매수인의 주장에 따라 다운계약서인 사실을 인정할 수 있음

사 건 2022구합5001 양도소득세부과처분취소 원 고 김○○ 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2022. 08. 23. 판 결 선 고

2022. 10. 11.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2020. 10. 5. 원고에 대하여 한 2017년 귀속 양도소득세 #,## 부과처분을 취소한다

• 가. 원고는 2017. 6. 28. ○○시 □□읍 △△리 ### 전 436㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 박AA(개명 전 이름 박BB), 김BB(이하 박AA, 김BB을 통틀어 ‘매수인’이라 한다)에게 양도하고 같은 날 소유권이전등기를 마친 뒤 양도가액을 ##,000,000원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. 피고는 이 사건 토지의 매수인이 2018. 10. 12. 이 사건 토지의 실제 취득가액을,000,000원이라고 신고하자, 양도소득세 조사를 실시하여 원고가 이 사건 토지의 양도가액을 과소 신고한 것으로 보고, 2020. 7. 22. 이 사건 토지의 양도가액을,000,000원으로 경정하여 원고에게 2017년 귀속 양도 소득세 #,## 부과하는 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.
• 다. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2021. 10. 12. 기각되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 6호증, 을 제1, 2, 11, 12호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 요지 이 사건 토지의 양도가액은 ##,000,000원임에도 피고는 매수인의 주장만을 근거로 이 사건 토지의 양도가액이,000,000원임을 전제로 이 사건 처분을 하였으므로, 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 인정사실

1. 이 사건 토지 매매계약은 원고의 남편이자 공인중개사인 이AA의 중개로 이AA의 사무실에 매수인, 원고의 대리인 이BB), 이AA이 참석한 상태에서 체결되었다.

2. 원고와 매수인 사이에 작성된 이 사건 토지 매매계약서(이하 ‘이 사건 계약서)’라 한다)에는 매매대금은 ##,000,000원으로, 계약금,000,000원은 계약시에, 잔금##,000,000원은 2017. 6. 28.에 각 지급하는 것으로 기재되어 있고, 수기로 원고의 계좌번호(△△ ##-###-#####)가 기재되어 있다.

3. 원고의 대리인 이BB은 2017. 6. 28. 박AA에게 ‘###,000,000원을 토지매각대금으로 수령하고 영수하였다’는 내용이 기재된 현금영수증(이하 ‘이 사건 현금 영수증’이라 한다)을 작성해주었고, 이 사건 현금영수증 하단에는 ‘##-##-##### ○○은행 이BB, 입금액 ##,000,000원‘이라고 기재되어 있다.

4. 매수인은 2017. 6. 28. ○○시 소재 □□은행과 ◆◆에서 아래와 같이 총 ###,## 인출하였는바, 위 인출한 돈 중 ## 박AA의 □□은행 ###-###-### 계좌(이하 ’매수인 계좌‘라 한다)로 대체 입금하였다.

5. 매수인 계좌에서 2017. 6. 28. 아래와 같이 총 ###,## 출금되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제4호증, 을 제3 내지 5, 8 내지 10호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 라. 판단 위 인정사실, 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 토지의 실제 거래가액은,000,000원이고, 이 사건 계약서는 다운계약서인 사실을 인정할 수 있다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다.

1. 피고는, 매수인이 이 사건 계약서상 계약금,000,000원은 이BB에게 현금으로 지급하고, 이 사건 계약서상 잔금 ##,000,000원은 원고 명의의 계좌로 이체하였으며, 나머지 매매대금 ###,000,000원 중,000,000원은 이BB에게 현금으로 지급하고, ##,000,000원은 이BB의 계좌로 송금함으로써 이 사건 토지대금 총,000,000원 (=,000,000원+##,000,000원+,000,000원+##,000,000원)을 지급하였다고 주장한다. 반면, 원고는 매수인이 잔금 ##,000,000원을 원고 명의의 계좌로 이체하고, 계약금 ##,000,000원을 이BB의 계좌로 이체함으로써 이 사건 토지대금 ##,000,000원(=##,000,000원+##,000,000원)을 모두 지급하였고, 매수인이 이BB의 계좌로 송금한 나머지 #,000,000원은 매수인이 이 사건 부동산을 저렴하게 매수하였기 때문에 매도인측이 지급할 중개수수료를 포함한 부동산 중개수수료로 이AA에게 지급한 돈이라고 주장한다.

2. 매수인은 이 사건 계약 당일 다른 계좌에서 ###,## 인출하여 그 중 ###,## 매수인 계좌로 이체하였는바, 위 인출한 돈 중 나머지 ##,000,000원(= ###,##- ###,##)은 현금으로 소지하고 있었다고 보아야 한다. 매수인이 이 사건 계약 당일 타지인 ○○시에서 위와 같은 ##,000,000원이라는 적지 않은 액수의 현금을 매매대금 지급 이외의 목적으로 소지할 만한 특별한 이유는 없기 때문이다.

3. 한편, 이 사건 현금영수증에는 현금 수령액이 ###,000,000원으로 기재되어 있다. 이에 대해 원고는 원고 명의의 계좌로 송금된 잔금 ##,000,000원과 이BB 명의의 계좌로 2회에 걸쳐 송금 받은 ##,000,000원의 합계 ###,000,000원을 현금 수령액으로 기재한 것이라고 주장한다. 그러나 매도인인 원고 명의의 계좌로 송금된 ##,000,000원의 경우 계좌이체 내역이 존재하므로 현금영수증을 별도로 작성할 이유가 없는 점, 이 사건 현금영수증 하단에 이BB의 계좌번호와 함께 ’##,000,000원 입금‘이라고 기재된 점까지 고려해 볼 때, 이BB이 매수인으로부터 수령한 현금이 총 ###,000,000원인 데 그 중 ##,000,000원을 계좌로 송금 받았다고 보는 것이 타당한 점, 매수인은 위 2)항에서 본 바와 같이 ##,000,000원을 이 사건 계약 당일 인출하여 소지하고 있었고, #,000,000원은 별도의 현금으로 소지하고 있었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 원고의 위 주장은 받아들이기 어렵다. 오히려 매수인이 이BB에게 현금으로 ##,000,000원, 계좌이체로 ##,000,000원을 지급하여 총 ##,000,000원을 매매대금으로 지급하고 이 사건 현금영수증을 받은 것이라고 봄이 타당하다.

4. 매수인 계좌에서 이BB의 계좌로 송금된 돈은 12:12:32 ##,000,000원, 14:54:49 #,000,000원의 합계 총 ##,000,000원이다. 위 #,000,000원에 대하여 피고의 조사 당시, 매수인은 매매대금에 이AA에게 지급할 공인중개사수수료 #,000,000원을 포함하여 송금한 것이라고 진술하였고, 이AA은 법무사비와 중개수수료로 #,000,000원을 송금 받은 것이라고 진술하였다. 또한 원고는 매수인이 이 사건 토지를 저렴하게 매수하였기 때문에 원고가 부담할 중개사수수료를 포함한 중개사수수료로 위 #,000,000원을 매수인이 송금한 것이라고 주장한다. 매수인이 법무사비 ## 원을 매수인 계좌에서 법무사에게 직접 송금하여 별도로 지급한 점, 원고가 주장하는 바와 같이 매수인이 매도인의 수수료를 대신 부담할만한 사정은 없어 보이는 점, 이AA과 원고가 부부관계라는 점에 비추어 보면, 위와 같은 원고 및 이AA의 주장은 받아들이기 어렵고, 결국 위 #,000,000원은 매수인이 이BB에게 매매대금을 송금하면서 중개수수료 #,000,000원을 포함하여 송금한 것이라고 봄이 더 자연스럽다. 따라서 매수인이 매매대금 명목으로 이BB의 계좌로 송금한 돈은 총 ##,000,000원(=12:12:32 송금 ##,000,000원+14:54:49 송금 #,000,000원-중개수수료 #,000,000원)이라고 할 것이다.

5. 결국 매수인이 이 사건 토지 매매대금으로 지급한 돈은 총,000,000원[=이 사건 계약서상 계약금,000,000원(현금 지급)+원고 명의 계좌로 송금한 이 사건 계약서상 잔금 ##,000,000원+이 사건 현금영수증 기재 금액 ###,000,000원(=이BB에게 현금으로 지급한,000,000원+이BB의 계좌로 송금한 ##,000,000원)]이다.

6. 한편, 원고는 매수인 계좌에서 원고의 계좌로 잔금 ##,000,000원, 이BB의 계좌로 계약금,000,000원이 각 이체되었으므로 이 사건 토지의 매매대금이 ##,000,000원이라는 주장도 하나, 위 각 돈이 지급된 시간적 순서상 나중에 송금된 ##,000,000원이 계약금으로 지급된 돈이라고 선뜻 인정하기 어렵고, 이 사건 계약서가 다운계약서가 아니라면 원고의 계좌번호를 알고 있는 매수인이 매매대금 중 일부를 원고의 대리인인 이BB에게 송금할 별다른 이유를 찾을 수 없다. 따라서 원고의 위 주장은 받아들이기 어렵다.

7. 나아가 매수인은 주거용 건물을 건축할 목적으로 이 사건 토지를 매수하였으나 건축허가가 불가능한 것을 확인한 후 다운계약으로 인한 양도세 부담 등을 피하기 위해 피고에게 이 사건 계약서가 다운계약서임을 신고하였던 것으로 보이고, 피고의 양도세 조사 당시 일관된 내용으로 이 사건 토지 매매대금의 지급 내역을 진술하였으며, 이 사건 토지 매매대금 마련에 관한 매수인의 계좌 내역, 매수인이 이 사건 토지의 매매대금을 실제 거래가액보다 높은 금액으로 신고할 다른 이유는 없어 보이는 점등에 비추어 볼 때, 매수인이 피고에게 한 진술의 신빙성을 충분히 인정할 수 있다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.