1세대 1주택 주택부수토지의 범위

이 건 과세전적부심사청구는 불채택결정합니다.

• 가. 청구인은 2022.

9.

20. AA시 대 380㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 건물 274.98㎡(이하 “쟁점건물”이라 하며, 쟁점토지와 함께 “쟁점주택”이라 한다)를 양도한 후 2022.

11.

30. 1세대 1주택 고가주택의 양도로 보아 양도가액 3,400,000,000원, 취득가액 637,183,428원으로 하여 양도소득세 116,294,215원을 신고․납부하였다.

• 나. 국세청장(감사관)은 2023.

10. 16.부터 2023.

11. 3.까지 BB지방국세청장에 대한 종합감사를 실시하여, 쟁점토지 380㎡ 중 쟁점건물 정착면적 108.31㎡의 3배인 324.93㎡를 초과하는 55.07㎡는 1세대 1주택 비과세대상에서 제외되어야 한다는 현지시정사항을 통지관서에 통보하였으며, 통지관서는 2024.

8.

8. 2022년 과세연도 양도소득세 99,972,495원을 과세하겠다는 감사결과를 통지하였다.

• 라. 청구법인은 이에 대하여 2024.

8.

26. 이 건 과세전적부심사를 청구하였다.

쟁점토지 380㎡는 쟁점건물의 ｢항공사진 판독 조서｣(이하 “쟁점항공사진판독서”라 한다)상 정착면적 167.57㎡의 3배 이내의 주택부수토지에 해당하므로 비과세대상이다.

• 가. 청구인은 쟁점항공사진판독서의 건물면적이 164.57㎡이므로 1세대 1주택 비과세로 인정되는 주택부수토지면적은 493.71㎡라고 주장하나, 공부상 건축면적이 변경된 사항에 대해 관할 구청에 신고한 사실이 없고, 취득(1990.

4. 25.)부터 주택 양도 당시까지 건축면적 108.31㎡(연면적 274.98㎡, 지하층 95.77㎡, 1층 108.31㎡, 2층 70.9㎡)를 기준으로 재산세가 부과된 사실 등에 비추어 공부상 확인되는 108.31㎡를 주택정착면적으로 보아 과세하겠다는 감사 결과통지는 정당하다.

• 나. ｢소득세법｣, ｢소득세법 기본통칙｣에 따른 1세대 1주택 비과세 대상 토지 면적 산정의 기준이 되는 주택의 토지정착면적이란 ｢건축법｣에 따른 건축물의 수평 투영면적인 건축면적을 말하는 것으로 청구인이 제시한 쟁점항공사진판독서의 방법으로 산정한 면적은 신뢰할 수 없다.
• 다. ｢건축법 시행령｣ 제119조제1항제2호 에서 “건축면적은 건축물 외벽의 중심선을 기준으로 수평투영면적을 계산한다”라고 하면서 각 목에 해당하는 경우에는 별도의 계산방법을 규정하고 있는데, 가목에서는 “처마, 차양, 부연 그 밖에 이와 비슷한 것으로 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싼 부분의 수평투영면적으로 한다”고 되어 있다.
• 라. 따라서 양도 당시 처마 등 건축물의 현황, 설계도면 등을 고려하지 않은 상태에서 쟁점항공사진판독서만으로는 정확한 건축면적을 산정할 수 없다.
• 마. 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지에 해당되어 양도소득세의 비과세요건을 충족하고 있다는 사실에 관한 주장에 대한 입증책임은 납세자에게 있는 바(대법원 2005.

12.

23. 선고 2005두8443판결 등), 청구인이 정확한 수평투영면적을 제시하지 못한 이상 공부상 면적을 기준으로 토지정착면적을 계산하여 감사결과통지한 내용은 정당하다.

쟁점토지는 쟁점건물 정착면적의 3배 이내 주택부수토지에 해당하므로 비과세 대상이라는 청구주장의 당부

1) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】(2022.

12.

31. 법률 제19196호로 일부개정되기 전의 것)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택 부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족 하는 주택 1-1) 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】(2022.

12.

31. 대통령령 제33207호로 일부개정되기 전의 것)

⑦ 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다.

1. ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조제1호 에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율

• 가. ｢수도권정비계획법｣ 제2조제1호 에 따른 수도권(이하 이 호에서 "수도권" 이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지: 3배 2) 건축법 제2조 【정의】(2022.

6.

10. 법률 제18935호로 일부개정된 것)

① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. "건축물"이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다. 3) 건축법 제84조 【면적ㆍ높이 및 층수의 산정】 건축물의 대지면적, 연면적, 바닥면적, 높이, 처마, 천장, 바닥 및 층수의 산정방법은 대통령령으로 정한다. 3-1) 건축법 시행령 제119조 【면적 등의 산정방법】(2022.

7.

6. 대통령령 제32825호로 일부개정된 것)

① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.

2. 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥으로 한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영 면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.

• 가. 처마, 차양, 부연(附椽), 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 다음의 구분에 따른 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.

7. 그 밖의 건축물: 1미터

4. 연면적: 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.

• 가. 지하층의 면적
• 나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적
• 마. 제34조 제3항 및 제4항에 따라 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적
• 바. 제40조 제4항 제2호에 따라 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피 공간의 면적

1) 쟁점주택의 현황 및 양도 가) 쟁점주택의 등기사항전부증명서 및 건축물대장에 따르면, 청구인은 1988.

4.

28. 쟁점토지 380㎡를 취득하여 1990.

4.

25. 연면적 274.98㎡(1층 108.31㎡, 2층 70.9㎡, 지층 95.77㎡) 규모의 쟁점건물을 신축하였다. 나) 청구인은 2022.

9.

20. 쟁점주택을 양도한 후 2022.

11.

30. 1세대 1주택 고가주택의 양도로 보아 양도가액 3,400,000,000원, 취득가액 637,183,428원으로 하여 양도소득세 116,294,215원을 신고․납부하였다. 2) 감사결과통지 감사관은 쟁점토지 380㎡ 중 쟁점건물 정착면적 108.31㎡의 3배인 324.93㎡를 초과하는 55.07㎡는 1세대 1주택 비과세대상에서 제외되어야 한다는 내용의 현지 시정사항을 통지관서에 통보하였으며, 통지관서는 2024.

8.

8. 2022년 과세연도 양도소득세 99,972,495원을 과세하겠다는 감사결과를 통지하였다. 3) 청구인의 쟁점항공사진판독서 제출 가) 쟁점항공사진판독서 10쪽의 ‘다. 감정사항’에서 다음과 같이 쟁점건물의 넓이를 판독하기 위한 목적을 명시하고 있다.

• 다. 감정사항 쟁점주택 2022년 항공사진을 정확하게 판독하기 위해 2차원 영상이 아닌 디지털 수치도화기를 이용하여 3차원 영상으로 해당 지역을 판독하고자 함

쟁점주택 2022년 항공사진

첨부된 2022년에 촬영한 항공사진을 이용하여 다음 사항을 판독한다. (1) 쟁점주택의 항공사진을 판독하여 지번 내 건물의 넓이를 판독함 나) 쟁점항공사진판독서는 <그림1>와 같이 쟁점건물과 지붕 등을 포함한 면적을 164.57㎡로 기재하고 있으며 등기사항전부증명서상 1층 정착면적 108.31㎡와 차이 59.26㎡의 구체적인 내역은 확인되지 않는다. <그림1> 쟁점항공사진판독서상 쟁점건물 면적(그림 생략) 4) 쟁점주택의 현장 사진 등 가) 심리담당자가 현장방문하여 확인한 쟁점주택의 구조는 <그림2>, <그림3>과 같이 비탈면에 위치한 대문을 통해 계단을 오르면 2층 규모의 단독주택인 쟁점주택이 있으며, 대문 왼쪽에는 지하주차장이 있다. <그림2> 쟁점주택 현황(위성사진, 쟁점주택)(그림 생략) <그림3> 쟁점주택 현황(대문, 지하주차장)(그림 생략) 나) 청구인은 쟁점주택의 지하주차장 34.57㎡가 건축면적에 포함되어야 하며, 이 경우 쟁점토지 380㎡는 건축면적 142.88㎡(108.31㎡ + 34.57㎡)의 3배 이내의 주택부수토지에 해당한다며 <그림4>와 같이 청구인이 작성한 건축면적 산정 내역을 제출하였다. <그림4> 건축면적 산정(청구인 제출) <차고면적 계산> 3.7m × 6.1m = 22.57㎡ 2.5m × 4.8m = 12㎡ --------------------- 계 34.57㎡ <비교> 토지면적 < 건물면적 380㎡ 142.88㎡ × 3 = 428.64㎡ 다) 심리담당자가 CC구청장(건축과장)을 방문하여 쟁점주택의 건축법상 건축면적에 대하여 문의한 결과, 청구인이 제출한 <그림4>의 지하주차장은 쟁점주택의 건축물대장상 지층 95.77㎡에 이미 포함되어 있는 면적이며 ｢건축법 시행령｣ 제119조제1항제2호 에 따른 쟁점주택의 건축면적은 건축물대장상 1층 면적으로 표시되어 있는 108.31㎡ 라는 사실을 확인하였다.

1) 관련 법리 가) ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호, 같은 법 시행령 제154조 제7항 및 같은 법 기본통칙 64-122…2는 ｢건축법 시행령｣ 제119조 에서 정하는 건물이 정착된 면적(건축면적)에 수도권의 경우 3배 이내의 주택부수토지의 양도로 발생한 소득을 비과세 양도소득으로 규정하고 있다. 나) ｢건축법 시행령｣ 제119조제1항제2호 가목7)은 처마, 차양, 부연 등 건축물의 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 ‘건축면적’은 그 돌출된 끝부분으로부터 1미터의 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 규정하고 있다. 2) 쟁점토지가 쟁점건물 면적의 3배 이내의 주택부수토지에 해당하는지에 대한 판단 가) 위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음 내용으로 볼 때 쟁점토지 380㎡ 중 55.07㎡는 쟁점건물 정착면적 108.31㎡의 3배(324.93㎡)를 초과하므로 주택 부수토지에 해당한다고 인정하기 어렵다. (1) 청구인이 제출한 쟁점항공사진판독서는 처마 등 돌출부분의 면적 전체를 포함하여 산정한 것으로서 전문적인 측량업체의 측량자료가 아니므로 쟁점 건물의 건축면적을 산정한 것으로 보기 어렵다. (2) 반면, CC구청장은 쟁점주택의 건축법상 건축면적은 건축물 대장의 1층 면적으로 기재되어 있는 108.31㎡라고 확인하고 있다. 나) 따라서, 통지관서가 쟁점건물 정착면적 108.31㎡의 3배(324.93㎡)를 초과 하는 55.07㎡를 주택부수토지에서 제외하여 2022년 과세연도 양도소득세를 과세 하겠다는 감사결과통지를 한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 과세전적부심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 ｢국세기본법｣제81조의15제5항제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.