미분양주택에 대한 종합부동산세 과세

[ 세 목 ] 종부 [ 판결유형 ] 국승 [ 사건번호 ]

○○지방법원-2023-구합-10393(2023.10.26) [직전소송사건번호 ] [전심사건번호 ] [ 제 목 ] 미분양주택에 대한 종합부동산세 과세 [ 요 지 ] 건축 미분양 주택은 2005.1.1. 이후 최초 재산세 납세의무 성립일로부터 5년 이내인 경우에 종합부동산세 과표 합산 배제됨 [ 판결내용 ] 판결 내용은 붙임과 같습니다. [

] 종합부동산세법 제8조 【과세표준】 사 건 2023구합10393 종합부동산세등부과처분취소 원 고 주식회사AA 피 고 BB세무서장 변 론 종 결 2023.8.24. 판 결 선 고 2023.10.26.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 원고에 대하여 2022. 10. 24. 한 2021년도 귀속 종합부동산세 143,539,210원, 농어촌특별세 28,707,840원(합계 172,247,050원)의 부과처분, 2022. 11. 20. 한 2022년도 귀속 종합부동산세 254,021,860원, 농어촌특별세 50,804,370원(합계 304,826,230원)의 부과처분을 각 취소한다

○ 원고는 주택 건설업 등을 목적으로 설립된 법인으로, 건축법에 따른 건축허가를 받아 ○○시 ○○구 000 지상에 118세대의 공동주택(이하 ‘이 사건 공동주택’이라 한다)을 신축하고, 2015. 8. 4. 원고 명의로 이 사건 공동주택에 관한 소유권보존등기를 마쳤다.

○ 원고는 이 사건 공동주택 중 일부를 분양하지 못하였던바, 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2021. 6. 1.) 당시 19세대의, 2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2022. 6. 1.) 당시 17세대의 미분양 주택(이하 ‘이 사건 미분양 주택’이라 한다)을 보유하고 있었다.

○ 피고는 이 사건 미분양 주택을 종합부동산세의 과세대상 주택에 포함시키고, 3주택 이상을 소유한 법인에 대한 중과세율 6%를 적용하여, 2022. 10. 24. 및 2022. 11. 20. 원고에게 아래와 같이 2021년, 2022년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세를 결정⸱고지하였다(이하 ‘이 사건 각 처분’이라 한다). <표생략>

○ 원고는 이 사건 각 처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2023. 2. 27. 및 2023. 2. 28. 원고의 심판청구를 모두 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

이 사건 처분의 근거가 된 구 종합부동산세법(2022. 12. 31. 법률 제19200호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제7조 제1항, 제8조 제1항 및 제2항, 제9조 제1항 및 제2항(이하 위 조항을 통틀어 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)은 법인에 대하여 그 취득 경위나 보유 경위 등을 고려하지 않은 채 보유 주택의 수를 기준으로 정하여진 중과세율을 적용하도록 한 규정으로, 부동산의 가격안정 도모 등을 목적으로 한 종합부동산세법의 입법 취지에 반할 뿐 아니라 헌법 제37조의 비례의 원칙 등을 위반하여 납세의무자의 재산권을 과도하게 침해하는 것으로서 위헌적 법률조항이다. 따라서 위헌인 이 사건 법률조항에 근거한 이 사건 각 처분은 취소되어야 한다.

별지 기재와 같다.

• 가. 관련 법리 조세 관련 법률이 과잉금지원칙에 어긋나 국민의 재산권을 침해하는 때에는 헌법 제38조에 의한 국민의 납세의무에도 불구하고 헌법상 허용되지 아니한다(헌법재판소 2003. 7. 24. 선고 2000헌바28 결정 참조). 일반적으로 조세의 부과⸱징수는 국민의 납세의무에 기초하는 것으로서 재산권의 침해가 되는 것은 아니지만, 그로 인하여 사유재산제도의 전면적인 부정, 재산권의 무상 몰수, 소급 입법에 의한 재산권 박탈 등의 결과가 초래되는 경우에는 재산권의 본질적 내용을 침해할 수 있으므로, 국가가 공익 실현을 위해 조세를 부과⸱징수함에 있어서는 재산권의 본질적 내용인 사적 유용성과 처분권이 납세자에게 남아있는 한도에서만 조세부담을 지울 수 있다[헌법재판소 2001. 2. 22. 선고 99헌바3, 46(병합) 결정 등 참조]. 종합부동산세와 같이 국가재정 수요의 충당에서 더 나아가 부동산 가격안정 등의 적극적인 목적을 추구하는 유도적⸱형성적 기능을 지닌 정책적 조세에 있어서는 당해 조세가 추구하는 특별한 정책 목적과의 관계에서 그 수단인 조세의 부과가 정책 목적 달성에 적합하고 필요한 한도 내에 그쳐야 할 뿐만 아니라 그 정책 목적에 의하여 보호하고자 하는 공익과 침해되는 사익 사이에도 비례관계를 유지하여 과잉금지의 원칙에 어긋나지 않아야 한다(헌법재판소 2008. 11. 13. 선고 2006헌바112 등 결정 참조).
• 나. 구체적 판단

1. 아래의 사정들을 살펴보면, 이 사건 법률조항이 비례의 원칙에 반하여 납세의무자의 재산권을 침해한다고 볼 수 없다.

• 가) 목적의 정당성

2018. 12. 31. 법률 제16109호로 개정되기 전의 종합부동산세법은 주택 수에 따라 세율 등의 적용을 구분하지 않고 개인별 주택 등 과세표준에 단일의 세율체계를 적용하여 주택분 종합부동산세액을 산출하였으나, 위 개정으로 종합부동산세율이 대체로 상향되었고, ‘2주택 이하’ 소유자와 ‘3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택’ 소유자를 구분하여 세율체계를 달리 정하는 방식으로 변경되었다. 이는 그 당시 부동산 자산 총액 대비 보유세 비중이 OECD 평균의 절반 수준에 불과하고 재산과세에서 보유세 비중 역시 낮은 수준에 머물고 있음을 반영하여 과세형평성을 제고하고 대체적으로 세율을 인상하면서 부의 편중 현상을 완화하며 경제적 효율성을 높이기 위한 것이고(법제처개정이유), 주택 수에 따라 3주택(조정대상지역 내 2주택) 이상을 소유한 자에 대해 투기적 목적의 주택 소유를 억제하기 위하여 도입된 것으로, 입법목적의 정당성이 인정된다.

• 나) 방법의 적절성

(1) 특정한 세목과 과세대상에 있어서 어떠한 세율 체계를 택할 것인지는 원칙적으로 입법자가 국가나 지방자치단체의 재정, 사회경제, 국민소득, 국민생활 등의 실태에 관하여 정확한 자료를 기초로 하여 정책적, 기술적인 판단에 의하여 정할 문제이므로(헌법재판소 2001. 12. 20. 선고 2000헌바54 결정 등 참조), 종합부동산세를 정하면서 어느 가액 이상의 주택 등을 과세대상으로 삼아 어떠한 세율로 과세할 것인지 여부도 종합부동산세의 목적, 과세표준액의 평가방식, 세액단계별 납세의무자 및 납세액의 분포, 실제 조세부담률, 종합부동산세가 세수에서 차지하는 비율 등을 종합하여 입법정책적으로 결정되어야 할 사항이다. 따라서 법인에 대하여 보유 주택 수를 기준으로 누진세율을 적용하되 개인에 비하여 높은 단일 세율로 과세하는 한편, 임대주택, 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자의 미분양 주택 등에 관하여는 과세표준 합산의 대상에서 배제되거나 일정 기간의 경과규정을 두어 배제되도록 한 것은 입법재량의 범위내에서 부동산의 가격안정과 담세능력에 상응한 과세를 도모하기 위한 것으로 봄이 상당하다.

(2) 헌법 제35조 제3항, 제122조는 국가에 토지재산권에 관한 광범위한 입법재량을 부여함과 아울러 주택개발정책 등을 통해 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력할 의무를 부과하고 있고, 구 종합부동산세법은 위 헌법 규정의 구체적인 구현 방법으로서 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과함으로써 부동산 보유에 대한 조세 형평을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모하여 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 그 목적으로 하고 있는바, 방법의 적절성 또한 수긍할 수 있다.

• 다) 침해의 최소성 및 법익의 균형성 토지는 원칙적으로 생산이나 대체가 불가능하여 공급이 제한되어 있고, 우리나라의 가용 토지 면적 또한 인구에 비해 절대적으로 부족하며, 주택 역시 위와 같은 토지없이는 건축될 수 없다는 점 등에 비추어 보면, 토지나 주택은 그 사회적인 기능이나 국민경제의 측면에서 다른 재산권과 같게 다룰 수 있는 성질의 것이 아니며, 그에 대해 공동체의 이익이 더 강하게 관철될 것이 요구된다[헌법재판소 1989. 12. 22. 선고 88헌가13 전원재판부 결정, 헌법재판소 1998. 12. 24. 선고 89헌마214, 90헌바16, 97헌바78(병합) 전원재판부 결정 등 참조]. 구 종합부동산세법 제9조 제2항 에서 정하고 있는 납세의무자가 법인인 경우의 주택에 대한 종합부동산세의 세율은 30/1,000 및 60/1,000으로 그 자체로는 과다하게 높다고 보기는 어렵고, 같은 법 제9조 제3항, 제4항, 제14조 제3항, 제4항에서는 부과된 재산세를 별도로 공제해 주는 장치도 마련하고 있으며, 같은 법 제10조, 제15조에서는 과세표준의 상승으로 인한 급격한 세금 부담을 덜어주기 위한 목적으로 직전년도에 부과된 종합부동산세액의 일정 비율을 초과할 수 없도록 세부담의 상한 규정을 마련하고 있기도 하다. 나아가 구 종합부동산세법 제8조 제2항 과 그 위임을 받은 구 종합부동산세법 시행령(2023. 2. 28. 대통령령 제33266호로 개정되기 전의 것) 제4조, 구 종합부동산세법 시행규칙(2023. 3. 20. 기획재정부령 제980호로 개정되기 전의 것) 제4조에서는 주택건설사업자의 미분양 주택에 대한 급작스러운 종합부동산세 부과를 방지하고 주택건설사업자로 하여금 미분양 주택을 순차적으로 처분할 수 있도록 하기 위하여, 주택법 제15조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자 또는 건축법 제11조 에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005. 1. 1. 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택을 주택분 종합부동산세의 과세표준 합산대상에서 제외하고 있기도 하다. 이러한 점을 종합하여 보면, 구 종합부동산세법이 규정한 조세의 부담은 재산권의 본질적 내용인 사적 유용성과 원칙적인 처분권한을 여전히 부동산 소유자에게 남겨 놓은 한도 내에서의 재산권의 제한에 불과하다 할 것이고, 그에 비하여 부동산의 과다보유 및 부동산에 대한 투기적 수요 등을 억제함으로써 부동산 가격안정을 꾀하여 국민경제의 건전한 발전을 도모함으로써 얻을 수 있는 공익이 더 크므로 피해의 최소성 및 법익 균형성의 원칙에 어긋난다고 보기 어렵다.

2. 위와 같이 이 사건 법률조항이 위헌이라고 보기 어려운 점에 다음과 같은 사정을 더하여 보면, 위 법률조항에 근거하여 내려진 이 사건 각 처분은 적법하다고 봄이 타당하고, 이에 반하는 원고의 주장은 모두 받아들이지 않는다.

• 가) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2020. 6. 11. 선고 2017두36953 판결 등 참조). 구 종합부동산세법 제8조 제2항 은 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산하도록 한 원칙에 대하여 합산배제의 특례를 규정하는 것으로서 엄격히 해석되어야 할 것이므로, 그 각 호의 요건을 충족하지 못하는 경우에는 제1항의 합산 원칙에 따라 주택의 공시가격을 합산하여 과세표준을 산정하여야 한다.
• 나) 원고는 이 사건 미분양 주택에 대한 재산세의 납세의무가 최초로 성립한 날(2016. 6. 1.)로부터 5년이 경과한 때인 2021년 및 2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일(각 2021. 6. 1. 및 2022. 6. 1.) 당시 이 사건 미분양 주택(각 19세대, 17세대)을 보유하고 있었던바, 위 미분양 주택은 위 각 과세기준일 기준 구 종합부동산세법 제8조 제1항 소정의 과세표준 합산 대상 주택에 해당하게 된 것으로 보아야 한다. 원고 주장과 같이 법이 정한 5년의 기간이 경과하였음에도 이 사건 미분양 주택이 종합부동산세의 과세표준 합산 대상에서 제외된다고 해석하는 것은 구 종합부동산세법 제8조 제2항 에서 합산배제 경과규정을 둔 입법 취지에 반하여 주택건설사업자에게 경과 기간을 초과하면서까지 과도한 혜택을 부여하는 결론에 이르게 되어 부당하다.

그렇다면, 원고의 청구는 모두 이유 없어 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.