증여받은 토지를 감정평가액이 아닌 기준시가(보충적 평가방법)로 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2001.6.7. 아버지 정OOO 등 6필지 대지 2,051,60㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 같은 곳 지상건물 5,190.09㎡를 증여받고 2개의 감정기관이 감정한 감정가액의 평균액을 증여재산가액으로 하여 2001.8.31. 증여세를 신고 납부하였다.
• 나. OOO국세청장은 2006.3.20.～9.14. 기간동안 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하는 과정에서 쟁점토지에 대한 증여재산가액의 감정가액이 증여당시의 시가를 객관적이고 합리적으로 반영한 것이 아닌 것으로 보아 이를 부인하고 기준시가를 적용하여 청구인에게 과세예고 통지하였으며, 이에 따라 처분청은 2007.3.21. 청구인에게 2001.6.7. 증여분 증여세 1,218,650천원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.6.10. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 감정평가법인인 OOO은 세무서장이 지정한 부실감정기관 지정업체가 아닌 상속세 및 증여세법 제60조와 같은법 시행령 제49조에서 규정하고 있는 공신력이 있는 감정기관이며, 증여재산가액은 상속세 및 증여세법의 규정에 따라 평가기준일 3개월이내에 공신력 있는 2개 감정평가법인에 의하여 평가되었고, 평가액의 평균가액은 기준시가의 83% 이상으로 적정하게 평가되었다고 판단하며, 위법 부당하고 중대한 오류가 없는 한 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가기관의 그 고유의 권한은 존중되어야 하고, 그 평가액의 권위는 인정되어야 한다. OOO이 2개 이상의 감정평가법인에서 감정평가를 요구한 것은 청구인의 대출신청 당시 경제 불황 및 부동산 경기침체의 특수한 상황에서 향후 예상되는 채무증가액 등을 고려하여 자체방침에 따른 것이다. 개별공시지가의 표준지와 쟁점토지가 다를 경우 감정평가법인이 인근지역의 표준지를 선정할 수 있으므로 비교표준지의 공시지가평가액이 그 비교표준지의 절대적인 가격이 될 수 없으며, 비교표준지의 가격의 경직성으로 인하여 감정평가의 필요성이 대두되고 시가의 보완적 수단으로 감정 평가의 역할이 중요시 되고 있으며, 토지는 그 개별성과 부동성 등에 의하여 매매실가가 없는 한 정확한 시가는 존재할 수 없으므로 감정가를 우선으로 하고 감정가가 없을 경우 기준시가, 즉 개별공시지가를 적용하는 것이며, 그러한 이유로 상속세 및 증여세법에서는 ‘매매사례가, 감정가, 기타 보충적 평가방법’으로 평가액을 산정하는 것이고, 쟁점토지는 감정가가 존재하므로 시가근접의 합리성과 평가방법의 합법성이 인정된다고 할 수 있다. 비교표준지와 쟁점토지의 특성에 관하여 처분청은 쟁점토지의 우월성을 주장하며 개별공시지가보다 상대적으로 과소평가되었다고 하나, 쟁점토지는 부정형 토지로 토지의 실효율이 높고 후면이 맹지화 되어 있어 건물 신축시 총면적의 1/5정도 도로로 기부채납 등 실효면적이 발생하고, 중심미관지구로 지정되어 10층이상 건축이 불가능한 점, 신축시 막대한 건물 철거비 등 중요한 평가 고려사항에 의하여 단가 감액요인이 필연적이며, 토지의 특성면에서 쟁점토지가 비교표준지보다 전혀 우월하지 않고 오히려 열등하다는 사실을 알 수 있어 비교표준지인 면적 68.8㎡OOO인 토지와 쟁점토지 2,051.60㎡를 단순히 ㎡당 단가 개념으로 접근하여 비교한다는 자체가 불합리하므로 당초 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 공신력있는 감정기관의 감정가격을 시가로 보기 위해서는 당해 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다는 점이 인정되어야 하고, 증여세 납부목적에 적합해야 하는 것이 상속세 및 증여세법과 대법원 판례의 일관된 입장이다. 청구인이 신고한 감정가액은 OOO의 경우 쟁점토지와 비교표준지의 토지 특성상 쟁점토지가 우월함에도 불구하고 ‘개별요인’을 0.9로 조정하였으며, OOO의 경우 ‘기타요인’을 0.8로 적용하면서 인근지 평가사례 등을 거론하였으나, 인근지는 쟁점토지와 용도지역이 다르거나 도로접면 등에서 차이를 보이고 있어 위 두 감정기관의 평가는 타당성이 결여되어 있는 바, 청구인은 이에 대한 합리적 이유를 제시한 사실이 없으며, OOO의 ‘개별공시지가 결정조서’상 쟁점토지는 비교표준지 대비 총가격비율이 1.044로서 우월한 것으로 조사되어 있는데 비하여 감정가격은 비교표준지보다 열등한 것으로 평가되었으면서도 이에 대한 합리적인 이유가 제시되지 못하고 있으며, OOO으로부터 받은 대출금(채권최고액 18억원)은 OOO 부동산담보대출 관련규정상 시가추정으로서 감정에 갈음할 수 있는 소액의 대출이고, 담보대출시 2개 감정평가법인의 감정가격이 필요하지 아니함에도 2개의 감정평가법인에서 평가를 받았으며, 채권최고액기준 18억원을 대출받기 위하여 재산가액 128억원(기준시가 기준) 상당의 부동산을 담보로 제공한 것은 합리적인 행위하고 볼 수 없고 증여세를 적게 납부할 목적으로 평가한 것이라고 봄이 타당하다. 청구인은 개별공시지가의 표준지와 감정대상토지가 다른 경우 비교표준지의 공시지가평가액이 그 비교표준지의 절대적인 가격이 될 수 없다고 주장하나, 현행법상 공시지가의 표준지가 가장 공신력이 있으므로 감정대상토지에 대한 표준지를 선정함에 있어 공시지가의 표준지와 토지의 특성 등을 비교하여 상대적으로 차이가 나는 부분은 명확하게 그 사유가 규명되어 감정평가의 적정성 여부를 판단해야 한다는 것이며, 청구인은 쟁점토지가 광면적의 부정형토지로서 건축규제 및 경제성 측면에서 비교표준지에 비해 열세하다고 주장하나, 서울 중구청의 ‘개별공시지가 결정조서’를 보면 쟁점토지의 토지형상에서는 비교표준지보다 열세(0.9)한 것은 사실이나 도로접면에 있어서는 비교표준지 대비 월등히 우세(1.16)함에도 감정평가법인은 가로접근 조건에 있어서 1.05(1.06)로 약간 상향 조정하면서 획지조건에 있어서 광면적토지로 비교표준지 대비 열세하다고 하여 0.85로 큰 폭으로 하향 조정하였으며, 쟁점토지와 비교표준지 역시 중심미관지구이고 OOO는 1/3이 제3종일반주거지역으로서 용적률과 건폐율이 낮아 건축에 불리한 반면 쟁점토지는 모두 일반상업지역으로 당해 비교표준지보다 건축에 유리하며, 건물 신축시 기부채납 등 실효면적 발생 및 철거비용까지 고려하여 토지가액을 표준지보다 감액한 것은 상속세 및 증여세법 제49조 제1항 제2호의 취지에 비추어 볼 때 납부목적에 적합한 평가로 보이지 않으므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구인이 증여재산가액으로 신고한 쟁점토지의 감정평가액을 인정하지 아니하고 처분청이 기준시가(보충적 평가방법)로 산정하여 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙등) ①이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조 (부동산등의 평가) ①부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙등) ①법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가액등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다)또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2001.6.7. 아버지 정OOO(2005.1.11.사망)로부터 쟁점토지를 증여받고 OOO이 쟁점토지의 담보대출 관련 아래 ＜표＞와 같이 2개의 감정평가기관으로부터 감정받은 감정가액의 평균액을 증여재산가액으로 하여 2001.8.31. 증여세를 신고 납부하였고, 처분청은 이를 부인하고 기준시가로 평가하여 2007.3.21. 증여세를 고지한 사실이 결정결의서에 의하여 확인된다. OOO

(2) 청구인은 2개 감정평가액의 평균가액은 기준시가의 83% 이상으로 적정하게 평가되었고, 감정평가기관의 고유의 권한은 존중되어야 하며, OOO이 자체적으로 2개 감정평가기관에 감정을 의뢰하였고, 쟁점토지는 비교표준지인 OOO(이하 “비교표준지”라 한다)보다 도로 기부채납 등 실효면적이 많이 발생하고, 노후건물로 신축시 건물철거비 등을 고려하여야 하므로 단순히 ㎡당 단가 개념으로 접근하여 비교한다는 것은 불합리하다고 주장한다.

(3) 청구인은 증빙서류로 2개의 감정평가법인의 감정평가액 의견서 및 감정평가서, 토지이용계획확인서, 건축계획사항, 하나은행의 담보물 평가확인 공문을 제출하고 있다. (가) OOO이 작성한 감정평가가격 의견서 및 2001.6.12. 가격시점으로 2001.6.13. 작성한 감정평가서를 보면, 인근 지역내 대상토지와 유사한 아래 표준지를 기준으로 각각 산정한 가격간에 큰 차이를 보이지 않으며, 가격시점 당시에는 부동산 시장이 침체된 시기로 거래는 거의 없었고, 부정형 광면적의 쟁점토지는 환가성이 저조한 물건으로 감정가격은 적정하며, 접면도로 상태에서는 우세하나 획지조건에서 비교표준지에 비해 열세하다고 평가하고 있다. OOO (나) OOO이 작성한 감정평가가격 의견서 및 2001.6.20. 가격시점으로 2001.6.21. 작성한 감정평가서를 보면, 평가요소 중 기타요인에서 20% 감액 근거는 인근지OOO, 4,200천원/㎡(’99.11)로 평가되었고 평가시점인 2001.6월까지 지가상승률이 없어 예시자료를 채택함이 무리가 없고, 본건 평가액은 타당한 것으로 작성되어 있으며, 쟁점토지안의 건물은 노후 건물(30년이상)로 용적률이 낮아 토지가격 대비 적정수익을 올리지 못하는 부적합한 건물인 바, 현실적으로 토지가격에서 철거비를 차감하여 계산해야 할 형편이고, 가격시점 당시 부동산시장이 극심한 침체기에 있던 때로서 공시지가 이하의 담보 평가가 많았으며, 특히 대형건물은 매각이 용이치 않아 당시 시장상황을 고려할 때 쟁점토지의 감정가격 4,750천원/㎡은 적정한 가격이라고 평가하고 있다. OOO (다) 쟁점토지의 2001년 토지이용계획확인서 및 건축계획사항의 내용을 보면, 토지이용계획확인서상의 쟁점토지는 용도지구가 중심미관지구로 지정되어 있고, OOO에서 작성한 쟁점토지의 건축계획사항에는 건폐율 60%, 용적률 600%로 10층까지 건축이 가능하고 건축선을 도로 경계로부터 3～4m 후퇴하여 건축하여야 한다고 기재되어 있다. (라) 청구인이 2007.5.8. OOO으로부터 받아 제출한 OOO의 담보물 평가관련 확인 공문에는 “당행 부동산담보대출 관련 규정에 의하면 시가추정으로 갈음할 수 있으나 담보물건이 거액이고 실무자가 평가하기 난해하고 객관적이지 못하여 당행에서 규정하는 외부평가기관으로부터 평가를 의뢰하여 대출 실행한 건”이라고 작성되어 있다.

(4) 처분청은 쟁점토지가 비교표준지에 비하여 용도지역, 도로접면 및 공시지가 등에 있어 비교우위에 있고, 쟁점토지의 개별공시지가가 비교표준지보다 높게 평가되어 객관적으로 우세한 토지임을 알 수 있으나, 감정평가법인이 쟁점토지의 우세요인은 비교표준지에 비해 약간 상향조정하는 반면 열세요인은 대폭 하향조정하여 감정한 것은 객관적이고 합리적인 평가로 보기 어렵다는 의견을 제시하고 있다. OOO OOO OOO이 20% 감액 근거로 제시하고 있는 인근지 OOO의 1999년 개별공시지가는 각각 3,500천원/㎡, 4,290천원/㎡으로, 감정평가액(각각 4,800천원/㎡, 4,200천원/㎡)이 개별공시지가와 유사하거나 높게 평가되어 있으며, 쟁점토지의 개별공시지가(5,840천원/㎡)보다 훨씬 낮게 평가되어 있다. (가) 처분청이 제출한 서울 중구청의 2000년 ‘개별공시지가 결정조서’를 보면, 쟁점토지의 토지형상에서는 비교표준지보다 열세(0.9)하나, 도로접면에 있어서는 비교표준지 대비 월등히 우세(1.16)한 것으로 나타나며, OOO의 감정평가서에는 쟁점토지를 가로접근 조건에 있어서 1.05OOO로 상향 조정하였고, 획지조건에 있어서 0.85OOO는 일부가 제3종일반주거지역으로 확인된다. OOO (나) 2001년 토지이용계획확인서에 의하면, 쟁점토지 및 비교표준지는 용도지구가 중심지미관지구로 지정되어 있고, OOO이 선정한 비교표준지는 일부가 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 제3종일반주거지역의 용적률은 250%이하, 건폐율은 50%이하로 일반상업지역(용적률 600%이하, 건폐율 60%이하)보다 낮은 것으로 서울특별시 도시계획 조례에서 규정하고 있다. (다) OOO 부동산담보대출 관련 규정에 의하면, 담보로 취득하는 물건에 대하여 반드시 감정을 실시하되, 시가추정(여신신청액과 선순위 채권의 합산금액이 시가추정액의 30%이하)에 해당하는 경우 시가 추정에 의한다고 규정하고 있다.

(5) 살피건대, 상속세법 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호에서 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세 납부목적에 적합하지 아니하거나 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우를 제외하고는 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액을 시가로 인정하고 있으나, 이러한 감정가액을 시가로 볼 수 있기 위해서는 어디까지나 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다는 점이 인정되어야 할 것OOO이다. 청구인은 OOO이 자체적으로 쟁점토지의 담보평가를 2개의 감정평가기관에 요구하였다고 주장하나, 청구인의 대출신청 금액(채권최고액 18억원)이 쟁점토지가액(개별공시지가 기준 128억원) 비하여 소액으로서 OOO의 담보대출규정상 시가추정이 가능하고, 또한 대출담보 목적이라면 1개의 감정기관에 감정평가를 의뢰하는 것이 가능함에도 불구하고 이중의 비용부담으로 2개의 감정기관에 감정을 의뢰한 점으로 보아 순수한 담보목적의 감정평가라고 보기는 어려우며, 쟁점토지의 개별공시지가가 1999년 이후 하락하지 아니하였고 감정평가법인이 선정한 비교표준지와 감액근거로 제시하고 있는 인근지에 비하여 높게 평가되고 있는 점, 쟁점토지의 용도지역은 일반상업지역으로 비교표준지와 동일하거나 우수한 점, 토지 특성면에서 쟁점토지의 도로접면이 지하철역 출구에 인접하고 있어 비교표준지보다 우세하게 나타난 점을 고려하면, 쟁점토지의 형상이 부정형 광대토지로서 일부 열세한 측면은 있으나 전체적으로 비교표준지에 비하여 특별히 열세한 것으로 보이지 아니하므로 2개 감정평가기관의 감정가액의 평균액을 증여자산가액으로 인정하여 달라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 감정평가액을 증여일 현재 시가로 인정하지 아니하고 상속세 및 증여세법 제60조 제3항 및 제61조 제1항 제1호의 규정에 따라 증여재산가액을 개별공시지가로 하여 증여세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.