청구인과 통지관서가 제시한 감정가액 모두 적정 시가로 볼 수 있으므로 그 평가액을 시가로 하여 과세한 것은 적법함
청구인과 통지관서가 제시한 감정가액 모두 적정 시가로 볼 수 있으므로 그 평가액을 시가로 하여 과세한 것은 적법함
이 건 과세전적부심사청구는 불채택 결정합니다.
1. 감정평가 자료에 의하면 비교표준지 선정 관련 인근거래 사례는 쟁점부동산과 형평성에 맞지 않은 현저히 고가 지역을 채택하여 부당하다. 예를들면 한 아파트 단지내에서 길가 혹은 북향의 저층 아파트를 한강변 혹은 지하철, 상권 이용이 편리한 고층 아파트 매매사례로 채택하여 평가 물건지의 보정율을 높은 수치로 정하였다는 것과 다름없다.
2. B사거리 역세권 시세가치 현황 증명으로 온라인 지도에 음식점을 검색 하면 확연히 쟁점부동산의 시세가 타 지역에 비해 낮게 형성될 수밖에 없다는 점이 증명된다.
3. 2024.11월 LH 주관 D구역 공공재개발 주민설명회 자료에 의하면 쟁점부동산은 아래자료 용도지역에 나와 있듯이 상업기능이 거의 부재한 낙후된 평가지역으로 평가하여 발표되었고, 쟁점부동산은 도로 이면부에 접한 분홍색 라인에 있으며 공공재개발 계획에 포함되어 있지도 않아 시세에 영향이 없음이 증명되었다.
4. 쟁점부동산은 현장사진과 같이 유동인구가 상대적으로 낮으며 대부분 70년대 준공된 승강기조차 없는 노후된 지역으로 주로 면적대비 임대료가 저렴한 국내 중소 가구점으로 형성되어 있다.
5. 쟁점부동산과 동일라인에 있는 C감정평가서의 평가사례 6의 B동 D를 조사한 결과 신축건물로써 실거래가격이 아닌 대출 관련 보충자료로 사용 목적인 감정평가 금액이기에 쟁점부동산 시세 평가를 위한 자료로는 부적합 하고, B동 D 물건지는 총 24억원에 매물이 시장에 올라와 있지만 수개월 이상 거래가 되고 있지 않다.
1. 쟁점부동산과 같은 라인의 B동 E, B동 F의 실거래가는 가장 근접한 비교 매매가로, 이를 바탕으로 쟁점부동산의 평가 보정율을 정해야만 하나, 통지관서의 감정평가서에는 이부분을 제외하고 굳이 형평성에 어긋나는 다른 구역의 매매가를 선택하여 높은 감정가를 책정하여 부당하다. 아래와 같은 라인의 실거래가 현황을 검토하여 반영하여야 한다.
2. 상증세법 제60조에 의하면 물건은 현재의 시가에 따른다고 정해져 있고, ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣ 제3조 에 의하면 감정평가를 할 때에는 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다고 나와 있으므로 상속개시일 기준 임대료 현황을 고려하여 쟁점부동산의 감정평가 금액을 산출하여야 한다.
1. 공시지가의 2배가 넘는 감정평가금액을 적용하여 토지의 시가를 정하는 것은 불합리하다.
2. 2024.4월 실시한 감정평가와 이로부터 6개월이 지난 2024.10월 실시한 감정 평가를 포함하여 과세표준을 결정하는 것은 불합리하다.
3. 통지관서가 제시한 감정평가는 조사기간도 1일로 신뢰할 수 없다.
1. 통지관서가 의뢰한 감정평가법인과 청구인이 의뢰한 감정평가법인 모두 ‘B동 E’를 비교표준지로 선정하였고, 해당 비교표준지는 쟁점부동산과 동일한 일반상업지역에 속하며 이용상황이 동일하고 활성화된 상업지역이 아닌 노후화된 상업지대의 사례로 주변상황이 유사하며, 쟁점부동산으로부터 약 50m 이내에 위치하여 비교표준지로 적절하다.
2. 그 밖의 요인보정을 위한 거래사례 선정 또한 쟁점부동산과의 입지가 유사 하여 비교사례로 선정함이 타당하다. 통지관서가 의뢰한 2곳의 감정평가법인의 그 밖의 요인보정을 위한 거래 사례로 선정한 거래사례 A(B동 G)의 거래시점은 2023.3.10.로 평가기준 일로부터 가장 최근 거래사례이며, 쟁점부동산과 동일하게 활성상권의 건너편에 위치하며 B사거리를 기준으로 할 때 활성도가 가장 낮은 블록에 동일하게 위치하고 있어 비교사례로 선정함이 타당하다. 또한 통지관서가 의뢰한 감정평가법인의 감정평가서를 살펴보면, 거래사례 A가 쟁점부동산에 비해 위치가 더 좋다고 판단되어 환경조건에서 열세함을 반영 하였고, 쟁점부동산이 획지조건에서는 우세한 점을 반영하여 격차율을 산정한 것으로 확인된다. 따라서 쟁점부동산과 거래사례 간 개별요인을 비교할 때, 모든 산정요인을 종합적으로 고려하여 물건 간 특성과 개별조건을 모두 반영한 것으로 확인되므로 부적절하다고 볼 근거가 없다.
3. 청구인이 주장한 공공재개발 주민설명회는 상속개시일 이후의 주민설명회 의견이며, 청구인 주장에 대하여 C감정평가법인은 ‘설명회 자료에서 보듯이 쟁점부동산과 거래사례의 재개발을 통한 사업기능 활성화가 똑같이 필요하다고 판단하고 있어 오히려 유사성을 입증하고 있다’고 하였다.
1. 쟁점부동산의 노후화가 심하여 적정임대료를 받지 못하는 상황 등은 토지가 갖는 가치에 영향을 줄 수 없다.
2. 청구인이 제시한 실거래가액은 2014년에서 2018년의 거래로 감정평가 기준으로 삼기 어렵다.
통지관서가 적용한 감정가액을 시가로 볼 수 없으므로 쟁점부동산 시가를 재산정해야 한다는 청구주장의 당부
1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】(2023.1.1. 법률 제19195호로 개정된 것)
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가 한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방 국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기 간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가 불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 1-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】(2023.2.28. 대통 령령 제33278호로 개정된 것)
① 법 제60조제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가 기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(｢민사집행법｣에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우 에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 1-2) 상속세 및 증여세법 시행령 제78조 【결정·경정】
① 법 제76조제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.
법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월 1-3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조의2 【평가심의위원회의 구성 등】
① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정 1-4) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】(2023.3.20. 기획재정부령 제979호로 개정된 것)
① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다. 2) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 【기준】(2023.8.10. 법률 제19403호로 개정된 것)
② 제1항에도 불구하고 감정평가법인등이 ｢주식회사 등의 외부감사에 관한 법률｣에 따른 재무제표 작성 등 기업의 재무제표 작성에 필요한 감정평가와 담보권의 설정·경매 등 대통령령으로 정하는 감정평가를 할 때에는 해당 토지의 임대 료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다. 2-1) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 시행령 제3조 【토지의 감정평가】(2022.1.21. 대통령령 제32352호로 개정된 것) 법 제3조제2항에서 “｢주식회사 등의 외부감사에 관한 법률｣에 따른 재무제표 작성 등 기업의 재무제표 작성에 필요한 감정평가와 담보권의 설정·경매 등 대통 령령으로 정하는 감정평가”란 법 제10조제3호·제4호(법원에 계속 중인 소송을 위한 감정평가 중 보상과 관련된 감정평가는 제외한다) 및 제5호에 따른 감정평가를 말한다. 2-2) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제10조 【감정평가법인등의 업무】 감정평가법인등은 다음 각 호의 업무를 행한다.
4. 법원에 계속 중인 소송 또는 경매를 위한 토지등의 감정평가
5. 금융기관·보험회사·신탁회사 등 타인의 의뢰에 따른 토지등의 감정평가 2-3) 감정평가에 관한 규칙 제14조【토지의 감정평가】(2023.9.14.. 국토교통부령 제1253호로 개정된 것)
② 감정평가법인등은 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다.
1. 비교표준지 선정: 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역·이용상황·주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다.
2. 시점수정: ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣ 제19조 에 따라 국토교통부 장관이 조사·발표하는 비교표준지가 있는 시·군·구의 같은 용도지역 지가 변동률을 적용할 것. 다만, 다음 각 목의 경우에는 그러하지 아니하다.
5. 그 밖의 요인 보정: 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것
③ 감정평가법인등은 법 제3조제1항 단서에 따라 적정한 실거래가를 기준으로 토지를 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다.
④ 감정평가법인등은 법 제3조제2항에 따라 토지를 감정평가할 때에는 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하되, 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가할 수 있다.
1. 청구인의 상속세 신고내역 청구인은 2023.12.25. 상속개시됨에 따라 모친 및 형제들과 함께 쟁점부동산 등을 상속받고, 쟁점부동산을 공시지가 등 상증세법상 보충적 평가방법에 따라 2,569,373,698원으로 평가하여 2024.6.24. 상속세 1,645,458,918원을 신고하였다(토지 2,481,582,400원, 건물 87,791,298원). 2)감정평가서 관련 사항
• 25,990,140 원가법 합계 5,180,870,140 H 토지 289.6 18,000,000 5,212,800,000 공시지가기준법 건물 529.21
• 27,090,960 원가법 합계 5,239,890,960
• 58,262,000 원가법 합계 4,865,622,000 J 토지 289.6 16,900,000 4,894,240,000 공시지가기준법 건물 529.21
• 58,262,000 원가법 합계 4,952,502,000
(1) 위 4개의 평가법인은 모두 비교표준지로 B동 E를 선정하였고 쟁점부동산이 비교표준지와 고객 유동성 등 환경조건, 가로조건, 행정적조건 등에서 유사하나 접면도로 상태 등 획지조건에서 비교표준지 대비 우세한 등의 개별요인을 비교하여 1.009에서 1.02의 개별요인 보정치를 산출하였다.
(2) 위 4개 평가법인은 그 밖의 요인 보정치를 산정하기 위하여 모두 B동 G를 비교평가사례로 선정하였고 1.89에서 2.05의 그 밖의 요인 보정치를 산출하였다. <표5> 평가법인별 토지단가 결정내역 (단위: 원/m 2) 구분 공시지가 시점수정 지역요인 개별요인 그 밖의 요인 산출단가 C 8,485,000 1.01489 1.000 1.020 2.03 17,830,644 H 8,485,000 1.01489 1.000 1.020 2.05 18,006,315 I 8,485,000 1.01483 1.000 1.020 1.89 16,599,963 J 8,485,000 1.01483 1.000 1.009 1.94 16,900,000
(3) 평가법인들이 비교표준지로 선정한 B동 E는 면적 286.9m 2 의 일반 상업용 토지로 쟁점부동산에서 약 20m 떨어진 2번째 옆건물에 해당한다.
(4) 평가법인들이 비교평가사례로 선정한 B동 G는 토지 99.2m 2, 건물 134.41m 2 의 상업용 건물로 2023.3.10. 18억원에 매매된 거래사례에 해당한다.
3. 감정평가법인이 회신한 의견서 감정평가서의 비교표준지 및 비교평가사례 선정이 부적절하다는 등의 청구주장과 관련한 통지관서의 질의에 대하여 C감정평가법인 및 H감정평가 법인은 ‘비교표준지와 비교평가사례는 쟁점부동산과 이용상황, 주변환경이 유사 하고 차이가 있는 점에 대하여는 보정치를 산정함으로써 이를 반영하여 평가하였고’, ‘청 구인이 제시한 실거래는 최소 5년 이상 된 사례로 감정평가실무기준 1.5.2.5.(그 밖의 요인의 보정)에서 규정하는 3년 이내의 사례에 해당하지 않으며 기준시점 당시의 가격수준을 전혀 반영하지 못하여 부적절하다’는 등의 의견을 회신하였다. <감정평가 실무기준(국토교통부 고시 제2023-522호) 발췌> 610 토지 및 그 정착물 1.5 토지의 감정평가 방법 1.5.2.5. 그 밖의 요인 보정
③ 제2항의 거래사례 등은 다음 각 호의 선정기준을 모두 충족하는 사례중에서 대상토지의 감정평가에 가장 적절하다고 인정되는 사례를 선정한다.(생략)
4. 기준시점으로부터 도시지역은 3년 이내, 그 밖의 지역은 5년 이내에 거래 또는 감정평가된 사례일 것. 다만, 특별한 사유가 있는 경우에는 그 기간을 초과할 수 있다.
4. 평가심의위원회 결정 및 세무조사결과통지 내용
1) 관련 법리
(1) 증여세는 부과과세 방식의 조세로서, 납세의무자에게 과세표준 및 세액의 신고의무가 있더라도 이는 과세관청에 대한 협력의무에 불과하여 조세 채무 확정의 효력이 없고, 과세관청이 과세표준과 세액을 결정하는 때에 조세채무가 확정되므로, 증여세 신고를 받은 과세관청으로서는 정당한 과세표준 및 세액을 조사·결정하여야 하므로, 과세관청이 정당한 과세표준 및 세액을 조사·결정하기 위하여 감정을 의뢰하는 것은 이러한 부과과세 방식의 조세에서 과세관청의 정당한 권한에 속하는 사항이다.
(2) 감정가액 등이 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성되는 객관적 교환가치를 적절하게 반영하고 있다고 인정되는 때에는 이를 증여재산의 시가로 인정할 수 있고, 개별재산에 대하여 객관적인 교환가치를 정확히 측정한다는 것은 결코 쉽지는 않은 것이 현실인바, 상증세법 제60조제2항 후단에서 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립 된다고 인정되는 가액’으로서 수용가격·공매가격 및 감정가격 등을 시가로 인정 하고, 상증세법 시행령 제49조제1항에서 평가기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우 확인되는 가액은 물론 그 단서로서 평가기준일 전 2년 또는 평가기준일 경과 후부터 법정결정기한까지 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에도 평가심의위원회를 거쳐 시가에 포함될 수 있도록 시가의 범위를 확장한 것은, 과세관청의 시가 산정상 어려움을 다소나마 해결하고 증여재산 평가의 합리화를 도모함과 동시에 납세의무자에게 예측가능성을 부여하기 위한 취지로 이해할 수 있다.
(3) 실질과세원칙을 고려하여 보더라도, 매매사례가액 등이 존재하지 않는 부동산에 관하여 납세자가 보충적 평가방법을 적용하여 상속세 및 증여세를 신고·납부하였을 경우, 과세관청의 조사 결과 시가로 보기 어렵다고 볼만한 상당한 이유가 있다면 감정을 통하여 확인한 시가를 적용하여 상속 및 증여 재산가액을 산정할 수 있다고 보는 것이 오히려 상증세법 제60조제1항의 시가 주의 원칙 및 ｢국세기본법｣ 제14조 의 실질과세 원칙에도 부합하는 결과가 될 수 있다.
(4) 이 건 각 감정평가법인은 평가기간 내인 2023.12.24.을 산정기준일로 정 하여 감정평가서를 작성하였고, 감정평가서 작성일은 2024.4.29. 또는 2024.10.29.이며, 쟁점부동산 상속 이후 감정평가 산정기준일 또는 평가서 작성일까지 분할·합병, 멸실·훼손, 용도변경 등이 이루어졌다거나 도시계획변경 등의 행정조건이 변경되었다고 보이지 않고 그 밖에 이 건 각 감정평가액이 부적절하다고 평가할 정도로 특별한 가격의 변동이 있다고 보기 어렵다.
(5) 청구인 및 서울지방국세청장이 각 의뢰한 감정평가는 모두 그 평가방법에 있어 어떠한 위법 없이 관련 법령 등의 규정에 따라 적정하게 쟁점부동산의 시가를 산정하였다고 보이고, 달리 위 각 감정의 내용이나 방식 등에 오류가 있거나 허위로 평가하였다고 인정할 만한 자료는 확인되지 않는바, 감정 인의 감정결과는 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2014.8.20. 선고 2012다69159 판결 참조).
(6) 서울지방국세청 평가심의위원회 역시 쟁점부동산에 관하여 청구인이 의뢰한 감정평가액과 서울지방국세청장이 의뢰한 감정평가액 모두 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있다는 내용의 결정을 한바, 통지관서가 상증세법 제60조 제2항, 상증세법 시행령 제49조제1항제2호에 따라 쟁점부동산에 대한 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 각 감정평가결과의 평균액인 5,059,721,275원이 쟁점부동산의 적법한 시가에 해당한다고 보고 그러한 전제 아래 이 건 세무조사결과를 통지한 것이 부적법하다고 할 만한 특별한 사정이 있다고 보기는 어렵다. 나) 따라서, 통지관서가 이 건 감정평가결과의 평균액을 시가로 보아 상속세를 과세하겠다는 이 건 과세예고통지는 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 과세전적부심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 ｢국세기본법｣ 제81조의15제5항제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.