과수원을 분할매매한 행위가 부동산매매업에 해당되는지 여부

1. 피고가 2006. 4. 5. 원고에 대하여 한 2003년도 귀속 종합소득세 133,098,210원의 부과처분 및 2004년 귀속 종합소득세 14,088,530원의 부과처분을 모두 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청구취지 주문과 같다.

• 가. 원고는 1973. 10. 17.경 원고는 ○○시 ○○2동 1305-3 과수원 8,731㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 매수하여 소유하던 중 2003. 7. 7.경 이 사건 토지를 15필지로 분할한 다음 2003. 8.경부터 2004.1.경까지 위 분할된 토지 중 13필지를 양도(이하 ‘이 사건 양도행위’라 한다)하고, 피고에게 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 나. 그러나 피고는 이 사건 양도행위가 부동산매매업에 해당하고, 따라서 그로 인한 소득은 양도소득이 아니라 사업소득에 해당한다는 이유로, 2006. 4. 5. 원고에 대하여 2003년도 귀속 종합소득세 133,098,210원, 2004년 귀속 종합소득세 14,088,530원을 각 부과 (이하 ‘이 사건 과세처분’이라 한다)하였다.
• 다. 이에 대하여 원고는 2006. 5. 25. 국세청장에게 심사청구를 하였으나, 국세청장은 2007. 1. 10. 심사청구를 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 내지 제2호증, 을 제1호증(각 가지번호 포함)의 각 기재

• 가. 원고 원고가 이 사건 토지를 취득한 이후 약 30년간 꾸준히 감귤과수원으로 운영하여 왔으나, 1999.경부터 감귤 값이 폭락하여 과수원 운영에 심각한 곤란을 겪게 되자 이 사건 토지를 매도하게 되였는데, 1필지로는 면적이 너무 커서 매수자가 나타나지 아니하여 부득이 이 사건 토지를 여러 필지로 분할하여 매도한 것일 뿐 사업목적을 가지고 매도한 것이 아닐 뿐만 아니라 지목변경 없이 단순히 토지를 분할하여 매각한 것을 토지의 개발행위라고 볼 수도 없으므로, 이 사건 양도행위가 소득세법상 부동산매매업에 해당한다고 볼 수 없다. 그러함에도 피고가 이를 사업소득으로 보아 양도소득세가 아닌 종합소득세를 부과한 것은 위법하다.
• 나. 피고

1. 원고가 부동산중개업자를 통해서 이 사건 토지를 15필지로 분할하고, 과수원 용도와 상관없는 도로와 상․하수도시설을 설치하는 등 토지를 개발하여 매매한 이 상, 이는 소득세법 기본통칙 19-7 제1항 제3호 및 제4항(내용은 별지 1. 관계법령 참조)에서 정한 토지의 개발행위로서 부동산매매업에 포함된다. 따라서 이 사건 과 세처분은 적법하다.

3. 판단의 준거(準據)

• 가. 관계 법령 별지 1.과 같다.
• 나. 소득세법 기본통칙 19-7 제1항 제3호 및 제4항에 대한 이해 앞서 본 바와 같이, 피고는 이 사건 과세처분의 주된 근거로 위 통칙 규정을 들고있다(국세청장의 심사결정 역시 위 규정을 주된 근거로 삼은 것으로 보임). 즉 원고의 행위는 위 통칙 규정이 정한 ‘토지의 개발행위’에 해당하고, 이로써 곧 소득세법이 정한 ‘부동산매매업의 영위’라고 평가하여야 한다는 것이다. 피고의 이러한 평가는, 위 통칙 규정이 법규명령으로서 그 자체로 독자적인 규범력을 가지고 있음을 전제로 한 것으로 보인다. 그러나 위 통칙 규정에 대한 피고의 위와 같은 이해는, ① 위임 체계의 면에서 볼 때, 위 통칙 규정이 소득세법 제19조 및 그 시행령의 위임에 따른 것도 아니고 ② 규정 내용에서도, 토지의 소유자가 자신 소유 토지의 객관적 효용가치 등을 높이기 위한 일정한 행위를 하는 것은 토지소유권의 적법한 행사 범위에 포섭될 수 있다는 점에서, ‘토지의 개발행위는 곧 부동산매매업의 영위’라는 관계가 항상 성립된다고도 볼 수 없다는 점에서, 받아들일 수 없다. 오히려, 위 통칙규정은 과세관청 내부에서 소득세법 제19조 의 ‘부동산매매업’의 의미에 관한 해석 및 집행기준을 시달한 행정규칙에 불과하고, 소득세법 제19조 및 그 시행령의 의미에 관한 법원의 판단 권한을 배제하는 효력은 없다고 할 것이다(대법원 2007.2.8. 선고 2005두5611 판결 등 참조). 그렇지 않을 경우 과세관청의 의사 내지 해석에 의하여 독자적인 조세부과요건이 창설되는 셈이 되어 조세법률주의라는 헌법적요구가 몰각되기 때문이다. 이 사건 과세처분은, 위 통칙 규정에 대한 위와 같은 이해에 기본적으로 입각하였다는 점에서, 일단 그 적법성에 대한 의문을 제기하지 않을 수 없다.
• 다. 이 사건 판단 준거: 소득세법 제19조 및 소득세법 시행령 제34조 의 의미 결국 이 사건 과세처분의 적법 여부는, 그것이 위 법률 및 시행령 규정에 부합하는 것인지 여부에 대한 판단에 달려 있다. 그런데, 소득세법 제19조 제1항 제12호 는 소득세의 과세대상이 되는 사업소득의 하나로 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득을 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제34조는 부동산매매업을 한국표준산업분류상의 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다고 규정하고 있으나, 한국표준산업분류에는 부동산공급업을 “직접 개발한 농장 ․ 택지 등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건설한 건물 등을 분양 ․ 판매하는 산업활동”을 말한다고 규정하고 있을 뿐 부동산의 거래행위가 구체적으로 어떠한 경우에 부동산 매매업의 영위에 해당하는지에 대하여 구체적으로 규정하고 있지 않고 있다. 결국 부동산의 거래행위가 사업소득의 과세요건인 부동산매매업의 영위에 해당하는지 아니면 양도소득세의 과세대상이 될 뿐인가의 여부는 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것이다(대법원 2004. 6. 24. 서고 2004두3700 판결, 2001. 4. 24 선고 99두5412 판결 등 참조). 요컨대, 원고의 행위가 토지의 개발행위에 해당한다는 사정만으로 곧 이 사건 과세처분이 정당화 될 수 있는 것은 아니므로, 이 사건 과세처분의 적법 여부는, 원고의 양도행위가 위와 같은 법리에 비추어 ‘계속성’과 ‘반복성’을 핵심적 징표로 하는 사업(부동산매매업) 활동의 일환이라고 볼 수 있는지 여부에 대한 판단에 달려 있게 된다.

• 가. 인정사실

(1) 원고는 1973. 10. 17.경 이 사건 토지를 매수한 후 본인이 직접 또는 고○○, 강○○ 등을 통하여 감귤과수원으로 운영하였다. 그러나 1999년경부터 감귤가격이 폭락하여 감귤과수원 폐원정책이 시행되는 등 과수원 운영이 어려워진데다가 2001년경에는 관리인 강○○가 농장 관리를 포기하기에 이르자, 원고는 그 무렵 이사건 토지를 매물로 내놓았다.

(2) 그런데, 약 1년이 넘도록 이 사건 토지가 팔리지 아니하자, 원고는 2003. 6. 2.경 ○○○공인중개사 대표 김 ○○와 사이에 이 사건 부동산 처분에 관한 위임약정(이하 ‘이 사건 위임약정’이라 한다)을 체결하였는데, 그 주요내용은 다음과 같으며, 이에 따라 이 사건 양도행위 전반을 김○○가 맡아서 행하였는데 그 과정에서 생활정보지에 이 사건 토지를 전원주택지로 매매광고를 내기도 하였다.

① 원고는 김○○에게 이 사건 토지를 적정면적으로 분할하여 매도할 권한을 위임하고, 김○○는 원고에게 이 사건 토지 매매대금으로 최소한 20억원을 확보하여 주며, 매매대금이 20억원을 최과할 경우 원고는 김○○에게 보수 및 기타비용으로 최고 1억 5천만원의 한도내에서 그 초과금액을 주기로 한다. 다만, 초과금액이 1억 5천만원이 넘을 경우 당사자가 협의하여 처리한다.

② 이 사건 토지의 매각에 소요되는 제반 경비와 분할 및 진입로 포장, 상․하수도 설치 등에 소요되는 비용은 모두 김○○가 부담한다.

(3) 그 후 원고는 2003. 7. 7.경 별지 2. 표와 같이 이 사건 토지를 15필지로 분할한 후, 2003. 8.경부터 2004. 1.경까지 위 분할된 토지 중 13필지를 합계 18억 5,444만원에 매도하였다.

(4) 한편, 원고는 이 사건 분할 토지 중 ○○시 ○○2동 1305-18 766㎡는 도로로 지목을 변경하여 ○○시에 기부채납하였는데, 위 도로는 이 사건 토지의 기존 농로로 사용되던 진입로를 확장 ․ 포장한 것이고, 위 진입로 확장 ․ 포장 공사 시에 도로의 지하에 ○○시 ○○2동 1305-11 462㎡로 이르는 상하수도 시설을 설치하였으며, ○○시 ○○2동 1305-11 462㎡에는 현재 원고의 처남 고○○이 주택을 신축하여 거주하고 있다.

(5) 이 사건 토지의 분할 전 공시지가(2003. 1. 1.기준)는 ㎡당 187,000원이고, 이 사건 토지의 인근에 위치한 원고의 처 소유의 ○○시 ○○2동 1301-6 과수원 1,670㎡는 공공용지로 수용되면서 2005. 6. 23.경 보상금으로 488,475,000원(㎡당 292.500원)이 지급되었다. [인정근거] 갑 제3호증 내지 제19호증, 제22호증, 을 제2호증, 7호증(각 가지번호 포함)의 각 기재 및 영상, 증인 강○○, 고○○의 각 증언 및 변론 전체의 취지

• 나. 이 사건 양도행위가 부동산매매업의 영위에 해당하는지 여부에 대한 판단 앞서 본 법리에 비추어 판단하건대, 위 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉 ① 원고는 이 사건 토지를 약 30년가량 보유하여 왔고, 이 사건 양도행위 전후로 다른 부동산 거래행위를 한 사실도 전혀 없는 점, ② 이 사건 토지의 총 매매대금은 1,854,440,000원(○○시 ○○2동 1305-12, 18번지 제외, ㎡당 약 273,000원)으로 이 사건 분할 전 토지의 ㎡당 공시지가 187,000원의 약 1.5배에도 미치지 못하고, 또한 이 사건 인근 토지인 ○○시 ○○2동 1301-2의 ㎡당 수용보상가 292,500원(위 토지의 2003년도 공시지가는 187,000원으로 이 사건과 토지와 같고, 2004년도 공시지가는 281,000원이다)보다도 적은바, 일반적으로 실제 매매거래가격이 공시지가나 토지수용금액보다 높은 점을 고려할 때, 이 사건 토지의 분할행위가 이 사건 토지의 가격 상승 즉 거액의 양도차익의 수익을 목적으로 한 것으로는 보기 어려운 점, ③ 또한 2001년~2002년경에는 감귤 가격이 매우 하락하여 감귤과수원 운영에 많은 어려움이 있었을 뿐만 아니라 정책적으로도 감귤폐원사업이 추진되었던 점 등에 비추어 상당 규모 및 가액의 이 사건 토지의 매수자를 찾기가 매우 어려웠던 것으로 보이는데(특히 ○○도 지역 내에서도 ○○○시 지역에 비해 ○○시 지역의 감귤과수원의 소득이 상대적으로 더 낮은 점을 고려할 때 ○○시 지역에서 위치한 약 2,600평 규모의 과수원에 대한 매수자를 찾기는 더 어려웠을 것으로 보임), 이러한 사정 및 위 ②의 사정을 아울러 고려하여 볼 때, 매수자를 용이하게 확보하여 이를 매도하기 위해서 불가피하게 이 사건토지를 분할하였다는 원고의 주장에 공감할 여지가 큰 점, ④ 실제 이 사건 토지의 분할은 지목 변경 없이 이루어진 점(이후 과수원에서 대지로 지목변경이 된 사건 분할 토지 중 3필지는 모두 이 사건 양도행위 이후에 지목변경이 이루어짐), ⑤ 신규로 포장하여 기부채납한 도로는 이전부터 이 사건 토지의 농로로 사용되어 왔었고, 상 ․ 하수도 시설 역시 고○○의 주택 신축을 위하여 설치한 것으로 보여 이 사건 토지를 택지로 개발하는데 있어 그 효용을 높이기 위한 목적만으로 위와 같은 시설이 설치된 것으로도 보이지 않는 점, ⑥ 자기 소유의 토지를 매도하는 과정에서 매매의 알선 및 중개를 사업으로 하는 전문가의 도움을 얻기로 약정함으로써, 그러한 중개사업자들이 매도 과정에 개입하게 되었다는 사정만으로 그러한 약정을 한 토지 소유자들에게 부동산매매업이라는 사업영위의 목적이 있었다고는 단정할 수 없는 점 등을 두루 고려하면, 피고가 주목한 사정 즉 원고가 이 사건 토지를 약 100평~200평 규모로 분할하였다거나 도로나 상 ․ 하수도 시설을 설치하였다는 점만으로 원고의 양도행위를 부동산매매업이라는 사업 활동의 영위로 평가하기는 어렵다고 판단된다. 결국, 원고가 이 사건 양도행위로 얻은 소득이 소득세법상의 사업소득에 해당한다는 이유로 피고가 원고에게 부과한 이 사건 과세처분은 위법하다고 보지 않을 수 없다.

그렇다면 이 사건 과세처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.