 알고 있었던 것으로 보이긴 하나, 다른 한편으로 청구인들은 동 문제가 전기공급시설의 사용 주체인 ○○○○공사의 도움으로 쉽게 해결될 것이라고 생각했던 것으로 보이고, ○○○○공사와 ○○광역시 ○구청의 담당자 등도 청구인들이 위와 같은 생각을 하는데 영향을 미쳤던 것으로 보인다.
3. 그러나 청구인들은 당초 생각과는 달리 ○구청장이 건축허가 신청 반려로 인하여 쟁점토지를 제대로 사용할 수가 없었고, 이러한 상황은 쟁점토지 인근을 종합적으로 개발하고자 하는 ○구청장 및 ○○광역시장의 계획과 맞물려 오랜 기간 지속된 것으로 보인다.
4. 이러한 점에 비추어, 우선 쟁점토지가 소득세법시행령제168조의14 제1항 제1호(토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지)의 경우에 해당하여 이를 사업용토지로 볼 수 있는지 여부에 대하여 살펴보면, 앞서 본 바와 같이 쟁점토지를 구입하기 전부터 청구인들은 쟁점토지가 도시계획시설로 지정되어 있었던 사실을 알고 있었고, 다만 주변 대지의 이용현황과 양도인인 ○○○○공사 및 ○○광역시 ○구청 담당자와의 협의를 통하여 큰 문제가 없었을 것이라 생각했던 것에 불과하므로 위 규정의 경우에 해당한다는 것으로 보기는 어렵다 할 것이다.
5. 그러나 쟁점토지가 소득세법시행령제168조의14 제1항 제4호의 경우(그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황․취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지), 그 중에서도 소득세법시행규칙제83조의5 제1항 제12호의 경우(당해토지를 취득한 후 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니한 토지)에 해당하여 이를 사업용 토지로 볼 수 있는지 여부에 대하여 살펴보면, 우선 청구인들이 사업 확장을 목적으로 쟁점토지를 매입한 것으로 보이는 점, 쟁점토지의 매입과정에서 청구인들은 ○○○○공사 및 ○○광역시 ○구청 담당자와 쟁점토지의 사용에 문제가 없도록 상당한 노력을 기울였고 이 때문에 그 가능성에 상당한 확신을 가지고 있었던 것으로 보이나, 실제로는 도시계획시설 지정 문제로 가설건축물 허가 신청이 반려되어 청구인들의 의도대로 쟁점토지를 사용하지 못한 점, 쟁점토지 부근 일대의 종합적인 개발을 위하여 ○○광역시 수준에서 도시계획시설 지정 변경을 고려하였던 까닭에 그 이후에도 계속하여 쟁점토지에의 가설물건축허가 문제가 해결되지 않았던 점, 청구인들은 장기간 쟁점토지의 활용을 위하여 다방면으로 노력을 기울였던 점, 쟁점토지의 최초 매각 당시에도 도시계획시설 지정 변경 문제로 계약이 해제되었고, 이 때문에 쟁점토지의 양도가 미루어져 청구인들에게 실질적으로 불리한 방향으로 개정된 세법을 적용받게 된 점 등을 종합하면, 비록 청구인들에게도 매입과정에서 건축허가 부분을 잘못 판단한 귀책사유가 있긴 하나, 사실상 청구들이 쟁점토지를 사업용으로 이용하는 것이 지연된 이유는 쟁점토지의 도시계획시설 지정 문제(특히 쟁점토지 일대를 종합적으로 재정비하기 위하여 ○○광역시 수준에서 오랜 기간 도시계획변경을 검토한 점)에 있다 할 것이므로, 결국 청구인들은 쟁점토지를 취득한 후 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 쟁점토지를 사업에 사용하지 못한 것으로 보는 것이 타당한 측면이 있는 것으로 보인다.
6. 아울러, 청구인들은 쟁점토지가 소득세법시행령제168조의11 제1항(사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지) 각 호의 경우에 해당한다고 주장하고 있는 바, 앞서 살펴본 바와 같이 쟁점토지 주변은 이미 사업용으로 사용되고 있는 실정이고, 쟁점토지 역시 사업자등록 및 관련 사업소득 신고여부를 떠나 위 (2).(다)항 기재 표와 같이 주차장(2호 사유), 건축자재보관장소(7호사유, 특히 이 경우는 신고 없이 건축한 창고용 건축물의 경우도 해당한다), 폐기물보관장소(9호 사유), 자동차 정비공장․농산물유통창고(12호 사유)로 사실상 사용하고 있는 것으로 나타나므로, 결국 쟁점토지는 ‘사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지’에도 해당하는 것으로 보는 것이 타당한 측면이 있다 할 것이다.
7. 그러나, 쟁점토지가 소득세법시행령제168조의11 제1항 각 호의 경우에 해당하는지 여부를 가리기 위해서는 쟁점토지가 실제로 렌트카 주차장, 건축자재보관장소, 폐기물보관장소 등으로 사용되었는지 여부에 대한 재확인이 필요한 것으로 보이고, 특히 관련 법령에 따른 신고 여부, 청구인들과 동 사업의 관련 여부 및 주변상황 등에 대한 확인이 필요한 것으로 보이며, 아울러, 위 ‘5)’항과 관련하여 최종적으로 쟁점토지의 도시계획시설 지정 변경 과정을 확인할 필요가 있으므로, 이들 부분에 대하여 재조사한 후 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의해 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.