환산금액을 기초로 양도소득세액을 산정한 처분은 적법함

사 건 2014구합5129 양도소득세부과처분취소 원 고 정○○ 피 고 △△세무서장 변 론 종 결 2015.1.14. 판 결 선 고 2015.2.11.

1. 이 사건 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2012. 12. 11. 원고에 대하여 한 2012년 귀속 양도소득세 76,966,079원의 부과처분을 취소한다.

1.처분의 경위

• 가. 원고는 2004. 2. 9. ○○시 ○○읍 ○○리 ○○ 토지 3,769㎡(이하 ‘이 사건 1 토 지‘라 한다)와 같은 리 ○○ 토지 3,118㎡(이하 ’이 사건 2 토지‘라 한다)를 취득하여 보유하다가 2012. 2. 13., 이 사건 1 토지는 김△△에게 105,840,000원, 사건 2 토지 는 신☆☆에게 244,260,000원 등 합계 350,000,000원에 매도하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였다(위 각 토지를 이하 ’이 사건 각 토지‘라 한다).
• 나. 이에 대하여 피고는, 이 사건 각 토지의 실지취득가액이 확인되지 아니하는 것으 로 보고 기준시가를 적용하여 환산한 129,679,779원(이하 ‘이 사건 환산금액‘이라 한다)을 취득가액으로 양도차익을 산정하여 2012. 12. 11. 원고에게 2012년도 귀속 양도소득세 76,966,079원을 부과(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다)하였다.
• 다. 원고는 이에 불복하여 2013. 6. 25. 조세심판원에 이 사건 처분에 대한 심판청구 를 하였으나, 조세심판원은 2013. 11. 12. 이를 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 을 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장

1. 원고는 2004. 1. 27. 이 사건 1 토지의 소유자 김□□ 및 이 사건 2 토지의 소유자 홍○○을 모두 대리한 고□□과 사이에 이 사건 각 토지를 290,000,000원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하고 그 매매대금을 모두 지급하였으므로, 이 사건 각 토지의 취득가액은 290,000,000원으로 보아야 한다.

2. 김□□, 홍○○은 위 매매계약이 체결되기 전에 이 사건 각 토지를 200,000,000원 에 김☆☆에게 매도하기도 하였고, 고□□은 위 매매계약에 따른 잔금 190,000,000원 을 원고로부터 받았다는 영수증을 작성해주기도 하였는바 위 각 금액에 비추어 보면 이 사건 환산금액은 너무 과소하여 적정하지 않다.

3. 설령 이 사건 각 토지의 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우라고 하더라도 이 사건 소송절차에서 공신력 있는 2개의 감정기관에 의뢰하여 감정한 감정평균액 221,874,500원을 취득가액으로 보고 양도소득세를 산정하여야 한다.

• 나. 관계법령 별지 관계법령 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 인정사실 앞서 채택한 증거 및 갑 제2 내지 8, 10호증의 각 기재에 의하면 다음의 각 사실 이 인정된다.

• 가) 이 사건 1 토지는 김□□의 소유이고, 이 사건 2 토지는 홍○○의 소유였는데, 위 각 토지에 관하여 2003. 7. 30. 매매예약을 원인으로 하여 김☆☆ 명의의 소유권이전 청구권가등기가 마쳐졌다.
• 나) 이 사건 각 토지에 관하여 2004. 2. 9., 같은 날 매매를 원인으로 한 원고 명의 소유권이전등기와 위 가등기의 말소등기가 마쳐졌다.
• 다) 이 사건 각 토지에 관한 2004. 1. 27.자 매매계약서(갑 제8호증, 이하 ‘이 사건 매매계약서‘라 한다)에는 매도인 김□□, 홍○○, 대리인 고□□과 매수인 원고, 대리 인 원고의 부 정△△, 매매대금 290,000,000원, 계약금 100,000,000원은 계약시에 지 불하고, 잔금 190,000,000원은 2004. 2. 9.까지 지불하는 것으로 기재되어 있다.
• 라) 고□□이 2004. 2. 9. 작성한 영수증에는 원고로부터 매매잔금으로 190,000,000원 을 수령하였다는 내용이 기재되어 있고, 2015. 1. 12. 작성한 진술서에는 원고가 이 사건 각 토지를 290,000,000원에 매수하였음을 확인하는 내용이 기재되어 있다.
• 마) 한편 원고는 2004. 1. 29. △△신용협동조합으로부터 ○○시 ○○동 ○○ □□ 아파트 ○○동 ○○호를 담보로 100,000,000원을 대출받아 같은 날 80,000,000원을 현금으로 인출하였고, 정△△는 2004. 2. 9. 위 조합으로부터 이 사건 각 토지를 담보 로 90,000,000원을 대출받아 같은 날 55,000,000원을 수표로 인출하였으며, 원고가 제출한 자료에 의하면 2004. 2. 9. 중소기업은행계좌에서 37,000,000원이 수표로 인출된 사실, 같은 날 정△△가 대표로 있는 ☆☆산업 명의의 중소기업은행 법인계좌 에서 107,000,000원이 현금으로 인출된 사실이 각 확인된다.

2. 이 사건 매매계약서에서 정한 매매대금이 실지거래가액인지 여부

• 가) 양도차익의 산정에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환 가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다.(대법원 2007. 4. 26. 선고 2006두7171 판결 참조)
• 나) 이 사건에서 보건대, 위 인정사실 및 앞서 채택한 증거에 의하여 인정되는 다음 의 사정들을 종합하면, 이 사건 매매계약서는 신빙성이 없으므로 위 계약서에 기재된 290,000,000원을 실지취득가액으로 볼 수 없고 그 밖에 원고가 제출한 자료들만으로 는 실지취득가액을 확인하기에 부족하며 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 이 사건 각 부동산에 대한 양도소득세를 산정함에 있어 취득가액은 소득세법 제114조 제7항, 같은 법 시행령 제176조의2 제3항의 규정에 의하여 추계결정함이 상당하므로 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

① 홍○○과 김□□는 2003. 7.경 김☆☆에게 이 사건 각 토지를 평당 10만 원에 매도 하고 한달 후 잔금을 모두 지급받고 2003. 7. 30. 이 사건 각 토지에 관하여 김□□ 명의의 소유권이전등기청구권가등기만 마쳐주었고, 김☆☆는 소유권이전등기를 받지 않은 상태에서 고□□과 이 사건 각 토지를 원고에게 미등기전매한 것으로 보이는바, 이 사건 매매계약서에 기재된 계약당사자와 실질적인 매매계약의 당사자가 불일치하고 위 계약서에는 홍○○, 김□□의 서명 또는 날인이 없으며, 고□□이 홍○○과 김□□로 부터 대리권을 수여받은 사실을 인정할 아무런 증거도 없어 그 진정성립이 의심스럽다. 또한 위와 같이 미등기전매에 관여한 고□□ 작성의 위 영수증 및 진술서도 같은 이유 에서 이를 믿을 수 없다.

② 원고는 매매대금을 모두 현금 내지 수표로 인출하여 고□□에게 직접 지급했다고 주장하면서 금융자료를 제출하였으나, 위 금융자료들만으로는 원고가 위 금원 전부를 매매대금용으로 출연했고 이를 모두 고□□에게 지급한 사실을 확인할 수 없을 뿐만 아니라 거액의 매매대금을 지급하는 방법치고는 이례적이어서 이를 그대로 믿기 어렵다.

③ 이 사건 매매계약서에는 원고가 전체매매대금 290,000,000원 중 계약금 100,000,000원을 계약당일인 2009. 1. 27. 지급한 것으로 기재되어 있으나, 위 금융 자료에는 그 금액의 합계가 279,000,000원에 불과하고 계약금으로 충당하기 위해

2009. 1. 29. 80,000,000원을 인출한 것으로 기재되어 있어 서로 내용도 불일치한다.

2. 이 사건 각 부동산에 관한 양도소득세액의 추계결정방법 가) 소득세법 제114조 제7항, 같은 법 시행령 제176조의2 제3항의 규정내용에 따르 면, 당해 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는, ① 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액, ② 양도일 또는 취득일 전 후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙 성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3 월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액, ③ 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액, ④ 기준시가의 순서대로 적용하여 산정한 가액에 의하여 양 도소득세를 추계결정 하여야 한다.

• 나) 원고는 위 ② 항의 감정가액에는 이 사건 각 부동산에 관한 이 법원의 감정인 이△△과 고☆☆의 시가감정결과도 포함된다는 취지로 주장하나, 소득세법 제176조 의2 제3항 각 호는 당해 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또 는 확인할 수 없는 경우 적용되는 가액에 관하여 한정적인 열거 형식으로 규정하고 있 을 뿐만 아니라, 원고가 주장하는 바와 같이 과세처분 취소소송 과정에서 나온 소급감 정 결과를 양도소득세 산정의 기초로 하는 것을 제한 없이 허용하면 감정가액이 과세 관청이 인정한 양도가액과 일치하지 않는 이상 과세관청으로서는 감정결과에 따라 양 도소득세를 경정해야 하므로 법적안정성을 현저히 해치는 결과가 되는 점까지 고려하 면, 위 시행령 규정에서 추계결정의 근거가 될 수 있는 감정가액은 ‘양도일 또는 취득 일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것’에 한 정된다고 할 것이므로, 이에 반하는 원고의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다.
• 다) 원고는 이 사건 환산금액이 부당하게 과소하여 부적정하다고 주장하나 앞서 본 바와 같이 이 사건 각 토지의 실지취득거래가액을 확인할 수 없고, 이 사건 각 부동산 에 관한 매매사례가액이나 적절한 감정가액이 존재하지 아니하는 이상 취득가액은 기준시가에 의할 수밖에 없으므로 이 사건 환산금액을 기초로 양도소득세액을 산정한 이 사건 처분은 적법하다. 따라서 원고의 이 부분 주장 역시 받아들일 수 없다.

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.