검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 함

사 건 2022구합5308 양도소득세부과처분취소 원 고 김AA 피 고 BB세무서장 변 론 종 결

2022. 11. 08. 판 결 선 고

2022. 12. 20.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2021. 5. 1. 원고에게 한 양도소득세 1,858,343,951원 및 가산세 750,120,534원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2005. 1. 10. 경남 OO시 OO동 xxx 전 915㎡, xxx-x 전 556㎡, xxx-x 전 xxx㎡, 613 전 xxx㎡ 및 위 지상 건물(이하 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 한다)중 김OO, 조OO, 조OO, 조OO, 이OO, 이OO, 조OO, 이OO, 조OO로부터 각 1/12지분, 박OO로부터 2/12지분의 합계 11/12지분(이하 ‘쟁점부동산’이라 한다)을 매수(이하 ‘이 사건 매매’라 하고, 위 매도인들을 통칭하여 ‘김OO 등’이라 한다)하여, 2005. 2. 28. OO지방법원 OO등기소 접수 제xxx호로 위 쟁점부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.
• 나. 원고는 2005. 5. 13. 이 사건 부동산 중 조OO가 소유한 1/12지분에 관하여 OO지방법원 OO등기소 접수 제xxx호로 2005. 5. 12.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
• 다. 원고는 2017. 11. 20. OOOO지역주택조합에게 이 사건 부동산을 xx,xxx,xxx,xxx원에 양도하였고, 2018. 2. 2. 이 사건 부동산에 관한 취득가액이 불분명한 경우에 해당한다는 이유로 환산취득가액 x,xxx,xxx,xxx원을 적용하여 2017년도 귀속 양도소득세를 신고하였다.
• 라. OO지방국세청장은 2020. 9. 10.부터 2020. 9. 25.까지 CC세무서에 대한 정기감사를 실시하여 김OO 등이 제출한 이 사건 매매계약서(이하 ‘이 사건 검인계약서라한다)에 쟁점부동산에 대한 매매대금이 x,xxx,xxx,xxx원으로 기재된 사실을 확인한 후, 2021. 2. 15. 원고에게 환산취득가액이 아닌 이 사건 검인계약서에 기재된 x,xxx,xxx,xxx원을 이 사건 부동산의 취득가액으로 보아 양도소득세 x,xxx,xxx,xxx원을 과세할 예정이라는 취지의 통지를 하였다. 이 사건 검인계약서의 주요 내용은 다음과 같다. 부동산 매매계약서

이 사건 부동산 (목적 공유자 김OO 등 지분 전부이전) (전체지분 중 조OO 지분 12분의 1을 제외한 12분의 11 지분 전부이전)

매매대금 x,xxx,xxx,xxx 원 계약금 xxx,xxx,xxx 원은 계약시 지불하고(영수함), 잔액금 x,xxx,xxx,xxx 원은 2005. 2. 28. 지불한다.

2005. 1. 10. 매도인 별지 기재와 같음 매수인 원고 별지 매도인의 표시 박 OO, 조 OO, 조 OO, 조 OO, 김 OO, 이 OO, 이 OO, 조 OO, 조 OO, 이 OO, 조 OO

• 마. 이에 원고는 2021. 3. 5. OO지방국세청 국세심사위원회에 과세전적부심사 청구를 하였고, OO지방국세청 국세심사위원회는 2021. 4. 8. ’이 사건 검인계약서에 기재된 x,xxx,xxx,xxx원은 쟁점부동산의 취득가액이므로 이 사건 부동산 중 나머지 1/12지분의 취득가액을 127,272,727원으로 보아 이를 추가로 인정‘하는 취지의 결정을 하였다.
• 바. 이에 피고는 2021. 5. 1. 이 사건 부동산 취득가액을 x,xxx,xxx,xxx원(=쟁점부동산 취득가액 x,xxx,xxx,xxx원 + 이 사건 부동산 중 1/12 지분 취득가액 xxx,xxx,xxx원)으로 경정하여 원고에게 2017년 귀속 양도소득세 x,xxx,xxx,xxx원 및 가산세 xxx,xxx,xxx원의 합계 x,xxx,xxx,xxx원을 부과하는 처분(이하 ’이 사건 처분‘이라 한다)을 하였다.
• 사. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2021. 6. 15. 피고에게 이의신청을 하였으나, 피고는 2021. 8. 10. 위 이의신청을 기각하였고, 이에 원고는 2021. 10. 7. 국세청장에 게 다시 심사청구를 하였으나 국세청장은 2022. 1. 19. 원고의 청구를 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함,이하 같다)의 각 기재, 을 제1호증의 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 요지 이 사건 검인계약서는 이 사건 매매 당시 취·등록세 절감을 위하여 실제 매매대금 보다 낮은 임의의 금액을 매매대금으로 하여 관행적으로 작성된 다운계약서일 뿐 진실한 매매계약서가 아니므로, 이 사건 검인계약서에 기재된 x,xxx,xxx,xxx원을 실지거래가액으로 볼 수 없다. 그럼에도 피고는 위 x,xxx,xxx,xxx원을 쟁점부동산에 관한 실지거래가액으로 보고 이 사건 처분을 하였으므로, 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다. 설령 위 x,xxx,xxx,xxx원이 쟁점부동산의 실지거래가액이라 하더라도, 원고가 이사건 매매계약서의 존재를 알지 못하였고, 쟁점부동산의 취득일로부터 15년이나 지나취득가액을 확인할 수 없었던 사정을 고려할 때, 이 사건 처분 중 가산세 부분은 지나치게 가혹하여 위법하므로 취소되어야 한다.
• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 양도소득세의 과세표준인 양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시의 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말한다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 참조). 그리고 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 한다(대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 참조).

2. 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 살피건대, 원고의 주장 및 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 검인계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 볼 때, 이 사건 검인계약서에 기재된 매매대금이 쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다.

① 원고의 주장에 따르면 이 사건 검인계약서는 OO지방법원 OO등기소에 제출된 검인계약서라는 것인바, 이 사건 검인계약서에는 매매당사자인 원고와 김OO 등의 각인장이 날인되어 있어 그 진정성립이 인정되므로, 그 기재 내용을 부정할만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 이상, 문서의 기재 내용에 따른 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 한다.

② 원고는 이 사건 검인계약서상 매도인의 표시에 쟁점부동산 소유자가 아닌 이 사건 부동산의 나머지 지분권자 조OO가 포함되어 날인한 점을 들어 이 사건 검인계약서가 진정한 계약서가 아니라는 취지의 주장을 한다. 그러나 이 사건 검인계약서에 매매당사자 전원의 각 날인이 되어 있는 점은 앞서 본 바와 같고, 부동산의 표시 부분에 매매 대상을 기재함에 있어 ’이 사건 부동산 중 조OO 소유의 1/12지분을 제외한 나머지 11/12 지분‘만이 이 사건 매매 대상임이 명시되어 있다. 이러한 사정을 고려할 때 조OO의 날인은 거래대상인 쟁점부동산의 범위를 명확히 하고 거래당사자를 포함한 이 사건 부동산의 이해관계인 모두가 이를 확인하였음을 표시하기 위해 이루어진 것으 로 볼 수 있고, 단지 조OO의 날인이 포함된 사실만으로 이 사건 검인계약서에 기재된 매매계약의 내용이 이 사건 매매 당사자인 원고 및 김OO 등의 진실한 의사와 다른 것이라고 보기 어렵다.

③ 원고는 이 사건 검인계약서에 기재된 계약금은 x억 원인 반면 실제 지급한 계약금은 x억 원이고, 이 사건 검인계약서에 중도금 지급에 관한 사항이 정해져있지 않음에도 중도금 x억 원을 지급하였으므로 이 사건 검인계약서가 진실한 계약서가 아니라는 취지로 주장한다. 그러나 계약서에 기재된 매매대금 지급 방법이나 지급시기와 달리 실제 매매대금이 지급되었다고 하여 해당 계약서에 기재된 매매대금이 진실하지 않은 것이라고 단정할 수 없고, 원고가 제출한 수표발급내역이나 계좌출금 내역만으로 해당 수표나 원고의 계좌에서 출금된 돈이 모두 이 사건 매매대금으로 지급되었다고 보기도 어렵다.

④ 원고는 이 사건 매매계약 당시 정DD이 김OO 등을 대리하였고, 조EE이 거래를 중개하였다고 주장하면서 위 정DD, 조EE이 작성한 사실확인서를 근거로 이 사건 검인계약서는 다운계약서라는 주장도 하고 있다. 그러나 정DD이 김OO 등의 대리인으로 원고와 이 사건 매매계약을 체결하였음을 확인할 수 있는 자료가 전혀 없고, 거래당사자인 원고 자신도 기억하지 못한다고 주장하는 이 사건 매매대금에 관하여 정DD, 조EE이 2021.경에 작성한 사실확인서의 기재 내용을 그대로 믿기 어렵다.

⑤ 구 소득세법 시행령(2021. 5. 4. 대통령령 제31659호로 개정되기 전의 것) 제176조의2 제1항에서는 환산취득가액을 적용할 수 있는 경우로서 ‘양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우’, ‘장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인등이 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우’ 등을 규정하고 있다. 그러나 쟁점부동산에 관하여는 이 사건 검인계약서가 존재하고, 그 내용이 거짓임이 명백한 경우에도 해당하지 않으므로, 환산취득가액을 적용할 수 있는 경우에 해당하지 않는다.

⑥ 원고의 도장이 날인된 이 사건 검인계약서가 존재함에도 이를 알지 못하였다는 원고의 주장을 그대로 믿기 어렵고, 쟁점부동산의 취득일로부터 15년이 지났다는 사정만으로 이 사건 처분 중 가산세 부과 부분이 지나치게 가혹하다고 볼 수 없다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.