소유 부동산을 매매를 원인으로 양도한 행위가 사해행위 해당 여부

1. 피고와 이○○ 사이에 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2006. 4. 18. 체결된 매매계약을 31,279,245원의 한도 내에서 취소한다.

2. 피고는 원고에게 31,279,245원 및 이에 대하여 이 판결 확정일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

3. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

4. 소송비용 중 10%는 원고가, 90%는 피고가 각 부담한다. 청 구 취 지 선택적으로, 피고와 이○○ 사이에 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)에 관하여 2006. 4. 18. 체결된 매매계약을 32,000,000원의 한도 내에서 취소하고, 피고는 원고에게 32,000,000원 및 이에 대하여 이 판결확정일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결. 또는, 이○○와 임○○ 사이에 이 사건 부동산에 관하여 2005. 6. 24. 체결된 매매계약을 32,000,000원의 한도 내에서 취소하고, 피고는 원고에게 32,000,000원 및 이에 대하여 이 판결확정일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결.

아래 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑제1 내지 7, 10호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 이를 인정할 수 있다.

• 가. 원고의 이○○에 대한 조세채권(다툼 없음)

(1) 이○○는 2005. 5. 31. 원고 산하의 ○○세무서장에게 ‘그 소유인 ○○시 ○○동 702-19 외 12필지를 2004. 11. 1. 대금 1,308,381,000원에 매도하였다’고 양도소득세 확정 신고를 하였고, 이에 따라 ○○세무서장은 납부기한을 2005. 7. 31.로 정하여 양도소득세 169,480,010원을 납부할 것을 고지하였다. 그 후 ○○세무서장은 이○○가 양도소득세를 과소 신고한 사실을 밝혀내고 2005. 12. 31.까지 63,548,820원을 추가로 납부할 것을 결정 ․ 고지하였으나, 이○○는 이를 납부하지 않았다.

(2) 한편 이○○는 2005. 1. 5. ○○시 ○동 17-1 전 990㎡를 매도하고도 양도소득세 확정 신고를 하지 아니하여 ○○세무서장은 납부기한을 2005. 10. 31.로 정하여 양도소득세 730,520원을 납부할 것을 고지하였으나, 이○○는 위 금액 또한 납부하지 않았다.

• 나. 이○○의 재산처분행위

(1) 이○○는 2005. 6. 27. 이 사건 부동산에 관하여 임○○ 앞으로 2005. 6. 24.자 매매계약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기(이하 ‘이 사건 가등기’라고 한다)를 마쳐 주었는데, 위 가등기는 이○○가 임○○에 대한 금전채무를 담보하기 위해 마쳐진 담보가등기였다.

(2) 한편 이○○는 2006. 4. 18. 피고와 사이에, 이 사건 부동산을 피고에게 매도하는 내용의 매매계약을 체결하였는데(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다), 다만 이 사건 부동산에는 위와 같이 임○○ 명의의 가등기가 마쳐져 있었던 관계로 이○○, 피고 및 임○○ 사시의 합의로 피고가 임○○로부터 이 사건 가등기를 이전받아 이에 기하여 소유권이전등기를 마치기로 약정한 다음, 이에 따라 피고는 2006. 4. 26. 임○○로부터 이 사건 가등기 이전의 부기등기를 경료 받음과 아울러 같은 날 위 가등기에 기하여 피고 명의로 소유권이전의 본등기를 마쳤다(이하 ‘이 사건 소유권이전등기’라고 한다).

• 다. 이○○의 재산상태 및 이 사건 부동산의 시가

(1) 이○○는 임○○과 매매계약을 체결한 2005. 6. 24. 당시 및 피고와 매매계약을 체결한 2006. 4. 18. 당시 이미 채무초과의 상태에 빠져 있었다(다툼 없는 사실).

(2) 한편 이 사건 부동산의 시가는 62,000,000원 정도이다(다툼 없는 사실).

• 가. 원고의 주장 원고는 이미 채무초과의 상태에 빠져 있던 이○○가 금전채권자인 임○○ 앞으로 이 사건 부동산에 관한 담보가등기를 마쳐준 행위나, 이와 별개로 이○○가 피고에게 이 사건 부동산을 매도한 행위는 원고를 해하는 사해행위에 해당하므로, 이○○와 임○○ 사이의 매매예약의 취소나 또는 이○○와 피고 사이의 매매계약의 취소를 선택적으로 구한다고 주장하므로, 이하에서는 피고와 이○○ 사이에 체결된 매매계약이 사해행위에 해당하는지부터 살피기로 한다.
• 나. 피 보전권리 존부 위 인정사실에 의하면, 원고의 이○○에 대한 합계 233,759,350원(169,480,010원 + 63,548,820원 + 730,520원)의 조세채권은 이○○와 피고 사이에 체결된 매매계약일인 2006. 4. 18. 이전에 이미 성립되어 있었기 때문에 채권자취소권의 피 보전권리가 될 수 있다.
• 다. 사해행위의 성립

(1) 다음으로, 위 인정사실에 의하면, 비록 피고는 형식적으로는 임○○로부터 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기청구권을 양수받은 다음, 이에 터 잡아 위 부동산에 관한 소유권을 취득하였지만, 실질적으로는 이○○와 직접 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 체결하면서 다만 임○○ 명의로 마쳐진 가등기의 순위보전의 이익을 향유하기 위하여 임○○로부터 가등기이전의 부기등기를 경료 받은 다음 이에 기하여 소유권이전등기를 마친 것에 불과하므로(이와 같이 이○○와 피고 사이에 직접 매매계약이 체결된 사실은 사실상 다툼이 없다), 결국 피고 앞으로 마쳐진 소유권이전등기의 실절적인 원인관계는 이○○와 피고 사이에 체결된 2006. 4. 18.자 매매계약이라고 봄이 상당하다. 그렇다면 이미 채무초과의 상태에 있던 이○○가 이 사건 부동산을 피고에게 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾼 행위는 특별한 사정이 없는 한 항상 채권자인 원고에 대한 사해행위가 된다고 볼 것이므로 채무자인 이○○의 사해의 의사는 추정되고, 수익자인 피고에게 악의가 없었다는 점에 대한 입증책임은 피고 자신에게 있다 할 것이다(대법원 1998. 4. 14. 선고 97다54420 판결 등 참조).

(2) 이에 대하여 피고는, 2005. 10.경 이○○로부터 이 사건 부동산을 임대차보증금 30,000,000원에 임차하면서 그 중 15,000,000원을 이○○에게 대한 기존의 장비대금채권과 상계처리하고, 나머지 15,000,000원은 피고 소유의 주택을 소외 박○○에게 임대하면서 그로부터 지급받은 임대차보증금 15,000,000원을 이○○에게 지급하였는데, 그 후 이 사건 부동산에 마쳐진 임○○의 담보가등기 등으로 인해 불안감을 느낀 피고가 이○○에게 대책을 마련해 줄 것을 요구하자, 이○○가 피고에게 이 사건 부동산을 매수할 것을 제의하면서 임○○에게 다른 부동산을 담보로 마련해 줄 테니 임○○로부터 이 사건 가등기를 이전받으라고 하여 2006. 4. 18. 이○○와 사이에, 이 사건 부동산을 60,000,000원에 매수하기로 매매계약을 체결한 것이고, 그 매매대금 60,000,000원 중 30,000,000원은 위 임대차보증금반환채권으로 상계처리하고, 이 사건 부동산에 대한 근저당권자인 중소기업은행에 대한 이○○의 30,000,000원 정도의 대출금채무를 피고가 인수하는 방법으로 매매대금을 전액 지급하였으며, 실제로 그 후 중소기업은행에 위 대출금채무 30,720,755원을 변제하기까지 하였으므로, 이 사건 매매계약은 사해행위에 해당하지 않는 특별한 사정이 있거나 적어도 피고는 선의라는 취지로 주장한다. 그러므로 살피건대, 갑제17호증의 1, 2, 갑제18호증, 을제1호증, 을제3호증의 2, 을제5 내지 7호증, 을제8호증의 1 내지 5의 각 기재, 증인 이○○의 일부 증인에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 먼저 피고가 2005. 10.경 이○○로부터 이 사건 부동산을 임차하였다는 주장에 관해서는, 그 당시 이미 이 사건 부동산에는 임○○의 가등기와 더불어 위 가등기에 선행하는 ○○시의 압류등기가 마쳐져 있었는데, 그럼에도 불구하고 피고가 자신의 처인 이○○ 소유의 주택을 제3자인 박○○에게 임대하면서까지(임대기간 2005. 10. 10.부터 2007. 10. 9.까지) 굳이 이 사건 부동산을 임차할 합리적인 이유를 설명하기 어려울 뿐만 아니라, 피고와 이○○ 사이에 작성되었다는 임대차계약서(을제5호증)에는 중개인의 기재도 없고, 소제기 후 1년이 지난 시점에 증거로 제출된 점(이 법원에 증인으로 출석한 이○○는 위 임대차계약서를 보관하고 있지 않다고 증언하였다) 등에 비추어 보면, 과연 이○○와 피고 사이에 피고 주장과 같은 임대차계약이 체결되었는지 자체에 관하여 의구심이 들고, ② 피고는 임대차보증금 30,000,000원 중 15,000,000원은 이○○에 대한 장비대금채권과 상계하였다고 주장하나, 이를 인정할 만한 신빙성 있는 증거가 없고, 또 나머지 15,000,000원은 박○○로부터 지급받은 임대차보증금을 이○○에게 지급하였다고 주장하나(당초에는 5,000,000원은 피고의 모와 처제로부터 차용하여 지급하였다고 주장하였다가 현재와 같이 그 주장을 변경하였다), 이 또한 15,000,000원이 이○○에게 지급되었다는 금융자료 등이 제출되어 있지 않은 점 등에 비추어 볼 때 과연 피고가 이○○에게 임대차보증금을 제대로 지급하였는지도 의심이 들며, ③ 피고는 가등기권자인 임○○이 이○○로부터 다른 부동산을 담보로 제공받으면서 이 사건 가등기를 피고에게 이전해 주었다고 주장하나, 임○○이 이○○의 처인 김○○ 소유의 부동산에 채권최고액 1억 원의 근저장권을 설정한 것은 2005. 10. 24.로서 피고가 주장하는 이 사건 임대차계약 직후에 마쳐졌는데, 그 후 이 사건 가등기가 피고에게 이전된 것은 2006. 4. 26.로서 6개월 이상의 시차가 있는 데다, 이 사건 담보가등기의 피담보채권액은 30,000,000원이라고 주장되고 있는 점 등을 감안할 때 위 채권최고액 1억 원의 근저당권이 이 사건 가등기의 대담보라는 피고 주장의 신빙성에 의문이 드는 점, ④ 한편 피고는 이○○와는 장비도금관계로 알게 된 사이에 불과하고, 임○○과는 아무런 관계도 아니라는 취지로 주장하나, 피고, 이○○ 및 임○○은 모두 ‘주식회사 ○○건설’의 대표이사를 지냈던 사이(이○○: 2004. 10. 11. ~ 2005. 11. 30. 임○○: 2005. 12. 12 ~ 2006. 6. 5. 피고: 2006. 6. 5. ~ 현재)여서 피고 주장과는 달리 상당한 친분관계 내지 이해관계가 있는 것으로 보이는 점 등 이사건 변론에 나타난 제반사정을 고려해 볼 때, 피고가 주장하는 사정과 피고가 제출한 증거들을 합하여 본다고 하더라도, 이 사건 매매계약이 사해행위에 해당되지 않을 만한 특별한 사정이 있다거나 피고에 대한 악의의 추정을 뒤집기에는 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

• 라. 사해행위 취소의 범위 및 원상회복의 방법 부동산에 관한 법률행위가 사해행위에 해당하는 경우에는 원칙적으로 사해행위를 취소하고 소유권이전등기의 말소 등 부동산 자체의 회복을 명하여야 할 것이지만, 근저당권이 설정되어 있는 부동산에 관하여 사해행위가 이루어진 후 변제 등에 의하여 근저당권설정등기가 말소된 경우 사해행위를 취소하여 그 부동산 자체의 회복을 명하는 것은 당초 일반채권자들의 공동부담보로 되어 있지 아니하던 부분까지 회복시키는 것이 되어 불공평하므로, 이러한 경우 법원으로서는 사실심 변론종결시의 부동산의 가액 중에서 근저당권의 실제 피 담보채권액을 공제한 잔액의 한도에서 사해행위를 취소하고 그 가액의 배상을 명할 수밖에 없고, 한편 채권자는 자신의 채권액을 한도로 하여 사해행위취소권을 행사할 수 있다. 그런데 앞서 본 바와 같이 이 사건 부동산의 가액이 62,000,000원인 점은 다툼이 없고(변론 종결시의 시가도 같은 액수일 것으로 추인된다). 위 각 증거 및 을제2호증의 1 내지 3의 각 기재에 의하면, 피고가 중소기업은행의 근저당권이 설정되어 있던 이 사건 부동산을 매수한 후 중소기업은행에 합계 30,720,755원을 변제하고 위 근저당권을 말소한 사실이 인정되므로, 결국 이 사건 부동산 중 일반채권자들의 공동담보로 되어 있던 부분의 가액은 31,279,245원(62,000,000원 - 30,720,755원)이었다고 봄이 상당하고, 원고의 조세채권액이 그 원본만 233,759,350원(169,480,010원 + 63,548,820원 + 730,520원)에 이르러 위 금액을 초과하므로, 앞서 본 법리에 비추어 보면 결국 사해행위인 이 사건 매매계약은 31,279,245원의 한도 내에서 취소되어야 하고, 피고는 원고에게 그 원상회복으로 31,279,245원 및 이에 대하여 이 판결확정일 다음날부터 다 갚는 날까지 민법 소정의 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(사해행위취소로 인한 원상회복으로서의 금원반환의무는 판결확정일로부터 발생하고, 그 가액 배상청구는 장래의 이행을 구하는 것으로 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 단서의 적용을 받아 그 지연손해금은 이 판결확정일 다음날부터 민법 소정의 법정이율인 연 5%의 비율에 의하여야 하므로, 이 판결확정일 다음 날부터 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금의 지급을 구하는 원고의 이 부분 청구는 이유 없다). 그렇다면 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각한다.