이 사건 오피스텔 대물변제 부분에 해당하는 증여일 현재의 시가를 확인할 수 있는 자료가 없다. 따라서 이 사건 오피스텔 취득 당시 시가를 기준으로 산정한 가액을 포함하여 매매가액을 계산한 피고의 산정방법은 받아들일 수 없으므로, 이 사건 처분은 그 증여재산가액을 잘못 산정한 위법이 있다.
이 사건 오피스텔 대물변제 부분에 해당하는 증여일 현재의 시가를 확인할 수 있는 자료가 없다. 따라서 이 사건 오피스텔 취득 당시 시가를 기준으로 산정한 가액을 포함하여 매매가액을 계산한 피고의 산정방법은 받아들일 수 없으므로, 이 사건 처분은 그 증여재산가액을 잘못 산정한 위법이 있다.
사 건 2024구합6503 증여세등부과처분취소 원 고 AA 피 고 JJ세무서장 변 론 종 결 2025. 6. 10. 판 결 선 고 2025. 7. 22.
1. 피고가 2024. 3. 5. 원고들에게 한 별지1 표 ‘총 고지세액 소계’란 기재 각 증여세(납부불성실 가산세 포함) 부과처분은 별지2 표 ‘총 고지세액 소계’란 기재 각 금액을 초과하는 범위에서 각 취소한다.
2. 원고들의 나머지 청구를 각 기각한다.
3. 소송비용 중 70%는 원고들이, 나머지는 피고가 각 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2024. 3. 5. 원고들에 대하여 한 별지1 표 ‘총 고지세액 소계’란 기재 각 증여세(납부불성실 가산세 포함) 부과처분을 취소한다.
○ BB, CC은 원고 AA의 부모이고, 원고 홍EE는 원고 AA의 배우자이며, 원고 오DD, 원고 오FF 및 오GG은 원고 AA과 원고 홍EE의 자녀들이다.
○ CC은 JJ시 K동 292-42 대 698㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를, BB는 이 사건 토지 지상 건물(이하 이 사건 토지와 그 지상 건물을 합하여 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 소유하고 있었다.
○ 원고 AA은 2015. 10. 16. HH개발 주식회사(이하 주식회사의 경우 두 번쨰 기재부터는 ‘주식회사’의 표기를 생략한다)와 사이에 이 사건 부동산을 3,165,000,000원에 매도하기로 하는 내용의 매매계약(이하 ‘제1차 매매계약’이라 한다)을 체결하고, HH개발로부터 계약금 3,000,000,000원을 지급받았다. 제1차 매매계약서에는 특약사항으로 아래의 내용이 기재되어 있다.
○ BB와 CC은 원고들 및 오GG(이하 ‘원고들 등’이라한다)에게 이 사건 부동산을 증여하기로 하고, 2015. 11. 11. 원고들 등 앞으로 이 사건 부동산의 각 2/10 지분에 관하여 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다(이하 ‘이 사건 증여’ 라 한다).
○ 원고들 등은 이 사건 부동산을 기준시가인 1,054,000,000원으로 평가하여, 2016. 1. 31. 이 사건 건물에 대한 증여세를, 2016. 2. 28. 이 사건 토지에 대한 증여세를 각 신고․납부하였다.
○ 원고들 등은 2016. 2. 29. II 주식회사에 이 사건 부동산의 각 소유지분을 매도하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였는데(이하 ‘제2차 매매계약’이라 한다), 원고들 등과 II 사이에 체결된 제2차 매매계약서에는 매매대금이 3,165,000,000원으로 기재되어 있고, 별도로 기재된 특약사항은 없다.
○ II은 2016. 3. 31. 이 사건 부동산에 관하여 제2차 매매계약을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳤다.
○ 원고들 등은 2016. 5. 31.경 이 사건 부동산 매매에 따른 양도소득세로 총 573,526,870원(원고 AA93,306,030원, 원고 홍EE 205,077,940원, 원고 오FF, 오DD, 오GG 각 91,714,300원)을 신고․납부하였다.1. (생략)2. 건축물은 현재 미등기 상태이며 토지 및 건물을 원고 AA외 4명이 증여받고 본등기를 하고 매수인에게 소유권이전기로 한다. 3. 매수인은 본 토지에 아파트(공동주택)을 공사하기로 하고, 아파트 준공 후 설계법규상 맨상층 40평 1호실, 일반형 1호실을 매도인에게 무상으로 소유권이전해주기로 한다. 4. (생략)
○ 원고들 등은 2019. 1. 4. 이 사건 토지 지상에 신축한 오피스텔 3채(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라 한다)에 관하여 아래와 같이 소유권이전등기를 마쳤다.
○ 피고는 2023. 9. 4.부터 2023. 11. 29.까지 원고들 등에 대한 증여세 조사를 실시한 후, 제2차 매매계약이 제1차 매매계약을 승계한 것으로 판단하고, 이에 따라 제2차 매매대금 3,165,000,000원, 이 사건 오피스텔 시가 932,268,202원 및 매수인과의 약정에 따라 추가로 지급받은 30,000,000원(이하 ‘추가 약정금’이라 한다) 총 4,127,268,202원을 증여재산가액으로 산정하여, 2024. 3. 5. 원고들에게 별지1 표 기재와 같이 증여세 총 1,098,643,560원(납부불성실 가산세 포함)을 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
○ 원고들은 이 사건 처분에 불복하여 2024. 4. 23. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2024. 9. 3. 원고들의 신청을 기각하였다.
이 사건 처분은 아래와 같은 이유로 위법하다. ⑴ 제1주장 제1차 매매계약은 파기되었고, 제2차 매매계약은 제1차 매매계약과 무관한 별개의 계약이다. ⑵ 제2주장 제2차 매매계약이 제1차 매매계약을 승계하였다고 하더라도, 이 사건 오피스텔의 소유권을 이전하고 추가 약정금을 지급하기로 한 것은 제2차 매매계약과는 별개의 약정이고, 제1차 매매계약 특약사항 제3항을 대체하는 것이라고 볼 수 없다. 따라서 이 사건 오피스텔 가액과 추가약정금(이하 ‘이 사건 오피스텔 가액 등’이라 한다)은 증여재산가액 산정에 포함되어서는 안된다. ⑶ 제3주장 증여재산가액은 증여 당시를 기준으로 산정되어야 하는데, 이 사건 처분은 아무런 근거 없이 이 사건 증여일로부터 3년이 지난 이 사건 오피스텔 취득 시점의 가액을 기준으로 증여재산가액을 산정하였다. ⑷ 제4주장 이 사건 증여 당시에는 향후 신축될 이 사건 오피스텔의 가액을 예측하여 증여세를 신고하는 것이 불가능하였으므로, 이에 대하여 납부불성실 가산세를 부과한 것은 부당하다.
1. 쟁점의 정리 앞서 본 사실에 의하면, 이 사건 증여일은 2015. 11. 11.이고, 제1차 매매계약은 평가기간 내에 체결되었으나, 제2차 매매계약은 평가기간이 경과한 후에 체결되었다. 이 사건 증여에 관하여 피고 주장의 거래가액을 이 사건 부동산의 시가로 인정하기 위해서는, 용화가 제2차 매매계약을 체결함으로써 제1차 매매계약의 매수인 지위를 승계하였고, 이 사건 오피스텔 가액 등이 제2차 매매대금에 포함된다고 인정되어야 한다.
2. 제1차 매매계약의 승계 여부(제1주장에 대한 판단) 앞서 든 증거, 을 제1, 2호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정․판단되는 아래와 같은 근거를 종합하면, 제2차 매매계약의 체결에 따라 제1차 매매계약의 매수인 지위는 당사자들의 묵시적 합의 내지 승인에 의하여 HH개발에서 용화에게 승계되었고 그 내용 역시 변경되었다고 보아야 하므로, 피고는 제2차 매매계약에 따른 거래가액을 기초로 이 사건 증여재산가액을 산정할 수 있다고 판단된다. 따라서 이와 전제를 달리하는 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.
① 제1, 2차 매매계약 체결 무렵 안LL이 HH개발과 II의 1인 주주로 지분 전부를 소유하고 있었고, II이 이 사건 부동산에 대한 취득세를 신고하였을 당시 피고에게 제출한 계정별원장에는 회사명이 HH개발로 기재되어 있다. II과 HH개발이 법인격을 달리하는 별개의 회사이기는 하지만 모두 안LL의 1인 회사로서 그 지배하에 있었던 것으로 보인다.
② 제1차 매매계약 체결 당일 HH개발로부터 계약금 3억 원이 지급되었는데 위 계약금이 HH개발에게 반환되지 않았다. 원고 주장과 같이 제1차 매매계약과 제2차 매매계약이 무관하고, 제2차 매매계약 체결됨에 따라 제1차 매매계약이 파기되었다면 제1차 매매계약의 매도인으로서는 계약금을 배액 상환하거나, 적어도 HH개발과 계약금 상환에 대한 협의를 하는 것이 일반적일 것인데, 원고들은 이를 확인할 수 있는 아무런 자료를 제출하지 않았고, 이 사건 부동산에 관하여 매수인을 달리하는 매매계약이 체결되고 소유권이전등기가 마쳐졌음에도 불구하고, HH개발이 이에 관하여 항의나 문제제기를 한 사정은 나타나지 않는다.
③ 원고들 등과 II은 제2차 매매계약에 따른 계약금을 3억 원으로 정하였는데, 원고들이 II으로부터 계약금을 지급받은 사실을 확인할 수 있는 자료 역시 제출되지 아니한바, 제2차 매매계약상 계약금은 제1차 매매계약에 따라 지급된 계약금으로 대체된 것으로 보인다.
④ 제1, 2차 매매계약 당시 부동산의 현황, 당사자들 사이의 협의과정, 매매계약의 내용 등에 비추어 보면, 매수인 측은 이 사건 토지 지상 건물을 철거하고 공동주택(아파트 또는 오피스텔)을 신축하여 이를 분양하는 사업을 할 목적으로 이 사건 부동산을 매수하려던 것으로 보인다.
3. 이 사건 부동산 매매대금의 범위(제2주장에 대한 판단) 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 근거들, 즉 앞서 인정한 바와 같이 제2차 매매계약 체결로 제1차 매매계약의 내용이 변경된 점, 제1차 매매계약 체결 당시 이 사건 부동산의 매매대금을 3,165,000,000원으로 정하고, 특약사항 제3항으로 이 사건 토지 지상에 신축할 아파트의 2개 호실을 매도인에게 이전하기로 약정하였는데, 제2차 매매계약서 작성 시 매매대금은 제1차 매매계약과 동일하게 정하면서도 특약사항의 기재는 삭제한바, 원고들 등으로서는 신축 아파트 2개 호실에 상응하는 이 사건 부동산 이전의 대가를 포기할 특별한 이유가 없는 점, 원고들은 제2차 매매계약 당시 이 사건 오피스텔을 이전하고 추가 약정금을 지급할 것을 구두로 약정하였고, 위 구두 약정은 제2차 매매계약과 함께 이루어진 것으로서 일체를 이루고 있다고 보이는 점, 그밖에 앞서 본 제1, 2차 계약 체결의 경과 및 당사자들의 의사를 종합하면, 이 사건 오피스텔을 이전하기로 한 약정은 이 사건 부동산의 매매대금 일부 지급에 갈음한 대물변제 약정에 해당한다고 판단되고, 결국 이 사건 부동산 매매대금은 제2차 매매계약서에 매매대금으로 기재된 금액뿐만 아니라 이 사건 오피스텔 및 추가 약정금을 모두 포함하는 것으로 보아야 한다. 따라서 이와 전제를 달리하는 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.
4. 이 사건 증여재산가액의 확정(제3주장에 대한 판단) ⑴ 조세법률주의의 원칙은 과세요건 등은 국민의 대표기관인 국회가 제정한 법률로써 규정하여야 하고, 그 법률의 집행에 있어서도 이를 엄격하게 해석ㆍ적용하여야 하며, 행정편의적인 확장해석이나 유추적용은 허용되지 않음을 의미한다. 그러므로 법률의 위임이 없이 명령 또는 규칙 등의 행정입법으로 과세요건 등에 관한 사항을 규정하거나 법률에 규정된 내용을 함부로 유추ㆍ확장하는 내용의 해석규정을 마련하는 것은 조세법률주의의 원칙에 위반된다(대법원 2007. 5. 17. 선고 2006두8648 전원합의체 판결 등 참조). ⑵ 이 사건 증여재산가액의 산정에 관하여 보건대, 피고는 이 사건 증여재산가액 산정을 위하여 소득세법 기본통칙 97-1…1(자산의 대가를 금전 이외의 물품으로 지급하는 경우 실지거래가액계산) “토지나 건물을 취득 또는 양도하는 자가 당해 자산의 대가로서 금전 이외의 물품을 지급하거나 영수하고 그 양도자산의 매매계약서상에는 물품수량만이 명시된 경우에는 당해 양도자산의 취득가액 또는 양도가액은 물품의 인도 또는 영수 당시의 시가에 의해 계산한 가액으로 한다.”는 규정을 근거로, 이 사건 오피스텔을 취득한 2019. 1. 4.의 시가를 이 사건 부동산 매매가액에 포함하여 이 사건 처분을 한 것으로 보인다. 그러나 국세청의 기본통칙은 과세관청 내부에 있어서 세법의 해석기준 및 집행기준을 시달한 행정규칙에 불과하고, 법원이나 국민을 기속하는 법규가 아니므로, 기본통칙 그 자체가 과세처분의 적법한 근거가 될 수는 없다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2007두10884 판결 등 참조). 또한 구 상증세법상 증여재산가액은 증여일 현재의 시가에 따르고, 구 상증세법 시행령에서 현재 시가를 증여일 전후 3개월 안에 매매가 이루어진 경우 그 매매가액을 현재 시가로 본다고 명확히 규정되어 있는 점, 위 기본통칙은 소득세법에 관한 것으로 상증세법에 관하여도 동일하게 적용되는지 여부를 명확하게 알 수 없는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 오피스텔 대물변제 부분에 해당하는 증여일 현재의 시가를 확인할 수 있는 자료가 없다. 따라서 이 사건 오피스텔 취득 당시 시가를 기준으로 산정한 가액을 포함하여 매매가액을 계산한 피고의 산정방법은 받아들일 수 없으므로, 이 사건 처분은 그 증여재산가액을 잘못 산정한 위법이 있다. ⑶ 따라서 이를 지적하는 원고의 이 부분 주장은 이유 있다(원고의 제3주장을 받아들이는 이상 이 사건 오피스텔 가액 부분에 대한 납부불성실 가산세 부과의 위법을 다투는 제4주장에 대하여는 나아가 판단하지 않는다).다. 소결론(취소의 범위) 과세처분취소소송에 있어 처분의 적법 여부는 정당한 세액을 초과하느냐의 여부에 따라 판단되는 것으로서, 당사자는 사실심 변론종결시까지 객관적인 조세채무액을 뒷받침하는 주장과 자료를 제출할 수 있고, 이러한 자료에 의하여 적법하게 부과될 정당한 세액이 산출되는 때에는 그 정당한 세액을 초과하는 부분만 취소하여야 할 것이고 그 전부를 취소할 것이 아니라고 할 것이다(대법원 2001. 6. 12. 선고 99두8930 판결 등 참조).이 사건에서 보건대, 이 사건 오피스텔의 시가에 해당하는 부분을 제외하고 산정한 이 사건 증여재산가액을 바탕으로 이 사건 증여에 대한 정당세액(납부불성실 가산세 포함)을 계산하면 별지3 표 ‘정당세액’란 각 기재와 같다. 결론적으로 이 사건 처분은 각 원고별 별지3 표 ‘정당세액’란 각 기재 금액 부분을 초과하는 범위에서 위법하여 각 취소되어야 한다.
원고들의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각한다.
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