같은 기간 단순한 주변 시세의 변동을 나타내는 기준시가의 등락이나 수도권 주택매매가액변동율의 하락 등의 사정만으로 시간의 경과, 주위환경의 변화 등을 고려한 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보기는 어려 어려움
같은 기간 단순한 주변 시세의 변동을 나타내는 기준시가의 등락이나 수도권 주택매매가액변동율의 하락 등의 사정만으로 시간의 경과, 주위환경의 변화 등을 고려한 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보기는 어려 어려움
6.
6. 父 피상속인의 사망으로 피상속인의 상속재산 중 서울시 A빌라 B동 C호 (이하 “쟁점 부동산”라 한다)에 대해 매매사례가액 및 감정평가액이 존재하지 않아 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당한다고 보아 상속세 및 증여세법 제60조 제3항 및 동법 제61조의 보충적 평가방법에 따라 상속재산가액을 기준시가 12억 원으로 평가하여
10.
신고를 하였다.
23. ∼
2025. 2. 23. 피상속인의 상속세 조사를 실시하여 기준시가로 신고한 쟁점 부동산의 유사매매사례가액(평가기준일로부터 2년 이내인 2021.
6.
24.6억원)을 확인하고, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 에 따라 평가심의 위원회 심의를 거쳐 이를 시가로 보아 과소평가액 12.6억원을 상속재산에 가산하여 상속세를 경정·고지한다는 세무조사 결과통 지를 하였다.
4.
7. 이 건 과세전적부심사를 청구하였다.
상속세 및 증여세법 시행령 제49조 후단에서는 평가기간 외 2년 이내에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 매매계약일 등에 해당하는 날까지의 기간 중 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자 또는 과세관청이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 포함시킬 수 있다고 명시하고 있다. 이에 조사청은 평가심의위원회 심의를 거쳐 2021.
6.
주택의 유사매매사례 가액 24.6억원을 쟁점 부동산의 시가로 하여 상속세를 결정하였는바, 청구인은 이를 납득 할 수 없으며 그 이유는 아래와 같다.
6.
약 5년 동안 당해 공동 주택단지 내에서 매매된 주택은 비교주택 1건에 불과 할 정도로 매매사례가 거의 없으므로 약 5년만에 체결된 당해 비교주택의 유사 매매례가액은 쟁점 부동산의 시가를 적정하게 반영한다고 볼 수 없다.
6. 7 ~ 2023.
6. 6.의 기간은 유사 이래 가장 급격한 가격변동기에 해당하는 기간이므로, 조사청이 제시하는 비교주택의 유사 매매사례가액은 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 에 규정하는 쟁점 부동산의 시가로 적용할 수 없다. 아래 표에 나타나는 전국 주택가격 변동상황을 살펴보면, ’08년 금융위기 이후 주택가격이 하락 하였으나, ’17년경부터 본격적인 주택가격상승이 있었고, ’21년에 최고점을 형성한 이후 ’23년까지는 주택가격이 하락 시기에 있음을 알 수 있다. (출처: 통계청 전자정부누리집 국가발전지표) 이러한 급격한 가격상승 및 하락은 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서 에서 정하고 있 는 평가기간 외 매매가액을 시가로 인정하기 위한 최소한의 전제조건인‘시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우’라는 요건을 충족한다고 볼 수 없다. 따라서, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서의“가격변동이 없음”은 가격변동이 없거나 미미한 경우, 즉, 가격변동이 물가상승률 이내의 미미한 수준에 불과한 정도를 의미하는 것으로, 유사 재산의 매매사례가액은 당해 재산의 매매가액보다 더 제한적 으로 시가 인정기준을 적용하여야 하며, 세법의 엄격 해석 원칙을 적용하여야 한다.
6.
28. 같은 뜻), 여기서, 가격변동의 특별한 사정이란 ① 그 변동요인이 통상적이지 않아야 하고,
② 변동의 폭이 경미하지 않고 중대하여야 하며, ③ 변동요인이 당해 재산의 가격에 직접적인 영향을 미치는 경우를 말한다고 할 것이다. 본 건의 경우 등기부등본, 부동산의 실제 현황 등을 확인한바, 평가기준일과 비교주택 유사매매 사례 가액 계약일 사이에 토지의 형질변경이나 건물의 증개축 사 실이 없는 등 재산 현황 및 이용상황의 동일성을 유지하고 있고, 인근 지역 에 도로나 인접 편의시설의 개설 및 폐쇄 등 가격변동에 직접적인 영향을 미칠만 한 주위 환경의 변화가 없었다. 평가심의위원회에서는 이와 같은 사정을 고려하여 평가기준일과 비교주택 유사매매사례가액 계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 판단하여 비교주택 유사매매사례가액을 상속 당시의 시가로 인정하였다. 또한 쟁점 부동산의 기준시가는 비교주택 의 기준시가와 유사하고, 기준시가의 변동내역을 살펴보면 2020년부터 평가기준일이 속하는 2022년까지는 지속하여 상승추세에 있다가 2023년 경에야 하락하는 것을 볼 수 있다. < 공동주택 기준시가 변동내역 > (단위: 백만원,%) 연도 쟁점 부동산 전년대비 상승률 비교주택 전년대비 상승률 기준시가 차이 고시일자 2023 1,200 -7.12 1,255 -7.17 4.58 2023.04.28 2022 1,292 6.60 1,352 6.54 4.64 2022.04.29 2021 1,212 7.07 1,269 7.09 4.70 2021.04.29 2020 1,132 1,185 4.68 2020.04.29 조사청은 평가기준일인 2023.
6. 6.으로부터 2년 이내인 2021.
6. 11.의 비교 주택 유사매매 사례가액을 시가로 보아 이 사건 처분을 하였는바, 쟁점 부동산과 비교대상 부동산이 유사하고, 그 기준시가 변동 내역 역시 유사함이 확인되므로 평가기준일과 쟁점 유사매매사례가액 계약일 사이에는 가격변동의 특별한 사정이 확인되지 않는다. 그리고 상속세 및 증여세법상 시가평가가 원칙이고, 공정한 시가를 산정 하여야 한다는 점을 고려하면 2020년부터 2022년까지 계속하여 상승추세에 있는
부동산의 기준시가 및 거래내역에 비추어 적어도 조사청이 시가로 본 2021.
6. 11.의 비교주택 매매사례가액이 쟁점 부동산의 2023.
6. 6.의 시가에 충분히 부합한다 할 것이다. 한편, 청구인들은 쟁점 부동산의 기준시가가 2021년부터 2023년까지 약 6.5% 상승하다가 다시 약 7.1% 하락하는 등 큰 가격변동이 있었으므로 가격 변동의 특별한 사정이 있다는 취지로 주장하나, 이는 단순한 주변의 시세변동을 나타내는 것일 뿐 평가대상 아파트의 주위환경 및 이용상황에 직접 변화가 있 었 다고 보기 어려우므로 가격변동의 특별한 사정 이 있었다고 볼 수 없다. 2) 조사 당시 전산상 동일단지로 확인되는 다른 비교대상 주택의 매매가액 32억원(매매계약일
10. 14., 평가기간 내)이 있었으나, 한 울타리내에 총 3개 동이 서로 다른 주택건설사업계획에 따라 2개 동과 1개 동으로 건설되었고, 평가기간 내 매매가액이 존재하는 1개 동이 별도로 재건축 허가(2022.
11. 10.)로 인해 가격변동의 영향이 있다는 납세자의 주장을 받아들여 2년 이내에 매매가액으로 확인되는 24.6억원을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정 받은 것으로, 조사청은 청구인에게 불이익이 가지 않도록 최저한의 매매가액을 시가로 적용하였다.
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 '평가기준일'이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령 으로 정하는 증권 시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령 으로 정하는 주식등(제63조제2항에 해당하는 주식 등은 제외한다) 의 경우: 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
2. 특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률 제2조제3호 에 따른 가상자산의 경우: 제65조제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립 된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매 가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 2) 상속세및증여세법 제61조 【평가의 원칙】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 '개별공시지가' 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령 으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무 서장이 인근 유사 토지의 개별공시 지가를 고려 하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역 으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율 방법(倍率 方法)으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 <이하 생략> 2) 상속세 및 증여세법 시행령 제78조 【(결정·경정)】
① 법 제76조제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.
법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월
법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월 <이하 생략> 3) 구 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 (2019.02.12. 대통령령 제29533호로 개정된 것)
① 법 제60조제2항에서 '수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것'이란 상속개시일 또는 증여일(이하 '평가기준일' 이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가 기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 '평가기간' 이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집 행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 '매매등'이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가 기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부 의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 '납세자'라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 '감정기관'이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액 (이하 이 호에서 '기준 금액'이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의 위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할 지방국세청장을 포함하며, 이하 '세무서장 등 '이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
2. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상 가액 ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가 기준일 전 6개월부터 제1 항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 4) 상속세및증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】
③ 영 제49조제4항에서 '기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ 용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산'이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시 되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준 시가가 동일 하거나 유사한 다른 재산
6. ‘21.
6.
심의필 매매가액
• 24.6억원 매매 사례 가액 적용 요건
① 매매사례 적용기간
• ‘21.
6.
7. ~ ’22.
12.
으로서 상속개시 전 2년 이내 (상증법 시행령 §49①단서 및 상증법 시행규칙§15③)
② 동일한 공동주택단지
• O
③ 기준시가 차이 5% 내
• O (4.6%)
④ 전용면적 차이 5% 내
• O (1.4%)
⑤ 가격변동의 특별한 사정이 없을 것
• <조사청 주장> 특별한 사정 없음 <청구인 주장> 특별한 사정 있음
2. 쟁점 부동산 및 비교주택 등기사항전부증명서의 내용은 아래와 같다. (그림 생략)
① 같은 기간 단순한 주변 시세의 변동을 나타내는 것일 뿐 평가대상의 주위환경 및 이용상황에 직접 변화가 있 었 다고 보기 어려운 기준시가의 등락 이나 수도권 주택매매가액변동율의 하락 등의 사정 만으로 시간의 경과, 주위 환경의 변화 등을 고려한 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보기는 어려운 점,
② 쟁점 부동산과 같은 공동주택단지 같은 동에 위치한 비교주택은 그 주거 전용면적 및 기준시가(공동주택가격)가 유사한 것으로 확인되는 점,
③ 평가심의위원회 또한 비교주택 매매계약일과 이 건 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 비교주택 유사매매사례가액을 쟁점 부동산의 시가로 보는 것이 타당하다고 판단한 점 등에 비추어 볼 때, 비교주택의 유사매매사례가액은 상속세 및 증여세법 제60조 및 동법 시행령 제49조에 따라
부동산의 시가로 평가될 수 있다고 봄이 타당하므로, 조사청이 청구인이게 한 이 건 상속세 과세 예고통지는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 과세전적부심사청구는 청구인 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기 본법 제81조의15 제5항 제1호에 따라 주문과 같이 결정한다.
[주 문] 이 건 과세전적부심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 불채택 결정합니다. [이 유] 붙임과 같습니다.