임차인이 임대차계약 만료일 이전에 퇴거하였다고 하더라도 임대차 계약 파기 등의 사유로 해지된 것이 아니라면 임대주택을 계속하여 임대하고 있었다고 봄이 타당함
임차인이 임대차계약 만료일 이전에 퇴거하였다고 하더라도 임대차 계약 파기 등의 사유로 해지된 것이 아니라면 임대주택을 계속하여 임대하고 있었다고 봄이 타당함
이 건 과세전적부심사청구는 채택결정합니다.
2.
28. 동생인 A로부터 B시 토지 및 주택(이하 “쟁점임대주택”이라 한다) 지분 1/4분을 매매(40,000,000원)로 취득하였다.
9.
27. E구청장에 쟁점임대주택(1호)을 장기일반민간임대주택으로 등록 하고, 2018.
9.
28. F세무서장에 부가가치세 면세사업자로 사업자등록하였다.
9.
2. 취득한 G시 아파트(이하 “쟁점양도주택”이라 한다)를 2024.
2.
27. 양도한 후 2024.
4.
9. 1세대 1주택 고가주택의 양도로 보아 양도가액 3,490,000,000원, 취득가액 1,588,660,000원으로 하여 양도소득세 189,299,500원을 신고․납부하였다.
11.
1. 쟁점임대주택이 5년 이상 임대의무호수(1호)를 임대해야 하는 요건을 충족하지 않아 비과세 특례적용이 배제되는 것으로 보아 청구인에게 2024년 과세연도 양도소득세 535,334,506원을 과세하겠다는 과세예고 통지를 하였다.
11.
18. 이 건 과세전적부심사를 청구하였다.
4. 14.)에서는 거주 주택을 양도하기 전에 장기임대주택에 6개월을 초과하는 공실이 발생한 경우에도 사후관리의무 위반인 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우에 해당하지 않는 것으로 회신한 바 있으며, 기획재정부 해석례(기획재정부 재산세제과- 213, 2021.
3. 15.)도 사후관리규정 위반에 해당하지 않는다고 회신한 바 있다. 3) 쟁점임대주택을 2018.
9. 15.부터 2023.
9. 14.까지 임차하였던 H(이하 “H”라 한다)는 주택 부분은 직원숙소로 사용하였고, 부속건물(대중음식점) 부분은 사무실 및 창고 등으로 사용하였다는 확인서를 작성해 주었으며, H 퇴거 이후 쟁점임대주택은 공실상태이다.
2.
11. 선고 2008두2330 판결)도 납세의무자가 그 의무를 알지 못하는 것이 무리가 아니라고 할 수 있어서 그를 정당시할 수 있는 사정이 있을 때에는 이를 과할 수 없다고 설시한 바 있다. 2) 통지관서는 국세청 해석례(서면-2021-법규재산-3507. 2023.
1. 31.)에 따라 이 건 과세예고통지를 한 것으로 보이나, 이와 달리 조세심판원은 장기임대주택을 공동으로 소유 시 쟁점조항상 비과세 요건을 충족한 것으로 여러 차례 결정(조심 2022서0109, 2022.
7. 19., 조심 2022서 6467, 2023.
1.
10. 등)한 바 있다. 3) 납세자와 과세관청 간에 세법해석상 견해의 대립이 있었고, 이러한 견해의 대립이 조세심판원의 결정이 엇갈리는 등 납세의무자의 관련 법률에 대한 부지 또는 오해의 범위를 넘어서는 경우에는 납세자에게 정상적으로 신고․납부의무를 이행할 것을 기대하는 것은 무리라고 할 것이다(조심2019부3155, 2019.
11.
28. 등).
9. 10.부터 2023.
9. 9.(60개월)까지이며, 청구인은 임차인이 계약기간 만료 후 퇴거 상태로서 이후 공실인 것으로 소명하였다. 나) 임대등록일로부터 5년이 되는 날인 2023.
9. 26.까지 임대하지 않은 사실이 확인되며 임차인 퇴거 이후 추가 임대차 내역 또한 확인되지 않는다. 다) ｢소득세법 시행령｣ 제155조제22항 (이하 “쟁점비과세추징조항”이라 한다)은 1세대가 쟁점비과세간주조항을 적용(거주주택 비과세) 받은 후에 임대기간요건을 충족하지 못하게 된(장기임대주택의 임대의무호수를 임대 하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우를 포함) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세로 신고․납부한다고 규정하고 있다. 2) 임대주택 전체가 공실상태인 경우 거주주택의 양도소득세 비과세 적용은 가능하나, 6개월 이상 임대의무호수 미만으로 임대 중인 경우에는 사후관리 대상이 될 수 있다(기준-2022-법무재산-0009, 2022.
7. 21.). 가) 청구인의 경우 양도 당시 ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호 에서 규정하고 있는 장기임대주택에 대한 요건(1호 이상 임대)을 충족하지 못하고 있다. 나) 청구인이 쟁점임대주택의 임대기간(2018.
9.
10. ～ 2023.
9. 9.) 만료 후 공실상태로 새로운 임차인을 찾기 위하여 협의 중이라고 소명한 바와 같이, 쟁점 양도주택 양도(2024.
2. 27.) 이후 쟁점비과세추징조항의 사후관리규정(임대의무 호수를 임대하지 않은 기간이 6개월이 지난 경우)을 위반한 것이 확실하다. 3) H의 현재 대표 K의 확인서에 따르면, 당초 제출한 임대차 계약서와 달리 임대차 기간은 2018.
9. 15.부터 2023.
9. 14.까지로 기재하고 있으며, 임대차 계약기간 종료 이후에도 2023.
9. 30까지 쟁점임대주택을 사용하였다는 내용이다. 해당 확인서에 따르면 장기임대주택의 임대의무기간 5년을 충족한다는 내용이다. 가) 해당 확인서는 주장을 뒷받침할 만한 객관적인 증빙 없이 사인 간에 임의작성할 수 있는 서류로 이를 근거로 임대차계약기간을 특정할 수 없다. 나) 통지관서가 2024년 12월 한국전력공사(**본부장)를 통해 확인한 쟁점임대주택의 전기사용현황에 따르면, 쟁점임대주택의 임차인인 H는 이사를 사유로 2023.
8.
31. 전기사용료를 정산한 사실이 있다. 다) 쟁점임대주택에 대한 임대차 기산일은 ｢소득세법 시행령｣ 제167조 3 제3항에 따른 2018.
9. 27.이며, 임대차종료일은 2023.
8. 31.이므로 임대의무기간 5년을 충족하지 못한 상태에서 쟁점양도주택 양도 후 6개월 이상 공실이 발생한 것이다.
쟁점임대주택은 거주주택 비과세 특례 규정을 적용할 수 있는 장기 임대주택에 해당한다는 청구주장의 당부
1) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】(2023.
2.
31. 법률 제19933호로 일부 개정된 것)
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
2.
29. 대통령령 제34265호로 일부개정된 것)
① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[괄호 안 생략]을 말한다.(단서 이하 생략) 1-2) 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】(2024.
2.
29. 대통령령 제34265호로 일부개정된 것)
⑳ 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.(후단 생략)
1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따른 임대사업자 등록을 한 날, ｢영유아보육법｣ 제13조제1항 에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조 제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기 임대주택을 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따라 민간임대주택 으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것.(후단 생략)
3. 장기어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 고유번호를 부여받고, 장기 어린이집을 운영하고 있을 것
㉑ 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 "임대기간요건"이라 한다) 또는 장기어린이집의 운영기간요건(이하 이 조에서 "운영기간요건"이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택 또는 어린이집을 장기임대주택 또는 장기어린이집으로 보아 제20항을 적용한다.
㉒ 1세대가 제21항을 적용받은 후에 임대기간요건 또는 운영기간요건을 충족 하지 못하게 된(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부해야 한다. 이 경우 제2호의 임대기간요건 및 운영기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다.
거주주택 양도 당시 해당 임대주택 또는 어린이집을 장기임대주택 또는 장기어린이집으로 보지 않을 경우에 납부했을 세액 - 거주주택 양도 당시 제20항을 적용받아 납부한 세액
㉔ 제20항을 적용받으려는 자는 거주주택을 양도하는 날이 속하는 과세기간의 과세표준신고서와 기획재정부령으로 정하는 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다.
2. 장기임대주택의 임대차계약서 사본
3. 임차인의 주민등록표 등본 또는 그 사본. 이 경우 ｢주민등록법｣ 제29조제1항 에 따라 열람한 주민등록 전입세대의 열람내역 제출로 갈음할 수 있다. 1-3) 소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조 제7항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따른 임대사업자 등록[괄호안 생략]을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다).(단서 생략)
③ 제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 ｢조세 특례제한법 시행령｣ 제97조 의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. 2) 국세기본법 제48조 【가산세 감면 등】(2023.
12.
31. 법률 제19926호로 일부 개정된 것)
① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.
1. 제6조에 따른 기한 연장 사유에 해당하는 경우
2. 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있는 경우
3. 그 밖에 제1호 및 제2호와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 2-1) 국세기본법 시행령 제28조 【가산세의 감면 등】(2024.
2.
29. 대통령령 제34261호로 일부개정된 것)
① 법 제48조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 제10조에 따른 세법해석에 관한 질의ㆍ회신 등에 따라 신고ㆍ납부 하였으나 이후 다른 과세처분을 하는 경우
2. ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣에 따른 토지등의 수용 또는 사용, ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 따른 도시ㆍ군계획 또는 그 밖의 법령 등으로 인해 세법상 의무를 이행할 수 없게 된 경우
3. ｢소득세법 시행령｣ 제118조의5제1항 에 따라 실손의료보험금(같은 영 제216조의3제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로부터 지급받은 것을 말한다)을 의료비에서 제외할 때에 실손의료보험금 지급의 원인이 되는 의료비를 지출한 과세기간과 해당 보험금을 지급받은 과세기간이 달라 해당 보험금을 지급받은 후 의료비를 지출한 과세기간에 대한 소득세를 수정신고하는 경우(해당 보험금을 지급받은 과세기간에 대한 종합소득 과세표준 확정신고기한까지 수정신고하는 경우로 한정한다)
② 법 제48조 제1항 또는 제2항에 따라 가산세의 감면 등을 받으려는 자는 다음 각 호의 사항을 적은 신청서를 관할 세무서장(세관장 또는 지방자치단체의 장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)에게 제출하여야 한다.
1. 감면을 받으려는 가산세와 관계되는 국세의 세목 및 부과연도와 가산세의 종류 및 금액
2. 해당 의무를 이행할 수 없었던 사유(법 제48조 제1항의 경우만 해당한다)
③ 제2항의 경우에 같은 항 제2호의 사유를 증명할 수 있는 서류가 있을 때에는 이를 첨부하여야 한다.
④ 관할 세무서장은 제2항에 따른 신청서를 제출받은 경우에는 그 승인여부를 통지하여야 한다.
1) 청구인의 쟁점임대주택 지분 취득 가) 쟁점임대주택의 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점임대주택은 토지 288㎡, 목조 기와지붕 단층 주택(69.42㎡), 블록조 스레트지붕 대증음식점(66.11㎡)의 구조로 확인된다. 나) L과 M(청구인의 부모)은 1979.
8.
31. 쟁점임대주택을 공동(각 지분 1/2)으로 취득하였다. 청구인은 상속, 증여, 매매 등의 소유권 이전과정을 거친 쟁점임대주택의 지분(1/4)을 2017.
2.
28. A(청구인의 동생)로부터 매매(40,000,000원)로 취득하였다. 2) 공동소유자의 쟁점임대주택 임대사업자 등록 등 가) 쟁점임대주택의 공동소유자는 2018.
9.
27. E구청장에 쟁점임대주택(1호)을 장기일반민간임대주택으로 등록하고, 2018.
9.
28. F세무서장에 부가가치세 면세사업자로 사업자등록하였다. 나) 청구인은 2016.
9.
2. 쟁점양도주택을 취득하여 2024.
2.
27. 양도한 후 2024.
4.
9. 1세대 1주택 고가주택의 양도로 보아 양도가액 3,490,000,000원, 취득가액 1,588,660,000원으로 하여 양도소득세 189,299,500원을 신고․납부하였다. 다) 청구인이 양도소득세 신고 당시 첨부한 ｢주택임대사업장의 거주주택 1세대 1주택 특례적용신고서｣에 첨부한 ｢부동산 임대차 계약서｣에 따르면, 공동소유자는 임차인인 H와 ‘임대차 기간 60개월’(2018.
9. 10.부터 2023.
9. 9.)의 ‘차임 20,000,000원’을 2018.
9. 15.까지 일시에 지급받는 것으로 계약하였다. 라) 공동소유자는 쟁점임대주택의 임대에 대한 종합소득세를 신고한 사실이 확인되지 않는다. 3) 쟁점임대주택의 임차인 확인서 등 가) 청구인은 H와의 임대차계약이 종료된 이후 쟁점임대주택의 임대를 위해 노력하였다고 주장하며 다음과 같이 당시 임대차 협의를 진행하였다는 N의 확인서를 제출하였다.(표 생략) 심리담당자가 N에게 확인서 작성경위에 대하여 문의한 결과, A가 보내준 확인서에 서명날인하였고 쟁점임대주택 인근의 건물을 공사한 인연으로 A를 알고 지내는 사이이며, 현재는 다른 곳을 직원숙소로 사용하고 있다고 진술하였다. 나) 청구인은 H의 현재 대표인 K의 확인서를 제출하였으며, 임대기간 종료일 이후인 2023.
9. 30.까지 쟁점임대주택을 사용하였다는 내용을 포함하고 있다.(표 생략) 다) 심리담당자가 K에게 확인서 작성경위 등에 대하여 문의한 결과 확인되는 내용은 다음과 같다. (1) H는 문화예술관련 작가, 주민 등과 5년의 기간 동안 공공 프로젝트 행사를 진행하였다. (2) 임대차계약서는 본인이 H의 대표가 되기 이전에 체결되었지만 임대차 계약 내용을 알고 있으며, A가 임대사업을 했는지 여부에 대한 확인이 필요하다고 하면서 확인서를 이메일로 보내와서 서명날인해서 보내주었다. 라) 통지관서에서 2024년 12월 한국전력공사(**본부장)에 쟁점임대주택의 전기사용현황을 조회한 결과, H는 2023.
8.
31. 이사를 사유로 쟁점임대 주택의 전기사용료를 정산한 사실이 확인된다.
1) 쟁점임대주택은 거주주택 비과세 특례규정을 적용할 수 있는 장기임대주택에 해당한다는 청구주장의 당부 가) 관련 법리 ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호 가목, 같은 법 시행령 제154조 제1항, 제155조 제20항 및 제167조의3 제2항은 장기임대주택과 거주주택을 소유하고 있는 1세대가 거주주택 2년 이상 거주기간과 장기임대주택 5년 이상 임대기간요건을 충족하는 경우 양도하는 거주주택은 1세대가 1주택을 보유하는 것으로 보아 양도소득세를 과세하지 않는 것으로 규정하고 있다. 나) 쟁점임대주택이 장기임대주택에 해당하는지에 대한 판단 (1) 위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음 내용으로 볼 때 쟁점임대주택은 거주주택 비과세 특례규정을 적용할 수 있는 장기임대주택에 해당하는 것으로 판단된다. 공동소유자는 H와 2018.
9. 10.부터 2023.
9. 9.까지 60개월(5년) 기간의 임대차계약을 체결하여 쟁점임대주택을 2018.
9. 10.부터 임대한 것으로 확인되고, 임차인인 H가 임대차계약 만료일 이전인 2023.
8.
31. 퇴거하였다고 하더라도 임대차 계약 파기 등의 사유로 해지된 것이 아니라면 공동소유자는 쟁점임대주택을 계속하여 임대하고 있었다고 봄이 타당하므로 쟁점임대 주택을 사실상 5년 이상 임대한 것으로 보인다. (2) 따라서, 통지관서가 쟁점임대주택이 5년 이상 임대요건을 충족하지 못하는 것으로 보아 쟁점양도주택에 대한 2024년 과세연도 양도소득세 535,334,506원을 과세하겠다는 이 건 과세예고통지는 잘못이 있는 것으로 판단된다. 2) 가산세 감면의 정당한 사유가 있다는 청구주장의 당부 가산세 감면의 정당한 사유가 있는지는 쟁점①이 채택되어 심리할 실익이 없으므로 심리를 생략한다.
이 건 과세전적부심사청구는 청구주장이 이유 있다고 인정되므로 ｢국세기본법｣ 제81조의15제5항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.