쟁점토지를 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 토지이므로 종합합산과세대상으로 구분변경하여 종합부동산세를 추징하는 것은 정당함

이 건 과세전적부심사청구는 불채택결정합니다.

• 가. 청구법인 ㈜甲신탁은 다음 <표1>과 같이 2020년 과세연도 종합부동산세 과세기준일인 2020.6.1. 현재 ○○○○ ○○구 ○○동 8-1 대지 52,038㎡(이하 “전체토지”라 한다)를 AAA㈜(이하 “AAA”이라 한다)로부터 수탁받아 보유하고 있었고, 이전 2017〜2019 과세연도에는 청구법인 乙신탁(주)가 전체토지를 수탁받아 보유하였다. <표1> 전체토지의 소유자
• 나. 통지관서는 전체토지를 별도합산과세대상 토지로 하여 다음 <표2>와 같이 청구법인에게 종합부동산세 및 농어촌특별세(종합부동산세의 20%)를 결정․고지하였고, 청구법인은 이를 납부하였다. <표2> 당초 전체토지에 대한 종합부동산세 과세내역
• 다. 한편, ○○ ○○구청장은 당초 전체토지를 건설 중인 건축물의 부속토지로 보아 지방세법상 별도합산과세대상 토지로 하여 재산세를 부과하였다. 그러나 ○○구청장은 2021.6.7. 다음 <표3>과 같이 2017년부터 2020년까지 각 재산세 과세기준일(매년 6.1.) 현재 전체토지 중 가설건축물의 바닥면적을 제외한 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 6개월 이상 공사가 중단된 토지로 보아 별도합산과세대상에서 종합합산과세대상으로 구분변경하여 재산세 등을 추징한 후 2021.7.9. 통지관서에 재산세 과세대상 구분변경을 하였다는 내용으로 종합부동산세 과세자료를 통보하였다(세무1과-0000, 2021.0.0.). <표3> 전체토지의 구분변경 내역
• 라. 이에 따라 통지관서는 쟁점토지를 종합부동산세법상 종합합산과세대상으로 구분변경하여 2022.2.17. 및 2022.4.26. 다음 <표4>과 같이 청구법인에게 종합부동산세 합계 12,020,175,700원 및 농어촌특별세 합계 2,404,035,140원을 과세하겠다는 내용으로 과세예고통지를 하였다. <표4> 통지관서의 과세예고내역
• 마. 청구법인은 이에 대하여 2022.3.14. 및 2022.5.23. 이 건 과세전적부심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점토지는 건축법에 따른 건축허가를 받아 신축 중인 건축물의 부속토지다.

1. 쟁점토지는 판매, 숙박, 업무를 위한 건축물(丙센터)의 부속토지였다.

• 가) 丁개발(유)(이하 “丁개발”이라 한다)는 2007.11.2. ○○시 ○○청장으로부터 ○○ ○○구 ○○동 8-1, 대지 65,016㎡에 판매, 숙박, 업무를 위한 건축물(丙센터)을 건축하는 내용의 건축허가를 받고, 2008.6.9. 착공신고를 하였다. 청구법인에게 2019.6.3. 쟁점토지를 신탁한 위탁자 AAA은 丁도시 내 마트, 호텔, 시네마, 쇼핑몰 등 복합쇼핑센터를 건축하여 관계사에 임대하거나 오피스텔을 신축하여 분양할 목적으로 2011년 3월경 설립된 ○○그룹 계열법인으로서 2022.2.9. ○○○○(주) 흡수합병되어 해산한 법인이다.
• 나) AAA은 2010.11.12. 丁개발로부터 다음 <표5>와 같이 ○○ ○○구 ○○동 8-1, 대지 65,016㎡ 및 같은 동 6-11 대지(인·허가사항 및 설계도면 포함)를 97,351백만원에 매수하고, 2011.7.1. 매수한 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤다. <표5> AAA이 전체토지 등을 취득한 내역

2. AAA은 전체토지 등을 취득한 이후 丁개발이 건축허가 받은 설계도면에 따라 건축을 진행하지 아니하고, AAA의 사업계획 및 목적에 맞는 쇼핑몰(○○몰 丁)의 건축을 위해 설계변경 절차에 착수하였고, 2012년 12월경 ○○건설(주)(이하 “○○건설”이라 한다)와 전체토지를 공사 현장으로 하여 ‘○○몰 丁 2단계사업 1차 도급’계약을 체결하고, 2013년 4월 건축관계자 변경신고(건축주, 공사시공자, 공사감리자 변경)를 하고 토목공사를 개시하였다.

• 가) ○○건설과 위 도급계약은 공사계약시 설계도면과 공사내역이 확정되지 아니하여 “실비정산보수가산법(Cost&Fee방식, 실비에 약 17% 이익을 추가로 지급하는 형태)”으로 하는 계약이었다. 다음 <표6>과 같이 쟁점토지에 대한 공사착수 이후 사업계획의 변경에 따른 설계, 인·허가 업무 등으로 인하여 공사는 3차에 걸쳐 변경계약이 체결되었고, 계속해서 변경된 계획에 따라 기초공사가 변경되어야 하므로 이에 따른 터파기 등으로 인하여 장기간 비용만 지출되고 있는 상황이다. <표6> ○○몰 丁 신축공사계약의 변경내역
• 나) ‘○○몰 丁’에 대한 토목공사 진행 중 2014년 7월 토지 분할 및 용도를 추가하는 지구단위 계획변경이 완료된 후, 2015년 12월 ○○동 8-1 대지 일부를 분필 하였고(분필된 토지: ○○동 8-37 대지, 12,978.3㎡), 분필된 토지에 건축허가를 받아 오피스텔 공사를 완료하였다.
• 다) AAA은 전체토지를 취득한 이후 사업계획변경에 따른 쇼핑몰을 건축하기 위한 설계변경에 착수하여, 2016년 1월경 ‘丙센터’를 ‘○○호텔’로 변경하는 1차 건축변경허가를 받았고, 이에 따라 터파기 공사를 하는 등 건축공사를 착공하였다. 이후 2019년 5월경 시네마, 호텔, 쇼핑몰 등 복합쇼핑타운으로 변경하는 건축변경허가서를 접수하여, 2019년 7월경 ○○시 ○○○○청장으로부터 2차 건축변경허가를 받았으며, 2019년 12월경 ○○시 ○○○○청장에게 착공신고를 하였다.
• 나. AAA이 쟁점토지를 사업부지로 하여 지상에 “○○몰 丁”을 신축하는 공사를 계속하여 진행하고 있어 “2018〜2020년 각 과세기준일(매년 6.1.)” 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 사실이 없음에도 통지관서는 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 것으로 보아 쟁점토지를 별도합산과세대상 토지에서 종합합산과세대상 토지로 구분변경하여 이 건 종합부동산세를 과세예고하는 것은 부당하다. 1) 지방세법 시행령 제103조 제1항 제3호 는 별도합산과세대상 토지로 보는 건축물의 부속토지에서 건축물의 범위를 “건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물”을 포함한다고 하면서, “다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.”고 규정하고 있다.

2. AAA이 다음 <표7>과 같은 실제 집행한 기성고 내역에 비추어 보더라도 쟁점토지에 관한 토목공사는 계속적으로 진행되어 온 사실이 확인된다. <표7> 쟁점토지에 관한 토목공사 진행내역

3. AAA은 공사중지 명령 등을 받아 공사가 중단된 사실이 없고, 건설기술관리법에 따른 감리원도 계속해서 배치하는 등 건축법 등 관련 법령에 의하더라도 공사가 중단된 사실이 없다. AAA의 직원들은 현장사무소를 유지하면서 계속 공사현장을 관리하였고, AAA은 건설기술관리법 제27조에 따른 감리원을 배치하고 통보한 이후, 감리인원을 철수하는 등 스스로 공사를 중단한 사실이 없다. 실제로 현장사무소 직원 및 감리인원들에 대한 인건비를 계속해서 지출하였고, 이에 따라 2016년부터 2021년에 이르기까지 이들의 활동을 ○○몰 丁 2단계 월간보고(감리업무 월간보고서)를 통하여 매월 보고도 받아왔다(감리업무 월간보고서를 제시함). 뿐만 아니라, AAA은 건축법상 공사중지 명령도 받은 적이 없고, 건축법 위반행위도 한 적이 없어 건축법에 의하더라도 공사가 중단된 사실이 없다.

4. AAA이 매수한 토지 전체를 기준으로 보더라도 공사가 중단된 사실이 없음이 명확하다. AAA은 목적사업을 위하여 매수한 ○○동 8-1 대지 65,016㎡(쟁점토지가 포함되어 있음)에 대한 개발계획을 세우고, 마스터 플랜에 따라 토지를 분할하고 단계적 개발이 필요하다고 판단하였다. 이에 따라 1단계로 AAA은 2015.12.2. ○○동 8-1 대지 52,038㎡(전체토지)와 ○○동 8-37 대지 12.978㎡로 분할하고, 2단계로 2016년 2월 ○○건설과 공사 도급계약을 체결하고, 공사를 진행하였다. 쟁점토지에는 “○○몰 丁” 조성을 위하여 앞에서 본 바와 같이 굴착공사와 흙막이 공사를 진행하였고, ○○동 8-37 대지 지상에는 오피스텔 공사를 시작하여, 2019년 7월 오피스텔을 완공하고, 사용승인을 받았다. 이처럼 AAA은 2016년부터 현재에 이르기까지 쟁점토지에 관한 공사를 중단한 사실이 없다.

5. 특히, AAA은 2020.1.17.～2020.3.31. 기간 동안 CIP공사(Cast-In-Placed pile, 주열식 흙막이벽 공사)를 하였고, 2020.7.6.경 다시 CIP공사를 진행하여 2020.10.9.경 작업을 완료하였기 때문에 2020년 종합부동산세 과세기준일(2020.6.1.) 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단한 사실이 없다.

• 가. 지방자치단체가 당초 쟁점토지를 별도합산과세대상 토지로 분류하였다가 종합합산과세대상 토지로 변경하였는바, 이러한 과세구분 변경의 권한은 재산세 과세권자인 관할 지방자치단체에게 있다. 청구법인은 2020년 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 중단하지 아니하였다고 주장하나, 만약 쟁점토지의 사실상 현황이 지방자치단체의 판단과 다르다면 그에 대한 입증 또한 재산세 과세대상 물건을 판단하는 관할 지방자치단체에 있는바, 청구법인은 먼저 지방자치단체에게 재산세 과세구분 정정을 요구하는 것이 우선 순서일 것이다.
• 나. ○○ ○○구청장이 쟁점토지는 재산세 종합합산과세대상 토지라는 과세자료를 통보하였고, 이에 따라 통지관서는 종합부동산세를 과세함에 있어 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 분류하여 과세예고한 이 건 통지는 정당하다. 종합부동산세 과세에 있어 토지의 과세유형은 재산세가 별도합산과세대상 토지인지, 종합합산과세대상 토지인지 여부에 따라 달라지는 것이며, 종합부동산세의 선행 세목인 재산세를 부과하는 지방자치단체가 토지의 과세유형을 판단하여야 하는 사안인바, 지방자치단체가 쟁점토지를 종합합산과대상으로 하여 재산세를 경정․고지한 이상 종합부동산세법 제11조 에 따라 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 보아 종합부동산세를 과세예고한 이 건 통지는 적법하다.

• 가. 쟁점 2018〜2020년도 종합부동산세 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 쟁점토지를 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 토지로 보아 종합부동산세를 종합합산 과세하는 것은 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 1) 지방세법 제105조 【과세대상】 (2017.12.31. 법률 제15335호로 일부개정된 것, 이하 같다) 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 "재산"이라 한다)을 과세대상으로 한다. 2) 지방세법 제106조 【과세대상의 구분 등】

① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.

• 가. 이 법 또는 관계 법령에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지
• 나. 이 법 또는 다른 법령에 따라 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 다만, 제1호가목 및 나목에 따른 토지는 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.

• 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지 2-1) 지방세법 시행령 제101조 【별도합산과세대상 토지의 범위】 (2018.3.27. 대통령령 제28714호로 일부개정된 것, 이하 같다)

① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다.(단서 생략)

1. 특별시ㆍ광역시(군 지역은 제외한다)ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지(각호 생략)

② 제1항에 적용할 용도지역별 적용배율은 다음과 같다. 2-2) 지방세법 시행령 제103조 【건축물의 범위 등】

① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

건축법 제18조 에 따라 착공이 제한된 건축물

3. 건축 중인 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다. 3) 종합부동산세법 제11조 【과세방법】 (2016.3.2. 법률 제14050호로 일부개정된 것) 토지에 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 지방세법 제106조 제1항 제1호 에 따른 종합합산과세대상(이하 "종합합산과세대상"이라 한다)과 같은 법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상(이하 "별도합산과세대상"이라 한다)으로 구분하여 과세한다. 4) 종합부동산세법 제12조 【납세의무자】 (2016.3.2. 법률 제14050호로 일부개정된 것)

① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자

2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자 5) 종합부동산세법 제14조 【세율 및 세액】 (2018.12.31. 법률 제16109호로 일부개정된 것)

① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "토지분 종합합산세액"이라 한다)으로 한다.

④ 별도합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "토지분 별도합산세액"이라 한다)으로 한다. 5-1) 종합부동산세법 제14조 【세율 및 세액】 (2018.12.31. 법률 제16109호로 일부개정되기 전의 것)

① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "토지분 종합합산세액"이라 한다)으로 한다. 6) 종합부동산세법 제17조 【결정과 경정】 (2016.3.2. 법률 제14050호로 일부개정된 것)

① 관할세무서장 또는 납세지 관할 지방국세청장(이하 "관할지방국세청장"이라 한다)은 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 종합부동산세를 새로 부과할 필요가 있거나 이미 부과한 세액을 경정할 경우에는 다시 부과ㆍ징수할 수 있다.

③ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 이를 경정 또는 재경정하여야 한다.

④ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제2항 및 제3항에 따른 경정 및 재경정 사유가 지방세법 제115조 제2항 에 따른 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유에 해당되는 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세의 과세표준과 세액을 경정 또는 재경정하여야 한다.

• 다. 사실관계

1. 기초 사실관계

• 가) 종합부동산세 결정 및 과세예고내역 통지관서가 전체토지(52,038㎡)를 별도합산과세대상 토지로 보아 2018〜2020년 과세연도 청구법인에게 종합부동산세 및 농어촌특별세 결정․고지한 내역과 2022.2.17. 및 2022.4.26. 전체토지 중 가설 건축물 바닥면적을 제외한 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 보아 이 건 종합부동산세 및 농어촌특별세를 과세예고한 내역은 다음 <표8>과 같다. <표8> 종합부동산세 당초 결정 및 이 건 과세예고 내역
• 나) 쟁점토지에 대한 재산세 부과내역

○○ ○○구청장은 다음 <표9>와 같이 당초 전체토지(쟁점토지가 포함되어 있음)를 지방세법 제106조 제1항 제2호 에서 규정하고 있는 별도합산과세대상 토지로 보아 재산세(지방교육세 포함) 합계 3,381,095,320원을 고지하였다가, 2021.6.7. 쟁점토지를 지방세법 제106조 제1항 제1호 에서 규정하고 있는 종합합산과세대상 토지로 보아 재산세(지방교육세 포함) 합계 639,031,740원을 추가로 고지한 것으로 나타난다. <표9> ○○구청장의 재산세 등 추가 고지내역

• 다) ○○ ○○구청장이 종합부동산세 과세자료를 통보한 내역

○○ ○○구청장은 2021.7.9. 통지관서로 다음과 같이 2017년부터 2020년까지 기간 동안 쟁점토지를 당초 별도합산과세대상 토지로 구분하였다가 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우에 해당한다고 보아 종합합산과세대상 토지로 구분변경하여 재산세를 추징하였다는 내용으로 과세자료를 통보하였다.

2. 청구법인이 제시한 증빙 청구법인에게 전체토지를 위탁한 AAA은 전체토지를 사업부지로 하여 2019년 7월경 시네마, 호텔, 쇼핑몰 등 복합쇼핑타운으로 변경하는 2차 건축변경허가서를 받았고, 주간공정보고 339차에서 449차까지 자료에 의하면 2020.1.17.～2020.3.31. 기간 동안 CIP공사(주열식 흙막이벽 공사)를 하였고, 2020.7.6.경 다시 CIP공사를 진행하여 2020.10.9.경 작업을 완료하였기 때문에 2020년 종합부동산세 과세기준일(2020.6.1.) 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단한 사실이 없다는 주장이며, 이에 대한 증빙으로 다음과 같은 공사와 관련한 사진자료를 제시하고 있다.

3. 청구법인이 재산세 추징에 대한 불복한 내용

• 가) ○○ ○○구청장이 2021.5.6. 및 2021.6.7. 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 보아 다음 <표10>과 같이 2016〜2020년도분 재산세(지방교육세 포함) 합계 1,038,701,830원을 추가로 고지하자 청구법인은 2021.7.30. 조세심판원에 심판청구를 제기하였고, 이 사건(조심2021지○○○○)은 2022.00.00. 기각결정된 것으로 나타난다. <표10> ○○ ○○구청장이 재산세 등으로 부과․고지한 내역
• 나) 청구법인이 위 재산세 부과처분에 대한 심판청구에서 조세심판원이 각 과세기간별로 쟁점토지를 정당한 사유없이 6개월 이상 공사가 중단된 토지로 보아 종합합산대상으로 구분한 것은 정당하다며 기각결정하였는바, 그 내용을 요약하면 다음과 같다.
• 라. 판단 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.
• 가) 관련 법리 종합부동산세는 지방세인 재산세 과세기준일인 매년 6월 1일 현재 일정한 가액을 초과하는 주택과 토지 등 부동산에 대하여 그 부동산 가액을 과세표준으로 삼아 과세하는 세금으로, 토지에 대한 종합부동산세는 지방세법에 따른 종합합산과세대상과 별도합산과세대상으로 구분하여 과세하고 있고, 종합합산과세대상인지 별도합산과세대상인지에 따라 과세표준 및 세액을 달리하여 과세하고 있다.
• 나) 청구주장에 대한 판단 청구법인은 2018〜2020년 각 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 쟁점토지를 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 토지로 보아 종합합산과세대상으로 구분변경하여 종합부동산세를 추가로 부과하는 것은 부당하다고 주장하나, 다음과 같은 이유에서 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 종합부동산세는 지방세인 재산세를 기초로 하여 과세되는 세목으로 재산세와 동일하게 과세대상을 분류하고 있고, ○○구청장이 “○○몰 丁” 건축공사의 현황을 확인한 후 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 것이라고 판단하였고, 청구법인이 제시하고 있는 공사현장 사진자료 등만으로 공사가 계속 진행되었다고 인정하기는 부족해 보인다. 또한, 청구법인과 ○○구청장 간 2016년부터 2020년까지 기간 동안 쟁점토지를 부지로 한 건축공사가 중단되었는지 여부에 대한 다툼에서 조세심판원이 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 것으로 결정(조심2021지○○○○, 2022.00.00. 기각결정)한 것으로 나타난다.

이 건 과세전적부심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법제81조의15 제5항 제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.