쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 2002.6.27. 매매를 원인으로 취득한 OOOO OOO OOO OO OOOOOOO O O,OOOOO OO OOO OO OO O OOOOOOO O OOOOO OO OOO O(2필지를 이하 “쟁점토지”라 한다)을 2006.5.30. 공동소유자였던 조OO에게 양도하고, 2006.7.31. 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세 과세표준예정신고를 하였다. 처분청은 2007.7.9. 쟁점토지가 비사업용 토지에 해당한다 하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 2006년 귀속 양도소득세 119,893,240원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.10.4. 이의신청을 거쳐 2008.2.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 청구인이 취득한 후 연접 필지에 도로가 개설되어2002년에는 휴경을 하였고, 2003.9월 개발행위 허가를 받아 복토를시작하여 2004.11월 개발행위 승인을 받았으며, 2005년부터 양도시까지는 콩 등을 경작하였는 바, 복토개시일부터 양도시까지 2년 9개월을 경작기간으로 보아야 하므로 사업용 토지에 해당한다. 처분청은 경작확인서 작성자들과 밭갈이를 해 준 최OO이 청구인이 2005년에 쟁점토지를 경작하지 않았음을 확인하였다고 주장하였으나, 다시 확인해 본 결과 처분청은 이들이 불분명하게 진술한 것을 청구인이 경작하지 않았다고 진술한 것으로 판단한 것이다. 청구인이 쟁점토지 보유기간 중 운영한 OOOOOO는 소규모 영세사업체로 간이과세자에 해당되어 경작에 불편이 없었고, 쟁점토지 양도 당시에는 폐업하여 농업에만 종사하고 있었다. 청구인은 우량농지 조성을 위해 복토를 신청한 것으로 신청당시에는 지가가 급등하기 전이었고, 개발행위허가제한지역으로 지정되기 전이었다. 쟁점토지 취득 후 복토 전까지 경작하지 않은 것은 도로공사가 준공되기 전에 복토를 완료하기 위해서였으며, 복토기간은 도로와의 높이가 2미터 정도로 많은 양의 토사가 필요하였으나 제대로 확보하지 못하였고, 복토사업자가 스티로폼 가루 등이 포함된 흙으로 복토하여 시정지시를 받아 이를 이행하는 과정에서 길어지게 된 것이다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점토지를 직접 자경하였는지 여부에 대해 실지조사를 실시하였는 바, 청구인이 예정신고시 첨부한 경작확인서 작성자인 박OO, OOO, OOO은 “쟁점토지에서 2005년까지는 농작물을 재배하지 아니하였고 2006년에도 실지로 누가 경작하였는지 알 수 없다”고 진술을 번복하였고, 쟁점토지를 밭갈이 해주었다고 주장한 최OO은 2004년과 2005년에는 밭갈이를 해준적이 없다고 진술하였다. 청구인은 2001.6.19. OOOOOOOO라는 상호로 일반건축공사업을 개업하여 2005.11.21. 폐업하였고, 1994.1.5. OOOOOOOO라는 상호로 인쇄제조업을 개업하여 2001.1.20. 폐업하였으며, 1981.2월～2007.7월까지 쟁점토지 이외에 농지를 보유한 사실이 없음이 국세통합전산망에 의하여 확인되므로 농업인으로 보기 어렵다. 쟁점토지는 장동물류단지 조성 예정지 인근에 위치한 토지로 ㎡당개별공시지가가 취득당시 19,000원, 복토허가시 80,000원, 양도시 137,000원으로 확인되는 바, 복토를 신청할 당시에도 지가가 급등한 상황이었다. 청구인이 이의신청시와 심판청구시 제출한 확인서는 사인간 임의작성이 가능하여 객관성있는 증빙자료로 볼 수 없고, 처분청 조사시에 진술한 내용을 번복하여 주장에 일관성이 없으며, 인근주민들도 2005년까지 농사를 짓지 않고 있었다고 진술한 사실로 볼 때 복토기간 전후로 영농에 종사하지 않았으므로 복토기간을 경작기간에 포함시키기 어려우며, 복토기간(1년 3개월)을 경작기간에 포함하더라도 쟁점토지 양도일 직전 3년 이내에 2년 이상 또는 전체 보유기간 중 100분의 80 이상을 자경하였다고 볼 수 없으므로 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조【양도가액】② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의양도가액은제1항의 규정에 불구하고다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

8. 제104조의 3의 규정에 의한비사업용 토지인 경우 제104조의 3【비사업용 토지의 범위】① 제96조 제2항 제8호 및제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다.

1. 전ㆍ답 및 과수원(이하 이 조에서 "농지" 라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

• 가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 농지법 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령 제168조의 6【비사업용 토지의 기간기준】법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

2. 토지의소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음각 목의 모두에 해당하는 기간

• 가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 나.양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
• 다. 토지의소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. 제168조의 8【농지의 범위 등】① 법 제104조의 3 제1항 제1호에서 “농지”라 함은 전ㆍ답 및 과수원으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말한다. 이 경우 농지의 경영에 직접 필요한 농막ㆍ퇴비사ㆍ양수장ㆍ지소(池沼)ㆍ농도ㆍ수로 등의 토지 부분을 포함한다.

② 법 제104조의 3 제1항 제1호 가목 본문에서 “소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지”라 함은 농지의 소재지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 그와 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역에 주민등록이되어 있고 사실상 거주(이하 "재촌" 이라 한다)하는 자가 농지법 제2조 제5호의 규정에 따른 자경(이하 “자경”이라 한다)을 하는 농지를 제외한 농지를 말한다.

(3) 농지법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

5. "자경"이라 함은 농업인이 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것과 농업법인이 그 소유농지에서 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하는 것을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 매매를 원인으로 취득한 쟁점토지를 양도하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고·납부한데 대해, 처분청은 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 2006년 귀속 양도소득세 119,893,240원을 경정·고지한 사실이 경정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 취득한 후 2002년에는 휴경하였고, 2003년～2004년에는 복토를 하였으며, 2005년부터는 콩 등을 경작하여 복토개시일부터 양도일까지를 경작기간으로 보아야 하므로 쟁점토지는 사업용 토지에 해당한다는 주장이고, 처분청은 복토기간을 경작기간에 포함시키기 어렵고, 복토기간을 경작기간에 포함하더라도 2005년에 경작한 사실이 확인되지 않으므로 쟁점토지는 비사업용 토지에 해당된다는 주장이므로 이에 대하여 본다. (가) 청구인이 제출한 등기부등본 및 토지대장에 따르면, 청구인은 쟁점토지를 2002.6.27. 매매를 원인으로 취득하여, 2006.5.30. 공동소유자 조OO에게 양도하였으며, 쟁점토지의 개별공시지가는 아래 표와 같이 나타난다. (OO O O) (나)토지이용계획확인서에 따르면, 쟁점토지는 생산녹지지역, 개발행위허가제한지역(제한기간: 2005.12.2.～2008.10.31.), 토지거래계약에 관한 허가구역(2005.10.3.～2010.10.2.)으로 지정되어 있는 것으로 확인된다. (다) 청구인이 제출한 복토관련 공문(OOOO)에 따르면, 청구인은 2003.9.1. 쟁점토지상에 성토하여 우량농지를 조성하기 위해 개발행위(토지형질변경) 허가(허가기간: 2003.9.～2004.7.)를 받았으며, 이물질 제거와 줄떼 시공 등의 시정지시(2004.7.27, 2004.10.21.) 이행을 거쳐 2004.11.16. 개발행위 완료처리를 통보받은 것으로 나타난다. (라) 처분청이 제출한 국세통합전산망 조회자료에 따르면, 청구인은 1981.2월～2007.7월까지 쟁점토지 외에 다른 농지를 소유한 사실이 없고, 2001.6.19. OOOOOOOO라는 상호로 일반건축공사업을 개업하여 2005.11.21. 폐업한 것으로 확인되는 바, 청구인이 신고한 매출과세표준은 아래 표와 같다. (OO O OO) (마) 청구인은 예정신고시와 처분청 조사과정에서 인근 주민들이 작성한 확인서를 제출하였고, 처분청은 실지조사시 별도의 확인서를 제출받았는 바, 그 내용은 아래와 같다. 청구인은 예정신고시 조OO(공동소유자 및 공동경작자), 박OO(쟁점토지 취득 전 실경작자), 이OO(직경 100㎡ 이내 천하장사주유소), 고OO(OOOO OO) 등의 경작확인서를 제출하였는 바, 이들은 청구인이 2002.11월～2006.7월 쟁점토지를 영농하였음을 확인하였다. 박OO은 처분청 실지조사시 2005년은 복토작업으로 농사를 지을 상황이 아니었다고 확인하였다가, 청구인을 통해서는 2006년까지 콩농사를 지어왔다고 확인하였다. 이OO는 처분청 실지조사시 2005년 하반기부터 콩농사를 시작한 것으로 들었다고 확인하였다가, 청구인을 통해서는 2005～2006년 경작한 사실이 확실하다고 답변하였음을 확인하였다. 고OO은 처분청 실지조사시 2005년에 휴경하였다고 확인하였다. 최OO은 처분청 실지조사시 2004년, 2005년에는 밭갈이를 해준 적이 없다고 확인하였다가, 청구인을 통해서는 2005년 상반기에 밭갈이를 하였다고 확인하였다. (바) 청구인은 심판관회의(2008.10.16.)에 참석하여 밭농사를 하기위해 복토를 하였고, 투기목적으로 쟁점토지를 보유한 것이 아니며, OOOOOO는 영세업체로 경작에 불편이 없었다는 취지의 의견진술을 하였다. (사) 소득세법 제104조의 3 제1항에서 규정한 “비사업용 토지”란 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은 법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 같은 법 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것으로, 같은 법 시행령 제168조의 6 제2호에서 농지 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 농지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간을 자경하지 아니하는 경우, 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간을 자경하지 아니하는 경우, 농지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간을 자경하지 아니하는 경우 등 3가지 요건에 모두 해당하면 비사업용 토지로 보도록 규정하고 있다. (아) 위 사실과 관계법령을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점토지 보유기간 중 다른 사업을 영위하였고, 쟁점토지 외에 다른 농지를 보유한 사실이 없으며, 쟁점토지 복토 전부터 이미 지가가 급등하고 있어 농업인으로서 우량농지 조성을 위해 복토를 하였다고 보기 어려우므로 복토기간을 경작기간에 포함시키기 어려운 것으로 보이며, 복토기간을 경작기간에 포함하더라도 청구인이 2005년 쟁점토지를 직접 경작하였는지 여부에 대해 확인서 작성자들의 진술에 일관성이 없고, 자경 여부를 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있어 2005년을 경작기간에 포함시킬 수 없다할 것이어서 쟁점토지는 같은 법 시행령 제168조의 6 제2호의 요건을 모두 충족하고 있으므로 비사업용 토지에 해당한다고 판단된다.

(3) 따라서, 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다 할 것이다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.