특수관계자간에 상호 교환으로 양도한 아파트 분양권의 양도가액 산정의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2004.12.27. ○○공사로부터 분양받는 특별시 ○구 ○○동 ○○택지개발사업지구 3-6블럭 ○○파크 614-806 전용면전 84.53㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2차 중도금을 납부한 상태에서 2005.8.25.최○○에게 권리의무를 승계하고 2005.10.27. 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 실지양도가액을 275,000천원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하고 6,006천원을 납부하였다. 처분청은 세무조사결과, 청구인의 쟁점아파트의 분양권과 최○○이 2004.12.30.○○공사로부터 분양받은 특별시 ○구 ○○동 전용면전 84.90㎡(이하 “쟁점외아파트”라 한다)와 상호 교환한 것으로, 청구인이 신고한 양도가액은 실지거래가액으로 인정할 수 없다고 보아 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의거 쟁점아파트를 소급감정한 가액을 기준으로 실지양도가액을 483,471천원(감정가액 500,000천원에서 분양가액 259,153천원을 차감한 240,847천원을 프리미엄으로 하고 여기에 분양대금 불입액 236,618천원과 양수자가 부담한 양도소득세 6,006천원을 더한 금액임)으로 산정하여 2008.1.10. 청구인에게 2005귀속 양도소득세 147,081천원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인(현재 고향인 전남 ○○군으로 귀향하여 농업에 종사)은 일용근로자로서 서울 ○○동 ○○아파트의 철거로 서울시에서 주거안정 목적으로 취득한 분양권으로 쟁점아파트를 특별분양 받아 2차 중도금을 납부한 상태에서 처형인 최○○(철거민으로 서울시로 부터 분양권을 받아 쟁점외아파트를 특별분양 받음)가 조망권과 일조권 등 입지조건이 좋은 청구인 소유의 쟁점아파트와 자기가 분양받은 쟁점외아파트를 교환하자고 하여 대금을 주고받은 바 없이 교환한 것으로 교환 당시에는 쟁점아파트와 쟁점외아파트는 이미 소유권 보존등기가 된 완성된 아파트 상태이므로 이는 부동산의 양도에 해당되고 대금정산 없는 단순교환의 경우에는 실지 양도가액을 확인할 수 없으므로 기준시가로 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 처분청에서는 양도소득세 결정시 쟁점아파트를 잔금지급일 이전인 2005.8.22.에 양도하였으므로 과세대상을 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 결정한 것은 정당하고, 청구인이 양도소득세 신고시 2004.12.17 분양권을 236,628천원에 취득하여 2005.8.22. 275,000천원에 매매한 것으로 양도소득세를 신고하였으나, 처분청에서는 양도소득세 조사시 특수관계자간 거래로 양도가액을 과소신고한 것으로 판단하여 조사한 바, 입주예정일 2005.7월 이후의 시세가액이 500,000천원 이상인 것으로 확인되었고, 한국감정원 등 2개 감정기관의 감정평가를 거쳐 2005.8.22.을 평가기준으로 한 감정가액의 평균이 500,000천원으로 신고한 양도가액 275,000원과는 많은 차이가 있어 양도 당시의 신고한 실지거래가액을 인정할 수 없고, 또한 매매사례가액으로 적용할 동일 조건의 사례나 기준시가가 없으므로 감정평가액을 기준으로 한 프리미엄 및 분양대금 불입액과 양수자가 부담한 양도소득세를 가산한 483,471천원을 양도가액으로 본 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 특수관계자간에 상호 교환으로 양도한 쟁점아파트 분양권의 양도가액 산정의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (3) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

2. 제94조제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

(4) 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

(5) 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (6) 소득세법시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】①법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

• 나. 사실관계 및 판단

(1) 이 건의 사실관계를 보면, (가) 청구인은 서울시에서 철거민에게 주거안정 목적으로 지급한 아파트 분양권으로 ○○공사로부터 2004. 12. 17. 쟁점아파트를 259,153천원에 특별분양 받고, 최○○ 또한 서울시에서 철거민에게 주거안정 목적으로 지급한 아파트 분양권으로 ○○공사로부터 2004.12.30. 쟁점외아파트를 240,668천원에 특별분양 받은 사실이 분양계약서에 나타난다. (나) 청구인은 쟁점아파트의 2차 중도금까지 116,618천원을 납부한 후 잔금을 납부하지 아니한 상태에서2005.8.25. 분양계약서 상 권리의무를 처형인 최○○ 앞으로 승계하고, 최○○은 쟁점외아파트의 잔금까지 납부한 상태에서 쟁점외아파트의 권리의무를 2005.8.19. 청구인의 처인 최○화 앞으로 승계되었음이 분양계약서 및 ○○공사 발급(2007.11.12)아파트 분양대금 납부내역서에 의거 확인된다. <아파트 분양대금 납부내역> (금액단위:천원) 구분 분양대금 계약금 1차 중도금 2차 중도금 잔금 쟁점아파트 (청구인) 259,153 38,872 (2004.12.16) 38,873 (2005.2.28) 38,873 (2005.5.31) 103,046 (2005.8.30) 청구외아파트 (최

○○) 240,668 36,100 (2004.12.30) 36,100 (2005.2.28) 36,100 (2005.5.2) 92,368 (2005.7.5) ※ 분양대금에는 은행 융자금 40,000천원이 각각 포함되어 있음 <쟁점아파트와 쟁점외아파트의 권리의무 승계 내역> 구 분 양도인 양수인 권리의무승계 계약체결일 비 고 쟁점아파트 (청구인) 청구인 최○○ 2005.8.25 2차 중도금 납부 후 권리양도 청구외아파트 (최

○○) 최○○ 최○화 2005.8.19 잔금 완납 후 권리양도 (다) 그 후 쟁점아파트는 2005.08.12 준공되었고 쟁점외아파트는 2005.6.27 준공되어 ○○공사 앞으로 소유권보존등기 된 후 2005.10.17. 쟁점아파트는 최○○ 앞으로 각각 소유권이전등기 되었음이 등기부등본에 나타난다. <쟁점아파트와 쟁점외아파트의 준공 및 소유권이전등기 내역> 구 분 건물준공(소유권 보존등기일) 소유권이전등기 내역 비 고 소유권이전등기일 소유자 쟁점아파트 2005.8.12 2005.10.7. 최○○ 청구외아파트 2005.6.27 2005.10.7 최○화

(2) 처분청의 과세처분 내용을 보면, (가) 청구인에 대한 양도소득세 조사 결과, 양도 당시의 실지거래가액은 이 건 분양권의 교환은 특수관계자를 거래상대방으로 하여 교환한 것으로 청구인이 신고한 양도가액 275,000천원은 인근 중개업소 및 부동산시세 등 기타 제반사항으로 볼 때 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당되므로, 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의거 분양권 평가조서와 같이 평가한 프리미엄(240,847천원) 및 분양대금 불입액(236,618천원), 양수인 최○○이 대납한 양도소득세(6,006천원)을 가산한 합계 487,471천원으로 결정하였고, 취득가액은 교환으로 청구인의 배우자 최○화가 인수한 채무액 120,000천원과 교환후 최○○이 불입한 분양잔금 142,535천원과의 차액 22,535천원은 최○○이 불입한 것으로 확인되므로 총 분양대금 259,153천원에서 22,535천원을 제외한 236,618천원을 청구인이 불입한 분양금액으로 보아 취득가액으로 결정하였음이 확인된다. (나) 처분청이 프리미엄 산정을 위한(분양권)평가조서를 보면, 평가대상 쟁점아파트 분양권의 인터넷 시세정보, 중개업소 확인 시세가액 및 감정가액 등을 종합적으로 볼 때, 매매사례가액으로 적용할 동일 조건의 매매사례가 없으므로 한국감정원과 미래새한감정평가법인에게 2007.11월 소급감정을 의뢰하여 2 감정기관이 평가기준일을 2005.8.22.로 하여 각각 동일한 금액인 500,000천원으로 평가한 가액에서 분양가액 259,153천원을 차감한 240,847천원을 쟁점아파트의 프리미엄으로 산정하였음이 확인된다. <쟁점아파트 분양권의 프리미엄 산정> (금액단위: 천원) 구 분 평가기준일 감정가액 분양가액 프리미엄 한국감정원 2005.8.22 500,000 259,153 240,847 미래새한감정평가법인 2005.8.22 259,153 240,847 평균액 500,000 259,153 240,847

(3) 살피건데, 부동산의 분양계약을 체결한 자가 분양계약에 따라 당해 아파트가 완공되어 분양회사의 명의로 소유권보존등기된 부동산를 소득세법시행령 제162조 제1항 의 규정에 의한 취득시기가 도래하지 않은 상태에서 양도하는 경우에는 같은 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도에 해당하는 것(재정경제부 재산-1415, 2004.10.25)이므로 상호 교환당시에는 이미 아파트가 준공되었으므로 부동산의 양도에 해당된다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없고 또한 대금 수수없이 상호 교환에 해당되는 이 건의 경우 청구인이 신고한 양도가액 275,000천원은 실지거래가액에 해당되지 아니하고, 매매사례가액으로 적용할 동일 조건의 매매사례가 없고 기준시가도 없음으로(2006.4.28. 최초고시 406,000천원) 처분청이 소득세법 제114조 제5항 및 동법시행령 제176조의 2 규정에 의하여 2개 감정기관의 감정가액의 평균액을 기준으로 하여 산정한 프리미엄에 분양대금 불입액과 양수자가 부담한 양도소득세를 가산한 483,471천원을 양도 당시의 실지거래가액으로 하여 이 건 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.