양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 취득가액으로 할 수 있으나 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내가 아니라면 취득가액으로 볼 수는 없다.
양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 취득가액으로 할 수 있으나 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내가 아니라면 취득가액으로 볼 수는 없다.
사 건 2014구합674 양도소득세부과처분취소 원 고 AAA 피 고 00세무서장 변 론 종 결
2015. 09. 02. 판 결 선 고
2015. 10. 14.
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 0000. 00. 00. 원고에게 한 0000년 과세연도 양도소득세 부과처분을 취소한다 (원고는 청구취지에 처분일을 000. 11. 7.로 기재하였으나, 이는 오기임이 분명하다).
1. 원고는 이 법원에 원고와 AAA 사이에 작성된 2004. 7. 15.자 이 사건 부동산의매매대금을 24억 원으로 하는 매매계약서(을 제1호증의 2)와 2004. 7. 15.자 이 사건 부동산의 매매대금을 25억 원으로 하는 매매계약서(갑 제2호증)를 제출하였다.
2. 감정인 BBB의 문서감정 결과에 따르면 매매대금을 25억 원으로 하는 2014. 7.15.자 매매계약서(갑 제2호증)는 최근에 작성된 문서가 아니라 2004년경에 작성된 것으로 추정된다.
3. 시가감정 결과
4. 이 사건 토지의 1㎡당 개별공시지가의 변동 추이는 다음과 같다.
5. AAA은 2004. 8. 31.을 기준으로 작성한 대차대조표에 이 사건 부동산의 가격을1,229,274,239원(토지 230,000,000원, 건물 999,274,239원)으로 계상하였고, 원고는 2004.12. 31을 기준으로 작성한 대차대조표에 이 사건 부동산을 1,665,466,811원(토지649,255,721원, 건물 1,016,211,090원)으로 계상하였다.
6. 이 사건 부동산에 관하여 2003. 3. 14. 채권자를 농업협동조합중앙회, 채무자를 AAA의 아내 NNN로 하는 채권최고액 2,340,000,000원의 근저당권설정등기가 마쳐져있다. 이후 위 부동산에 관하여 2004. 7. 26. 계약인수를 원인으로 하여 채무자를 김00로 하는 내용의 근저당권변경의 부기등기가 마쳐져 있고, 2005. 11. 8. 계약인수를 원인으로 하여 채무자를 원고로 하는 내용의 근저당권변경의 부기등기가 마쳐져 있다.
2. 피고는 원고가 제시한 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없다는 이유로 환산가액을 취득가액으로 보아 이를 근거로 이 사건 처분을 하였다. 이하에서는 원고가 제시한 취득가액 25억 원을 인정하거나 확인할 수 있는지, 만약 가능하지 않다면 환산가액을 취득가액으로 정한 것이 정당하였는지에 관하여 살펴본다.
3. 취득가액을 25억 원으로 인정하거나 확인할 수 있는지에 관하여
① 원고와 AAA은 2004. 7. 15.에 이 사건 부동산의 매매대금을 24억 원으로 하는매매계약서(을 제1호증의 2)와 매매대금을 25억 원으로 하는 매매계약서(갑 제2호증)를 작성하였다. 이와 같이 같은 날 매매대금이 다른 계약서를 작성하는 것은 대단히 이례적이다. 특히 원고는 당초 피고에게 매매대금을 24억 원으로 하는 매매계약서를 작성하였다가 피고가 위 매매계약서의 진정성을 의심하자 그때서야 매매대금을 25억 원으로 하는 매매계약서를 제출하였는데, 이러한 과정에 비추어 보면 위 매매계약서의 기재 내용에 의심을 가질 수밖에 없어 보인다. 다만 감정인 BBB의 문서감정 결과에 따르면 매매대금을 25억 원으로 하는 2014. 7. 15.자 매매계약서(갑 제2호증)가 2004년경에 작성된 것으로 추정되기는 하나, 이러한 사실만으로 그 기재 내용의 진정성까지 확인되는 것은 아니다.
② 원고는 AAA에게 매매대금 25억 원을 지급하기로 하면서 그 중 18억 원은 AAA이 기존에 농협에서 대출받은 18억 원의 채무를 인수하고(18억 원 중 1억 6,000만원은 원고가 농협에 직접 상환하였다), 7억 원은 원고가 제3자에 대하여 가지고 있는 채권을 AAA에게 양도하여 위 제3자가 AAA에게 7억 원을 직접 지급하기로 하였다는취지로 주장한다. 그런데 위와 같은 매매대금 지급 방법은 매수인이 매도인에게 매매대금을 전액 지급하는 방법에 비해 이례적임에도 그 내용이 매매계약서에 전혀 기재되어 있지 않다. 또한 위 매매대금 중 7억 원은 원고가 제3자에 대한 7억 원의 채권을 가지고 있다해서 그 채권확보가 가능한지 불투명한 상황에서 그 채권액 그대로를 매매대금 명목으로 양도한다는 것은 상식적으로 이해하기 어려울 뿐만 아니라 실제 원고가 제3자에 대한 채권을 가지고 있었는지, 그 채권을 AAA에게 양도하였는지, AAA이 제3자로부터 7억 원을 지급받았는지가 전혀 확인되지 않는다.
③ 앞서 살펴 본 2004년경부터 2012년경까지 이 사건 토지의 공시지가가 상승 추세에 있었고, 이 사건 부동산의 위치, 구조 등에 비추어 보면 이 사건 건물을 포함한 전체 부동산의 가격도 상승 추세에 있었을 것으로 보이는데, 2004년경 25억 원에 취득한 부동산을 8년 후인 2012년에 매도하면서 같은 가격인 25억 원에 매도한다는 것은 매우 이례적이다.
④ 한편 원고는 2004. 12. 31을 기준으로 작성한 대차대조표에 이 사건 부동산을1,665,466,811원(토지 649,255,721원, 건물 1,016,211,090원)으로 계상하였고, AAA은 2004. 8. 31.을 기준으로 작성한 대차대조표에 이 사건 부동산의 가격을 1,229,274,239원(토지 230,000,000원, 건물 999,274,239원)으로 계상하였음 앞서 인정한 바와 같다. 이처럼 원고가 주장하는 취득가액과 위 대차대조표에 원고 및 AAA이 계산한 금액에 상당한 차이가 남에도 원고는 이러한 차이가 나게 된 원인에 대한 해명을 하지 못하고 있다.
4. 환산가액을 취득가액으로 정한 것이 정당하였는지에 관하여 가) 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 은 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액,감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 따라 정하는 구체적인 방법을 정하고 있는데, 그 중 제2호는 감정가액의 산정 방법으로 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액으로 하도록 정하고 있다.
그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판결 내용은 붙임과 같습니다.