장기간 보유한 토지를 분할하여 양도하는 행위를 부동산매매업으로 볼 수 있는지 여부

1. 피고가 원고에게 2006. 1. 5.에 한 2003년 귀속 종합소득세 56,920,740원, 2004년도 귀속 종합소득세 19,488,240원의 부과처분 및 2006. 8. 5.에 한 2003년 귀속 종합소득세 28,457,120원, 2004년도 귀속 종합소득세 15,609,230원의 증액경정처분을 모두 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청구취지 주문과 같다.

• 가. 원고는 1973. 1. 10경 ○○시 ○○1동 과수원 3,435㎡(이하 ‘이 사건 1토지’라 한다)를, 1976. 8. 4.경 같은 동 2294 과수원 2,203㎡(이하 ‘이사건 2토지’라 한다)를 각 매수하여 소유하던 중 2003. 3. 20.경 이 사건 1, 2토지(이하 위 토지들을 합하여 ‘이 사건 토지’라 한다)를 8필지, 6필지로 각 분할한 다음 2003. 7.경부터 2004. 2.경까지 위 분할된 토지 중 9필지를 양도(이하 ‘이 사건 양도행위’라 한다)하고, 피고에게 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 그러나 피고는 이 사건 양도행위가 부동산매매업의 영위에 해당하고, 따라서 그로 인한 소득은 양도소득이 아니라 사업소득에 해당한다는 이유로, 원고에 대하여, 2006. 1. 5.에 2003년도 귀속 종합소득세 56,920,740원, 2004년 귀속 종합소득세 19,488,240원 각 결정․고지하였고, 2006. 8. 5.에는 위 세액 계산시 기장의무 위반에 대한 배율이 적용되지 않았다는 이유로 위 세액에 추가하여 2003년 귀속 종합소득세 28,457,120원, 2004년도 귀속 종합소득세 15,609,230원을 각 증액경정․고지(이하 이를 통틀어 ‘이 사건 과세처분’이라 한다)를 하였다.
• 다. 이에 대하여 원고는 2006. 3. 27. 및 2006. 8. 8.에 국세심판원에게 각 심사청구를 하였으나, 위 심판원은 2006. 11. 17. 원고의 심사청구를 모두 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 내지 제4호증, 을 제1호증 내지 제2호증(각 가지번호 포함)의 각 기재 및 전체의 취지

• 가. 원고 원고가 이 사건 토지를 취득한 이후 약 30년간 꾸준히 감귤과수원으로 자경하다가 사업상의 채무를 변제하기 위하여 이를 처분하려 하였으나, 1필지로는 면적이 너무 커서 매수자를 구하기 어려워 처분의 편의를 위하여 이 사건 토지를 지목 변경 없이 여러 필지로 분할하여 매도한 것일 뿐 차익을 노리고 토지를 개발하거나 업(業)으로 부동산을 개발하여 판매한 것이 아니므로 원고가 이 사건 양도행위로 얻은 소득은 소득세법 제94조 제1항 이 정한 양도소득으로 보아야 한다. 그러함에도 피고가 이를 사업소득으로 보아 양도소득세가 아닌 종합소득세를 부과하였으므로 이 사건 과세처분은 위법하다.
• 나. 피고 원고가 사건 토지를 약 100평 정도의 사각형 주택지 13필지와 도로로 분할하여 토지의 효용가치를 증진시킨 다음 분양한 이상, 이는 소득세법 기본통칙 19-7 제1항 제3호 및 제4항(내용은 별지 1. 관계법령 참조)에서 정한 토지의 개발행위로서 부동산매매업에 포합된다.{심판청구에 관한 답변서(을 제9호증) 참조}. 또한 원고는 이 사건 토지 외에도 1981. 이후 약 30회에 걸쳐 부동산을 취득하거나 양도하였으므로 이러한 점에 비추어 봐도 이 사건 양도행위에는 계속성과 반복성이 있다고 볼 수 있으므로, 이 사건 과세처분은 적법하다.

• 가. 관계 법령 별지 1.과 같다.
• 나. 소득세법 기본통칙 19-7 제1항 제3호 및 제4항에 대한 이해

(1) 앞서 본 바와 같이, 피고는 이 사건 과세처분의 주된 근거로 위 통칙 규정을 들고 있고, 국세심판원의 심사결정 역시 위 규정을 주도니 근거로 삼은 것으로 보인다(갑 제4호증의 2참조). 즉 이 사건 토지를 14필지로 분할하여 양도한 원고의 행위는 위 통칙 규정이 정한 ‘토지의 개발행위’에 해당하고, 이로써 곧 소득세법이 정한 ‘부동산매매업의 영위’라고 평가하여야 한다는 것이다. 피고의 이러한 평가는, 위 통칙 규정이 법규명령으로서 그 자체로 독자적인 규범력을 가지고 있음을 전제로 한 것으로 보인다.

• 다. 이 사건 판단 준거(準據): 소득세법 제19조 및 소득세법 시행령 제34조 의 의미

(1) 이 사건 과세처분의 적법여부는, 그것이 위 법률 및 시행령 규정에 부합하는 것인지 여부에 대한 판단에 달려 있다 할 것인데, 소득세법 제19조 제1항 제12호 는 소득세의 과세대상이 되는 사업소득의 하나로 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득을 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제34조는 부동산매매업을 한국표준산업분류상의 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다고 규정하고 있으나, 한국표준산업분류에는 부동산공급업을 “직접 개발한 농장․택지 등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건설한 건물 등을 분양․판매하는 산업활동”을 말한다고 규정하고 있을 뿐 부동산의 거래행위가 구체적으로 어떠한 경우에 부동산매매업의 영위에 해당하는지에 대하여는 구체적으로 규정하고 있지 않고 있다.

(2) 결국 부동산의 거래행위가 사업소득의 과세요건인 부동산매매업의 영위에 해당하는지 아니면 양도소득세의 과세대상이 될 뿐인가의 여부는 부동산 취득 및 보유현황, 조서의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것이다(대법원 2004. 6. 24. 선고 2004두3700판결, 2001. 4. 24. 선고 99두5412 판결 등 참조). 요컨대, 원고의 행위가 토지의 개발행위에 해당한다는 사정만으로 곧 이 사건 과세처분이 정당화될 수 있는 것은 아니므로, 이 사건 과세처분의 적법 여부는, 원고의 양도행위가 위와 같은 법리에 비추어 ‘수익성’을 목적으로 하고, ‘계속성’과 ‘반복성’을 핵심적 징표로 하는 사업(부동산매매업) 활동의 일환이라고 볼 수 있는지 여부에 대한 판단에 달려 있게 된다.

• 라. 인정사실

(1) 원고는 1973. 1. 10.경 이 사건 1토지를, 1976. 8. 4.경 위 1토지에 인접한 이 사건 2토지를 각 매수하여 감귤과수원으로 자경하던 중, 2003. 6. 20.경 지목을 변경함이 없이 100평 내외의 규모로 이 사건 1토지를 8필지로, 이 사건 2토지를 6필지로 각 분할한 다음, 별지2. 표와 같이 2003. 7.경부터 2004. 2.경까지 위 분할된 토지 중 9필지 합계 3,291㎡를 총 매매대금 7억 450만원에 매도하였고, ○○시 ○○1동 2399-8 316㎡(2004. 1. 31.경 같은 동 2399-4 648㎡에서 분할되었다)는 2005. 1. 14.경 ○○시에 도로로 증여하였다.

(2) 이 사건 1토지의 분할 전 공시지가(2003. 1. 1. 기준)는 ㎡당 51,300원, 분할 후 공시지가 (2003. 7. 1. 기준)는 50,300원이고, 이 사건 1토지에서 분할된 토지의 공시지가(2003. 7. 1. 기준)는 약 45,000원~50,000원 가량이다. 또한 이 사건 2토지의 분할 전 공시지가(2003. 1. 1. 기준)와 분할 후 공시지가(2003. 7. 1. 기준)는 ㎡당 53,000원으로 동일하고, 이 사건 2토지에서 분할된 토지의 공시지가(2004. 1. 1. 기준)는 약 50,000원~53,000원 가량이다.

(3) 원고는 별지 3. 거래내역과 같이 이 사건 양도행위 전후인 1998. 3.경부터 2004. 2.경까지 6회에 걸쳐 전, 임야 등 합계 13,292㎡ 상당의 부동산을 취득하고, 7회에 걸쳐 합계 8,595㎡ 상당의 부동산을 양도하였고, 1981년 이후로는 약 41회(이 사건 양도행위 포함)에 걸쳐 부동산 거래행위가 있었는데, 그 거래행위 중 약 23회는 부동산을 취득한 후 현재까지 보유하고 있으며, 부동산을 취득한 후 매도한 경우에도 1년 이내의 단기간내에 취득한 부동산을 매도한 경우는 없다.

(4) 한편, 원고는 2002. 11. 27.경 ○○시 ○○1동 571-7 대 676.8㎡를 4억 8,960만원에 매수하였는데. 위 과정에서 2002. 11. 4.경 ○○은행으로부터 3억 2천만원을 대출받았다.

(5) 원고는 이 사건 양도행위 무렵인 2004. 1. 9.경 주식회사 ○○월드(업종: 주택건설)를 설립하였다가 2005. 6. 30. 폐업하였는데, 영업실적은 전혀 없었다. [인정근거] 갑 제6호증 내지 제23호증(각 가지번호 포함), 을 제6호증, 제10호증의 2의 각 기재, 증인 신○○, 김○○의 각 증언, 이 법원의 현장검증결과 및 변론 전체의 취지

• 마. 이 사건 양도행위가 부동산매매업의 영위에 해당하는지 여부에 대한 판단 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 위 인정사실 및 위에서 설시한 각 증거와 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 토지의 분할 전 공시지가(2003. 1. 1. 기준)와 분할 후의 공시지가(2003. 7. 1. 기준)가 거의 동일하거나 오히려 분할 후의 공시지가가 낮은 토지도 있는 점, ② 이 사건 토지는 경관이 좋고 자연취락지구이어서 지목이 과수원이더라도 일정한 요건을 갖추면 지목변경 없이 건축허가가 가능하여 2002년경 이 사건 토지의 시세는 평당 약 70만원 안팎에 이르렀고, 현재는 그 시세가 평당 약 80~90만원 가량에 이르는데, 이 사건 양도행위의 매매가액은 평당 약 70만원(㎡당 약 214,000원)으로 당시 실제 거래가격과 별 차이가 없는 점, ③ 실제로 이 사건 토지의 분할행위는 지목의 변경 없이 이루어진 점 등에 비추어 볼 때 이 사건 토지의 분할행위로 인해 이 사건 토지의 가격이 상승하였다고 보기 어렵고, 따라서 이 사건 토지를 약 100평 내외로 분할하였다는 사정만으로 이 사건 토지의 분할행위가 거액의 양도차액을 목적으로 한 개량․조성행위라고 단정하기 어려운 사정, ④ 또한 원고는 이 사건 토지를 약 30년가량 보유하고 왔고, 1981. 이후로 현재에 이르기까지 약 40회의 부동산 거래행위가 있으나, 거래된 부동산의 대부분은 10여년 이상 보유하였거나 현재 보유하고 있고, 일부 1년 내지 4년가량 보유하였다가 양도한 부동산 역시 그 거래경위에 비추어 볼 때, 그 거래목적이 단기간의 매매차익의 획득을 위한 것으로 보이지 않는 점(피고가 원고의 그동안의 거래를 부동산매매업의 영위에 따른 것으로 파악하여 과세한 바도 없음), ⑤ 앞서 본 바와 같이 원고가 2002. 11. 27.경 ○○시 ○○1동에 대지를 구입하였고, 그 무렵 대출이 이루어진 점 등에 비추어 원고에게는 위 대출받은 금원을 변제하기 위하여 이 사건 토지를 매도할 필요성이 있었던 것으로 보이는 반면, 이 사건 양도행위가 이루어질 무렵의 거래현황을 이 사건 토지를 1필지(약 1,700평)로 매수할 사람을 구하기가 어려웠던 것으로 보여, 매수자를 용이하게 확보하기 위해서 불가피하게 이 사건 토지를 분할하였다는 원고의 주장에 공감할 여지가 큰 점, ⑥ 원고가 이 사건 양도행위 무렵에 주택건설업을 영위하는 회사를 설립하였으나, 아무런 영업실적 없이 폐업하였으므로 위와 같은 회사설립이 이 사건 양도행위의 사업성을 판단하는데 중요한 요소가 된다고 볼 수 없는 점 등을 종합적으로 고려하면, 피고가 주목한 사정 즉, 원고가 이 사건 토지를 약 100평 내외로 분할하였다거나 이 사건 양도행위 이전에도 수십 회의 거래행위가 있었다는 점만으로는 이 사건 양도행위가 수익을 목적으로 하고 계속성과 반복성이 있는 사업활동의 영위, 즉 부동산매매업의 영위로 평가하기는 어렵다고 판단된다. 결국, 원고가 이 사건 양도행위로 얻은 소득이 소득세법상의 사업소득에 해당한다는 이유로 피고가 원고에게 부과한 이 사건 과세처분은 위법하다고 보지 않을 수 없다.

그렇다면, 이 사건 과세처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 별지 1. 관 계 법 령

○【소득세법】 제19조 (사업소득)

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

○【 소득세법 시행령】 제34조 (부동산매매업의 범위) 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상 의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

○【한국표준산업분류】 부동산 공급 직접 개발한 농장 ․ 택지 ․ 공업용지 등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건설한 건물 등을 분양 ․ 판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 부동산을 임대 또는 운영하지 않고 재판매하는 경우도 여기에 포함된다.

○【소득세법기본통칙】 19-7 [부동산매매업 등의 업종구분]

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업의 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매한 경우

3. 토지를 개발하여 주택지 ․ 공업단지 ․ 상가 ․ 묘지 등으로 분할 판매하는 경우

④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지 ․ 분합 ․ 조성 ․ 변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 하는 일체의 행위를 말한다. 별지 2. 표 소재지 (○○1동) 면적(㎡) 양도일 양도금액 비고 2399-1 311

2003. 11. 4. 7,300만원 2399-4 332

2004. 1. 31 7,700만원 2399-5 308

2003. 8. 11 7,100만원 2399-6 421

2003. 8. 11 9,150만원 2399-7 656

2003. 12. 3. 8,000만원 2294 425

2003. 9. 3. 8,600만원 2294-1 13

2003. 7. 4. 2293-3 토지와 교환 2294-2 347

2004. 2. 2. 6,825만원 2294-6 443

2004. 2. 2. 8,775만원 2294-5 348

2003. 9. 3. 7,000만원 합계 7억 450만원(㎡당 약 214,000원) 별지 3. 거 래 내 역 소재지 지목 면적(㎡) 취득일 양도일 사유

○○1동 2394-4 전 92

1988. 7. 1.

2003. 11. 28.

○○1동 2393-1 토지의 진입로로 양도

○○동 1664-1 전→과수원 2,254

1984. 12. 30.

2005. 2. 4. 위 토지의 진입로가 없어 ○○동 1659-1 토지주에게 매도

○○동 1664-2 임야→과수원 2,496

○○리 940-1 임야 943

1998. 3. 13.

1999. 7. 28 공공용지협의취득으로 인해 매도(○○로 편입)

○○리 940-2 임야 1,472

2001. 2. 15

○○리 2684 임야 1,333

1999. 6. 22.

2003. 9. 22. 인근미술관 주차장부지로 매도

○○1동 2293-6 임야 5

2003. 6. 20.

2005. 1. 14.

○○시에 도로로 기부채납된 2399-8의 일부로 편입

○○리 757 임야 4,744

2003. 2. 27. 현재보유 맹지인 위 토지 소유자의 매수요청

○○리 833 임야 4,795

2004. 2. 2. 현재보유 맹지인 위 토지 소유자의 매수요청