1. 처분의 경위
- 가. 원고는 2013. 9. 11. 임의경매절차(수원지방법원 여주지원 2012타경00000)에서 이천시 CC동 308 임야 450㎡(이하 ‘308 토지’라 한다)를 대금 3,000만 원, 같은 동 309 전 770㎡(이하 ‘309 토지’라 한다)를 대금 2억 원에 각 매수하고, 2013. 9. 16. 소유권이전등기를 마쳤다.
- 나. DDD는 2013. 9. 10. 이천시 CC동 307 전 1,607㎡(이하 ‘307 토지’라 한다)에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤는데, 거래가액은 1억 3,000만 원으로 기재되어 있다.
- 다. 원고는 2015. 11. 5. DDD와 원고 소유인 308 토지 중 305㎡(305/405), 309 토지와 DDD 소유인 307 토지 중 1507㎡(1507/1607)를 교환하는 계약을 체결하고(이하 ‘이 사건 교환계약’이라 한다), 2015. 11. 27. 위 교환을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 이 사건 교환계약서의 특약사항에는 ‘교환차액 지불은 상호합의에 의해 없는 것으로 한다’고 기재되어 있다.
- 라. 원고는 이 사건 교환계약에 따른 양도소득세를 신고하지 않았다. 피고는 이 사건 교환계약을 실지거래가액을 확인할 수 없는 단순교환계약으로 판단하고 이 사건 교환 계약 대상 토지 부분의 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 산정하여 2018. 1. 16. 원고에 대하여 이 사건 각 토지에 대한 양도소득세 10,321,280원을 결정·고지하였다(이 하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
- 마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 이의신청을 거쳐 2018. 5. 2. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2018. 9. 19. 기각결정을 하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 1~12호증, 을 1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 처분의 적법 여부에 관한 판단
- 가. 원고의 주장 요지 원고는 2억 3,000만 원에 매수한 이 사건 각 토지 중 위에서 본 교환계약 대상 토지 부분을 DDD가 1억 3,000만 원에 매수한 307 토지 중 1507㎡ 부분과 교환하며 교환차액을 지불하지 않는 것으로 정하였으므로 차액 약 1억 원을 포기하는 저가양도에 해당하고 1), 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제2호 에 따라 감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 감정 결과에 의하더라도 원고는 이 사건 교환 계약으로 양도차익을 얻지 않았다. 따라서 아무런 양도차액을 얻지 아니한 원고에게 한 이 사건 처분은 위법하다.
- 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
- 다. 판단
1. 관련 법리
- 가) 구 소득세법 제114조, 구 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 에 의하면 취득가액 또는 양도가액은 취득 또는 양도 당시의 실지거래가액에 의하고, 이를 확인할 수 없는 경우에는 추계조사의 방법을 적용하여 차례로 매매사례가액, 감정가액에 의하되 이러한 가액이 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가에 의하여야 한다. 또한 구 소득세법 제100조 제1항 에 의하면, 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
- 나) 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지거래가액은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액 혹은 양수인이 자산을 양수하고 그 대가로 지불한 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 시가 감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등으로 목적물의 금전 가치를 표준으로 하는 가치적 교환의 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 위와 같은 과정 없이 당사자 사이의 합의에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 없다고 할 것이고, 이는 교환계약 당사자들이 교환대상 목적물의 가액을 임의로 평가하여 정한 다음 그 차액을 산정한 경우에도 마찬가지이다(대법원 2004. 3. 26. 선고 2003두14123 판결, 대법원 2012. 2. 9. 선고 2010두27592 판결 등 참조).
2. 판단
- 가) 실지양도가액을 확인할 수 있는지 여부 앞서 본 처분의 경위에 의하면, 이 사건 교환계약서에는 ‘교환차액 지불은 상호 합의에 의해 없는 것으로 한다’라고 기재되어 있을 뿐, 원고와 DDD가 이 사건 교환계약을 체결할 당시 이 사건 각 토지의 양도가액을 객관적으로 인식할 수 있는 증빙 자료를 찾아볼 수 없으므로, 이 사건 교환계약은 교환대상 목적물의 객관적 가액 평가를 기준으로 한 가치적 교환을 한 것이라고 볼 수 없다. 즉 이 사건 각 토지는 실지양도가액이 확인되지 않는 경우에 해당한다.
- 나) 추계조사의 방법 그렇다면 구 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 에 따라 매매사례가액, 감정가액, 기준시가의 순서로 취득가액 또는 양도가액을 정해야 하는데, 아래와 같은 사정에 의하면 이 사건 각 토지의 취득가액 및 양도가액을 기준시가에 의하여 산정한 이 사건 처분은 적법하다.
① 구 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제1호 에 의하면, 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 할 수 있다. 그러나 이 사건 각 토지와 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있다는 점에 대한 아무런 증거가 없다.
② 구 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제2호 에 의하면, 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 양도가액 또는 취득가액으로 할 수 있다. 그러나 원고가 제출한 감정평가서(갑 15, 16호증)는 평가가 2018. 6. 이루어진 것이므로, 이 사건 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 이 사건 각 토지에 대한 감정가액이 아니다(원고는 원고 제출 각 감정평가서의 감정평가기준일이 2015. 11. 5.이므로 구 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제2호 에 따른 것이라고 주장하나, 위 시행령은 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내 ‘평가’한 것이라고 명시하고 있으므로, 평가일이 위 기한 내이어야 한다).
③ 따라서 이 사건 각 토지에 대한 양도가액은 기준시가에 의하여야 하고, 양도가액을 기준시가에 따르는 경우에 해당하므로 취득가액도 기준시가에 따라야 한다.