거주요건 충족치 못하여 비사업용토지로 보아 실거래가액 과세한 처분의 당부(취소)

[주 문] OOO세무서장이 2007.7.27. 청구인에게 한 OOO 산 23번지 임야 634㎡ 등 9필지 6,411.94㎡의 양도소득세에 대한 경정거부 처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 동생 허OOO과 공동으로 2005.12.29. OOO 산 23번지 임야 1,268㎡ 등 16필지와 2006.4.11. 같은곳 산 24-19 임야 1필지를 취득하여 이를 2006.12.29. (주)OOO에 20,300,000천원에 매도한 후 양도가액을 실지거래가액으로 계산하여 청구인 지분(50%)에 대한 양도소득세 2,908,006천원을 예정신고 납부하였다.
• 나. 청구인은 이 중 산 23번지 임야 634㎡ 등 9필지 6,411.94㎡(전체 12,823.87㎡의 50%로서 이하 “쟁점토지”라 한다)는 2006.12.31. 이전에 양도하고 쟁점토지 연접지역에 실제 거주하였으므로 양도가액을 기준시가로 계산하여야 한다고 판단하여 2007.5.30. 양도소득세를 확정 신고하고 경정청구를 하였으나, 처분청은 2007.7.27. 이를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.9.7. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 2005.12.29. 쟁점토지 취득 당시 주민등록상 주소지는 어머니 주소지인 OOO이었다가 2006.5.9. 쟁점토지 소재지와 연접한 OOO(이하 “쟁점주소지”라 한다)로 전입한 것으로 되어 있으나 실제로는 2005.7.29.부터 전입하여 계속 거주하였으므로 비사업용토지에 해당하지 아니한다. 소득세법 제104조의 3 제1항 제2호 나목에 따라 대통령령이 정하는 바에 의하여 임야 소재지에 거주하는 자가 소유한 임야는 비사업용토지에서 제외되는 바, 이때 같은법 시행령에서 정해진 주민등록 요건은 소유자가 소재지에 실제 거주하고 있음을 확인하기 위한 유력한 증거자료의 하나로 이를 들고 있는 것에 불과할 뿐OOO이며, 합리적인 이유없이 특정의 납세의무자를 불리하게 차별하거나 우대하는 것은 허용되지 아니하므로OOO 청구인이 실제 거주하였음에도 주민등록지만을 문제 삼아 부과한 처분은 조세평등주의에 위배된다. 2005.12.29. 쟁점토지를 취득하여 1년 1일이 경과된 2006.12.29. 양도한 사실이 등기부등본에서 확인되는 바, 소득세법상 1년초과 보유 부동산으로 기준시가를 적용해야 함에도 처분청이 단기보유를 이유로 한 처분은 근거 없는 것이며, 청구인은 조세전문가의 조언에 의하여 해를 넘길 경우 엄청난 조세부담이 있다는 사실을 알고 쟁점토지를 매각한 것인 바, 위와 같은 합법적 절세의 목적을 위한 매매를 무조건 투기라고 주장하는 것은 법률적 근거가 없는 것이므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지가 사업용토지로 판정받기 위하여는 쟁점토지 소재지 또는 연접한 시·군·구 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하면서 소득세법 시행령 제168조의 6 규정에 의한 기간기준(보유기간중 연접지역 거주기간 80%이상)을 충족하여야 하나, 청구인의 주민등록이 1993.11.21.부터 2006.5.9.까지 어머니 주소지인 OOO로 되어 있는 사실이 확인되는 바, 쟁점토지 소유기간(2005.12.29～2006.12.29)중 연접지역에 사실상 거주한 기간(2006.5.9～2006.12.29)은 80% 이하(234일/366=63.3%)에 해당하므로 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 경정청구를 거부한 처분은 정당하다. 청구인이 2005.12.29. 쟁점토지 등 16필지와 2006.4.11. 1필지를3,951,000천원에 취득하여 2006.8.11.(등기부상 매매계약일은2005.12.22) 공동주택건립용 부지로 20,300,000천원에 양도 계약함으로써 단기에 막대한 시세차익이 발생한 사실 등으로 볼 때, 청구인은 쟁점토지를 실수요목적으로 취득한 것이 아니라 투기목적으로 취득하였다고 봄이 상당하며, 또한 계약금 2,000,000천원과 중도금 16,800,000천원을 2006.8.11. 및 8.18.에 각각 수령하고 총 매매대금의 7.4%에 해당하는 대금 1,500,000천원을 그 지급일이 2006.12.29.인 어음을 미리 교부받기로 하였는 바, 이는 통상적이고 일반적인 부동산 매매거래로 보기 어려워 소득세법 시행령 제162조의2 제2항 제5호의 규정에 따라 양도가액을 실거래가로 한 이 건 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

① 쟁점토지 소재지 또는 그 연접한 지역에 주민등록이 되어 있지 아니하여 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 실거래가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부

② 쟁점토지 취득 후 1년이내의 부동산 또는 주민등록 허위이전 등 부정한 방법으로 양도한 경우로 보아 실지거래가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부

• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제96조 (양도가액) ②제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

8. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 제104조의3 (비사업용 토지의 범위) ①제96조제2항제8호 및 제104조제1항제2호의7에서 "비사업용 토지"라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)를 말한다.

2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한다.

• 가. 산림법에 의하여 지정된 산림유전자원보호림·보안림·채종림·시험림 그 밖에 공익상 필요 또는 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령이 정하는 것
• 나. 대통령령이 정하는 바에 의하여 임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야
• 다. 토지의 소유자·소재지·이용상황·보유기간 및 면적 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령이 정하는 것 (2)소득세법 시행령 제162조의2 (양도가액) ②법 제96조제2항제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.

5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원이상인 경우 제168조의6 (비사업용 토지의 기간기준) 법 제104조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

• 가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간
• 나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다 제168조의9 (임야의 범위 등) ②법 제104조의3제1항제2호 나목에서 "임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야"라 함은 임야의 소재지와 동일한 시·군·구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 그와 연접한 시·군·구 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 소유하는 임야를 말한다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2005.12.29. 쟁점토지를 취득하여 2006.12.29. (주)OOO에 매도한 후 실지거래가액으로 계산하여 양도소득세를 예정신고 납부하였고, 청구인은 쟁점토지 연접지역에 실제 거주하였으므로 양도가액을 기준시가로 계산하여야 한다고 보아 2007.5.30. 양도소득세 확정 신고하고 경정 청구하였으나, 처분청이 이를 거부한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다. 주민등록표에 의하면, 청구인의 주민등록상 주소지는 쟁점주소지에 2006.5.9. 전입한 것으로 확인되고, 부동산등기부등본에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 2005.12.29. 취득하여 소유권이전 등기하고 2006.12.29. 매도하여 소유권 이전한 것으로 확인되어 보유기간이 1년1일로 나타난다.

(2) 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 2005.12.29. 쟁점토지를 취득하여 2006.12.29. 양도하였으며, 쟁점주소지에서 2005.7.29. 이후 쟁점토지 양도시까지 실제 거주하였으므로 소득세법상 사업용토지로 보아 기준시가를 적용해야 한다고 주장한다. (나) 소득세법 제96조 제2항은 “제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우”에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 소득세법 제104조의 3 제1항 제2호 나목은 대통령령이 정하는 바에 의하여 임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야는 비사업용 토지에서 제외한다고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제168조의 9 제2항은 ‘임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야’라 함은 임야의 소재지와 동일한 시·군·구 또는 그와 연접한 시·군·구안의 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 소유한 임야라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제168조의6은 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 비사업용 토지의 기간기준을 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하고, 토지의 소유기간의 100분의 20을 초과하는 기간을 모두 충족하는 경우로 규정하고 있다. (다) 청구인은 주민등록만 어머니 주소지인 OOO에 두고 있었지만 실제는 2003.6.20.부터 쟁점토지 소재지와 연접한 OOO에 거주하였다고 주장하는 바, 청구인이 주장하는 실제거주지와 주민등록상 주소지의 전출입 내용은 아래와 같다. (라) 청구인은 2005.4.21. 쟁점주소지 근처인 OOO을 개설하였으며, 동 계좌에서 쟁점주소지 관리비가 2005.7.27.이후 매월 지급된 것으로 나타난다. (마) 청구인이 쟁점주소지 입주시 직접 작성하였다는 입주자카드에 의하면, 청구인 및 청구인 가족이 기재되어 있고 청구인이 자동차 출입증인 RF카드를 2005.6.17. 수령한 것으로 나타나며, 쟁점주소지 경비원 박OOO의 사실확인서에서 청구인이 쟁점주소지에서 거주한 사실을 확인하고 있고, OOO 이용계약등록사항 증명서에는 청구서발송 주소지가 2005.7.7. 쟁점주소지로 기재되어 있는 사실이 확인된다. (바) 청구인의 어머니 주소지인 OOO에 2002.3월부터 거주한 박OOO호에 거주하지 않은 사실을 확인하고 있다. (사) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하면, 소득세법 시행령 제168조의9 제2항에서 거주요건으로 주민등록을 규정한 것은 실제로 거주하고 있음을 확인하기 위한 유력한 증거자료의 하나로 이를 들고 있는 것이라고 할 수 있고OOO, 주민등록은 입증의 편의를 위한 것으로서 거주사실을 주민등록표상 기OOO에 의하여야 한다는 취지로 볼 수 없으며, 청구인 명의 OOO에서 쟁점주소지 관리비가 2005.7.27.이후 매월 지급된 사실, 쟁점주소지 입주자 명부에 청구인 이름과 자동차 출입 카드의 수령자로 서명되어 있는 사실, 청구인이 사용하는 휴대폰 청구서발송 주소지가 쟁점주소지로 되어 있는 점 등으로 보아 청구인은 주민등록상 주소지가 아닌 쟁점주소지에서 거주하였다고 보아야 할 것이다. 따라서, 청구인은 2005.7.29.이후 쟁점토지 연접지역인 쟁점주소지에 거주하여 쟁점토지의 등기부상 보유기간(1년1일)의 80%이상 거주하였으므로 쟁점토지를 사업용토지로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

(3) 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 소득세법상 1년 초과 보유 쟁점토지에 대하여 조세전문가의 조언으로 해를 넘길 경우 엄청난 조세부담이 있다는 사실을 알고 쟁점토지를 매각한 것인 바, 처분청이 투기적 거래라고 주장하는 것은 법률적 근거가 없으며, 쟁점토지의 매매는 합법적 절세목적이라고 주장한다. (나) 소득세법 제96조 제2항 제4호 및 제5호는 “취득 후 1년 이내의 부동산” 또는 “허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우”에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제162조의2 제2항은 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 “거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원이상인 경우”로 규정하고 있다. (다) 처분청은 청구인이 쟁점토지를 1년이상 소유하여 부동산투기 목적이 아니라는 주장에 대하여, 부동산취득계약서 및 부동산양도계약서를 제시하면서 아래 <표>와 같이 쟁점토지의 취득에 대한 잔금 지급전에 이미 양도계약서를 작성한 점, 양도시 잔금수령을 어음거래로 한 점 등으로 보아 이는 비관행적인 부동산거래로 통상적이고 일반적인 부동산거래라고 보기 어려워 청구인의 경정청구를 거부한 사실이 확인된다. (라) 쟁점토지 등에 대한 부동산매매(취득)계약서에 의하면, 청구인은 쟁점토지 등을 2005.12.12. 취득 계약하여 2005.12.21. 계약금 300,000천원을 지급하고 2005.12.28. 잔금 3,650,100천원을 지급하는 것으로 계약하였으나, 위 <표>와 같이 2005.12.29. 중도금을 지급하면서 소유권등기 이전하고 최종 잔금은 2006.8.14. 지급한 것으로 나타나며, 쟁점토지 등에 대한 부동산매매(양도)계약서에 의하면, 청구인은 쟁점토지 등을 2005.12.22. 매도계약하고 위 <표>와 같이 2006.8.11. 계약금, 2006.8.30 중도금을 지급받은 후 잔금은 지급일이 2006.12.29.인 어음을 지급받은 것으로 확인된다. 쟁점토지 등 2005.12.29. 취득 당시 거래단위별 기준시가는 1,207,109천원이며, 2006.12.29. 양도 당시 거래단위별 기준시가는 980,293천원으로 기준시가 양도차익은 226,815천원으로 나타난다. (마) 살피건대, 쟁점토지의 양도가액이 실지거래가액을 적용하기 위해서는 취득 후 1년이내의 부동산이거나 허위계약서 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 양도하는 경우로서 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원이상인 경우에 해당하여야 하는 바, 쟁점토지의 보유기간이 등기부등본상 1년 이상으로 되어 있는 반면, 쟁점토지의 기준시가에 의한 양도차익은 100,000천원 이상으로 확인되나, 청구인이 쟁점토지 등을 2005.12.12. 3,950,100천원에 취득 계약하고 10일 후인 2005.12.22. 20,300,000천원에 매도 계약한 점, 2006.8.30. 대부분 매도대금을 중도금으로 지급(계약금 포함 92.7%)받은 점, 지급일이 2006.12.29.인 어음으로 잔금을 지급 받은 사실만으로는 소득세법 제96조 제2항 제5호 및 같은법 시행령 제162조의 2 제2항에서 정하고 있는 부정한 방법에 해당한다고 보기 어렵다 할 것인다. 따라서, 청구인이 등기부등본상 쟁점토지를 1년이상 보유한 이 건의 경우, 처분청이 소득세법 제96조 제2항 제5호를 적용하여 경정 거부한 처분은 잘못이라고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.