집합건물의 특성상 임차권대지권을 설정되었더라도, 토지의 양도가액은 토지의 임차권가액을 제외하지 않음

사 건 양도소득세부과처분 취소 원 고 이00 피 고 00세무서장 변 론 종 결 2016.04.06 판 결 선 고 2016.06.08

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2014. 2. 10. 원고에 대하여 한 양도소득세 89,572,179원 부과처분을 취소한

• 가. 원고는 1996. 10. 16. 구 전북 00군 00면 00리 1163-26 대 16,768㎡와 같은 리 1163-58 대 2,630㎡(이하 ‘이 사건 각 토지’라 한다) 중 각 280/1,498지분에 관하여 소유권이전등기를 경료하였고, 1996. 11. 26. 이 사건 각 토지 중 각 98/7,490지분에 관하여 추가로 소유권이전등기를 경료하였다. 한편, 이 사건 각 토지는 2009. 1.2. 같은 면 00리 788, 614로 그 행정구역 및 지번이 변경되었다.
• 나. 유한회사 00개발(이하 ‘00개발’이라고만 한다)은 이 사건 각 토지 지상에 곰소판매시설 제가동, 제나동, 제다동(이하 ‘이 사건 각 집합건물’이라 한다)을 신축하였고, 2001. 12. 28. 원고 등 이 사건 각 토지의 지분권자들로부터 이 사건 각 토지에 관하여 보증금 2,000만 원, 차임 월 20만 원, 존속기간 2001. 12. 18.부터 2031. 12. 17.까지로 하여 임차권설정등기를 경료받은 다음, 2001. 12. 31. 이 사건 각 집합건물의구분건물들에 관하여 소유권보존등기를 경료함과 동시에, 이 사건 각 토지에 관하여 각 구분건물 별로 임차권대지권 등기를 경료하였다.
• 다. 한편, 이 사건 각 토지와 이 사건 각 집합건물의 구분건물들 등에 관하여 2006.2. 16. 전주지방법원 00지원 000타경000호로 임의경매절차가 개시되었는데, 이 사건 각 토지와 이 사건 각 집합건물의 구분건물들에 관하여는 매수인이 임차권대지권의 비율만큼 소유권대지권을 취득한다는 특별매각조건이 설정되었다.
• 라. 위 경매절차의 감정인은 2006. 5. 10. 이 사건 각 토지와 이 사건 각 집합건물의 구분건물들을 일괄로 평가한 후 각 구분건물별로 토지가액과 건물가액을 구분한 최초 감정평가서를 작성·제출하였는데, 그 구체적인 내용은 다음과 같다. 면적(동) 평가액 토지가액 건물가액 65.72㎡(가,나동) 57,000,000원 26,000,000원 31,000,000원 58.3㎡(가,나동) 48,000,000원 23,000,000원 25,000,000원 65.72㎡(다동) 52,000,000원 26,000,000원 26,000,000원 58.3㎡(다동) 44,000,000원 23,000,000원 21,000,000원
• 마. 그런데 이후 집행관이 감정인에게 토지가액 중 임차권가액을 제외한 소유권가액을 평가하도록 함에 따라, 감정인은 2009. 4. 28. 토지의 소유권가액을 ㎡당 93,000원, 임차권가액을 그 중 약 70%인 ㎡당 65,000원, 임차권가액을 제외한 소유권가액을 약30%인 ㎡당 28,000원으로 하는 감정평가서를 작성·제출하였는데, 그 구체적인 내용은 다음과 같다. 면적(동) 평가액 토지가액 토지가액 배분내역 소유권 임차권 65.72㎡(가,나동) 57,000,000원 26,000,000원 8,000,000원 18,000,000원 58.3㎡(가,나동) 48,000,000원 23,000,000원 7,000,000원 16,000,000원 65.72㎡(다동) 52,000,000원 26,000,000원 8,000,000원 18,000,000원 58.3㎡(다동) 44,000,000원 23,000,000원 7,000,000원 16,000,000원
• 바. 이 사건 각 토지 등은 2009. 7. 29., 2009. 10. 7. 타에 매각되었으나, 원고는 이 사건 각 토지 등에 대한 2009년 귀속 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 사. 피고는 이 사건 각 토지 등에 관하여 2014. 2. 10. 양도가액을 그 매각대금 중구분건물의 평가액에 대한 토지가액 비율에 해당하는 금액[양도가액=매각대금×(토지가액/구분건물의 평가액)]으로 산정한 361,806,186원과, 취득가액 3,730,520원으로 하여 양도차익을 계산한 다음 원고에게 2009년 양도소득세 116,678,473원을 결정·고지하였 다가, 2014. 4. 15. 중복계산의 오류를 이유로 양도가액 291,114,536원(이 사건 각 토지는 그 중 196,223,936원)과 취득가액 2,022,158원(이 사건 각 토지는 그 중 1,267,276 원)에 의하여 양도차익을 산출한 다음 양도소득세를 89,572,179원으로 감액경정하는 결정을 하였다(이하 당초의 부과처분 중 감액경정결정에 의하여 취소되지 않고 남은 부분을 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 아. 원고는 양도가액은 매각대금 중 구분건물의 평가액에 대한 임차권가액을 제한토지가액 비율에 해당하는 금액[양도가액=매각대금× <(토지가액-임차권가액)/구분건물의평가액 Z]으로 산정하여야 한다는 등으로 주장하면서, 이 사건 처분에 불복하여 2014. 4. 28. 이의신청을 하였으나 2014. 5. 19. 기각되었고, 2014. 6. 18. 심사청구를 하였으나 2014. 6. 18. 기각되었다.
• 자. 한편, 다른 세무서장은 이 사건 각 토지의 다른 지분권자인 김00에 대하여 애초에는 양도가액을 매각금액 중 구분건물의 평가액에 대한 토지가액 비율에 해당하는 금액으로 산정하여 양도소득세를 부과하였다가, 이후 양도가액을 매각금액 중 구분건물의 평가액에 대한 임차권가액을 제한 토지가액 비율에 해당하는 금액으로 산정하여 양도소득세를 감액경정하는 결정을 한 바 있다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 1에서 6호증, 을 1에서 4, 7에서 10호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고는 등기된 임차권은 양도소득세의 부과 대상일 뿐만 아니라, 집합건물에 있어서 대지사용권은 전유부분과 일체성을 가지고, 매각금액 중 임차권가액에 해당하는 부분도 00개발의 채권자들에게 배당되었는바, 이 사건 각 토지의 매각대금 중 임차권가 액비율에 해당하는 금액은 00개발의 양도가액이라고 할 것이고, 다른 세무서장도 그와 같이 양도가액을 산정한바 있으며, 따라서 원고의 양도가액은 매각대금 중 구분건물의 평가액에 대한 임차권가액을 뺀 토지가액 비율에 해당하는 59,844,194원이라고 할 것이므로, 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다.
• 나. 판단 부동산의 소유권이 경매절차에서의 매각에 의해 이전된 경우 매수인은 목적부동산의 소유권을 승계취득하는 것이므로 양도소득세의 과세대상인 자산의 양도에 해당되는 것이고(대법원 1984. 2. 28 선고 83누269 판결, 1986. 3. 25 선고 85누968 판결 등 참조), 이 경우 양도소득세의 과세대상은 매각대금으로서 이는 경매부동산의 소유자에게 귀속되는 것이며, 다만 경매부동산에 대한 저당권자 등 채권자는 경매부동산의 소유자에게 귀속된 경락대금을 채무의 변제로써 지급받는 것에 불과하므로 그 양도소득의 귀속주체가 경매부동산의 소유자가 아니라 저당권자 등 채권자라고 할 수 없다(대법원1986. 5. 27. 선고 86누60 판결 등 참조). 원고가 이 사건 각 토지 중 그 소유 지분에 관하여 00개발에 이 사건 각 집합건물을 위한 임차권대지권을 설정하여 준 이 사건에 있어서도, 아래와 같은 사유로 임차권가액을 포함한 토지가액 전부가 양도소득세의 과세대상이 된다고 봄이 타당하다. (1) 소득세법 제94조 제1항 제3호 나목, 다목은 지상권과 전세권 및 등기된 부동산임차권의 양도로 발생하는 소득을 양도소득 과세대상으로 규정하고 있을 뿐, 지상권, 전세권 또는 등기된 부동산임차권이 설정된 토지의 양도에 있어서 토지의 양도가액을 소유권가액에서 지상권 등의 가액을 제한 금액으로 산정하여야 한다는 의미로 해석할 수 없다.

(2) 원고가 00개발에 이 사건 각 토지에 관하여 임차권대지권을 설정하여 준 이후에는 전유부분과 대지사용권의 일체성으로 인하여 이 사건 각 토지에 관한 임차권대지권이 이 사건 각 집합건물에 관한 경매목적물에 포함되게 되고, 그 경매개시결정의 효력이 미치므로, 집행법원은 이 사건 각 집합건물에 관한 경매에서 이를 매각목적물의 일부로서 경매 평가에 포함시켜 최저매각가격을 정해야 할 뿐만 아니라, 매각기일의 공고와 매각물건명세서를 작성할 때에도 그 존재를 표시하여야 한다(대법원 2006. 3.27. 2004마978 결정 등 참조). 그리고 여러 부동산을 일괄 매각할 경우, 각 재산의 매각대금에서 배당받을 채권자가 다른 때에는 각 부동산의 매각대금마다 구분하여 배당표를 작성하는, 이른바 개별배당재단의 형성이 필요하게 되고(대법원 2004. 2. 27. 선고 2003다17682 판결 등 참조), 일괄매각의 경우 개별배당재산을 형성하려면 일괄매각대금 중 각 재산의 대금액을 특정할 필요가 있으며, 이 경우 각 재산의 대금액은 총대금액을 각 재산의 최저매각가격비율에 따라 나눈 금액으로 해야 하는 것이나(민사집행법 제101조 제2항), 보통은 총 대금액을 각 재산의 감정가 비율에 의하여 안분하여 각재산의 대금을 정하면 된다. 결국 이 사건 각 토지에 관한 임차권대지권 설정 이후의 이 사건 각 집합건물에 관한 압류채권자 등에 대하여는 별도의 개별배당재단이 형성되어 이 사건 각 집합건물의 가액뿐만 아니라 이 사건 각 토지의 매각대금 중 임차권가액 비율에 해당하는 부분이 배당되게 된다. 그러나 이는 어디까지나 00개발이 원고에 대하여 가지는 이 사건 각 토지에 관한 임차권에 근거하여 배당되는 것이라고 할 것이어서, 이를 두고 원고가 이 사건 각 토지의 매각대금 중 임차권에 해당하는 부분의 귀속주체가 아니라고 할 수는 없다.

(3) 타 세무서에서 이 사건 각 토지의 다른 지분권자에 대하여 다른 양도가액 산정방식을 적용하여 부과처분을 하였다고 하더라도, 이 사건에 대하여 어떠한 구속력을 갖지 않는다.

따라서 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.