쟁점주택 매매 거래가 있었던 시기에 쟁점주택 단지의 시세가 조회되고 쟁점주택 매매 시점 이전부터 부동산 시세가 꾸준히 상승하고 있었다는 점 등에 비추어 볼 때 청구인이 쟁점주택을 당시 시가보다 낮은 가액으로 양도한 행위는 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 보기 어려움
쟁점주택 매매 거래가 있었던 시기에 쟁점주택 단지의 시세가 조회되고 쟁점주택 매매 시점 이전부터 부동산 시세가 꾸준히 상승하고 있었다는 점 등에 비추어 볼 때 청구인이 쟁점주택을 당시 시가보다 낮은 가액으로 양도한 행위는 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 보기 어려움
이 건 과세전적부심사청구는 【불채택】 결정합니다.
• 3주택자: 취득세율 12%, 종합부동산세율(과표 12억~50억원) 3.6%
• 2주택자: 취득세율 8%, 종합부동산세율(과표 12억~50억원) 1.6% 3) 쟁점주택을 양도한 이후 BB시청으로부터 거래가격(저가) 의심을 사유로 부동산 거래신고 등에 관한 법률제6조 규정에 의하여 2021.11.2.까지 ‘부동산 거래 특별조사에 따른 자료제출’을 요청받고 부동산 거래 신고 소명서를 제출하였으며, 이에 대하여 BB시청은 거래 가격의 적정성을 인정하였으며, 이후 과태료 등의 처분은 없었다.
가. 통지관서가 관련법령에 따라 결정한 쟁점가액과 쟁점신고가액은 그 차액이 시가와 19.2%나 차이가 나며, 소득세법 시행령제167조제3항에서 규정하는 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에 해당한다.
1. 소득세법제101조에서는 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 소득금액을 계산할 수 있도록 규정되어 있고, 같은 법 시행령에서는 법 제101조 제1항의 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우‘란 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상으로 특수관계인에게 시가보다 낮은 가액으로 자산을 양도하는 경우에는 부당행위 계산 규정을 적용하도록 규정되어 있다. 2) 양도소득의 부당행위 계산시 적용되는 시가의 산정은 상속세 및 증여세법 시행령제49조제4항 규정의 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매거래가액을 적용하는 경우 소득세법 시행령 제167조 제5항 규정의 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간 이내 확인되는 가액을 시가로 하고, 이 때 과세표준을 신고기한내 신고한 경우에는 납세자의 예측 가능성을 제고하기 위하여 납세자가 신고한 날까지 확인되는 가액을 시가로 인정하고 있는바, 통지관서가 결정한 2021.5.29. 계약된 매매가액인 594,000,000원이 시가에 해당한다. 3) 따라서 쟁점거래는 그 차액이 시가보다 5%이상 차이가 발생되어 소득세법 시행령 제167조 제3항 에서 규정하는 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에 해당되어 부당행위계산 적용대상이다.
① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. 나) 1-1) 소득세법 시행령 제167조 【양도소득의 부당행위계산】(2021.2.17. 대통령령 제31442호로 개정된 것) 다)
③ 법 제101조제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정 한다. 라)
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산 시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때
④ 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소 시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산 한다.
⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조제1항 각 호 외의 부분 본문 중 “평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”으로 본다. 마) 2) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】(2021.1.1. 법률 제17645호로 개정된 것) 바)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 사) 2-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】(2021.1.5. 대통령 령 제31380호로 개정된 것) 아)
① 법 제60조제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(｢민사집행법｣ 에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조 의 2에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인 되는 가액을 말한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우 에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세 표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. 자) 2-2) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제49조 【평가의 원칙 등】(2021.3.16. 기획재정부령 제832호로 개정된 것) 차)
③ 영 제49조제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 카)
1. ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택 가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다. 타)
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 파) 2-3) 상속증여세 집행기준 60-49-7【시가로 보는 유사 사례가격】 하) 당해 재산의 시가로 보는 매매·감정·수용·경매·공매가격이 없는 경우로서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액·2 이상 감정가액·수용가액·경매가액·공매가액이 있는 경우에는 이 가액을 시가로 본다. 이 때 상속세 또는 증여세 과세표준을 평가기간 이내에 신고한 경우 유사 사례가액은 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 6개월부터 평가기준일 후 6개월(증여의 경우 평가기준일 후 3개월) 이내 신고일까지의 가액을 적용한다. 3) 지방세법 제11조 【부동산 취득의 세율】
① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.
2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 주택법 제63조의2제1항제1호 에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율
3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상 지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율 5) 종합부동산세법 제3조 【과세기준일】 종합부동산세의 과세기준일은 지방세법제114조에 따른 재산세의 과세기준일로 한다. 6) 지방세법 제114조 【과세기준일】 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.
1. 쟁점주택 양도 관련 사항
[제1조] ･ 매매대금 사억팔천만원정(￦480,000,000) ･ 계 약 금 사천팔백만원정(￦48,000,000)은 계약시에 지불하고 영수함 ･ 잔 금 사억삼천이백만원(￦432,000,000)은 2021년 5월 10일에 지불한다. [제2조] 매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하며, 위 부동산의 인도일은 2021년 5월 10일로 한다. 다) 쟁점주택 매수인이 청구인의 계좌로 매매대금을 송금한 내역은 다음과 같다. (원) 일자 은행 금액 내용 2021.4.27 우리은행 GGGG지점 48,000,000 계약금 2021.5.10 우리은행 GGGG지점 295,000,000 잔금 2021.5.10 우리은행 GGGG지점 50,000,000 잔금 2021.5.10 우리은행 GGGG지점 87,000,000 합계 480,000,000
2. 양도소득세 신고 내용 청구인은 2021.7.31. 쟁점주택 양도소득에 대하여 양도가액을 480,000,000원으로 하여 2021년 과세연도 양도소득세 34,528,382원을 신고·납부하였다. (원) 과세연도 양도가액 양도소득 과세표준 납부세액 2021 480,000,000 112,340,850 109,840,850 34,528,382
3. 부동산거래특별조사에 따른 자료 제출 내역 청구인이 쟁점주택을 처남에게 양도한 이후 BB시청은 청구인에게 부동산 거래특별조사에 따른 자료를 2021.11.2.까지 제출해 줄 것을 요청하였고 이에 청구인은 2021.10.28. 부동산거래신고소명서를 제출하였는바, 그 내용은 아래와 같으며, 이후 과태료 등의 처분이 있었는지 여부는 확인되지 아니한다. 맞벌이부부인 저희 가정에 유아 아이 2명을 돌봐주시는 장모님과 처남의 거처로 무상임대 해주던 DDDDD 000동 000호 였습니다. BB 조정지역 발표전에 새 아파트 분양을 받게 되었고 조정지역 선정으로 갑작스런 다주택자 중과와 취득세 문제로 집을 급히 처분해야 했습니다. 그 시기에 DDDDD의 실거래 및 매수자가 없었고 급히 처분해야 하던 시기라 처남의 매입의사에 동의하고 4억 8천이라는 가격에 거래하였습니다.
4. 쟁점주택 매수인 관련 사항 BB시 CC동장이 2024.4.8. 발급한 전입세대확인서에 따르면, 청구인의 처남은 2020.9.11. 쟁점주택에 최초 전입한 사실이 확인되며, 청구인과 청구인의 처남이 작성한 무상임대차계약 서(작성일자 2020.9.10.)에 따르면, 청구인의 처남은 2020.9.10.부터 2024.9.10.까지 쟁점주택을 무상으로 임차하기로 한 내용이 확인된다.
5. 감사결과통지 내용
6. 조정대상지역 지정 현황 국토교통부 공고 제2020-1521호(2020.11.20.) 및 제2022-1408호(2022.11.14.)에 따르면, 쟁점주택이 소재한 AA도 BB시(통진읍, 대곶면, 월곶면, 하성면 제외)는 2020.11.20.부터 조정대상지역으로 지정되었다가 2022.11.14. 지정 해제된 사실이 확인된다.
7. 청구인 세대가 쟁점주택 양도 당시 보유하던 주택 내역 구분 소재지 매매계약일 소유권이전일 (양도일) 소유자 쟁점주택 AA BB CC 0000-0 DDDDD 000-000 2016.5.24 2018.1.5. (2021.5.10.) 청구인 쟁점외①주택 AA BB CC 0000-0 HHHHH 000-000 2016.3.28 2018.5.14. (-) 청구인 쟁점외②주택 AA BB FF 0000-0 JJJJJ 000-000 2020.10.12 2022.12.23. (-) 배우자
8. 쟁점주택 단지에 대한 국민은행 과거시세 조회 내역 시세기준월 하위평균가 일반평균가 상위평균가 202202 60,500 62,250 64,750 202201 61,500 63,250 64,750 202112 60,500 62,750 62,450 202111 60,500 62,750 64,250 202110 60,000 61,750 62,750 202109 59,000 61,000 62,500 202108 58,500 60,500 62,000 202107 58,000 60,000 61,000 202106 58,000 60,000 61,000 202105 58,000 60,000 61,000 202104 57,000 59,000 60,000 202103 55,000 57,000 60,000 202102 55,000 57,000 60,000 202101 53,000 55,000 57,000 202012 53,000 55,000 57,000 202011 53,000 55,000 57,000 202010 47,500 48,500 49,500 202009 46,500 48,000 49,500 202008 46,500 48,000 49,500
1. 관련법리 가) 구 ｢소득세법｣ 제101조제1항 은 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산 할 수 있도록 규정한다. 구 ｢소득세법｣ 제101조제2항 의 위임에 따라 구 ｢소득세법 시행령｣ 제167조제3항은 ‘조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우’ 중 하나로 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때를 들면서 이를 ‘시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우’로 한정하고, 같은 조 제3항은 이에 해당하는 경우 그 양도가액을 ‘시가’에 의하여 계산하도록 규정하고, 같은 조 제5항은 위 ‘ 시가’를 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 내지 제64조와 같은 법 시행령 제49조 내지 59조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의하도록 규정하고 있다. 나) 소득세법 시행령 제167조제5항 에 의하면 양도일 또는 취득일 전후 3개월 이내의 기간 중 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액은 그것이 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 등 특별한 경우가 아닌 한 ‘시가로 인정되는 것’에 해당하며, 기획재정부령이 정하는 해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 ‘다른 재산’에 대하여 같은 기간 내 매매사실이 있는 경우 그 거래 가액 역시 이에 해당하며 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조제3항제1호는 해당 재산이부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동 주택인 경우에는 위 ‘다른 재산’은 해당 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있고 주거건용면적의 차이가 100분의 5 이내이며, 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내인 주택일 것을 요한다. 이러한 부당행위계산은 일정한 특수관계자 사이의 일정한 거래가 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 족한 것이지 당사자에게 조세 회피의 목적이 있거나 경제적 손실이 있어야 하는 것은 아니며(대법원 2009.9.10. 선고 2009두7462 판결 참조), 사실상 동일 또는 유사한 재산의 매매사례가격이 존재함에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리를 해소하여 실질과세의 원칙을 구현하고자 함에 그 입법취지가 있다(서울행정법원 한편 부당행위계산부인 규정이 적용될 수 있는지는 거래행위 당시를 기준으로 판단하여야 한다(대법원 2010.5.13. 선고 2007두14978 판결 참조).
2. 주택을 특수관계인에게 급매로 양도한 거래가 부당행위계산 대상 거래인지에 대한 판단
① 통지관서가 시가로 본 쟁점사례가액 594백만원은 쟁점주택과 동일 단지이면서 전용면적 및 기준시가가 동일한 유사주택 가운데 쟁점주택 양도일 인 2021.5.10.로부터 가장 가까운 날인 2021.5.29. 계약된 주택의 거래가액으로, 소득세법 시행령제167조, 상증세법 시행령 제49조 및 같은 법 시행규칙 제15조에 따라 시가로 인정되는 가액에 해당한다고 볼 수 있다.
② 소득세법제101조 및 같은 법 시행령 제167조에 따르면, 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도하는 경우 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 해당하면 부당행위계산 규정을 적용하도록 되어 있으며, 청구인이 쟁점주택을 시가(594백만원)보다 낮은 가격인 480백만원에 양도하여 그 차액 114백만원이 시가의 5%인 29.7백만원 이상으로, 부당행위계산 적용요건을 충족하고 있다고 할 것이다.
③ 청구인은 쟁점주택이 소재한 BB시가 갑작스럽게 조정지역으로 지정됨에 따라 발생할 과도한 조세부담을 덜고자 불가피하게 쟁점주택을 양도할 수 밖에 없었고 양도소득세를 회피하려는 의도는 전혀 없었으므로 부당행위계산 규정을 들어 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다고 주장하나, 부당행위계산은 일정한 특수관계자 사이의 일정한 거래가 사회 통념이나 관 습에 비추어 볼 때 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 족한 것이지 당사자에게 조세회피의 목적이 있거나 경제적 손실이 있어야 하는 것은 아니며(대법원 2009.9.10. 선고 2009두7462 판결 참조), 쟁점주택 매매 거래가 있었던 2021.4월부터 5월까지 쟁점주택 단지의 시세는 하위평균값 570백만원부터 상위평균값 610백만원으로 조회되고, 쟁점주택 매매 시점 이전부터 부동산 시세가 꾸준히 상승하고 있었다는 점 등에 비추어 볼 때 청구인이 쟁점주택을 당시 시가보다 약 20% 정도 낮은 가 액인 480백만원에 양도한 행위는 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 보기는 어렵다.
이 건 과세전적부심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제81조의15 제5항 제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.