상속받은 부동산을 양도한 경우 당해 부동산의 취득가액을 시가로 산정함에 있어 평가기준일 판단 기준

○○○세무서장이 2007.5.23. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 68,943,660원의 감액경정거부처분은 이를 취소한다.

청구인은 ○○광역시 ○구 ○○동 280-2 대지 236㎡외 1필지 452㎡와 지상 주택 96.8㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)와 같은동 280-5 도로 15.3㎡외 1 필지 105.3㎡를 2005.7.10. 협의분할에 의한 상속으로 취득하여 2006.6.20. 422,500천원에 양도하면서, 그 취득가액은 기준시가를 적용하고 양도가액은 실지거래가액을 적용하여 2006.8.31. 양도소득세 86,645,050원을 신고․납부하였다가, 2007.2.15. 동 도로 105.3㎡의 양도차익은 기준시가를 적용하여 수정신고하고 쟁점부동산의 취득가액은 342,500천원으로 하여 양도차익을 구하는 취지의 감액경정청구하였다. 처분청은 2007.5.23. 위 도로의 양도차익에 대한 기준시가의 적용과 관련한 수정신고건에 대한 양도소득세 17,050,850원을 환급통지하고, 쟁점부동산의 취득가액 산정과 관련한 양도소득세 68,943,660원의 감액경정청구건에 대하여는 환급거부통지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.8.16. 이의신청을 거쳐 2007.12.14. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인(매도인)과 주식회사 ○○○건설(이하 “○○○건설”이라 한다)이 2005.12.29. 부동산매매계약을 체결하여 동 계약서(이하 ”1차부동산매매계약서“라 한다)를 교환함에 따라 매매대상물건(쟁점부동산 포함)과 매매대금이 확정되었으므로 ○○○건설이 청구인에게 계약체결일로부터 약 3월 이후인 2006.3.31.에 계약금 42,250천원을 지급한 것은 2005.12.29.에 체결된 부동산매매계약서의 계약내용에 따라 매매대상물건의 대금을 지급할 의무를 이행한 것에 불과하므로 ‘거래가액이 확정되는 계약일’은 계약금 지급일이 아닌 계약체결일이며, 상속세 및 증여세법시행령 제49조 에서 상속개시일로부터 6개월 이내에 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 상속재산가액의 시가로 본다고 규정하고 있는 바, 쟁점부동산의 취득가액은 양도가액과 일치하는 금액인 342,500천원이 되어야 하므로 처분청의 환급거부는 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제출한 1차부동산매매계약서 제1조(매매대금 및 지급방법) 2)에서 “부동산매매계약은 ○○○건설의 공동주택사업을 위한 매매계약으로 사업대상 부지 전체부동산에 대해 매매계약서 작성이 완료될 경우 ○○○건설은 7일 이내에 청구인에게 온라인송금하기로 한다.”라고 규정하고 있는 점으로 미루어 볼 때, 쟁점부동산의 매매대금 지급내역에 대한 계약의 효력이 발생하는 시점은 계약금 지급일인 2006.3.31.의 직전 7일 이내로 인정하는 것이 타당하고, 따라서 쟁점부동산의 상속개시일 2005.7.10.로부터 6개월이 경과한 2006.2.25.을 쟁점부동산의 거래가액이 확정되는 계약일로 보아야 하므로 쟁점부동산의 양도가액을 취득가액으로 인정할 수 없는 바, 처분청의 당초 거부처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 상속받은 쟁점부동산을 양도한 경우 당해 부동산의 취득가액을 시가로 산정함에 있어 그 평가기준일을 계약금 지급일로 볼 것인지 아니면 계약체결일로 볼 것인지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (3) 소득세법시행령 제162조 의 2 【양도가액】

⑤ 법 제96조 제2항 제9호 에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항 의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하고, 공동상속주택의 주택수 계산에 대하여는 제167조의 3 제2항 제2호 의 규정을 준용하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항 의 규정을 준용한다. (4) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략) (5) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. (이하 생략)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. (6) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항 에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 (7) 상속세 및 증여세법 기본통칙 60-49…2 【시가적용시 평가기준일】 영 제49조 제1항 의 규정을 적용함에 있어서 동항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전 후 6월(증여재산의 경우 3월) 이내인지 여부는 다음 각호의 1에 해당하는 날을 기준으로 하여 판단한다.

1. 영 제49조 제1항 제1호 의 경우에는 거래가액이 확정되는 계약일

2. 영 제49조 제1항 제2호 의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 영 제49조 제1항 제3호 의 경우에는 보상가액이 결정된 날 (8) 민법 제563조 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2005.10.17. 협의분할에 의한 상속으로 취득한 쟁점부동산에 대하여 상속세 과세표준신고를 하지 아니하였고, ○○광역시 ○구 ○○동 280-5 도로 105.3㎡과 쟁점부동산을 2006.6.20. ○○○건설에게 양도하였으며, 그 취득가액은 기준시가를, 양도가액은 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고․납부하였음이 등기부등본 및 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 ○○건설로부터 2006.3.31. 42,250천원, 2006.6.16. 360,250천원 및 2007.1.25. 20,000천원 합계 422,500천원을 지급받은 사실이 청구인의 ○○농업협동조합 거래계좌(계좌번호 601055-56---) 의 자유저축예탁금거래명세표에 의하여 확인된다.

(3) 1차부동산매매계약서를 살펴보면, 청구인은 2005.12.29. 쟁점부동산과 ○○광역시 ○구 ○○동 280-5 도로 105.3㎡를 422,500천원에 ○○○건설에게 양도하기로 부동산매매계약서를 작성하면서 계약금 42,250천원을 지급할 시기를 명시하지 아니하고 잔금 380,250천원은 2006.6.20. 청구인의 ○○농업협종조합 거래계좌(601055-56-------) 를 통하여 송금받기로 약정하되, ○○○건설은 공동주택사업 대상부지 전체부동산에 대해 매매계약서의 작성이 완료될 경우 7일 이내에 청구인에게 온라인으로 송금하기로 하는 특약을 정한 것으로 부동산매매계약서 및 동 계약서 제1조 제2항의 규정에 나타난다.

(4) ○○○건설이 제출한 검인용 부동산매매계약서(이하 “2차부동산매매계약서”라 한다)를 살펴보면, 청구인은 2006.5.21. 쟁점부동산을 424,000천원에 ○○○건설에게 양도하기로 약정하되, 계약금 42,000천원은 계약당일 지급받고, 잔금 382,000천원은 2006.6.15.까지 지급받기로 매매계약을 체결한 것으로 나타난다.

(5) 우리심판원에서 이 건과 관련하여 ○○○건설에게 청구인과 ○○○건설 사이에 체결한 부동산매매계약서는 1차부동산매매계약서와 2차부동산매매계약서 중 어느 것인지에 대해 공문(조사관-13※※, 2008.6.11)으로 확인한 결과, 1차부동산매매계약서라고 확인하였다 ((주)※※※제6-31호, 2008.6.24). (6) 민법 제563조 에서 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 소득세법시행령 제163조 제9항 에서는 상속받은 자산에 대하여 양도소득의 필요경비 계산시 취득가액을 산정함에 있어 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보고 있고, 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에서 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하고, 제2항에서 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 한다고 규정하면서 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제1항 에서 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전 후 6월 이내의 기간 중 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 제2항에서 상속재산의 평가기준일을 적용함에 있어 거래가액이 상속개시일 전 후 6월 이내에 해당하는지 여부는 매매계약일을 기준으로 판단하는 것으로 규정되어 있다.

(7) 1차부동산매매계약서 및 2차부동산매매계약서를 비교하여 살펴보면, 청구인이 ○○○건설로부터 2006.3.31. 청구인의 ○○농업협동조합 거래계좌(계좌번호 601055-56-0----)를 통하여 송금받은 42,250천원 및 전체 금액 422,500천원은 1차부동산매매계약서상에 기재되어 있는 계약금 및 매매대금과 일치한 반면, 2차부동산매매계약서상에 기재되어 있는 쟁점부동산의 계약금액 42,000천원 및 매매대금 424,000천원과는 각각 250천원 및 1,500천원의 차액이 발생할 뿐만 아니라 실제 계약금 42,250천원이 2차부동산매매계약서 를 작성한 날인 2006.5.21.로부터 1월 21일 이전에 지급된 사실이 확인되는 바, 1차부동산매매계약서는 계약금의 지급시기가 기재되어 있지 아니한 점에 비하여 2차부동산매매계약서는 동 계약서에 기재되어 있는 계약금 및 매매대금이 실제 지급된 계약금액 및 매매대금과 상이한 것으로 나타날 뿐만 아니라 ○○○*/건설은 1차부동산매매계약서를 청구인과 실제 체결한 계약서임을 확인하고 있다.

(8) 위와 같은 사실과 관련법령을 종합해 보건대, 청구인이 쟁점부동산의 계약금을 1차부동산매매계약서를 작성한 2005.12.29.에 지급받지 아니하고 약 3개월 후에 지급받았다는 것은 일반적인 거래관행을 벗어난 것으로 볼 수 있는 측면이 있으나 동 계약서 제1조 제2항에서 ○○○건설이 매입할 전체부동산에 대해 매매계약서의 작성이 완료될 경우 청구인에게 매매대금을 송금하기로 하는 일반 거래관행과 다른 특약을 체결하였고, 2차부동산매매계약서는 동 계약서에 기재되어 있는 계약금과 매매대금이 실제 지급된 금액과 일치하지 아니할 뿐만 아니라 동 계약서가 작성되기 이전에 계약금이 지급된 점으로 보아 2차부동산매매계약서 보다 1차부동산매매계약서가 더 신빙성이 있는 것으로 보이므로 1차부동산매매계약서의 작성일인 2005.12.29.을 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결한 날로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다. 또한 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다는 민법 제563조 의 규정에 비추어 보면 계약은 거래당사자 사이에 당해 재산권을 매매하겠다는 의사의 합치에 의하여 성립하는 것이므로 쟁점부동산의 매매에 대한 효력이 생기는 시점은 ○○○건설이 청구인에게 당해 부동산의 계약금을 지급한 2006.3.31.이 아니라 청구인이 쟁점부동산에 대한 권리를 ○○○건설에게 이전할 것을 약정하고 ○○○건설이 거래대금 422,500천원을 지급할 것을 약정한 날인 2005.12.29.이고, 따라서 2005.12.29.을 쟁점부동산의 거래가액이 확정된 계약일로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서, 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제2항 및 상속세 및 증여세법 기본통칙 60-49…2에서 상속받은 재산의 평가기준일을 적용함에 있어 그 거래가액이 상속개시일 전후 6월 이내에 해당하는지 여부는 거래가액이 확정되는 계약일을 기준으로 판단하는 것으로 규정되어 있는 바, 청구인이 상속받은 쟁점부동산의 재산가액이 상속공제금액에 미달하여 상속세신고를 하지 아니한 상태에서 쟁점부동산을 양도하여 그 취득액을 기준시가로, 양도가액을 실지거래가액으로 신고한 경우라 할 지라도 쟁점부동산의 상속개시일 당시 시가가 존재하는 경우에는 그 시가를 취득가액으로 인정하여야 하므로 처 분청이 이 건 양도소득세의 감액경정청구에 대하여 환급거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.