거주자와 특수관계 있는 자와의 거래가 부당한 행위에 해당하는지 여부는 거래당시 즉 양도가액을 확정지을 수 있는 시점인 매매계약일 기준으로 판단하고 양도차익을 계산함에 있어 양도가액은 양도시기를 기준으로 산정함(대법원 2010.5.13. 선고 2007두14978 판결 참조)
거주자와 특수관계 있는 자와의 거래가 부당한 행위에 해당하는지 여부는 거래당시 즉 양도가액을 확정지을 수 있는 시점인 매매계약일 기준으로 판단하고 양도차익을 계산함에 있어 양도가액은 양도시기를 기준으로 산정함(대법원 2010.5.13. 선고 2007두14978 판결 참조)
이 건 과세전적부심사청구는 불채택 합니다.
1.
2. 청구인과 통지관서는 매매대금이 555백만원이라는 사실에 이견이 없고, 청구인이 감사 때부터 수차례에 걸쳐 실제 매매대금이 555백만원이라고 상세히 설명하였다.
1. 부당행위계산 여부는 매매계약일을 기준으로 한다. 가) 통지관서가 부당행위 계산부인 대상에 해당하는지 여부를 판단함에 있어 사용한 매매사례가액을 알 수 없어 2023.5.17. 통지관서에 문의 한 바, 통지관서는 청구인이 계약한 2020.8.27.(매매계약일)로부터 제일 가까운 날짜(2020.8.29.)의 매매사례가액 640백만원과 비교하니 부당행위 계산부인 대상에 해당한다고 하 였다.(2023.5.17. 10:18, 031-8-4 → 010-3-**)
(1) 통지관서는 이 사건 과세전적부심사청구에 대한 의견서에서 ‘청구인이 계약한 2020.8.27. 기준으로 형성된 매매사례가액 전부가 부당행위대상이 되는 5%를 초과한다.’라고 하면서 아래와 같이 이 사건 매매계약일(2020.8.27.) 이후의 매매사례를 포함하여 적시하였는데, 부당행위 여부를 판단함에 있어 매매계약일 이후의 매매사례가 필요 없음에도 이를 포함한 것을 보면 부당행위에 해당하 는지 여부 결정시기를 매매계약일이 아닌 매매계약일로부터 ±3개월로 확대해서 잘못 판단한 것이다. <매매사례> (단위: 원, ㎡) 구분 양도가액 면적 (전용) 기준시가 양수인 매매계약일 청구인 101동 102호 545,000,000 84.994 356,000,000 자 ’20.8.27. 매매사례 109동 103호 640,000,000 84.994 356,000,000 제3자 ’20.8.29. 111동 101호 694,000,000 제3자 ’20.9.23. 107동102호 697,000,000 제3자 ’20.10.6. 108동 102호 580,000,000 제3자 ’20.7.4. 103동 102호 590,000,000 제3자 ’20.6.13.. 111동 102호 575,000,000 제3자 ’20.5.28. (2) 통지관서는 상기와 같이 유사매매사례가액을 640백만원으로 판단함에 따라 이 사건 매매대금이 매매계약서 상의 545백만원인지 아니면 계좌이체로 송금된 555백만원인지 관심이 없다. 왜냐하면 매매대금이 상당히 중요하고 첨예한 쟁 점 사항임에도 통지관서의 의견서 어디에도 이에 대한 언급도 없었을 뿐 아니라 이에 대한 반박을 받아본 적이 없기 때문이다.
(1) 자산의 시가는 세금부과 이전에 그 자산을 현실적으로 평가한 가액에 불과할 뿐 세 목에 따라 가액을 다르게 산정할 이유가 없고, A라는 자산에 부과되는 세금이 법 인세냐, 종소세냐, 상속세냐, 증여세냐, 양도세냐에 따라 그 자산의 시가가 달라진 다는 것은 납득하기 어렵다. <재재산 46014-85, 2001.3.29.> 특수관계자간 주식매매계약일 이후 환율의 급격한 변동 등으로 평가액이 대폭 증·감함에 따라 양도일을 기준한 시가산정이 불합리한 경우에는 매매계약일을 기준으로 시가를 산정 고가·저가 양도시 증여의제 규정을 적용함 이유(청구인 주장) 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 발생하므로(민법 제563조) 거래당사자간에 거래가액에 대 한 합의가 이루어진 때인 매매계약일을 기준으로 특수관계에 있는 자간 정상거래여부를 판 단하는 것이 법적안정성 또는 예측가능성면에서 타당하고, 개인과 법인의 부당행위계산부인 판단기준과 증여세 과세여부 판단시기를 일치시켜 개인과 법인의 과세의 중립성을 유지하고 납세혼란 방지 문제점(청구인 주장) 장기간 등기 등을 기피하거나 사후에 매매계약일을 조작하는 방법으로 조세회피에 악용할 소지 → 매매계약일 기준을 원칙으로 하되 조세회피 목적이 있다고 인정되는 경우에는 예외적으로 소득세법상 양도 또는 취득시기로 함 (2) 상기 국세청 해석례를 보면 그 이유를 상기의 민법 제563조 를 들고 있다. 즉 민법 제563조 는 환율급등이 아닌 매매계약일을 언급하고 있으므로 이 사건과 같이 아파트 시가가 급등한 경우에도 상기 예규의 취지와 같이 매매 계약일을 기준으로 시가를 산정하여야 한다. <세법상 재산(주식 제외)의 시가평가 규정 비교> 구분 소득세법 법인세법 목적 양도소득 부당행위 소득계산 종합소득 부당행위 소득계산 부당행위 소득 계산 평가 기준일 양도일/취득일 거래 당일 거래 당일 관련 법령 소득세법 제101조 소득세령 제167조 소득세법 제41조 소득세령 제98조 법인세법 제52조 법인세령 제89조 (세법상 재산의 시가평가 규정 개선방안 42페이지, 한국조세재정연구원, 2018년 6월) 시가가 급등한 경우 재재산46014-85(2001.03.29.)에 따라 시가를 매매계약일 기준으로 봄으로써 개인(사업소득)과 법인의 부당행위계산부인 계산기준 통일함 (3) 심사양도 2010-0342(2011.4.4.)의 결정문에서도 1년 후에 잔금이 이행되는 매매가액은 시가로 볼 수 없다고 한 것을 보면 매매계약일로부터 잔금일의 기간이 1년 이상 되면 상기 예규와 같이 평가액이 대폭 증·감함에 따라 양도일을 기준한 시가산정이 불합리한 경우로 보기 때문이고, (4) 대법원 2005두3059(2005.6.23.) 판결문에서도 제3자 사이에 이루어진 가격 이라 하더라도 가격의 등락이 매우 큰 경우 그 가격이 거래대상이 되는 자산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하는 시가로 볼 수 없다 하였다.
2. 시가와 거래가액의 차이가 5% 미만으로 부당행위에 해당하지 않는다. 가) 대법원, 기획재정부, 국세청, 조세심판원은 상기의 판결 및 예규 등과 같이 부당행위에 해당 하는지 여부 결정시기는 매매계약체결일이다. 따라서 청구인은 시가(580백만원)와 거래가액(555백만원)의 차이가 5% 미만으로 부당행위에 해당하지 않는다. <시가와 거래가액 차이> (단위: 백만원)
① 유사 매매사례 (시가) 계약서 내역 계좌이체 내역
② 매매대금
③ 비율 (②÷①)
④ 매매대금
⑤ 비율 (④÷①) 580 (’20.7.4 계약) 545 93.96% 555 95.68% (1) 통지관서는 부당행위에 해당하는지 여부 결정시기가 거래당시(매매계약체결일) 임에도 (대법원2007두14978) 매매계약일 이후인 2020.8.29.의 시가(640백만원)를 적용 하여 거래가액의 차이가 5% 이상으로 부당행위에 해당한 다고 잘못 판단하였다. (2) 거래당사자 간의 특수관계 성립여부는 원칙적으로 매매계약일을 기준으로 판단하는 것이며, 매매계약일을 기준으로 판단하는 것이란 매매계약일 현재 특수관계가 성립하지 않았으나 매매계약일 이후에 특수관계가 성립 하였더라도 이를 매매계약일을 기준으로 특수관계가 성립되었다고 볼 수 없는 것 (조심 2016부1414, 2016.8.18. 참조) 처럼, (3) 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래가 부당한 행위에 해당하는지 여부는 거래당시 즉 양도가액을 확정지을 수 있는 시점인 매매계 약일을 기준으로
하는 것이며(양도소득세 집행기준 101-167-2 부당행위 판단 기준일), 매매계약일을 기준으로 판단하는 것이란 매매계약일 현재 부당행위에 해당되지 않았으나 매매 계 약일 이후 부당행위에 해당한다고 하더라도 이를 매매계약일 기준으로 부당행위에 해당한다고 볼 수 없다는 것이다(서이46012-10282, 2003.2.7. 같은 뜻).
(4) 청구인을 포함한 특수관계에 없는 자간 모두 매매대금을 결정할 때에는 매매 계약일 전의 가격을 기초로 하는 것이지 매매계약일 후의 가격을 기초로 하 는 것이 아니다. 즉 설령 청구인이 양수인인 아들과 조세를 부당하게 감 소시키기 위해 공모 및 담합을 하였다고 하더라도 매매계약일 이후의 가 격을 미리 끌어다 쓸 수 없는 것이 명백하므로 부당행위에 해당하는지 여 부를 판단 함에 있어 경제적 합리성 결여 여부와 관계가 없는 매매계약일 이후의 매매사례가액을 끌어다 쓸 수 없다. 나) 부당행위 계산부인의 해당여부 판단은 부당 and (시가-거래가액)≥시가의 5% 를 뜻하는 것이지, 부당 or (시가-거래가액)≥시가의 5% 초과를 뜻하는 것이 아니다.
(1) 대법원 2017두35165의 판결에서도 (시가-거래가액)≥시가의 5%에 해당 하였더라도 부당(경제적 합리성 결여)한 것이 아니었으면 부당행위 계산부인을 적용할 수 없다고 한 것을 보더라도 부당 and (시가-거래가액)≥시가의 5% 임을 알 수 있다. (2) 매매사례가액이 있던 아파트가 지진 등으로 크게 훼손되어 50%미만으로 양도된 경우에 (시가-거래가액)≥시가의 5%에 해당하나 부당(경제적 합리성 결여)하지 않아 저가양도로 부당행위 계산부인 규정을 적용할 수 없고, (3) 화폐나 다름없는 50억원의 골드바 를 48억원으로 저가 양도된 경우 부당 (경제적 합리성 결여)에 해당하나 (시가-거래가액)≥시가의 5%에 해당하지 않아 부당행위 계산부인 규정을 적용할 수 없다. 따라서 통지관서는 부당행위 계산 부인규정을 부당 and (시가-거래가액)≥시가의 5%으로 한정하여 적용하여야 한다. 골드바는 화폐와 다름없어 1%라도 손해를 보려 하지 않는다.
(4) 조심2008서2266(2008.11.06.)의 결정문에서도 (시가-거래가액)≥시가의 5%에 해당한다고 하더라도 경제적 합리성을 결여(부당)하지 않았다면 부당행위에 해당하지 않다고 하였다. 3) 시가 평가시 당해재산의 매매 등 가액이 유사매매사례가액에 우선한다.
7. 유사매매사례가액 및 감정가액 적용방법 개선 (상속세 및 증여세법 시행령 제49조)
□ 상증법상 재산평가 방법 ◦ 원칙: 평가기준 일 현재 시가 평가기준일 전후 6개월(증여 3개월) 이내 기간 중 매매･감정･수용･ 경매 또는 공매가 있는 경우 그 가액 ◦ 당해 재산과 면적․위치․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액 등도 시가로 인정 - 유사매매사례가액은 평가기준 일 “전후” 6개월 (증여 3개월)이내의 가액 으로 규정 ◦ 세무서장이 다른 감정기관에 감정 의뢰하는 사유 - 감정가액이 보충적평가액의 80%에 미달하는 경우 ◦ (좌 동) ◦ 유사매매사례가액을 시가평가의 보충적 방법으로만 사용 - 1순위: 당해 재산의 매매가액 등 매매･수용･경매･공매가격 - 2순위: 유사매매 등 사례가액 다만, 평가기준일 “전” 6개월(증여 3개월)부터 상속･ 증여세 신고일까지 가액만 인정 ◦ 세무서장이 다른 감정기관에 감정 의뢰하는 사유 - 감정가액이 기준금액 에 미달 보충적평가액과 유사재산매매 등 사례가액의 90% 중 적은 금액 다. 적용시기 및 적용례 ◦ 2011.1.1. 이후 상속․증여분부터 적용 나) 소급감정도 시가가 될 수 있다. (1) 감정평가 관련법에서는 유사 부동산의 거래 사례를 당해 재산과 위치, 방향, 층, 전망, 상태 등을 참고하여 선정하는 것이지 매매계약일이 유사한 것으로 선정하지 않는다. 통지관서는 감정평가서가 불법적으로 위조되었 거나 관련법을 위반하여 작성되었음을 입증하지 않은 채 자의적으로 효력이 없다는 주장만 하고 있다. (2) 2006년부터 부동산실거래가 신고의무 및 등기부등본상에 매매금액을 기재 하도록 개정됨에 따라 감정가액의 객관성이 2006년 전․후로 달라진다. 2006년 이전: 주로 탐문에 의하여 감정평가를 함에 따라 평가기간 내의 감정가액이 소급 감정가액보다 더 객관성이 있습니다. 즉 시간이 지날수록 기억이 왜곡될 우려가 있기 때문이다. 2006년 이후: 호가가 아닌 실거래가액을 기초로 감정가액을 평가함에 따라 소급 감정가격이 더 많은 빅데이터를 갖고 있어 빅데이터가 적은 평가기간 내의 감정가액보다 더 객관성이 있다. 예) 평가기간 내의 감정가액의 경우 감정평가일 이후의 실제 거래가액을 전혀 반영하지 못할 뿐 아니라 감정평가일 전의 실제거래가액 및 평가당시의 실제거래가액이 없어 호가를 기초로 감정한다. (3) 수많은 대법원 판결과 국민권익위원회 2016.1.12. 고충민원 의결정보, 조세 심판(2021전2093, 2021.08.18.)에서도 소급감정평가를 인정하고 있고, 과세관청 스스로 행정소송 중 소급감정가액을 받아 들여 조정권고에 응하여 계속적 반복적으로 직권 시정한 사실도 있다. 4) 부당행위 계산부인 규정이 특수관계 없는 자와의 거래시 세금보다 더 많은 세금을 부과하고자 하는 취지의 규정이 아니다. 가) 부당행위 계산부인 규정이 특수관계 없는 자와의 거래시 보다 더 많은 세금을 부과하고자 하는 취지의 규정이 아니므로, 특수관계 없는 자간의 일반적인 거래시 부과되는 양도소득세, 즉 기준시가[2006.12.31. 이전분 → 기준시가(신고․결정) 원칙]에 의한 양도소득세를 초과할 수 없다고 판단된다(국심 94서2929, 1994.8.11. 및 2023년 양도소득세 실무해설 1087페이지, 권동용). <2007년 개정세법 해설(국세청, 121페이지)> 10. 부당행위계산의 부당성 판단기준 보완(소득세법 시행령 제167조) 가. 개정취지 〇 당해 거래와 유사한 상황에서 특수관계 없는 불특정 다수인과 계속적․반복적으로 거래한 단일 시가를 확인하는 것은 상장주식 등 일부 경우를 제외하고는 현실적으로 곤란 - 실질과세원칙에 따라 시가를 명백히 확인할 수 있는 경우를 제외하고 대가와 시가 등의 차이가 합리적인 범위 내에 있는 경우 부당행위에서 배제함으로써 납세자 부담과 분쟁소지 축소 나. 개정내용 종전 개정 〇 부당행위계산부인 적용요건 - 특수관계자간 거래 - 시가보다 낮거나 높은 대가로 거래하여 조세부담을 부당히 감소 - 시가와 대가의 차액이 시가의 5%이상이거나 3억원이상인 경우에만 부당행위계산부인 규정 적용 다. 적용시기 및 적용례 〇 2007.2.28. 이후 양도하는 분부터 적용 나) 이 사건과 관련하여 특수관계 없는 자간의 일반적인 거래시 양도가액은 551백만원(580백만원×95%, 소득세법 시행령 제167조 합리적 범위 내)이고, 이 를 기초로 계산한 양도소득세는 1,645,339원이다. 따라서 부당행위에 해당한 다고 하더라도 특수관계 없는 자 간의 일반적인 거래시 부과되는 양도소득세 1,645,339원을 초과하여 부담할 수 없다. 설령 양도가액을 640백만원으로 하더라도 특수관계 없는 자 간의 일반적인 거래시 부과되는 양도소득세 35,330,526원에 불과하다. 다) 부당행위계산부인의 제도는 법인이 특수관계인과의 거래를 함에 있어서 경제적 합리성을 무시함으로써 해당 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우 통지관서가 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에도 불구하고 객관적으로 타당한 소득 이 있었던 것으로 보아 그 소득금액을 다시 계산하여 과세하는 제도이다(국세청 홈페이지 통합자료실→세금안내책자→알기 쉬운 법인세법 주제별 가이드 Ⅰ - 부당행위계산부인 3페이지 부당행위계산부인의 개념 발췌). 객관적으로 타당한 소득(청구인 주장): 제3자의 경우로 치환하여 재계산한 소득을 말하는 것 이지 제3자의 경우로 치환하여 재계산한 금액을 초과한 소득을 말하는 것이 아님 라) 대법원 99두1731(2001.6.15.)판결을 보면 “양자는 그 선택의 이유와 기준을 달리하므로” 라고 되어 있음에도 통지관서는 “부당행위의 판단과 부당행위 계산 부인의 양도가액 판단에 있어 그 선택의 이유와 기준”이 어떻게 다른 것인지 확인하지 않고 양도가액을 잔금일의 시가로 기계적이고 임의로 적용하였으므로 위법하다. 즉 통 지관서는 대법원 판결이 부당행위 계산부인의 양도가액 판단에 있어 그 선택의 이유와 기준에 따라 판단하라는 것이지 양도가액을 잔금일의 시가로 하라는 것이 아님에도 이 사건 양도가액을 잔금일의 시가로 판단한 것을 보면 상기 양자의 선택 이유와 기준을 몰랐거나 아니면 무시한 것으로 보인다. <대법원 99두1731판결, 2001.6.15.> 부당행위계산에 해당하는지 여부를 결정하는 기준시기를 거래 당시 즉 매매계약체결일로 본 것은 그 제도의 취지를 고려한 결과이고, 양도차익을 계산하기 위한 기준시기는 과세관청이 부당행위계산에 해당한다고 하여 이를 부인한 후 스스로 양도차익을 계산함에 있어서 그 경우에 적용할 기준시기에 관한 특별규정이 없 어 취득 및 양도시기에 관한 일반원칙을 적용한 결과로서, 양자 는 그 선택의 이유와 기준 을 달리하므로 양자가 기준시기를 달리 본다고 하여 불합리한 것은 아니라고 할 것이다. 이 사건에서 양자에 있어 그 선택의 이유와 기준을 1차로 확정한 후 그 후 속을 2차로 논의하는 것이 순서이고, 그 선택의 이유와 기준을 1차로 확정하지 못하면 후속을 논해서 안 된다 마) 그 리고 대법원 판결문은 “ 양도차익을 계산하기 위한 기준시기는 과세관청이 부당행위계산에 해당한다고 하여 이를 부인한 후 스스로 양도차익을 계산함에 있어서 그 양도가액은 잔금일의 공시지가로 한다.”는 것으로 표현되어 있으나, 실제 판결내용은 “양도차익을 계산하기 위한 기준시기는 과세관청이 부당행위 계산에 해당한다고 하여 이를 부인한 후 스스로 양도차익을 계산함에 있어서 그 양도가액은 제3자로 치환하여 계산된 가액으로 한다.”이다. 바) 이와 같은 이유로 이 사건의 쟁점은 “양도가액을 매매계약체결일 또는 잔금일의 시가로 할 것이냐”가 아니라 ①양도가액을 그 선택의 이유와 기준에 따라 판단하 였는지 여부 또는 ② 현 세법 아래 제3자로 치환 했을 때에도 양도가액이 잔금일의 시가로 할 수 있는지 여부가 되는 것이다. 사) 통지관서의 주장을 보면 마치 기차소리가 어떻게 되느냐 물음에 기차를 운행해 보니 ‘슝’소리가 난다가 아니라 기차를 작동해 보지도 않고 100년 전 국민학교 교과서 및 음악책에 ‘칙칙폭폭’이라고 되어 있으므로 ‘슝’이 오답이고 ‘칙칙폭폭’이 정답이라는 선생님의 주장과 마찬가지인데, 선생님의 물음은 기차소리가 어떻게 되느냐가 아니라 현재 운행되고 있는 KTX 기차소리는 어떻게 되느냐로 하여야 한다. 따라서 통지관서는 이 사건에 있어서 양도가액을 현재의 세법 아래 제3자로 치환(작 동)해서 재계산된 가액(매매계약 체결일의 시가)으로 하여야 한다. 아) 따라서 대법원 판결에 의하면 부당행위에 해당여부 근거는 ‘경제적 합리성 결여 유무’ 이고, 부당행위 계산부인에 있어 양도가액 계산 근거는 ‘제3자로 치환하여 재계산한 가액’을 말한다. 5) 이 사건과 대법원99두1731의 판결은 서로 다른 사안이다. 가) 양도가액은 양도차익을 계산함에 중요하고, 보유기간(양도시기)과 전혀 관계없다. 즉 양도차익 10억원이 보유기간 1년 또는 10년에 발생하였든 양도차익 10억원 임에는 변화가 없다. 양도차익을 기준시가로 산정할 때에는 양도차익이 보유기간에 따라 달라지나, 현 소득세법에서 양도차익을 기준시가가 아닌 실지거래가액으로 계산하므로 양도차익(또는 양도가액)과 보유기간(양도시기)은 전혀 관계가 없다. 나) 청구인은 백번 양보하여 대법원 99두1731(2001.6.15.)판결을 따른다고 하더라도 대법원 판결에 해당하는 귀속시기(1989년)의 양도소득세 양도차익을 기준시가로 계산할 때로 양도가액이 기준시가에 의함에 따라 양도시기와 밀접한 관계가 있어 양도시기의 일반원칙을 적용하였던 사안인 반면에 이 사건에 있어서 양도소득세 양도차익을 기준시가가 아닌 실지거래가액에 의함에 따라 양도시기와 전혀 관계없어 서로 전혀 다른 사안이므로 양도차익을 기준시가로 계산할 때의 대법원 판결을 이 사건에 그대로 적용할 수 없다. <쟁점사건과 대법원99두1731판결 비교> 구분 이 사건 대법원99두1731 사건 귀속연도 2020년 1989년 양도차익 계산 실거래가액 기준시가 양도가액 실지거래가액 기준시가 양도가액과 양도시기의 관계 전혀 관계가 없음 밀접한 관계 양도가액 확정시기 매매계약일 잔금일 과세대상 양도소득 양도행위 양도소득세 성격 소득세 거래세 실제 양도차익이 없음에도 기준시가가 증가되었다는 이유로 과세됨에 따라 과세 대상이 양도소득이 아닌 양도행위였고, 종전 양도소득세는 증권거래세와 같이 이익이 없어도 과세됨에 따라 소득세가 아닌 거래세의 성격이었음 구분 부당행위 해당 부당행위의 양도차익 계산 기준시기 매매계약일 잔금일, 소유권이전 등기접수일 특별기준 없음 없음 적용이유 경제적 합리성 결여 제3자로 치환하여 양도차익을 재계산 다) 부당행위 계산부인 제도는 제3자의 경우로 치환하여 그 납세자의 소득금액을 재계산하는 것이므로, 제3자의 경우로 가정했을 때의 양도소득세가 그 한도가 되는 것이다. 그래서 과세관청도 종전(2006년 이전) 기준시가로 계산했을 때의 양도소득세를 한도로 적용하여 왔고, 현재에도 조세심판원의 결정이 유효하므로 특수관계 없는 자와의 거래시 보다 더 많은 세금을 부과하지 말아야 한다고 하였다(국심 94서2929, 1994.8.11.). 통지관서는 청구인이 제3자였을 경우보다 더 많은 양도소득세를 부과하겠다는 것이므로 부당행위 계산부인의 기본마저 어기겠다는 것으로 부당하다. 라) 기존 대법원 판결은 제3자로 치환하여 재계산하게 되면 양도가액이 잔금 시점의 기준시가로 되는 반면에, 현재 세법에서 제3자로 치환하여 재계산하게 되면 매매계약 체결시점의 시가가 된다. 통지관서는 대법원 판결 결과만 보고 그 가정 및 전제조건을 보지 않았고 그 가정과 전제조건이 달라졌기에 종전 대법원 판결을 인용할 수 없을 뿐 아니라 행정기본법이 시행된 2021년부터는 더욱 인용할 수 없다. 마) 상기의 대법원 판결을 보면 “양도차익을 계산하기 위한 기준시기는～” 라고 되어 있는데 그 당시 양도가액이 기준시가에 의함에 따라 가능하였던 판결 문구였으나, 통지관서는 현 소득세법에 따라 양도가액이 실지거래가액에 의함에 있어서도 상기의 판결 문구가 가능한지 1개의 사례라도 들지 못한다면 청구인 에게 한 과세예고통지를 취소하여야 한다. 6) 세법해석의 통일성으로 불필요한 소송비용 및 세부담 등을 감소시킬 수 있다. 조세심판원, 법원이 서로 다른 판결이 도출될 경우 납세자 입장에서는 통지관서나 행정법원의 판결이 상충되어 동일한 사안에 대해서 예측가능성에 혼란을 받을 수밖에 없고, 이러한 해석의 차이에 대해 납세자 입장에서는 경 정 청구부터 시작하여 심사 또는 심판청구라는 전심절차를 경유하여 차후 행정소송 까지 진행하게 되어 불필요한 납세협력비용이 발생하게 된다. 또한 상대적으로 소송비용에 대한 부담이 크고, 세무전문가의 조력을 받기 어려운 부담여력이 낮은 납세자는 결과적으로 상대적으로 높은 세부담을 하게 되는 결과를 초래할 수 있다. 또한 통지관서, 조세심판원 및 법원도 세법의 해석이나 세금 관련 분쟁 해결에 불필요한 조세행정비용이 소요된다. 7) 양도인과 양수인간 분쟁을 조장하고 계약자유의 원칙을 해한다. 가) 양도인은 양수인에게 매매계약일 이후의 시가로 인해 매매계약을 취소 또는 매매대금을 증액해 달라고 하였으나 양수인이 이에 응하지 않게 된다면 사회적 비용이 발생하게 되고, 통지관서는 납세자간 서로 다툼을 조장하게 된다. 납세자는 매매계약 당시의 상황을 모두 참고하여 의사결정 하는데, 세법이 납세자가 종전에 결정한 의사결정에 변경을 주는 독립변수로 작용하여서 안 된다. 세법이 매매계약일 이후의 독립변수로 작용하게 되면 계약자유의 원칙을 달성할 수 없게 된다. 나) 따라서 매매계약일 이후의 매매사례가액을 기초로 거래하는 것이 사회통념이나 거래관행에 비추어 경제적 합리성을 결여한 것이지, 매매계약일 이전의 매매사례가액을 기초로 거래한 청구인의 쟁점부동산 거래를 사회통념이나 거래관행 등에 비추어 그 경제적 합리성을 결여하였다고 볼 수 없다. 8) 행정기본법을 종전 대법원판결보다 우선시 하여야 한다. 가) 행정기본법 도입 취지 (1) 정부는 행정관련 법에 특별한 규정이 없는 경우 여기 저기 흩어져 있는 판례에 따 르게 됨으로써 행정 관련법 개정 및 사회․경제적 상황 변화로 기존 판례가 관련법 에 맞지 않을 뿐 아니라 행정의 효율성과 일관성 등이 저하됨에 따라 2021년부터 행정기본법을 시행하고 있다. (2) 통지관서는 양도차익을 계산함에 있어서 그 경우에 적용할 기준시기에 관한 특별규정이 없으면 종전 판결에 의존하지 말고 행정기본법을 우선 적용하여야 한다. 〇 네이버 행정기본법-나무위키 발췌 행정법에 대한 제반 원리를 학계의 학설이나 법원 판례에 의지하여 행정 작용에 대한 제도상 국민의 권리 보호가 미약하다는 비판도 제기되어 왔다. 이에 법치행정의 원칙, 비례원칙 등 학설과 판례로 정립된 행정법 원칙을 명문화하고, 개별법에 흩어져 있는 공통 제도를 체계화해 혼란을 최소화하는 한편, 공무원의 적극행정 의무, 수리가 필요한 신고의 효력 발생 시점 등을 명확히 제시하는 내용을 담은 행정기본법 제정을 법제처 주도로 추진해왔다. 〇 행정기본법 제1조(목적) 이 법은 행정의 원칙과 기본사항을 규정하여 행정의 민주성과 적법성을 확보하고 적정성과 효율성을 향상시킴으로써 국민의 권익 보호에 이바지함을 목적 으로 한다. 제4조(행정의 적극적 추진) ① 행정은 공공의 이익을 위하여 적극적으로 추진되어야 한다. ② 국가와 지방자치단체는 소속 공무원이 공공의 이익을 위하여 적극적으로 직무를 수행할 수 있도록 제반 여건을 조성하고, 이와 관련된 시책 및 조치를 추진하여야 한다. 제5조(다른 법률과의 관계) ① 행정에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 법에서 정하는 바에 따른다. ② 행정에 관한 다른 법률을 제정하거나 개정하는 경우에는 이 법의 목적과 원칙, 기준 및 취지에 부합되도록 노력하여야 한다. 제9조(평등의 원칙) 행정청은 합리적 이유 없이 국민을 차별하여서는 아니 된다. 제10조(비례의 원칙) 행정작용은 다음 각 호의 원칙에 따라야 한다. 1. 행정목적을 달성하는 데 유효하고 적절할 것 2. 행정목적을 달성하는 데 필요한 최소한도에 그칠 것 3. 행정작용으로 인한 국민의 이익 침해가 그 행정작용이 의도하는 공익보다 크지 아니할 것 제11조(성실의무 및 권한남용금지의 원칙) ① 행정청은 법령 등에 따른 의무를 성실히 수행하여야 한다. ② 행정청은 행정권한을 남용하거나 그 권한의 범위를 넘어서는 아니 된다. 제12조(신뢰보호의 원칙) ① 행정청은 공익 또는 제3자의 이익을 현저히 해칠 우려가 있는 경우를 제외하고는 행정에 대한 국민의 정당하고 합리적인 신뢰를 보호하여야 한다. ② 행정청은 권한 행사의 기회가 있음에도 불구하고 장기간 권한을 행사하지 아니하여 국민이 그 권한이 행사되지 아니할 것으로 믿을 만한 정당한 사유가 있는 경우에는 그 권한을 행사해서는 아니 된다. 다만, 공익 또는 제3자의 이익을 현저히 해칠 우려가 있는 경우는 예외로 한다. 제13조(부당결부금지의 원칙) 행정청은 행정작용을 할 때 상대방에게 해당 행정작용과 실질적인 관련이 없는 의무를 부과해서는 아니 된다. 제40조(법령해석) ① 누구든지 법령 등의 내용에 의문이 있으면 법령을 소관하는 중앙행정기관의 장(이하 “법령소관기관”이라 한다)과 자치법규를 소관하는 지방자치단체의 장에게 법령해석을 요청할 수 있다. ② 법령소관기관과 자치법규를 소관하는 지방자치단체의 장은 각각 소관 법령 등을 헌법과 해당 법령 등의 취지에 부합되게 해석ㆍ집행할 책임을 진다. 나) 통지관서 주장은 행정기본법에 따른 비례성의 원칙 어긋난다. (1) 통지관서는 설령 청구인의 실제 매매대금이 545백만원이라고 하더라도 시가(580백만원)의 95%의 차액 6백만원에 대한 제재를 함으로써 경제적 합리성 거래 권장이라는 공익이 크지 않는 반면에 납세자는 164백만원의 세금을 부담하게 되어 기본권 침해의 강도는 지나치게 크다고 할 수 있어 법익의 균형성을 잃었다. (2) 모법은 6백만원 때문에 164백만원의 세금을 더 납부하게 됨을 전혀 예상치 않았을 것 이고, 만약 2020.12.11. 매매사례가액이 8억원이 아닌 5억원으로 급락할 경우 통지관서는 부당행위계산 부인에 해당하나 세금이 없다는 황당한 주장에까지 이르게 된다. 다) 통지관서는 청구인에게 관련이 없는 의무를 부과하고 있다. 통지관서는 청구인이 잘못한 것이 없는데도 잘못하였다고 하면서 부과처분 하겠다고 하므로 실질적인 관련이 없는 의무를 부과하고 있으므로 행정기본법 제13조 (부당결부금지의 원칙)를 위반하였다. 청구인은 정부의 잘못된 시장실패에 대하여 연대하여 책임질 이유가 없다. 라) 과세관청은 세목에 따라 서로 달리 적용하고 있다. (1) 통지관서의 주장대로라면 타인과의 고․저가 양도에 있어서 매매계약일 로 부터 잔금시점의 시가가 30%이상 차이가 나면 증여세 납세의무가 성립하게 됨에도, 장기간 권한을 행사하지 않았다. (2) 이 사건에도 국세 기본법 제18조 제3항 및 행정기본법 제12조 (신뢰 보호의 원칙)에 따라 이 사 건에 있어서도 그대로 적용하여야 함에도 이를 달리 적용 하였다. 즉 타인의 고․저가와 양도에 있어서 매매계약 시점의 시가로 적용한 반 면에 특수관계인의 고․저가와 양도에만 잔금일의 시가로 적용할 수 없다. 9) 통지관서의 주장이라면 조정지역 다주택자에 대한 양도세 중과의 양도 기준시기와 충돌하게 된다. 가) 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과제도에 있어 법적안정성과 예측가능성 및 계약 자유의 원칙을 담보하기 위해 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택은 다주택자에 대한 양도세를 중과하지 않는다. 나) 통지관서는 납세자가 특수관계인과 조정대상지역의 공고가 있는 날 이전에 매매계약을 체결한 경우에 있어서 다주택자 중과 해당 판단시의 기준시기는 매매계약일로 하는 반면에, 부당행위 양도가액의 기준시기는 잔금일로 서로 달리 보겠다는 것인데, 청구인은 이를 서로 달리 볼 이유가 없다고 판단된다. 다) 통 지관서는 대법원 판결에 따라 양도차익을 계산함에 있어서 그 경우에 적용할 기준시기에 관한 특별규정이 없어 취득 및 양도시기에 관한 일반원칙을 적용하였다고 하나, 종전 대법원 판결 이후 소득세법 시행령 제167조 10 제1항 제11호의 규정으로 양도시기에 대한 특별규정이 추가로 마련되었으므로 이를 그대로 적용할 수 없음에도 이를 그대로 적용하였기에 위법하다. 양도시기에 대한 일반원칙과 특별규정 중 특별규정을 먼저 적용하는 것이 원칙이다.
○ 소득세법 시행령 제167조의10 (양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위)
① 법 제104조 제7항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
11. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택 10) 청구인은 양수인에게 이익을 분여하지 않았다.
- 가) 청구인은 양수인에게 지원행위의 목적과 의도가 없었을 뿐 아니라 지원행위로 인한 경제상 이익을 전혀 분여하지 않았고, 이 사건의 거래로 인하여 공정한 경쟁력을 저해하고 양수인에 대한 지원행위를 하지 않았다.
- 나) 부당행위계산부인은 자신에게 귀속되어야 할 이익을 특수관계인에게 직접 분여한 경우에 적용할 뿐 자신이 아닌 시장이 분여한 경우까지 적용하지 않는다. 그리고 양수인 또한 청구인으로부터 이익을 분여 받지 않았을 뿐 아니라 악의적으로 국가재원의 조달을 방해하지도 않았다.
- 다) 청구인은 백번 양보하여 이익분여를 하였다면 아래 표와 같고, 직접 잘못한 부분에 대하여 처벌을 감수할 수 있는 반면에 정부의 시장실패 부분까지 책임지라고 하는 것을 받아들일 수 없다. 매매금액 시가(매매사례가액) 매매계약일 이전 소유권이전 등기접수일 555백만원 580백만원 800백만원 25백만원 220백만원 청구인 분여이익 시장경제 분여이익(시장실패분) 라) 따라서 청구인은 양수인에게 25백만원을 분여하였고, 제3자와 거래를 했더라도 양도 가액을 555백만원으로 하였을 것이다. 만약 통지관서가 이 사건과 같이 주장한다면 청구인은 소득이 없는데 세금이 발생하게 되어 소득 있는 곳에 세금 있다는 대명제를 어기게 된다 11) 양수인이 매매계약일 이후 잔금일까지 매매차익의 권리 및 세부담 의무를 갖고 있으므로 양수인이 장래에 납부할 양도소득세까지 대신 부담할 수 없다. 매매계약일 이후 잔금일까지 매매차익에 대한 권리자는 특수관계인과의 거래여부와 관계없이 모두 양수인이 권리를 갖고 됨에도 특수관계인과의 거래 에서는 양도인, 특수관계인 이외와의 거래에서는 양수인으로 서로 달리 적용할 이유 또한 없기에 물가상승에 따른 시세차익과 세부담을 모두 특수관계인과의 거래여부를 불문하고 양수인이 갖는 것이 마땅하다. <통지관서 주장에 따른 매매계약일～잔금일의 매매차익 권리 및 세부담> 구분 특수관계인 거래 특수관계인 이외 거래 양도가액 잔금일의 시가(매매사례가액) 매매계약일에 확정된 매매대금 매매계약일～ 잔금일 매매차익 권리자 양수인 양수인 매매계약일～잔금일 매매차익 세부담 양도인 양수인
- 다. 실제 잔금일(2021.1.31.)의 시가 650백만을 양도가액으로 보아야 한다. 1) 국세기본법 제3조 에 따르면 “국세에 관하여 세법에 별도의 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 법에서 정하는 바에 따르고” 라고 규정되어 있어, 세법에 별도의 규정이 있는 경우에는 이 법에서 정하는 바에 따를 수 없다.
2. 그러나 통지관서는 아래와 같이 부동산을 과세기간을 달리하여 양도한 경우에 있어 사실상 하나의 거래로 판단하고 양도시기를 소득세법에 규정한 소유권이전등기접수일이 아닌 잔금일로 하여 양도소득세를 계속적․반복적으로 부과처분 하였다. 즉 통지관서는 납세자가 조세탈루목적이 있다고 하더라도 양도시기를 소득세법이 아닌 국세기본법에 따라 적용할 수 없음에도 양도시기를 잔금일로 계속적 반복적으로 잘못 적용하여 왔다.
3. 한편, 회사는 대부분 재고자산을 선입선출법으로 실제로 운영하고, 부패하기 쉬운 농산물인 경우 더욱 그러하다. 회사가 법인세법에 따라 재고자산을 평균법 또는 후입선출법으로 신고하였다면 과세관청이 이를 무시하고 실질과세에 따라 선입선출 법을 적용할 수 없다. 즉 통지관서는 상기와 같이 재고자산 평가에 있어서 회사가 신고한 방법(평균법 또는 후입선출법)이 아닌 그 실질에 따라 선입선출법으로 평가할 수 없듯이 양도시기를 소득세법에 규정된 소유권이전등기접수일이 아닌 잔금일로 할 수 없다.
4. 그럼에도 통지관서는 양도시기를 소득세법에 별도의 규정이 있음에도 아래의 심판례와 같이 실질과세원칙을 적용하여 잔금일로 계속적․반복적으로 잘못 적용하여 왔다. 상기의 계속적․반복적 부과처분으로 국세기본법 제18조 제3항 에 따른 국세 행정의 관행이 납세자에게 받아들여졌고, 이러한 관행에 의한 행위 또는 계산은 정 당한 것으로 본다고 되어 있으므로 이 사건에 있어서도 국세기본법 제18조 제3항 의 국세 행정의 관행에 따라 양도시기를 소유권이전등기접수일이 아닌 실제 잔금일로 보아야 한다. <조심 2022인6077, 2023.4.10.> 쟁점토지를 분할하여 과세기간을 달리하여 양도한 것을 사실상 하나의 거래로 보아 감면한도를 재계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부 < 국세기본법 제18조 제3항 > 세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석이나 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석이나 관행에 의하여 소급하여 과세되지 아니한다. <개정 2010. 1. 1.>
5. 따라서 이 사건의 양도시기 또한 소유권이전등기접수일이 아닌 실제 잔금일인 2021.1.31.로 보아야 한다. 따라서 통지관서는 설령 부당행위 계산부인 양도차익을 계산하여야 한다고 하더라도 이 사건 양도가액을 2021.1.31.로부터 제일 가까운 유사 매매사례가액 650백만원을 적용하여야 한다. <잔금일과 유사매매사례가액> (단위: 백만원) 소유권이전 등기접수일 실제잔금일 유사매매사례가액 일자 매매가액 2020.12.21. 2021.1.31. 2021.2.4. 650 2021.1.23. 650 2021.1.19. 800 2020.12.11. 800
- 라. 신고불성실 가산세를 면제 하여야 한다. 1) 국세기본법 제48조 제1항 제2호 에서 정당한 사유가 있을 경우 가산세를 면제하고, 정당한 사유로 각 세법에 예시적으로 규정하고 있다. 대법원에서 가산세를 면제판결을 계속적 반복적으로 하고 있는 것을 보더라도 열거규정이 아닌 것을 알 수 있다. 2) 국세기본법 제47조 의 3 제4항 제1호 다목에서 상속세 및 증여세법에 따른 평가가액의 차이로 미달 신고한 경우 국세기본법 제48조 제1항 제2호 에 따른 정당한 사유로 보아 가산세를 면제하고 있다. 가산세 면제의 정당한 사유가 동일한 사안임에도 상속세냐 증여세냐 양도세냐에 따라 달라지는 것이 아니므로 설령 이 사건이 부당행위 계산부인 규정이 적용된다고 하더라도 신고불성실가산세를 면제하여야 한다.
3. 이 사건과 상증세법의 평가가액 차이는 사실관계에 있어 전혀 차이가 없다. 청구인은 과세관청과 달리 조직력과 정보력이 없어 쟁점부동산을 정확히 평가하는데 무리가 있으므로 양도소득세를 신고ㆍ납부의무의 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다 할 것이다. 왜냐하면 통지관서마저 부당행위에 해당하는지 여부 결정시기와 시가를 잘못 판단하고 있는데, 청구인이 이를 정확히 평가하기 어렵기 때문이다. 4) 한편, 통지관서는 상속재산 평가가액의 차이로 미달 신고한 경우 가산세를 면제하면서 이를 국세기본법 제47조 의 3 제4항 제1호 다목에 해당하여 가산세를 면제하였을 뿐 국세기본법 제48조 제1항 제2호 의 정당한 사유에 해당하지 않는다라고 주장할 수 없다면 이 사건에 있어서 신고불성실가산세를 면제하여야 한다.
- 마. 결 론 상기와 같이 과세예고통지는 부당하므로 취소되어야 한다.
2. 통지관서에 대한 정기종합감사를 실시하여 쟁점주택의 양도일 기준 3개월 전·후 동일 단지에 위치하고 면적, 기준시가가 유사한 주택의 매매사례가액이 아래와 같이 확인되어 이 중 청구인의 기준시가가 동일하거나, 기준시가 차이가 5% 이상 차이가 나지 않는 거래가액 중 거래일로부터 가장 최근에 거래된 주택의 거래가액 800백만원을 시가로 보고, 청구인이 쟁점 공동주택을 특수관계인에게 저가로 양도한 것으로 보아 시가와 거래가액의 차이 255백만원에 대하여 과세하는 것으로 처분지시 하 였다. <쟁점주택과 매매사례> (단위: 백만원, ㎡) 구분 양도가액 면적(전용) 기준시가 양수인 매매계약일 청구인 101동 102호 545 84.994 356 자 ’20.8.27. 매매사례 106동 102호 800 84.994 356 제3자 ’20.12.11. 차 이 255
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1. 청구인은 실제 매매대금이 555백만원이라고 주장하면서 과세관청이 이를 인정하고 있다고 주장하고 있으나, 청구인의 거래가액은 545백만원이다.
2. 청구인은 매매대금을 545백만원이 아닌 555백만원에 해당한다고 주장하면서 통지관서가 이에 대해 이견이 없다고 주장하고 있으나, 통지관서는 이를 인정한 사실이 없으며, 또한 545백만원의 양도계약서를 통해 부동산 거래신고에 관한 법률에 따른 부동산 거래 신고 및 양도소득세 신고를 하였으므로 이를 매매대금으로 보아야 한다.
1. 청구인의 쟁점 주택에 대한 특수관계자간 거래는 상기와 같이 제3자의 거래가액과 비교해 보면 명백히 저가양도에 해당되어 양도소득의 부당행위계산 규정 적용대상이다. 2)소득세법(2015. 12. 15. 법률 제13558호로 개정되기 전의 것) 제101조 및 소득세법 시행령(2016. 1. 22. 대통령령 제26922호로 타법개정되기 전의 것) 제167조에 의하면 양도소득이 있는 거주자가 특수관계에 있는 자에게 시가보다 낮은 가격(시가와 거래가액의 차이가 3억원 이상 이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우)으로 자산을 양도한 때에는 그 양도가액을 시가에 의하여 계산하여 양도소득세를 부과하도록 되어 있으며,
1. 청구인들은 소급감정가액이라 하더라도 감정이 적정하게 이루어진 경우에는 시가로 볼 수 있다는 관련 대법원 판례(대법원 2003.5.30. 선고 2001두 6029 판결 참조)를 제시하였으나, 동 판례에서는 거래를 통한 교환가격이 없는 경 우 에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있다고 한 것으로, 제 3자간의 매매사례가액으로 평가의 적정성이 확인되는 경우 소급감정가액을 적용할 필요는 없다고 판단된다.
2. 상속세 및 증여세법제60조【평가의 원칙 등】에서는 “시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시 가로 인정되는 것을 포함한다.”라고 규정하고, 가) 동법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】에서는 “법 제60조 제2항에서 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것 이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가 기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매된 경우”라고 규정하 고 있다. 나) 따라서 소급감정의 경우 일반적인 평가의 원칙상 감정가액에 해당하지 않아 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래된 가액이 없는 경우에 예외적으로 적용 하여야 하므로 매매사례가 다수 형성된 쟁점주택의 시가로 보기 어렵다. 3) 또한 청구인이 제출한 소급감정가액은 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성되는 객관적 교환가치와 많이 상이하여 부당행위 계산의 평가기준이 될 수 없다. 가) 청구인이 계약한 2020.8.27. 기준으로 형성된 매매사례가액 전부가 부당행위 대상이 되는 5%를 초과하고, 청구인이 계약한 2020.8.27. 기준으로 전에 계약한 2020.7.4. 매매사례가액도 5%을 초과한다. <쟁점주택과 유사매매사례 가액> (단위: 백만원, ㎡) 구분 양도가액 면적(전용) 기준시가 양수인 매매계약일 청구인 101동 102 545 84.994 356 자 ’20.8.27. 매매사례 109동 103호 640 84.994 356 제3자 ’20.8.29. 111동 101호 694 제3자 ’20.9.23. 107동102호 697 제3자 ’20.10.6. 108동 102호 580 제3자 ’20.7.4. 103동 102호 590 제3자 ’20.6.13.. 111동 102호 575, 제3자 ’20.5.28. 나) 그럼에도 청구인이 받은 소급감정의 경우 소득세법 상 계약된 시점에 매매계약이 체결된 가액을 기준으로 평가되어야 함에도 쟁점주택 계약일에 잔금 청산일이 된 다른 물건(계약시점이 과거)을 기준으로 시장가치와 다 른 550백만원으로 평가되었으므로 적정하게 평가된 감정가액으로 볼 수 없다.
1. 특수관계자간 매매거래로 양도소득의 부당행위계산 부인에 해당되는지 여부
2. (쟁점① 기각시) 이 건 양도소득세 관련 가산세가 면제되어야 하는지 여부
① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. 1-1) 소득세법 시행령 제167조 【양도소득의 부당행위 계산】 (2019.6.25. 대통령령 제29892호로 일부개정된 것)
③ 법 제101조제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때
④ 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과 하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지 및 조세특례제한법 제101조 의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며, 조세특례제한법 제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다. 1-2) 소득세법 기본통칙 41-98…3【조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되지 아니하는 경우의 예시】 다음 각호의 1에 해당하는 것은 ¨조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우¨에 포함되지 아니하는 것으로 한다.
10. 특수관계있는 자와의 거래에 있어서부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률의 규정에 의한 감정회사가 행한 일반거래를 위한 부동산의 시가감정가액으로 적정거래한 때 1-3) 양도소득세 집행기준 ‧ 101-167-1 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 2007.2.27. 이전 양도분은 시가와 대가의 차이가 있는 경우, 2007.2.28. 이후 양도분은 시가와 대가의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5%에 상당하는 금액 이상인 때 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 본다. ‧ 101-167-2 부당행위 판단 기준일 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래가 부당한 행위에 해당하는지 여부는 거래 당시 즉 양도가액을 확정지을 수 있는 시점인 매매계약일을 기준으로 판단한다. 2) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 (2019.11.26. 법률 제16596호로 일부개정된 것)
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 2-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】 (2020.2.11. 대통령령 제30391호로 일부개정된 것)
① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항 에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법 에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조 의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가 기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한 까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준 일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사 의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 상속세 및 증여세 법정결정기한으로 상속세과세표준 신고기한부터 9개월, 증여세 과세표준 신고기한 부터 6개월
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관" 이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호 에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
⑥ 법 제60조제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"이란 소득세법제99조제1항제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다. 2-2) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】
① 영 제49조제1항제2호 각 목외의 부분 본문에서 "기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관"이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자를 말한다.
③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 3) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. 3-1) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다) 를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 <쟁점② 관련> 4) 국세기본법 제47조의3 【과소신고ㆍ초과환급신고가산세】
④ 제1항 또는 제2항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이와 관련하여 과소신고하거나 초과신고한 부분에 대해서는 제1항 또는 제2항의 가산세를 적용하지 아니한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 상속세ㆍ증여세 과세표준을 과소신고한 경우
① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 가산세를 부 과하지 아니한다.
1. 제6조에 따른 기한 연장 사유에 해당하는 경우
2. 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있는 경우
3. 그 밖에 제1호 및 제2호와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 5-1) 국세기본법 시행령 제28조 【가산세의 감면 등】
① 법 제48조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 제10조에 따른 세법해석에 관한 질의ㆍ회신 등에 따라 신고ㆍ납부하였 으나 이후 다른 과세처분을 하는 경우 5-2) 국세기본법 집행기준 48-0-1 가산세 면제
① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 기한연장사유에 해당하거나 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데 대한 정당한 사유가 있는 때 및 아래의 각 호에 해당하는 경우에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.
1. 시행령 제10조에 따른 세법해석에 관한 질의·회신 등에 따라 신고·납부하였으나 이후 다른 과세처분을 하는 경우
2. ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣에 따른 토지 등의 수용 또는 사용, ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률소득세법｣에 따른 도시·군계획 또는 그 밖의 법령 등으로 인해 세법상 의무를 이행할 수 없게 된 경우 5-3) 국세기본법 집행기준 48-0-2 가산세 감면의 정당한 사유 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재로서 납세자의 고의, 과실은 고려되지 않는 반면, 이와 같은 제재는 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당시할 수 있는 사정이있거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이를 과할 수 없다. (대법원93누15939, 1993.11.23. 외) 5-4) 국세기본법 집행기준 48-0-4 가산세 감면의 정당한 사유로 인정되는 경우
① 법률의 오해나 부지를 넘어 세법해석상의 의의(疑意)가 있는 경우
② 행위 당시에는 적법한 의무이행이었으나 사정변경으로 인하여 소급적으로 부적법한 것이 되어 외관상 의무이행이 없었던 것처럼 된 경우(대법86누460, 1987.10.28)
③ 국세청 질의회신을 근거로 양도세 예정신고 하였고 과세관청이 이를 받아들이는 결정을 하였으나 감사원 지적사항으로 감면세액을 추징하는 경우
⑨ 납세자가 법정신고기한까지 상속·증여재산의 ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 제1항에 따른 시가를 확인하기 어려워 같은 법 제60조 제3항에 따라 기준시가로 상속세·증여세를 정상 신고함에있어 세법상 정해진 주의의무를 다한 것으로 볼 수 있고, 이후 과세관청이 같은 법 시행령 제49조 제1항에 따라 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정가액을 시가로 산정하여 국세기본법 제47조의4 에 따른 납부지연가산세를 부과하는 경우 국세기본법 제48조 제1항 제2호 에 따른 가산세 감면을 적용할 수 있는 것임(기획재정부 조세법령운용과-154, 2020.1.30.) 6) 국세기본법 제15조 【신의ㆍ성실】 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다. 7) 국세기본법 제18조 【세법해석의 기준 및 소급과세의 금지】
① 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.
② 국세를 납부할 의무(세법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 국세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무. 이하 같다)가 성립한 소득ㆍ 수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래에 대해서는 그 성립 후의 새로운 세법에 따라 소급하여 과세하지 아니한다.
③ 세법의 해석 또는 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석이나 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석 또는 관행에 의하여 소급하여 과세되지 아니한다. 7-1) 국세기본법 기본통칙 18-0…1【세법해석의 기준】 법 제18조 제3항에서세법의 해석 또는 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후라 함은 성문화의 여부에 관계없이 행정 처분의 선례가 반복됨으로써 납세자가 그 존재를 일반적으로 확신하게 된 것을 말하며 명백히 법령위반인 경우는 제외한다. 7-2) 국세기본법 기본통칙 18-0…2【새로운 세법해석의 적용시점】 새로운 세법해석이 종전의 해석과 상이한 경우에는 새로운 해석이 있은 날 이후에 납세의무가 성립하는 분부터 새로운 해석을 적용한다.
1. 쟁점주택 양도 매매계약서 현황 청구인은 자녀 송○○에게 쟁점주택을 545백만원에 매매하겠다는 계약을 2020.8.27. 체결하고 잔금지급일은 2020.12.25.로 하였다. 매매가액은 등기부등본상에 기재된 거래가액과도 일치한다.
2. 매수인(송○○) 쟁점주택 취득세 등 현황 쟁점주택에 대한 2020년 자녀 송○○의 취득세 현황은 아래와 같고 쟁점주택의 매매계약서의 매매가액과 과세표준액이 동일하다.
2. <쟁점주택 취득세 부과내역>
3. (단위: 원)
과세표준액 합계 본세 지방교육세 가산세 2020.12 545,000,000 5,995,000 5,450,000 545,000
• 3) 쟁점주택 매매가격 확인 ⇒ 555백만원(청구인) or 545백만원(통지관서) 가) 청구인은 쟁점주택의 매매가액이 555백만원이라고 감사지적 당시 소명하 였 으나 인정받지 못하여고, 청구인이 소명한 양도대금 입금 내역은 아래와 같다. <청구인 제출 양도대금 입금내역>
4. 쟁점주택과 유사한 매매사례가액 확인 가) 상속세 및증여세법 시행규칙제15조【평가의 원칙】에 의하여 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격 의 100분의 5 이내로 유사매매사례가액을 확인하면 아래와 같다.
(1) 쟁점주택과 공시가격이 동일하고 쟁점주택의 계약일에 가장 근접한 주택은 109동 103호로 거래가격은 640백만원이다. < 쟁점주택의 매매계약일(2020.8.27.) 기준 3개월 전‧후 동일단지의 유사매매 사례가액> (단위: ㎡, 백만원) 건물동 건물호 건물면적 계약일자 잔금일자 등기부 기재가액 2020년 공시가격 공시가격 5%이내여부 111 102 84.994 2020.5.28 2020.6.02 575 356 여 103 102 84.994 2020.6.13 2020.9.18 590 356 여 108 102 84.994 2020.7.4 2020.9.17 580 356 여 109 103 84.994 2020.8.29 2020.12.8 640 356 여 111 101 84.994 2020.9.23 2020.11.3 694 356 여 107 102 84.994 2020.10.6 2021.1.15 697 356 여
(2) 쟁점주택과 공시가격이 동일하고 쟁점주택의 잔금지급일 또는 소유권이전등기접수일에 가장 근접한 매매사례주택(계약일 2020.12.11., 잔금일 2021.3.31.)은 106동 102호로 거래가격은 800백만원이다. < 쟁점주택의 소유권이전등기접수일(2020.12.21.) 기준 3개월 전‧후 동일단지의 유사매매 사례가액> (단위: ㎡, 백만원) 건물동 건물호 건물면적 계약일자 잔금일자 등기부 기재가액 2020년 공시가격 공시가격 5%이내여부 106 102 84.994 2020.12.11 2021.3.31 800 356 여 107 102 84.994 2020.10.6 2021.1.15 697 356 여 110 101 84.994 2021.1.23 2021.5.3 650 356 여 113 104 84.994 2021.2.4 2021.5.31 650 356 여 116 104 84.994 2021.1.19 2021.5.7 800 356 여
5. 시가 적용시 양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간의 의미 가) 소득세법시행령 제167조 【양도소득의 부당행위 계산】규정에 의하면 “ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며,” 라고 되어있다. 나) 시행령에 양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간으로 되어 있어 양도일을 일반적인 양도시기로 잔금청산일 또는 소유권이전등기접수일을 말한다.
7. 통지관서가 시가(매매사례가액)로 인용한 106동 102호 확인
(1) 쟁점주택 단지는 아래와 같이 16동으로 구성되어 있으며 4동(113동～116동)을 제외한 12동은 모두 향(남동쪽)이 같아서 매매사례가액으로 인용한 106동은 쟁점주택과 향이 일치 하다. (2) 쟁점주택과 매매사례가액으로 인용한 106동과는 주 출입로 비교시 106동이 다소 가까운 것으로 보인다.
1. 쟁점①에 대하여
(2) 이 때 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지와 동법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지 및 조세특례제한법 제101조 의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다고 되어 있으며, 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 및 동법 시행령 제49조 제1항에 의하면 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매‧감정‧ 수용‧경매 또는 공매가 있는 경우 시가로 보도록 규정하고 있다. 또한 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 상속세 및 증여세 법정결정기한까지 매매 등이 있는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가에 포함시킬 수 있다고 규정되어 있다. 그리고 동법 시행령 제49조 제2항에서는 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 적용하도록 규정하고 있고 제4항에서는 해당 재산과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기 준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매 등 가액이 있는 경우에는 해당가액을 시가로 보도로 규정하고 있다. (3) 소득세법제98조 및 동법 시행령 제162조에서는 대금을 청산한 날이 원칙적으로 양도 또는 취득시기이며 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 하는 경우에는 등기접수일 등을 양도 또는 취득시기로 규정하고 있다. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일 등을 양도 또는 취득시기로 규정하고 있다. 다) 특수관계자간 매매거래로 양도소득의 부당행위계산 부인에 해당하는지 여부에 대한 판단
(1) 위 법리와 앞서 인정한 사실관계에 비추어 아래와 같은 이유로 통지관서가 2020.12.11. 매매계약한 사례주택(106동 102호)의 매매가액을 쟁점주택의 양도가액으로 보아 소득금액을 계산한 이 건 통지는 정당하다고 판단된다. (가) 청구인은 자 송○○에게 쟁점주택을 545백만원에 매매하겠다는 계약을 2020.8.27. 체결(잔금지급일: 2020.12.25.)하고 소유권이전등기를 2020.12.21.로 하였다. (나) 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래가 부당한 행위에 해당하는지 여부는 거래당시 즉 양도가액을 확정지을 수 있는 시점인 매매계약일 기준으로 판단하고 양도차익을 계산함에 있어 양도가액은 양도시기를 기준으로 산정한다고 되어 있다(대법원 2010.5.13. 선고 2007두14978 판결 참조). (다) 쟁점주택의 매매계약일인 2020.8.27. 현재 쟁점주택과 유사한 2020.7.4. 계약한 108동 102호의 매매가액 580백만원을 비교할 때 35백만원의 차이가 발생하여 시가와 쟁점주택의 매매가액과는 100분의 5에 상당하는 금액 이상으로 양도소득의 부당행위 계산 대상에 해당한다. (라) 또한 쟁점주택은 매매계약체결시기와 양도시기가 다른 경우로 그 양도 차익을 계산함에 있어 양도가액은 양도시기를 기준으로 산정하여야 하기에 쟁점주택의 양도시기를 소유권이전등기접수일로 보아야 하고, 쟁점주택과 공시가격이 동일하고 쟁점주택의 소유권이전등기접수일에 가장 근접한 106동 102호 매매가액인 800백만원을 양도가액으로 하여야 할 것이다. (2) 청구인은 쟁점주택에 대한 소급감정가액을 쟁점주택의 시가로 보아 유사 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 적용할 수 없다고 주장하나, 위 법리와 앞서 인정한 사실관계에 비추어 소급감정가액을 시가로 적용할 수 없다고 판단된다. (가) 평가기간 이내에 당해 재산에 대한 감정가액이 있는 경우 유사한 매매사례가액을 시가로 적용하지 아니한다고 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 2항 단서에 규정되어 있는 반면, 쟁점주택에 대한 감정가액은 소급감정가액(감정평가작성일: 2023.4.17.)으로 평가기간이내에 당해 재산에 대한 감정가액에는 해당되지 아니한다. (나) 소급감정가액을 시가로 본 대법원 결정 사례가 있으나 “거래를 통한 교환가격이 없는 경우”를 전제로 하고 있으며 “감정이 적정하고 객관적이고 합리적인 방법으로 평가”되었다는 점이 인정되어야 한다고 되어있다(대법원 2003.5.30. 선고 2001두6029 판결 참조). (3) 따라서 쟁점주택은 특수관계자간 매매거래로 양도소득의 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 청구인에게 한 통지관서의 과세예고통지는 달리 잘못이 없다고 판단된다.
2. 쟁점②에 대하여 가) 관련 법리 국세기본법 제47조의3 제4항 제1호 에서 가산세를 적용하지 아니한다고 하는 규정은 상속세‧증여세 과세표준을 과소신고한 경우로 상속세 및 증여세법 제60조 제2항‧제3항 및 제66조에 따른 평가한 가액으로 과세표준을 결정한 경우로 규정되어 있다.
이 건 과세전적부심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 국 세기본법 제81조의15 제5항 제1호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.