부동산 매매 행위는 사해행위에 해당한다

사 건 BBB지방법원2016가단25326 원 고 대○○국 피 고 유○○ 변 론 종 결 2017.04.19 판 결 선 고 2017.05.17

1. 가. 피고와 AAA 사이에 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 20○.○.○. 체결된 매매계약을 ○○○원의 범위 내에서 취소한다.

• 나. 피고는 원고에게 ○○○원 및 이에 대하여 이 판결확정일 다음날부터 다 갚 는 날까지 연 5%의 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다.

• 가. 원고의 AAA에 대한 조세채권

1. 원고 산하 BBB세무서장은 20○.○.○. AAA에게 납부기한을 20○.○.○. 까지로 정하여 종합소득세 ○○○원, 부가가치세 ○○○원 합계 ○○○ 원을 납부하도록 결정․고지하였다.

2. 원고는 20○.○.○. 현재 AAA에 대하여 종합소득세 및 부가가치세 ○○○원, 가산금 ○○○원 합계 ○○○원의 조세채권이 있다.

• 나. 이 사건 부동산에 관한 피고 명의의 소유권이전등기

1. 피고는 20○.○.○. AAA으로부터 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사 건 부동산’이라 한다)을 매매대금○억 원으로 정하여 매수하였고, 이 사건 부동산에 관 하여 BBB지방법원 20○.○.○. 접수 제○○호로 20○.○.○. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

2. 20○.○.○. 당시 이 사건 부동산에는 CCC조합 명의의 채권최고액

○○만 원의 근저당권설정등기가 마쳐져 있었고, 피고가 CCC조합에 위 근저 당 채무 ○○만 원을 변제하여 20○.○.○. 위 근저당권설정등기가 말소되었다.

• 다. AAA의 재산상태 피고와 AAA의 매매계약 당시 AAA은 시가 ○○원의 이 사건 부동 산, 시가 ○○만 원의 ○○시 ○○면 ○○ ○○-18 임야 ○○㎡ 이외에 별다른 적극재산이 없었던 반면, 소극재산으로는 원고에 대한 이 사건 조세채무 ○○ 원, 이 사건 부동산에 설정된 CCC조합에 대한 근저당 채무○○만 원 합계

○○원 이상의 채무가 있어 채무초과상태에 있었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 4, 5, 8, 9호증, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제6호증의 1의 각 기재, 증인 AAA의 증언, 변론 전체의 취지

• 가. 피고의 주장 원고는 AAA이 피고에게 이 사건 부동산을 매도한 매매계약이 사해행위라고 주장하면서 그 취소와 원상회복을 구한다. 이에 대하여 피고는, 원고 산하 BB세무서 공무원이 20○.○.○.부터 20○.○.○.까지 AAA에 대하여 세무조사를 하면서 AAA 의 적극재산을 조사하여 그 내역을 알고 있었고, 피고 명의의 소유권이전등기 경료 후 DDD지방국세청장이 20○.○.경 피고에게 거래관계에 대한 질문서(갑 제0호증)를 발송하였을 당시 위 처분행위로 인하여 AAA의 공동담보가 부족하게 되어 조세채권 을 만족시킬 수 없게 되었음을 알았으며, 이를 안 날로부터 1년이 경과한 20○.○.○. 제기한 이 사건 소는 제척기간을 도과하여 부적법하다고 본안전 항변을 한다.
• 나. 판단 채권자취소권의 행사에 있어서 제척기간의 기산점인 채권자가 “취소원인을 안 날”이라 함은 채무자가 채권자를 해함을 알면서 사해행위를 하였다는 사실을 알게 된 날을 의미한다. 이는 단순히 채무자가 재산의 처분행위를 한 사실을 아는 것만으로는 부족하고, 구체적인 사해행위의 존재를 알고 나아가 채무자에게 사해의 의사가 있었다 는 사실까지 알 것을 요한다. 한편, 그 제척기간의 도과에 관한 입증책임은 채권자취소 소송의 상대방에게 있다(대법원 2009. 10. 29. 선고 2009다47852 판결 등 참조). 갑 제3호증의 기재에 의하면, 원고 소속 공무원이 20○.○.경 피고에게 이 사건 부동산의 매매에 관한 사항을 묻기 위하여 ‘거래관계에 대한 질문서’를 발송한 점 은 인정된다. 그러나 위 인정사실만으로는 원고가 AAA의 재산처분행위 뿐만 아니라 구체적인 사해행위의 존재 및 AAA에게 사해의 의사가 있었다는 사실까지 알았다고 보기에 부족하고, 오히려 갑 제7호증의 1, 2, 갑 제8, 9호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, DDD지방국세청 소속 공무원은 20○.○.○. CCC조합장에게 이 사건 부동산에 설정되어 있던 근저당권설정등기가 말소된 경위를 알기 위하여 대출 금 및 그 이자 상환내역의 제출을 요구하였고, CCC조합으로부터 회신을 받은 후 피고가 위 대출금을 인수하였음을 확인한 사실, 위 공무원은 20○.○.경 피고에 게 이 사건 부동산에 관한 매매경위를 확인하기 위하여 ‘거래관계에 대한 질문서’를 발 송하였고, 피고로부터 20○.○.○. 위 ‘거래관계에 대한 질문서’에 대한 답변을 받았는 데, 피고는 위 질문서에 피고의 모(EEE)으로부터 대여금을 변제받아 AAA에게 매 매대금 중 ○○만 원을 지급하였고, 다른 금융기관으로부터 대출을 받아 이 사건 부 동산에 설정되어 있던 근저당권설정등기를 말소하였다고 답변한 사실, 피고는 20○.○.○. FFF조합 이사장에게 피고 명의로 대출하면서 평가한 이 사건 부 동산에 관한 감정평가자료의 제출을 요구한 사실, 원고는 20○.○.○. 이 사건 소를 제기한 사실을 인정할 수 있는바, DDD지방국세청 소속 공무원이 20○.○.○. 이 사건 부동산을 매도하면서 AAA이 실제로 수령한 매매대금은 ○○만 원에 불과할 뿐만 아니라 피고가 그 매매대금 역시 대출 등의 방법으로 마련하여 세무조사 이후 급박하 게 이 사건 부동산을 매도하였음을 알게 되었고, 이 사건 소는 그로부터 1년이 경과하 기 전에 제기되었으므로 피고의 본안전 항변은 받아들이지 않는다.

• 가. 피보전채권의 존재 채권자취소권에 의하여 보호될 수 있는 채권은 원칙적으로 사해행위라고 볼 수 있는 행위가 행하여지기 전에 발생된 것임을 요하나, 그 사해행위 당시에 이미 채권 성립의 기초가 되는 법률관계가 발생되어 있고, 가까운 장래에 그 법률관계에 기하여 채권이 성립되리라는 점에 대한 고도의 개연성이 있으며, 실제로 가까운 장래에 그 개 연성이 현실화되어 채권이 성립된 경우에는 그 채권도 채권자취소권의 피보전채권이 될 수 있다(대법원 2000. 2. 25. 선고 99다53704 판결 등 참조). 위 인정사실에 의하면, 과세기간인 20○.○.○.까지 AAA의 원고에 대한 종 합소득세 및 부가가치세 납세의무가 성립되어 있었고, 20○.○.○. AAA에게 종합소 득세액 및 부가가치세액이 결정․고지되었는바, 이 사건 매매계약 체결 당시 이미 조 세채권의 기초가 되는 법률관계는 이미 발생되어 있었고, 가까운 장래에 원고의 조세 채권이 발생할 고도의 개연성이 있었으며, 실제로 그 후 BBB세무서장이 AAA에게 종합소득세 및 부가가치세를 고지함으로써 그 개연성이 현실화되어 위 조세채권이 발 생하였다. 따라서 원고의 위 조세채권은 채권자취소권의 피보전채권이 될 수 있다.
• 나. 사해행위의 성립 채무자의 재산이 채무의 전부를 변제하기에 부족한 경우에 채무자가 그의 재산 을 어느 특정 채권자에게 대물변제나 담보조로 제공하였다면 특별한 사정이 없는 한 이는 곧 다른 채권자의 이익을 해하는 것으로서 다른 채권자들에 대한 관계에서 사해 행위가 되는 것이고, 위와 같이 대물변제나 담보조로 제공된 재산이 채무자의 유일한 재산이 아니라거나 그 가치가 채권액에 미달한다고 하여도 마찬가지라고 할 것이다(대 법원 2009. 9. 10. 선고 2008다85161 판결 등 참조). 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보면, 증인 AAA의 증언에 의하면, AAA은 20○.○.경 BBB세무서로부터 세무조사를 받은 후 세금을 납부하기 보다는 사 채를 변제하여야 한다는 생각에 20○.○. 초순경 이 사건 부동산을 포함하여 당시 소유하던 부동산을 매도한 사실, 이 사건 부동산을 매도하면서 수령한 매매대금 ○○ 만 원 및 다른 부동산에 관한 매매대금으로 그 차용금 채무를 일부 상환한 사실을 인 정할 수 있고, 이 사건 매매계약은 채무자인 AAA이 채무초과상태에서 이 사건 부동 산을 채권자 중인 한 사람인 피고에게 대물변제로 제공한 행위로서 일반 채권자에 대 한 공동담보가 감소하였으므로, 특별한 사정이 없는 한 다른 채권자들을 해치는 사해 행위에 해당하고, 채무자의 사해의사는 추정된다.
• 다. 사해의사 여부
• 가) 피고의 주장 위와 같이 채무자인 AAA의 사해의사가 인정되는 이상 위 사해행위의 수익자 인 피고의 악의는 추정되나, 피고는 AAA의 배우자인 GGG와 계원과 계주의 관계 로 만났을 뿐 AAA은 알지 못하였기 때문에 AAA이 세금을 체납하는 등 채무초과 상태였는지에 관하여 알 수 없었고, GGG에 대한 채권을 변제받으면서 이 사건 부동 산을 매수한 것일 뿐이어서 선의의 수익자에 해당한다고 항변한다.
• 나) 판단 사해행위취소소송에서 채무자의 악의의 점에 대하여는 취소를 주장하는 채권자 에게 증명책임이 있으나 수익자 또는 전득자가 악의라는 점에 관하여는 증명책임이 채 권자에게 있는 것이 아니고 수익자 또는 전득자 자신에게 선의라는 사실을 증명할 책 임이 있으며, 채무자의 재산처분행위가 사해행위에 해당할 경우에 사해행위 또는 전득 행위 당시 수익자 또는 전득자가 선의였음을 인정함에 있어서는 객관적이고도 납득할 만한 증거자료 등에 의하여야 하고, 채무자나 수익자의 일방적인 진술이나 제3자의 추 측에 불과한 진술 등에만 터 잡아 사해행위 또는 전득행위 당시 수익자 또는 전득자가 선의였다고 선뜻 단정하여서는 아니 된다(대법원 2015. 6. 11. 선고 2014다237192 판 결 등 참조). 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 인정한 증거에 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 피고의 주장에 의하더라도 20○년 말경까지 AAA의 배우자인 GGG로부터 ○○만 원을 변제받지 못하고 있다는 것이 어서 피고는 GGG의 자력 및 피고의 자력이 충분하지 못함을 알고 있었던 것으로 보 이는 점, ② 피고는 20○년 초순경 GGG에게 위 금원의 변제를 독촉하였는데 GGG 는 지금 당장 변제할 형편이 아니니 AAA 소유의 이 사건 부동산을 매수하라고 하여 이 사건 부동산을 대물변제로 이전받았다고 주장하나, 피고는 AAA의 일반채권자보 다 우선 변제를 받기 위하여 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 받은 것으로 보 이는 점, ③ 이 사건 매매계약 당시 피고와 AAA은 피고의 GGG에 대한 ○○만 원 채권, 이 사건 부동산에 설정된 근저당 채무 ○○만 원을 고려하여 매매대금을 정 하였는바, 이 사건 매매계약으로 AAA이 실제로 지급받은 금원은 ○○만 원에 불과 한 점 등에 비추어 보면, 피고가 주장하는 사정만으로는 피고가 악의라는 추정을 뒤집 기에 부족하므로 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다.
• 라. 사해행위의 취소 및 원상회복 결국 이 사건 부동산에 관하여 피고와 AAA 사이에 체결된 매매계약은 사해 행위에 해당하여 취소되어야 하고, 저당권이 설정되어 있는 부동산이 사해행위로 이전 된 경우에 그 사해행위는 부동산의 가액에서 저당권의 피담보채권액을 공제한 잔액의 범위 내에서만 성립한다고 보아야 하므로, 사해행위 후 변제 등에 의하여 저당권설정 등기가 말소된 경우 그 부동산의 가액에서 저당권의 피담보채무액을 공제한 잔액의 한 도에서 사해행위를 취소하고 그 가액의 배상을 구할 수 있을 뿐인바(대법원 2002. 11.

8. 선고 2002다41589 판결 등 참조), 이 사건 부동산에 관하여 피고 명의의 소유권이 전등기가 경료된 후 기존에 설정되어 있던 근저당권설정등기가 말소되어 원물반환이 불가능하게 되었으므로 사해행위취소에 따른 원상회복은 가액배상의 방법으로 이루어 져야 한다. 이 사건 매매계약 당시 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 ○○만 원의 DDD조합 명의의 근저당권설정등기가 마쳐져 있었고, 사해행위 당시인 20○.○.○. 실제 피담보채무액은 ○○만 원이었으며, 이 사건 부동산의 시가는 20○.○.○.당 시 ○○원인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 이 사건 변론종결일 현재 시 가는 위와 같을 것으로 추인할 수 있으므로, 결국 이 사건 매매계약은 이 사건 부동산 의 가액에서 위 근저당권의 실제 피담보채무액을 공제한 ○○○원(= ○○원

• ○○만 원)과 이 사건 변론종결일 현재 원고의 피보전채권액 중 작은 금액인 위

○○○원을 한도로 사해행위가 성립되어 그 범위 내에서 취소되어야 한다. 이에 따 라 피고는 원상회복에 갈음한 가액배상으로 위 ○○○원 및 이에 대한 이 판결확 정일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 5%(민법)의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의 무가 있다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 있어 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.