(국패)개별공시지가 없는 토지의 취득가액을 평가함에 소급감정한 가격을 실지 취득가액으로 결정

사 건 2012구합2198 양도소득세부과처분취소 원 고 신AA 피 고 BB세무서장 변 론 종 결

2013. 5. 1. 판 결 선 고

2013. 6. 12.

1. 피고가 2011. 5. 2. 원고에 대하여 한 2010년 귀속 양도소득세 OOOO원의 부과 처분을 취소한다. 2 소송비용은 피고가 부담한다. 청구취지 주문과 같다(원고는 소장에서 양도소득세의 세액을 OOOO원이라고 기재하였으나 최종 감액 경정된 후 담아있는 세액은 OOOO원이므로 이와 같이 선해한다).

• 가. 전주시장은 2003. 7. 15. 전주서부신시가지 도시개발사업에 편입된 원고의 부친 인 망 신CC(2003. 12. 13. 사망， 이하 ‘망인’이라 한다) 소유의 OO시 OO구 OO동3 가. 438 답. 674㎡에 대하여 같은 동 72블럭 2롯트에 권리면적 253.2㎡， 환지면적 264.6㎡로 하는 환지예정지(이하 ‘이 사건 환지 전 토지’라 한다)를 지정하였다.
• 나. 원고는 2003. 12. 13. 망인 사망으로 이 사건 흰지 전 토지를 상속받아， 위 토지에 관하여 2004. 4. 27.자 혐의분할로 인한 상속을 원인으로 2004. 6. 1. 소유권이전등기를 마쳤다.
• 다. 전주시장은 2008. 12. 31. 이 사건 환지 전 토지를 OO시 OO구 OO동3가 1642-2 대 263.7㎡로 환지처분(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)하였고 원고는 2010. 7. 29. 이 사건 토지를 오DD에게 대금 OOOO원에 양도하고， 2010. 9. 30. 피고에게 2010년 귀속 양도소득세 과세표준예정신고를 하면서， 이 사건 토지의 양도가액은 실지 거래가액인 위 OOOO원으로， 취득가액은 이 사건 토지 중 권리면적 부분에 대하여는 2003. 8. 31. 낙찰된 이 사건 토지에 인접한 체비지 3필지의 ㎡당 평균단가 OOOO원을， 과도면적 부분에 대하여는 청산징수금을 각 적용하여 계산한 OOOO원 (= 권리면적 부분 OOOO원 + 과도면적 부분 OOOO원)으로 신고하고， 위 양도가액 및 취득가액을 기초로 계산한 양도소득세 세액 OOOO원을 납부하였다.
• 라. 그 후 피고는 구 상속세 및 증여세법(2010. 10. 1. 법률 제9916호로 전부개정되기 전의 것， 이하 ‘구 상증세법’이라 한다) 제61조의 보충적 평가방법에 따라 이 사건 토지에 대하여 2003. 1. 1.자 게별공시지가인 ㎡당 OOOO원을 적용한 OOOO원을 취득가액으로 보아 2011. 5. 2. 원고에게 201O년 귀속 양도소득세(가산세 포함)로 OOOO원을 추가로 증액 경정·고지하였다.
• 마. 원고는 위 처분에 불복하여 2011. 6. 1. 피고에게 이의신청을 하였고， 피고는 2011. 6. 20 기고지한 위 양도소득세 중 OOOO원을 감액 경정하였으며， 피고 소속 심의위원회는 2011. 6. 28.경 이 사건 토지는 환지예정지로 지정된 토지로 개별공시지 가가 없음에도 2003. 1. 1.자 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 산정한 것은 적정하지 못한 것으로 판단하고， 이 사건 토지의 매매가액이나 감정가액 등 취득당시의 시가의 존재를 확인하여 결정할 것을 내용으로 하는 재조사결정을 하였다.
• 바. 원고는 2011. 8. 3. 조세심판원에 심판청구를 하였는데， 피고는 위 심판청구 계속 중 이 시건 토지를 ㎡당 OOOO원으로 평가한 감정결과를 적용하여 그 취득가액을 OOOO원으로 산정한 다음， 2011. 1O. 13. 기고지한 위 양도소득세 중 OOOO원을 감액 경정하였고， 그 후 조세심판원이 2012. 3. 12. 피고가 기고지한 201O년 귀속 양도소득세 중 신고·납부불성실가산세 부분을 부과하지 아니하는 것으로 그 세액을 경정한다는 내용의 결정을 함에 따라， 피고는 위 가산세 OOOO원을 취소하는 것으로 감액 경정하였다[이하 위 2011. 5. 2.자 부과처분 중 위와 같이 감액 경정되고 남아 있는 OOOO원(= OOOO원 - OOOO원 - OOOO원 - OOOO원)의 부과처분을 ‘이 사건 처분’이라 한다]. [인정근거1 다툼 없는 사실， 갑 제1호증 내지 제3호증， 을 제1호증， 을 제2호증의 2， 을 제3호증 내지 제5호증(각 가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재， 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 요지 원고는 망인으로부터 부동산인 토지 자체가 아닌 전주시의 도시개발계획에 따른 ‘택지를 분양받을 권리’를 상속받았고， 피고가 이 사건 토지에 관한 양도소득세 산정시 양도차익의 계산에 있어 기준시가가 아닌 실지거래가액에 따라 양도가액을 산정한 이 상，그 필요경비로 공제되는 취득가액 또한 실지거래가액으로 산정되어야 하며， 이 사건 토지에 판하여는 구 상증세법 제60조 제1항， 제2항에 의하여 객관적인 교환가치를 반영할 수 있는 시가로 볼 수 있는 인근 유사토지인 체비지 3필지의 매매사례가액이 도출되어 있어 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하지 아니하므로， 이 사건 토지의 취득가액은 원고의 양도소득세 과세표준예정 신고액 OOOO원이나 적어도 이 법원의 주식회사 GG감정평가법인에 대한 감정촉탁결과에 따른 거래시가의 감정평가액 OOOO원을 기준으로 산정되어야 할 것이므로， 법령의 규정에 따른 보충적 평가 방법을 적용하여 이 사건 토지의 취득가액을 기준시가인 OOOO원으로 산정하여 양도차익을 계산함을 기초로 한 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다
• 다. 인정사실

1. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2011. 6. 1. 피고에게 이의신청을 하였고 그 결과 이 사건 토지의 시가에 관한 재조사명령이 이루어지자， 피고는 2011. 7. 14. 한국 감정원 전주지점과 중앙감정평가법인 전북지사에 상속개시일인 2003. 12. 13. 당시의 이 사건 토지의 감정가액의 감정을 의뢰하였으나， 2011. 7. 21. 및 2011. 7. 15. 각 감정평가기관으로부터 감정불가 회신을 받았다

2. 이에 피고는 그 후 구 상증세법 제61조 제1항 제1호 단서 및 구 상속세 및 증여세법 시행령(2003. 12. 30. 대통령령 제18177호로 개정되기 전의 것， 이하 ‘구 상증 세법 시행령’이라 한다) 제50조 제1항에 따라， 2011. 7. 28. 이 사건 토지의 소재지 관할 세무서인 전주세무서에 이 사건 토지의 취득가격의 평가를 의뢰하였고， 전주세무서 장은 주식회사 EEE감정평가법인 전북지사와 주식회사 FF감정평가법인 전북지역 본부 등 2개의 감정기관에 개별공시지가 없는 토지가격산정에 관한 감정을 의뢰하였는데， 위 각 감정평가기관은 OO시 OO구 OO동2가 604-9(2003년도 개별공시지가 OOOO원/㎡)를 비교표준지로 하여 이 사건 토지의 기준시가를 ㎡당 OOOO원으로 평가하였고， 이에 전주세무서장은 2011. 9. 7. 피고에게 이 사건 토지의 감정가액을 위 각 감정평가기관의 감정평가액의 평균인 ㎡당 OOOO원으로 회신하였다(이하 위 감정회신결과를 ‘전주세무서장의 감정회신결과’라 한다). 피고는 2011. 10. 13. 위 감정회신 결과를 적용하여 이 사건 토지의 취득가액을 OOOO원으로 산정하고， 원고의 2010년 귀속 양도소득세 중 OOOO원을 감액 경정하였다.

3. 이 법원의 주식회사 GG감정평가법인에 대한 감정촉탁결과(이하 ‘이 법원의 감정촉탁결과’라 한다)에 의하면， 이 사건 토지의 취득일 무렵인 2003. 12. 13.경을 가격시점으로 하여， 이 사건 토지와 동일수급권 내의 유사지역에 소재하는 표준지 중 비교 가능성이 높은 OO시 OO동3가 1456-4 대 260바(2003. 1. 1.자 개별공시지가 OOOO원/㎡)를 비교표준지로 선정하여 그 공시지가를 기준으로 하고 2003. 8. 18. 공매절차에서 매각된 인근 유사 체비지 7건의 거래사례(매각액)를 기타요인으로 고려하여 평가된 이 사건 토지의 시가는 OOOO원(= OOOO원/㎡ x 263.7㎡)이다. 【인정근거】 다름 없는 사실， 갑 제4호증의 1， 을 제5， 6호증의 각 기재， 이 법원의 감정촉탁결과， 변론 전체의 취지

• 라. 판단

1. 관계 법령의 내용 및 관련 법리

• 가) 구 소득세법(2010. 12. 27. 법률 제10408호로 개정되기 전의 것) 제96조 제1항은 양도소득세를 산정하기 위한 양도차익의 계산에 있어서 같은 법 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다고 규정하고 있고， 같은 법 제97조 제1항 제1호 (가)목 본문은 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액은 그 취득에 든 실지거래가액으로 한다고 규정하고 있으며， 같은 호 (나)목은 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액， 감정가액， 환산가액을 각 취득가액으로 한다고 규정하고 있다. 그리고 구 소득세법 제100조 제1항 은 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고， 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다고 규정하고 있다. 한편 양도대상 자산이 상속받은 재산일 경우， 자산의 무상취득이라는 상속의 성질상 그 실지거래가액이 존재할 수 없으므로 소득세법 시행령 제163조 제9항 본문은 상속받은 자산에 대하여 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 (가)목 본문의 규정을 적용 하여 취득가액을 산정할 경우 ‘상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액’을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있는바， 구 상증세법 제60조는 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ‘평가기준일’이라 한다) 현재의 시가에 의하되(제1항)， 위 제1항 의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통 상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정 하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하며(제2항)， 위 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가할 수 있다고 규정하고(제3항)， 구 상증세법 제61조 제1항 제1호는 토지에 대한 보충적 평가는 개별공시지가에 의하되， 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령 이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 한다는 등으로 규정하고 있다. 위 구 상증세법 제60조 제2항의 위임에 따라 규정된 구 상증세법 시행령(2003 12. 30. 대통령령 제18177호로 개정되기 전의 것) 제49조 제1항 본문은 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용. 경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다’고 규정하면서， 그 제1호 본문에서 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액 등을， 제2호에서 당해 재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 등을， 제3호에서 당해 재산에 대하여 수용 경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액 등을 각 들고 있다 한편 2003. 12. 30. 상증세법 시행령 개정시 신설된 구 상증세법 시행령(2010. 12. 30. 대통령령 제22579호로 개정되기 전의 것) 제49조 제5항은 ‘제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 겉은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다’고 규정하고 있다.
• 나) 위와 같이 상속받은 재산의 양도에 따른 양도소득세를 부과함에 있어， 과세 관청이 비록 당해 자산의 상속 당시 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 당해 자산의 취득가액을 법령에 따른 보충적 평가방법에 따라 과세처분을 하였다고 하더라도， 그 과세처분 취소소송의 사실심 변론종결시까지 당해 자산의 상속 당시 시가가 입증된 때에 는 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익과 세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정 당한 세액을 초과하는지 여부를 판단하여야 한다. 여기서 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가’로 볼 수 있고， 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 1999. 4. 27. 선고 99두1595 판결， 대법원 2005. 9. 30. 선고 2004두2356 판결 등 참조).

2. 이 사건 토지의 취득 당시 시가의 산정 위와 같은 관계 법령의 내용 및 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대， 원고 는 2003. 12. 13. 망인으로부터 이 사건 토지를 상속받았고， 이를 2010. 7. 29. 오DD 에게 매매대금 OOOO원에 양도한 사실， 피고는 이 사건 처분 당시 이 사건 토지의 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 ㎡당 OOOO원으로 평가한 전주세무서장의 감정 회신결과에 의거 구 상증세법 제61조 제1항 단서 및 같은 법 시행령 제50조 제1항 등 법령에 따른 보충적 평가방법에 따라 이 사건 처분을 한 사실， 그런데 이 법원의 감정촉탁결과에 의하면 2003. 12. 13.경을 가격시점으로 하여 적정한 비교표준지를 선정하여 그 공시지가를 기준으로 하되， 2003. 8. 18. 매각된 인근 유사 체비지 7건의 거래사례(매각액)를 기타요인으로 고려하여 평가된 이 사건 토지의 시가는 OOOO원인 사실은 앞서 인정한 바와 같다. 여기에다가 앞서 든 각 증거 및 이 법원의 감정촉탁결과에 따른 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정， 즉 ① 이 법원의 감정촉탁결과에 의하면， 원고가 망인으로부터 이 사건 토지를 상속받은 2003. 12. 13 당시 이 사건 토지는 환지예정지 역으로 지정되어 사업초기 단체로서 부동산 시장의 수요·공급에 따른 객관적인 지가가 형성되기 이전이고， 거래시가의 포착이 사실상 어렵다는 것이나， 실제로 위 시점으로부터 6개월 이내인 2003. 8. 21. 이 사건 토지와 같이 전주서부신시가지 도시개발사업에 편입된 토지로 같은 도로변， 같은 용도 지역 내에 위치한 7건의 체비지가 공매를 통하여 매각되었는바， 이 사건 토지에 관하여 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격인 시가를 산정하기 어렵다고 단정할 수 없는 점，② 이 법원의 감정촉탁결과는 위 체비지 매매사례가액을 반영하고， 아울러 이 사건 토지와 통일수급권 내의 유사지역에 소재하는 용도지역， 이용상황， 지목， 공법상 제한 등이 동일 또는 유사한 비교 가능성이 높은 표준지를 비교표준지로 선정하여 시점수정， 지역요인， 개별요인 등을 반영하여 수정하는 등의 방법으로 이 사건 토지의 시가를 산정하였는바， 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액으로 보이는 점， ③ 이에 비하여 피고가 이 사건 처분의 기초로 삼은 각 감정 당시 비교표준지로 선정된 토지는 OO시 OO구 OO동2가 604-9로 이 법원의 감정촉탁결과에서 비교표준지로 선정된 OO시 OO동3가 1456-4 대 260㎡와 비교할 때 그 토지의 위치·형상·환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제반 요인이 이 사건 토지와는 상대적으로 상이한 것으로 보이고， 그 감정 내용 또한 비교표준지와의 적절한 비교평가를 통한 보정과정이 기재되어 있지 않는 등 정밀하지 못한 것으로 보이는 점，④ 이 사건 토지의 양도차익의 산정에 있어서 양도 가액을 실지거래가액으로 보는 이상 취득가액 또한 실지거래가액에 가까운 시가로 평가하는 것이 실질과세의 원칙에 부합하는 점 등의 제반 사정을 종합하면， 이 사건 토지의 취득가액은 이 법원의 김정촉탁결과에서 시가로 잠정된 OOOO원으로 산정함이 상당하므로， 기존의 감정결과를 기초로 이 사건 토지의 취득가액을 OOOO원으로 산정하여 양도소득세를 계산한 이 사건 처분은 위법하다고 할 것이다.

3. 피고의 주장 및 판단 이에 대하여 피고는， 이 사건 토지의 취득시기가 유사재산에 대한 매매사례가액을 시가로 볼 수 있도록 한 구 상증세법 시행령(2010. 12. 30. 대통령령 제22579호로 개정되기 전의 것) 제49조 제5항이 시행된 2004. 1. 1. 이전이므로， 위 규정을 적용하여 유사재산에 대한 매매사례가액을 기초로 이 사건 토지에 관한 취득가액을 산정할 수 없고， 구 상증세법 제61조 제1항， 구 상증세법 시행령 제51조 제1항에 따라 전주세무서장의 감정결과에 기초하여 이 사건 토지의 취득가액을 기준시가로 평가함을 기초로 한 이 사건 처분은 법령에 따른 적법한 것이라는 취지로 주장한다. 살피건대， 위와 같이 구 상증세법 제60조는 제1항에서 상속 또는 증여재산의 평가 에 있어서 시가주의 원칙을 선언하고， 제2항에서 그 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 시가로 인정될 수 있는 대략적인 기준을 제시하면서 구체적인 범위를 대통령령으로 정하도록 위임하고 있는바， 그 위임을 받은 시행령 제49조 제1항 각 호에서 과세 대상인 ‘당해 재산’에 대한 거래가액 등을 시가로 규정한 것은 상속 또는 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것으로， 구 상증세법 제60조 제2항이 과세 대상인 ‘당해 재산’에 대한 거래가액 등만을 시가에 포함하도록 한정하고 있지 않은 이상， 구 상증세법 시행령(2010. 12. 30. 대통령령 제22579호로 개정되기 전의 것) 제49조 제5함에서 과세대상인 당해 재산과 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 거래가액 등을 시가로 보도록 규정한 것은 모법인 구 상증세법 제60조 제2항이 예정하고 있는 시가의 범위를 구체화·명확화한 것에 불과하다고 할 것이므로(대법원 2010. 1. 14. 선고 2007두23200 판결 참조)， 원고가 망인으로부터 이 사건 토지를 상속받아 이를 취득한 2003. 12. 13.에는 비록 위 시행령 제49조 제5항이 시행되기 이전이었다고 하더라도， 이 법원의 감정촉탁결과에서와 같이 유사재산의 매매사례가액을 바탕으로 객관적 교환가치를 적정하게 반영할 수 있는 감정가액이 도출되어 그 시점의 시가를 산정할 수 있는 이상， 이 사건 토지와 유사한 인근 체비지의 매매사례가액을 시가로 볼 법률상 근거가 없다고 할 수 없다. 따라서 피고의 위 주장은 받아들이지 아니한다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.