청구인이 신규주택 취득일로부터 1년(2021.12.30.)을 경과하여 2022.1.5. 전입신고하게 된 이유가 종전주택의 전세보증금 일부를 회수하지 못하여 부득이하게 전입신고를 하지 못한 것으로 보이므로 종전주택 양도에 대하여 일시적 2주택 비과세 특례규정을 적용하여 달라는 청구주장은 이유 있어 보인다. 소득세법 시행령제155조 제1항제2호가목에서 전입신고요건을 둔 것은 실거주 하지 아니하고 투기목적으로 주택을 구입할 경우에는 1세대1주택 특례규정를 배제하기 위한 조치로, 청구인이 1년이내 전입신고하지 못한 데는 불가피한 사정이 있어 보이며, 청구인에 대하여 이를 투기목적이 있어 전입신고하지 못하였다고 단정하기는 어려워 보인다.
② 청구인 가족이 비록 신규주택 취득일로부터 1년을 경과한 6일에 전입신고를 하였으나 실질적으로 이사하고 거주한 날은 2021.12.8.로 이는 신규주택 취득일인 2020.12.30.로부터 1년 이내이고, 그에 대한 증빙자료로 확인되고 있다.
이건 과세전적부심사청구는 채택한다.
1. 쟁점시행령의 ‘전입신고’는 말그대로 형식적인 ‘전입신고’가 아니라 실질적인 전입(이사 및 거주)으로 해석하여야 한다. ‘1세대 1주택 양도소득세 비과세 특례’ 관련 법령으로서 쟁점시행령은 주민등록법상 ‘전입신고’를 거주요건으로 규정하는데, 이는 모든 특례 신청자의 거주현황을 일일이 파악할 수 없다는 행정력의 한계에 대한 고려와 국가와 거래당사자들 상호간 입증편의를 도모하기 위한 것이다. 그런데 전입신고 내역이 항상 실제 전입(이사 및 거주) 내역과 일치하는 것은 아니므로 전입신고 내역과 반대되는 사실이 입증될 경우 그 추정은 언제든지 번복되는 것이다(대법원 85누772, 대법원 86누562 등).·대법원 1986.3.11.선고 85누772 판결, 1987.4.28. 선고 86누562판결 등 소득세법 시행령 제154조 제1항 에 따른 비과세 판단 시 거주기간은 실제 그 주택 에서 거주한 기간을 말하는 것이며, 거주기간의 입증의 편의를 위하여 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지 전입된 주소지에서 거주한 것으로 추정하는 규정일 뿐이라고 할 것이므로 반대사실의 입증이 있는 경우에는 그 추정이 깨진다고 보아야 할 것임 또한 1년 이내 신규주택에 전입신고만 하고 즉시 퇴거하였다면 종전주택 양도세 특례를 부인하는 것이 주택투기 방지를 통해 주거생활 안정과 거주이전의 자유를 보장한다는 법 취지에도 부합한다(기재부 조세법령운용과-592(2021.7.6.) 등). 기획재정부 조세법령운용과-592(2021.7.6.) (질의) 조정대상지역 소재 종전주택(A)과 조정대상지역 소재 신규주택(B)을 순차적으로 취득한 후 신규주택(B)에 이사 및 주민등록법§16에 따라 “전입신고를 마치고 즉시 퇴거”하는 경우에도 소득령§155에 따른 특례 적용이 가능한지 여부 (회신) 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 가목의 " 주민등록법 제16조 에 따라 전입신고를 마친 경우"란 주민등록법 제6조 및 제16조 등 동법상 관련 규정에 따른 전입신고를 의미하는 것으로, 이에 해당하는지 여부는 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항임 특히,주민등록법제16조는 전입일로부터 14일이내에 전입신고를 완료하도록 규정하였는데, 이렇게 법이 14일이라는 전입신고 기간을 두고, 그 기간 안에 행정절차를 밟는 것을 허용하는 것은 현실적으로 ‘전입(이사 및 거주)’과 동시에 곧바로 ‘전입신고’가 불가능한 여러가지 상황들이 존재할 수 있음을 감안한 조치이다. 가령 청구인의 경우처럼 종전주택 전세보증금 반환에 어려움이 있어 신규주택으로의 ‘전입신고’를 곧바로 하지 못하는 경우는 누구에게나 발생할 수 있다. 1세대 1주택 비과세 특례 법령으로서 쟁점시행령은 ‘전입신고’를 요건으로 규정하였고, 쟁점시행령을 포함한 세법은 ‘전입신고’에 대해 달리 정의한 바 없다. 이에 세법과 주민등록법 간 조화로운 해석이 필요하다할 것인데, 실거주 목적으로 신규주택을 취득한 후 1년 이내 실제 ‘전입(이사 및 거주)’한 사실이 명백하고, 그 이후 적절한 시점에 형식상 ‘전입신고’를 마쳤다면 1세대1주택 비과세 특례요건을 충족한 것으로 보는 것이 타당하다. 이와 같은 맥락에서 선례(조심 2023중0220)도 개인적인 사정으로 신규주택 취득 후 1년이내 형식상 신규주택으로 ‘전입신고’를 못했어도, 실제 전입(이사 및 거주)’하였으므로 쟁점 시행령의 전입신고 요건을 충족한 것으로 결정한 바 있다.·조심 2023중0220(2023.8.22.) 인용 (사실관계) 청구인은 집안의 장손으로서 부친이 경작하던 농지의 경작을 위하여 주소지를 본 적지로 옮겨야 농업경영체등록 및 조합원자 격을 얻을 수 있었고, 조합원 자격을 득 하여야만 영농에 필요한 비료, 농약, 벼매수를 할 수 있어 신규주택 취득 후 1년이 내 실제 전입은 하였으나, 형식상 신규주택으로 전입신고를 못했음 (결정) 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 가목에서 전입신고요건을 둔 것은 실거주하지 아니하고 투기목적으로 주택을 구입할 경우에는 1세대1주택 특례규정을 배제 하기 위한 강화된 주택정책에 따른 것인바, 청구인이 신규주택을 취득하고 1년 이 내에 신규주택에 전입신고를 하지 못하였으나 신규주택의 취득일부터 1년 이내에 그 주택으로 청구인 세대 전원이 실제 이사를 하고 신규주택 취득일부터 1년 내에 쟁점주택을 양도하였으므로 청구인은 일시적 1세대2주택자에 해당하고, 투기적 목 적이 아닌 실거주할 목적으로 신규주택을 취득한 것으로 보이는 점..... 감안한다면, 청구인이 신규주택을 취득하고 1년 내에 해당 신규주택에 전입신고하지 못한 것은 위와 같은 부득이한 사유가 있어 보이는 점 등에 비추어 쟁점주택의 양도에 대해소득세법 시행령 제155조 제1항 에서 규정하는 1세대1주택 특례규정을 적용하는 것이 타당하다 할 것임
2. 청구인은 투기목적이 아니라 실거주 목적으로 신규주택을 취득하였다. 신규주택 매도인이 신규주택에서 이사를 나가자(’21.8.31.) 신규주택이 공실인 상태에서 청구인이 관리비를 부담하면서 장기간(3개월, ’21.9.1.～11.30.)에 걸쳐 고액(3억)을 들여 대규모 인테리어 공사를 실시하였다. 신규주택 매도인의 사정으로 초단기 임대차계약(청구인의 신규주택 임대 및 종전주택 임차)을 맺게된 것인데, 현실적으로 신규주택 인테리어 공사가 완료된 후 종전주택에서 이사를 나올 수 있는 점을 감안하여 신규주택 인테리어공사 종료일을 종전주택 임차계약 종료일과 ’21.11.30.로 일치시켰던 것이다. 특히 청구인(세대원 포함)은 종전주택 보유기간(약 20년, ’01.5.16.～’21.3.15.) 중 신규주택 이외에 다른 주택을 취득한 바 없으며, 종전주택 양도 후 현재까지도 신규주택을 유일하게 보유(’20.12.30.～현재)하고 있는 1세대 1주택자이다. 심지어 해당기간 중 아파트 분양권이나 오피스텔을 사고판 적도 없다. 이와 관련하여 처분청과 다툼은 없다.
3. 신규주택 취득(등기신청 ’20.12.30., 잔금청산 ’21.1.6.) 후 1년 이내인 ’21.12.8. 청구인의 세대원 전원이 신규주택으로 실제 전입(이사 및 거주)한 사실은 여러 증거들을 통해 충분히 입증된다. 이와 관련해서도 처분청과 다툼은 없다.
① 이사 대행업체 G익스프레스가 발행한 견적서 및 수수료 지급 금융증빙: 견적일 ’21.11.2., 운반일 ’21.12.8., 종전주택 주소가 이사전주소란에 기재, 총수수료 245만원 중 계약금 20만원은 ’21.11.2.(견적일)에 잔금 225만원은 ’21.12.8.(운반일)에 각각 지급된 금융기록 존재
② 아파트 입주카드: 전입일란에 ’21.12.8.이 기재, 청구인 포함 세대원 전원 전입, 차량 2대 등록, 전입을 위한 전기･수도･온수･정수･난방･가스 등 검침 실시 확인
③ 인터넷 서비스변경 확인서: 신규주택의 주소가 고객정보(現주소)란에, 종전주택의 주소가 변경前주소란에, ’21.12.8.이 변경처리일란에 각각 기재
④ 쿠팡 등 배달앱의 배송지 조회 내역: 식사, 생활용품 등이 ’21.12.7.까지는 종전주택 주소지로, ’21.12.8.이후로는 신규주택 주소지로 각각 배송되었음이 확인
⑤ 신규주택 아파트 관리비 내역: 신규주택이 공실인 상태로 인테리어공사를 하던 ’21.11월분과 전입후인 ’21.12월분의 전기･온수 등 생활공과금 부과내역이 큰 차이(급증)를 보임 <신규주택 아파트 관리비 비교(전입일 ’21.12.8. 전후)> 구분 전입 前 <’21.11월분(’21.12월 청구)> 전입 後 <’21.12월분(’22.1월 청구)> 전기 149 390 온수 0 10 난방 0.8 2.7 음식물 0 9.8 * 신규주택 인테리어공사(’21.9~11월) 시 전기･난방 일부 사용 ’21.12.8.은 청구인이 종전주택 매수인(임대인)으로부터 제 때 돌려받지 못한 전세보증금 18억 원 중 상당부분을 차지하는 13.5억 원을 회수한 날이다. 이와 같은 사실은 금융계좌 기록을 통해 확인되며, 이에 대해 처분청과 다툼 없다.
1. 청구인은 종전주택 임차인으로서 종전주택 임차 계약기간이 ’21.11.30. 종료 되었음에도 종전주택 매수인(종전주택 임대인)이 다음 세입자를 구하지 못한 관계로 종전주택 매수인으로부터 전세보증금 18억 원을 반환받지 못하였다. 청구인은 임차 계약기간이 종료되기 3개월 전부터 종전주택을 예비세입자에게 보여주는 등 매수인이 다음 세입자를 구하는데 조력을 다하였다. 다음 세입자를 구하지 못한 것은 전적으로 종전주택 매수인의 전세보증금에 관한 높은 기대치에 기인한다.
2. 이와 같은 상황에서 청구인이 종전주택에 전입신고를 유지하지 않는다면(=신규주택에 전입신고 한다면), 전세보증금 18억 원에 대한 대항력과 우선변제권을 상실하는 것인데, 청구인은 이와 같은 불상사를 막기 위해 신규주택으로의 형식상 전입신고를 잠시 미루고 있었던 것이었다.
3. 선례(조심 2024인0452, 조심 2023서7545)는 쟁점시행령의 전입신고 요건이 문제된 사건에서 청구인과 같이 종전주택 전세보증금 회수문제로 신규주택 전입신고가 지연되고 있는 사례가 주택임대 시장에서 빈번히 일어나고 있는 점을 감안하여 이를 사회 통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정으로 보아 종전주택을 ‘1세대1주택 양도세 비과세 특례’ 대상으로 결정한 바 있다.·조심 2024인0452(2024.8.13.) 인용 (사실관계) 청구인은 종전주택 소유자에게 전세보증금 0억원의 반환을 요구하였으나, 계약기간이 아직 남아 있음을 사유로 반환받지 못하다가 이후 2022.12.2. 이를 전부 반환받고 신규주택으로 전입(이사 및 거주) 및 전입신고 함 (결정) 고액의 전세보증금에 대한 우선변제권을 포기하면서 쟁점신규주택으로 전입 하는 것은 현실적으로 기대하기 어려운 점..... 쟁점전세주택의 임대인으로부터 전세 보 증금을 받은 날에 곧바로 쟁점신규주택으로 전입한 것으로 보아 청구인은 어떠한 투기적 목적 없이 자신의 거주목적으로 쟁점신규주택을 취득하였고, 실제로 자신이
신 규주택으로 전입할 수 있는 가장 빠른 날짜에 전입한 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 쟁점신규주택 임차인의 퇴거와 동시에 그곳에 전입 신고를 하지 못한 것은 임차인의 계약만료 전 조기퇴거와 전세보증금의 우선변제권 확보 등을 위한 불가피한 사정으로 인한 것으로 보임·조심 2023서7545(2023.12.13.) 인용 (사실관계) 청구인은 신규주택의 기존 임차인이 신규주택에서 다른 곳으로 전출한 날인 2022.2.25. 신규주택의 관리사무소를 내방하여 입주신고를 마쳤으며, 2022.3.30.까지 신 규주택에 대해 인테리어 공사를 실시함, 한편, 청구인은 종전주택을 양도한 이후에도 종전주택 에서 세입자로 거주(임차기간 종료일: 2022.3.31.)하고 있었는데, 종전주택 전세 보증금 @억원을 회 수한 날인 2022.3.30. 신규주택으로 전입신고 함 (결정) 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 가목에서 주민등록 전입요건을 둔 것은 실 거주하지 아니하고 투기목적으로 주택을 구입할 경우에는 1세대1주택 특례규정을 배제하기 위한 주택정책에 따른 것인바, 청구인의 경우 신규주택으로 주민등록 전입 신고를 한 사실로 보아 실거주할 목적이 아닌 투기 목적으로 신규주택을 취득하였다고 보기 어렵다 할 것이고..... 만약 청구인이.....주민등록 전입신고를 하게 되면 종전주택의 보증금 0억원에 대하여 임대차보호법상 대항력을 유지할 수 없는 불합리한 상황에 놓이게 되는 점 등을 감안할 때 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
1. 청구인은 종전주택 임차 계약기간이 만료(’21.11.30.)된 직후인 ’21.12.8. 전세보증금 18억 원 중 상당부분을 차지하는 13.5억 원을 반환받았고, 약 1개월 후인 ’22.1.5. 나머지 4.5억 원도 마저 반환받았다. 즉 종전주택 계약기간 만료일 이후 약 1개월 동안 2회에 걸쳐 전세보증금 18억 원을 전부 회수한 것이다. 전세보증금을 전부 회수하게 된 ’22.1.5. 당일 청구인은 신규주택에 전입신고를 하였다. 결론적으로 청구인은 신규주택을 취득(등기신청일 ’20.12.30.)한 후 1년이내 실제 신규주택으로 전입(이사 및 거주)하였으나 형식적으로는 ‘1년+6일’이내 신규주택으로 ‘전입신고’를 한 것이다.
2. 선례(조심 2023서6773)는 인테리어공사 문제로 신규주택에 ‘1년+15일’이내 전입신고했으나, 이를 일시적인 사정으로 보아 쟁점 시행령의 전입신고 요건을 충족한 것으로 결정한 바 있다.·조심 2023서6773(2023.9.13.) (사실관계) 청구인은 기존 임차인(계약기간 종료일: 2021.12.27.)을 승 계하는 조건으로 신규주택을 취득, 신규주택 기존 임차인은 계약기간 종료 1개월 전인 2021.11.27. 다른 곳으로 전출, 청구인은 2021.11.27.부터 2022.1.10.까지 신규주택 내부수리 공사를 실 시하였고, 그 다음날인 2022.1.11. 신규주택으로 전입 및 전입신고를 마침 (결정) 청구인은 신규주택 취득 후 1년 이내의 기간에 종전주택을 양도하였고, 신 규주택 의 임대차계약 종료일이 약 1개월 정도 남은 시점에 실제 입주를 하기 위하여 내부 인 테리어 공사를 시작한 것으로 보이는 점, 청구인은 임차인 퇴거 후 즉시 전입 신고가 가능하였던 것으로 보이나, 공사완료 후 실제 입주일에 맞춰 전입신고를 한 것으로 보이고, 이로 인해 임대차계약 종료일까지 전입신고를 하지는 못하였으나 그 기간이 약 15일(2021.12.27.(계약기간 종료일)～2022.1.11.(전입 및 전입신고일))에 불 과하여 위 공사내용 및 주거이전 등의 현실을 감안할 때 사회통념상 일시적이라고 인정 되는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
3. 특히 청구인이 신규주택을 점유하지 않은 상황에서 순수 신규주택 매도인의 부탁으로 잔금청산(’21.1.6.) 전에 등기신청(’20.12.30.)을 하였다. 이러한 측면에서 청구인이 실제 신규주택을 취득한 시기를 잔금청산일(’21.1.6.)로 볼 수 있다. 신규주택 잔금청산일을 기준으로 했을 때 청구인은 쟁점 시행령의 전입신고 요건(신규주택 취득 후 1년이내 전입신고)을 충족한다. 지금과 같은 복잡한 세금문제가 청구인 본인에게 발생할 것을 알고 있었다면 신규주택 매도인의 다소 비정상적인 거래 방식, 즉 ‘先등기(’20.12.30.) 後잔금청산(’21.1.6.)’ 방식으로 거래하자는 부탁을 거절했을 것이다.
1. 쟁점시행령에서 일시적 2주택자의 비과세 요건을 명백히 규정하고 있고, 그 요건을 충족하지 못함이 명백함에도 “기타 사유”를 들어 ‘합리적이고 특별한 사정이 있는 경우’라 하여 비과세를 적용하는 것은 비과세 여부가 양도자 개개인의 사정이나 담당자의 주관적인 판단에 따라 달라지게 되어 조세공평주의에 반하는 결과를 초래하게 될 것이므로, 법령에 규정한 요건을 충족하지 못하여 비과세 특례를 배제한 이 건 처분은 정당하다.
2. 주택가격이 급등하자 정부는 주택시장 안정화를 위하여 2019.12.16. 조정대상지역 내 일시적 2주택자의 종전주택 양도기한 단축(3년→2년) 및 전입요건 추가[1년이내 전입하되 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간을 임대차계약 종료시(최대 2년)까지 연장]하는 내용 등을 담은 관계부처 합동 대책을 발표하였다.
3. 이러한 대책이 발표된 날(2019.12.16.)이 청구인이 신규주택 취득계약을 한 날(2020.12.) 이전인 바, 만약 청구인이 전세보증금 반환이 불확실할 것으로 판단되었다면 종전주택 양도에 대하여 비과세를 적용받기 위해 임대차계약에 관해 보증금 회수 관련 특약사항을 포함하는 등 채권 확보를 위한 다른 방안을 강구했어야 하나, 보증금 반환 독촉만 이야기 했을 뿐 기한 내 전입신고가 이루어지기 위한 관련 노력은 하지 않았다.
4. 비과세 감면을 위한 요건을 알고 있었음에도 이행하지 않은 악의에 대하여 비과세감면을 적용한다면, 세법해석과 집행과정이 모든 국민에게 평등하고 공평하게 적용되어야 한다는 조세공평주의를 위반하는 것이며, 나아가 조세법 조항을 형해화시키는 것이므로 종전주택 양도에 대하여 비과세 적용배제함이 타당하다.
신규주택 취득 후 1년 이내에 실제 신규주택으로 이사하여 거주하였으므로(전세보증금 반환 문제로 전입신고만 1년+6일 이내에 함), 종전주택 양도에 대하여 1세대1주택 비과세를 배제하는 것은 부당하다는 청구주장의 당부
1) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 (2019.12.31. 법률 제16834호로 일부개정된 것, 이하 같다)
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
① 법 제89조 제1항 제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제2호 에 따른 민간건설임대주택 또는 공공주택 특별법 제2조 제1호 의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우
3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우
⑥ 제1항에 따른 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다.
⑪ 법 제89조 제1항 제3호 나목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다. 3) 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】(시행 2020.12.10. [2020.12.8.-31222호])
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. <개정 2020.2.11>
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.
○ 부칙<제32654호, 2022.5.31.> 제3조(조정대상지역의 일시적 2주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)
① 제155조 제1항 제2호의 개정규정은 2022년 5월 10일 이후 종전의 주택을 양도하는 경우부터 적용한다.
② 2022년 5월 10일 전에 종전의 주택을 양도한 경우의 비과세 요건에 관하여는 제155조 제1항 제2호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. 4) 주민등록법 제16조 【거주지의 이동】
① 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동하면 제11조나 제12조에 따른 신고의무자가 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 신거주지의 시장․군수 또는 구청장에게 전입신고를 하여야 한다.
- 다. 사실관계 청구인과 통지관서가 제출한 심리자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.
1. 다툼이 없는 사실관계
- 가) 청구인의 양도소득세 신고내역과 처분청의 경정내용 청구인(A, B 각 1/2지분)은 2021.3.15. 종전주택을 4,390,000,000원에 양도하고 2021.3.18. 1세대1주택 비과세를 적용하여 양도소득세를 신고한 내역과 처분청이 비과세 적용을 부인하여 2024.12.27. 청구인에게 이 건 양도소득세를 경정·고지한 내역은 다음과 같이 확인된다. 다음과 같이 각 결정한 사실이 국세청 전산망에서 확인된다. <청구인 A 양도소득세 신고 및 경정내역> (원) 항목 당초 경정 증감 비고 양도가액 2,195,000,000 2,195,000
• 취득가액 399,090,909 399,090,909
• 필요경비 7,920,000 7,920,000
• 양도차익 1,797,989,091 1,797,989,091
• (비과세) 366,558,128 0 △365,558,128 비과세 부인 (과세대상) 1,421,430963 1,797,989,091 365,558,128 장기보유특별공제 1,137,144,770 546,396,727 △590,748,043 양도소득금액 284,286,193 1,251,592,364 967,306,171 양도소득 기본공제 2,500,000 2,500,000
• 과세표준 281,786,193 1,249,092,364 967,306,171 세율 38% 45% 산출세액 87,678,753 496,691,563 409,012,810 신고불성실 가산세
• 40,901,281 40,901,281 납부지연 가산세
• 124,552,581 124,552,581 기납부세액
• 87,678,753 87,678,753 차감고지세액
• 574,466,572 574,466,572 <청구인 B 양도소득세 신고 및 경정내역> (원) 항목 당초 경정 증감 비고 양도가액 2,195,000,000 2,195,000
• 취득가액 399,090,909 399,090,909
• 필요경비 7,920,000 7,920,000
• 양도차익 1,797,989,091 1,797,989,091
• (비과세) 366,558,128 0 △365,558,128 비과세 부인 (과세대상) 1,421,430963 1,797,989,091 365,558,128 장기보유특별공제 1,137,144,770 546,396,727 △590,748,043 양도소득금액 284,286,193 1,251,592,364 967,306,171 양도소득 기본공제 2,500,000 2,500,000
• 과세표준 281,786,193 1,249,092,364 967,306,171 세율 38% 45% 산출세액 87,678,753 496,691,563 409,012,810 신고불성실 가산세
• 40,901,281 40,901,281 납부지연 가산세
• 124,552,581 124,552,581 기납부세액
• 87,678,753 87,678,753 차감고지세액
• 574,466,572 574,466,572
- 나) 종전주택 양도당시(2021.3.15.) 청구인의 주택 보유내역 및 주민등록상 주소지 변경이력은 다음과 같이 나타난다. <청구인의 부동산 보유내역(2021.3.15.기준)> 구분 부동산 소재지 취득일자 양도일자 종전주택 2001.5.16. 2021.3.15. 신규주택 2020.12.30. * 종전주택과 신규주택 모두 A, B 각 지분 1/2씩 보유 <청구인의 주소지 변경이력> 주민등록상 주소지 전입일자 비고 2011.1.3. 전입 2017.9.27. 전입 2017.12.7. 전입 2022.1.5. 전입
- 다) 청구인이 종전주택을 대체하기 위하여 취득한 신규주택의 총매매대금은 4,640,000,000원이고, 매매계약 체결일은 2020.10.24., 잔금지급일은 2021.1.6.이나 실제 등기접수일은 2020.12.30.인 것으로 나타난다. <신규주택 등기사항전부증명서-집합건물 (대지 30.838㎡, 건물 183.41㎡) > [ 갑 구] (소유권에 관한 사항) 순위 번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 2 소유권이전 1987.7.23. 1987.7.22. 매매 소유자 F 3 소유권이전 2020.12.30. 2020.10.24. 매매 공유자 지분 2분의1 A -1 서울시 C구 D로 151, 107동 호 지분 2분의1 B **-2 서울시 C구 D로 151, 107동 호 거래가액 금4,640,000,000원
2. 신규주택의 인테리어 공사 및 청구인 4인 가족 이사현황
- 가) 청구인은 ㈜K 디자인과 인테리어 공사계약을 체결한 사실이 다음과 같이 확인된다(붙임1 참조). 공사 장소: 서울 C구 D로 151, 125동 **호 공사 기간: 2021.9.1.부터 2021.11.30.까지 공사금액: 267백만원(vat 포함) 도급인 B 수급인 K 디자인
- 나) 청구인은 이사대행업체에 종전주택에서 신규주택으로 이사하기 위해 2021.11.2. 견적을 내고, 2021.12.8. 이사한 사실이 견적서와 금융증빙에서 나타난다(붙임2 참조). <이사 견적서 주요 내용> 구분 내용 서류명 견적서 발행자 익스프레스 발행일자 2021.11.2. 고객명 B 이사전 주소 D E아파트 107동 견적일 2021.11.2. 운반일 2021.12.8. 총비용 2,450,000원 계약금 200,000원 잔금 2,250,000원
- 다) 청구인은 종전주택에서 신규주택으로 이사하면서 2021.12.3. HNS C지점에 광랜E(500) 인터넷서비스를 신청한 사실이 아래와 같이 확인된다(붙임3). 서비스변경 확인서 가입자명: A 주 소: 서울 C구 D로 151, 125동 호 개통희망일시 2021-12-8 조정개통희망일시 2021-12-8 기사방문일시 2021-12-8 고객정보동의 유무 예 요금납부정보 생년월일 **** 예금주/회원명 A 카드사 하나카드(구외환)
- 라) 청구인은 2021.12.8. 신규주택으로 실제 이사한 후 D E아파트입주자대표회의에 입주자카드를 신청하였고 청구인의 4인 가족 모두 입주한 사실이 다음의 입주자 카드에서 나타난다.
- 마) 청구인은 2021.12.8. 신규주택으로 입주한 후 2021년 11월분과 2021년 12월분 아파트관리비를 비교하면 다음과 같이 전기료와 난방비가 증가한 것으로 확인된다.(붙임4-1 등 참조). <신규주택 입주 전․후 아파트관리비 일부 발췌> 구분 귀속 항목 금액 (원) 비고 입주(전입) 전 2021년 11월분 (전기료) (난방비) 총액 (14,610) (49,060) 452,020 ※ 인테리어 공사 중 입주(전입) 후 2021년 12월분 (전기료) (난방비) 총액 (63,750) (166,840) 673,790
- 바) 청구인은 신규주택으로 이사 온 후 식품 배송을 2021.12.7.까지는 종전주택주소지를 배송지로 신청하였고 2021.12.8.부터는 신규주택 주소지를 배송지로 하여 주문을 한 사실이 물품 영수증에서 확인되고 있다. <2021.12.7.까지 종전주택 주소지로 배송(107동 호> <2021.12.8.이후 신규주택 주소지로 배송(125동 호>
3. 신규주택 매매계약과 종전주택의 매매계약 등 내용
- 가) 청구인은 2020.10.24. 신규주택을 4,646백만원에 매수하기로 계약을 체결하면서 특약 사항에 등기이전일에 매도인이 전세금 16억원으로 거주하는 전세 약을 체결하였다(붙임5 신규주택 매매계약서).
- 나) 청구인은 2020.12.26. 종전주택을 4,390백만원에 매도하기로 계약을 체결하면서 특약사항에 쌍방은 등기이전일에 매도인이 전세금 18억원으로 거주하는 조건으로 전세 계약을 체결하기로 약정하였다(붙임6 종전주택 매매계약서).
- 다) 종전주택 전세보증금 회수 관련 내용 종전주택 전세 보증금(18억원) 회수는 종전주택 매수인으로부터 수취하였고 그 금액은 다음과 같다. 수취 일자 송금인 금융기관 금액 (원) 2021.12.8. 11:21 하나은행 1,000,000,000 2021.12.8. 11:23 하나은행 20,000,000 2021.12.8. 12:11 하나은행 330,000,000 2022.1.5. 13:45 하나은행 450,000,000 합계 1,800,000,000
4. 2020년 개정세법 해설 쟁점시행령은 2020.2.11. 조정대상지역 내 일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건을 강화하고 “신규주택 취득 후 1년 이내 전입”과 “1년 이내 종전주택 양도”의 조건을 일부 개정하였다. <조정대상지역 내 일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건 강화> (소득세법 시행령제155조제1항, 같은 법 시행규칙 제71조)
- 가. 개정취지
○ 실수요 중심 주택 구입 유도 및 투기 수요 억제
- 나. 개정내용 종 전 개 정
□ 일시적 2주택 보유자가 종전주택 양도시 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건 1주택 소유 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 신규 주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우
□ 조정대상지역 내 일시적 2주택 전입요건 추가 및 중복보유 허용기간 단축
○ (일반) 신규주택 취득 후 3년 이내에 종전주택 양도
○ (좌 동)
○ (조정대상지역 내 ) 2년 이내 종전주택 양도 조정대상지역 내에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규주택 취득 시
○ 신규주택 취득 후 1년 이내 전입+ 1년 이내 종전주택 양도 세대구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우에도 세대전원이 이사한 것으로 보는 취학 등 부득이한 사유를 시행규칙으로 정함
• 다만, 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우에는 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료 시까지 전입 + 종전 주택 양도(신규 주택 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신된 계약은 인정되지 않음)
- 다. 적용시기 및 적용례
○ 2020.2.11. 이후 양도하는 분부터 적용
- 라. 판단 청구인이 양도한 종전주택이 1세대 1주택 특례규정을 적용할 수 있는지에 대한 판단
- 가) 관련 법리 2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 각 목 규정의 신설 취지는 주택시장 안정화를 위해 일시적 2주택자의 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용함에 있어 신규(대체)주택으로의 전입요건 신설 및 종전주택의 양도기간 단축(1년 이내)을 규정함으로써 투기 목적의 주택 소유를 억제하여 주택 가격의 안정과 주거생활의 안정을 도모하려는 취지로 보인다(조심 2023서6773, 2023.9.13.).
- 나) 관련 법리와 다음의 사정에 비추어 청구인이 신규주택 취득일로부터 1년(2021.12.30.)을 경과하여 2022.1.5. 전입신고하게 된 이유가 종전주택의 전세보증금 일부를 회수하지 못하여 부득이하게 전입신고를 하지 못한 것으로 보이므로 종전주택 양도에 대하여 일시적 2주택 비과세 특례규정을 적용하여 달라는 청구주장은 이유 있어 보인다.
① 소득세법 시행령제155조 제1항제2호가목에서 전입신고요건을 둔 것은 실거주 하지 아니하고 투기목적으로 주택을 구입할 경우에는 1세대1주택 특례규정를 배제하기 위한 조치로, 청구인이 1년이내 전입신고하지 못한 데는 불가피한 사정이 있어 보이며, 청구인에 대하여 이를 투기목적이 있어 전입신고하지 못하였다고 단정하기는 어려워 보인다.
② 청구인 가족이 비록 신규주택 취득일로부터 1년을 경과한 6일에 전입신고를 하였으나 실질적으로 이사하고 거주한 날은 2021.12.8.로 이는 신규주택 취득일인 2020.12.30.로부터 1년 이내이고, 그에 대한 증빙자료로는 다음과 같은 확인되고 있다. ⓐ 2021.9.1.부터 2021.11.30.까지 신규주택 인테리어 공사를 실시하였던 점, ⓑ 이사 대행업체 익스프레스와 이사용역 계약을 체결하고 실제로 2021.12.8. 이사를 완료한 점, ⓒ 신규주택 아파트 관리사무소에 입주자 카드를 작성하고 신규 주택에 전입하기 위한 전기․수도, 난방, 가스 등 검침을 실시한 사실, ⓓ 신규주택의 인터넷 서비스 변경 확인서 상에 변경 처리일자가 2021.12.8.로 확인되고 있는 점, ⓔ 배달업체 APP의 배송지 조회 내역 상 2021.12.8. 이후부터는 신규주택 주소지로 배송을 받기 시작한 점 등 다수의 증빙에서 나타나고 있다.
③ 청구인이 고액의 전세보증금에 대한 우선변제권을 포기하면서 신규주택으로 전입하는 것은 현실적으로 기대하기 어려워 보이며, 종전주택의 전세보증금을 전부 수령한 날에 곧바로 신규주택으로 전입한 사정과 1세대 1주택 비과세 규정의 입법 취지 및 목적 등을 고려하여 합목적적으로 해석해 볼 때 청구인의 종전주택 양도에 대하여 일시적 2주택 비과세 특례를 적용하여 비과세함이 타당하다고 판단된다.
- 나) 따라서 통지관서가 청구인에게 한 이 건 양도소득세 과세예고통지는 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 과세전적부심사청구는 청구주장이 이유 있다고 인정되므로국세기본법제81조의15제5항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.