재개발 정비구역으로 지정된 이후 공시지가가 급등한 쟁점토지를 개별공시지가로 평가하는 것은 경제적 합리성이 결여된 것으로 보이고, 조사청에서 쟁점토지와 동일성과 유사성이 가장 높은 토지를 비교대상토지로 선정하였으므로 당초 처분 정당함
재개발 정비구역으로 지정된 이후 공시지가가 급등한 쟁점토지를 개별공시지가로 평가하는 것은 경제적 합리성이 결여된 것으로 보이고, 조사청에서 쟁점토지와 동일성과 유사성이 가장 높은 토지를 비교대상토지로 선정하였으므로 당초 처분 정당함
이 건 과세전적부심사청구는 불채택합니다.
7.
20. 특수관계법인인 □□로부터 ㈜☆☆(이하 “쟁점법인”이라 한다) 발행주식 66,494주(지분율 100%, 이하 “쟁점1주식”이라 한다)를 1주당 894,000원, 총 59,445백만원에 취득하였다가, 2019.
12.
26. 쟁점1주식 전부를 특수관계법인인 △△에 1주당 914,000원, 총 60,775백만원에 양도하였다.
11.
19. 아들인 ▽▽▽부터 청구법인1 주식 60,000주(지분율 10%)를 1주당 85,300원, 총 5,117백만원에 취득하였다가, 2019.
12.
26. 위 60,000주 중 48,000주(지분율 8%, 이하 “쟁점2주식”이라 한다)를 특수관계법인인 주식회사 ◎◎(이하 “청구법인2”라 하며, 청구법인1, 청구법인2 및 청구인을 합쳐 “청구인들”이라 한다)에 1주당 310,000원, 총 14,888백만원에 양도하였다.
12.
1. 설립되어 부동산 임대업을 영위하고 있는 법인으로, ○○시 ○○구 ○○로3가 40-134번지 대지 3,223.1㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다)와 같은 곳의 40-136번지 대지 100.5㎡(이하 “쟁점2토지”라 하고, 쟁점1토지와 쟁점2토지를 합쳐 “쟁점토지”라 한다)를 임대업에 공하고 있다.
2. 18.부터 2021.
5. 18.까지 청구법인1, 청구법인2에 대한 법인세통합조사와 2021.
5. 12.부터 2021.
5. 18.까지 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 당초 청구인들이 쟁점1･2토지를 개별공시지가(㎡당 각각 16,360천원, 20,870천원)로 평가하여 쟁점법인의 주식가치를 산정한 데 대해, 쟁점토지 인근에 위치한 ○○로3가 40-442번지 토지 58.5㎡(이하 “비교대상토지”라 한다)의 매매사례가액(㎡당 39,316천원)을 쟁점토지의 시가로 보아 쟁점법인의 주식을 다시 평가한 후,
① 2021.
6.
2. 청구법인1에게는 특수관계자에게 주식을 저가로 양도한 것으로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하여 시가와 대가와의 차액을 익금산입하고 법인세 18,209백만원과 증권거래세 459백만원을, ② 청구법인2에게는 특수관계자인 개인으로부터 유가증권을 저가양수한 것으로 보아 시가와 대가와의 차액을 익금산입하고 법인세 1,530백만원을, ③ 청구인에게는 특수관계자에게 주식을 저가 양도한 것으로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하여 시가와 대가와의 차액을 양도가액에 가산하여 양도소득세 1,570백만원을 각각 과세하겠다는 세무조사결과를 통지하였다.
6.
30. 이 건 과세전적부심사청구를 제기하였다.
1. 쟁점법인 주식가액은 법인세법상 시가의 정의에 부합하는 가액이다. 법인세법은 ‘내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 특수관계인과 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다’고 하면서, 이 부당행위계산부인의 적용은 ‘건전한 사회통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격’을 기준으로 하라고 규정하고 있는바, 그 가격을 ‘시가’로 정의하고 있다(법인세법 제52조 제1항 및 제2항). 법인세법 시행령에서는 시가의 범위를 구체적으로 정의하면서, 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우 그 가격을 시가로 보고(상장주식을 거래소에서 거래한 경우 거래일 최종시세가액), 시가가 불분명한 경우 ⅰ) 감정가액(주식제외), ⅱ) 상증세법상 보충적 평가방법에 따른 평가액을 차례로 적용한 금액에 의하여 부당행위계산부인 규정을 적용하도록 하고 있다(법인세법 시행령 제89조 제1항 및 제2항). 법문을 문언대로 해석하면, 쟁점1･2주식은 제3자간 매매사례가 없어 시가가 불분명한 경우에 해당되고, 시가가 불분명한 경우 상증세법상 보충적 평가방법에 따른 평가액이 법인세법상 시가의 정의에 부합하는 가격임을 알 수 있다.
2. 쟁점1･2주식 거래가액은 세무법인의 비상장주식 평가에 따라 결정된 합리적인 가액이다. 일반적으로 기업 사이의 자산매매 거래에 있어서 각 기업들은 고가 매입 또는 저가 양도로 인한 배임, 부당지원 등 각종 문제가 발생하지 않도록 외부 전문가의 도움을 받아 거래를 하고 있다. 쟁점1･2주식의 거래당사자인 청구법인1과 △△, 청구인과 청구법인2는 법인세법 및 소득세법상 특수관계자로서 쟁점1･2주식을 시가대로 거래하지 않을 경우 세법, 공정거래법 등 관련 법령에 위배되기 때문에, 이러한 문제가 애초부터 불거지지 않도록 하기 위하여 세무법인으로부터 실사, 평가, 자문 등의 도움을 받아 업무를 진행하였다. 특수관계자 간 거래가격의 공정성을 확보하고, 쟁점1･2주식의 객관적 교환가치를 도출하고자, 세무법인에서 거래 경위, 목적, 주식수, 매매사례 등을 확인한 후 전문가의 지식과 판단으로 작성한 주식평가 보고서를 참고하였고, 2019.
8. 31.을 평가기준일로 하여 세무법인에서 상증세법상 보충적 평가방법으로 산정한 쟁점1･2주식의 가액을 매매가격으로 결정한 것이다. 이렇듯 특수관계자 간 거래에서 매매사례가 없는 비상장주식 평가 시 가장 일반적으로 사용되는 절차나 방법으로 산출된 외부 전문가의 평가보고서를 참고하여 쟁점1･2주식 거래를 한 것이므로 거래 경위나 절차를 볼 때 경제적 합리성이 있는 거래로 부당행위계산부인 대상이 아니다.
1. 조사청은 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제2호 를 근거로 쟁점토지의 매매사례가액이 있다고 주장하면서, 쟁점토지 인근에 위치한 비교대상토지의 매매사례가액를 제시하였다.
2. 매매사례가액이 시가로 인정되기 위해서는 반드시 유사한 상황에서 형성되는 거래가격이어야 하나, 조사청에서 제시한 매매사례가액은 쟁점토지와 용도, 면적, 위치, 종목, 건물형태, 연접도로 등 여러 측면에서 유사성이 없어 비교가능한 시가로 볼 수 없다.
1. 조사청이 제시한 비교대상토지 매매사례가액은 국세청 전산망에서 확인되는 양도소득세 신고･결정자료로서 내부자료를 분석하여 2019.
11.
1. 부동산 매매계약 자료를 매매사례가액으로 제시한 것으로 보여지며, 이것이 사실이라면 청구인들에게 조사청이 제시한 비교대상토지의 매매사례가액을 적용하지 않았다고 잘못을 묻는 것은 지나치게 과도한 처분이다.
2. 조사청이 제시한 비교대상토지 거래는 세무법인에서 주식평가 업무를 수행할 당시에는 일어나지도 않은, 심지어 쟁점1･2주식 계약일에는 알 수도 없는 타인 간 부동산 거래임에도, 조사청이 비교대상토지 매매사례가액으로 쟁점토지를 평가하여 산정한 주식가치로 부당행위계산부인 규정을 적용한 것은 납세자의 예측가능성을 저해하는 부당한 처분인 것이다.
3. 또한, 소득세법 상 부당행위계산부인 규정 적용은 매매계약 체결시기를 기준으로 판단하여야 하는바, 쟁점2주식의 경우 매매계약 체결일(2019.
9. 30.)이 비교대상토지의 매매계약 체결일(2019.
11. 1.) 보다 앞선 시기이므로 비교대상토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 볼 수 없다 하겠다.
1. 청구법인1은 재무구조 개선을 위해 쟁점1주식을 매각한 것이다. 청구법인1이 쟁점1주식 매각을 검토할 당시 2018년 ■■공장 화재로 인한 조업중단 여파 등으로 사업이 매우 부진하여 매출액 및 영업이익이 급감하고, 부채가 크게 증가하여 외부자금 조달이 어려운 상황이었다. 특히 2019.
10.
31. 기준 1년내 만기가 도래하는 단기차입금이 923억원으로 재무구조 개선이 반드시 필요한 상황이었고, 반면, 매수인인 △△는 당시 매출액 및 영업이익이 증가하고, 신규투자를 고려할 정도로 재무상태가 비교적 양호한 상태였으므로, 청구법인1이 쟁점1주식을 저가평가하여 △△에게 이익을 분여할 이유가 전혀 없었다.
2. 쟁점1주식의 경우 주주구성으로 볼 때에도 청구법인1이 △△에게 이익을 분여할 이유가 없다. △△의 주주구성은 청구법인1이 45%, □□가 55%로, 청구법인1도 △△의 대주주이며, □□의 주주는 청구인, ▽▽▽, ★★★ 지분율이 83%, 국가(기획재정부) 지분율이 17%이다. 주주구성으로 볼 때 △△에 이익을 분여한다면 □□ 주주인 국가(기획재정부)에 이익이 귀속되는 상황에서 세법 및 공정거래법상 각종 리스크를 부담하면서까지 △△에 이익을 분여할 이유가 없다.
3. 주식가치 변동 시 그 차액을 정산하도록 매매계약을 체결하였다. 주식 양도･양수 계약서 제2조【양도대금】단서 조항에서 “가격이 국가기관 또는 권한 있는 당국에 의하여 변동된 경우에는, 변경된 날로부터 1개월 이내에 그 차액을 상호간에 정산하는 것으로 한다” 고 규정하여, 계약 체결 이후 주식가치가 변동될 경우 상호 정산할 수 있도록 하였다. 계약서에 상호 정산 규정을 둔 이유는 각 거래당사자들이 선관주의 의무를 다하여 공정하게 쟁점1･2주식 가치 산정 노력을 하였음에도 거래일 이후 주식가치 평가에 오류가 있을 경우 상호 정산하여 세법상, 공정거래법 등에 저촉되는 문제가 발생하지 않도록 명확하게 하기 위해서이다. 이러한 상호정산 규정 취지 및 내용 등으로 볼 때도 거래당사자들이 공정하고 적법한 거래가 될 수 있도록 노력을 다 한 것임을 알 수 있는 것이다.
1. 쟁점토지 평가 시 매매사례가액이나 감정평가액을 적용할 수 있었다. 쟁점법인은 자산총액 중 부동산비율이 80% 이상인 비상장법인인바, 주식 평가 시 순자산가치로만 평가하여야하므로 쟁점토지의 평가가 주식평가 시 핵심적인 요소라 하겠다. 청구법인1은 2015.
7.
20. □□로부터 쟁점1주식 취득 시, 쟁점토지를 2개의 감정평가법인에서 감정평가를 받아 그 평균액으로 쟁점토지를 평가한 후, 이를 반영하여 쟁점1주식을 평가한 가액으로 취득하였으나, 2019.
12.
26. 청구법인1이 쟁점1주식을 △△에 양도 시에는, 시가산정이 어렵다는 이유로 쟁점토지를 상증세법상 보충적 평가방법인 개별공시지가를 적용･평가하여 쟁점1주식을 평가한 가액으로 양도하였다. 쟁점토지는 2018. 4월 재개발정비구역으로 지정된 이후, 2019년 공시지가가 전년 대비 38% 상승하였고, 2019. 7월부터 2019. 12월 기간 동안 국토부실거래가조회시스템의 실제 매매사례가를 분석하면, 거래가액은 ㎡당 33백만원~39백만원으로 공시지가 16백만원 대비 2.5배 상당의 높은 가액으로 거래가격이 형성되어 있음을 알 수 있다. 재산평가의 원칙은 시가･수용･감정가액으로 하되, 시가를 산정하기 어려운 경우 상증세법에 규정된 평가방법인 개별공시지가를 적용할 수 있도록 규정하고 있으나, 이러한 규정은 자산을 가장 시가에 부합하게 적용하라는 취지이다. 특히, 재개발지역 지정 등 외부 경제적 요인으로 시세가 급등한 지역의 부동산은 실제 거래가액이 공시지가를 훨씬 상회하는 것이 일반적이고 언론 보도자료와 인근 부동산 시세 등 누구나 검색할 수 있는 기본적인 자료만 보아도 쟁점토지의 시가는 공시지가보다 훨씬 상회한다는 것을 충분히 인지할 수 있을 것으로, 공정한 재산가액 산정을 위해서는 매매사례가액을 적용하고, 매매사례가액이 없을 때 감정평가를 거치는 것이 합리적인 결정일 것이다.
2. 세무법인의 주식평가방법에 일관성과 합리성이 결여되어 있다. 청구인들은 주식평가를 위해 외부 세무대리인에게 평가를 의뢰하였고, 이에 근거한 평가액으로 주식거래를 하였으므로 합리성을 갖춘 객관적인 거래라고 주장하나, 주식평가를 수행한 세무대리인은 청구법인1의 외부세무조정 업무를 장기간 수행하였으며 쟁점주식 취득시와 양도시 평가업무를 직접 수행하였는데, 취득시와 양도시의 쟁점토지에 대해 다른 평가방법을 적용하였다. 조사진행 과정에서 세무대리인은 취득시와 양도시 쟁점토지에 대해 평가방법을 달리 적용한 사유에 대해, 감정가액과 기준시가를 적용하는 것은 납세자의 선택사항이라고 주장을 한바, 평가업무를 수행한 세무대리인의 관점이나 판단이 합리적이지 못하여 평가내용에 대해서도 신뢰할 수 없다.
1. 청구법인1은 2019.
11.
11. 쟁점1주식 매매계약 체결 당시 2019.
31. 평가기준일로 주식평가를 수행하고 2019.
10.
31. 작성 완료된 주식가치평가 보고서를 참고하여 쟁점1주식 거래가격을 결정하였고, 비교대상 부동산은 2019.
11.
1. 계약이 체결되어 쟁점1주식 계약 당시 알 수 없는 정보라고 주장하고, 청구법인2와 청구인은 2019.
9.
30. 쟁점2주식 매매계약 체결 당시 2019.
31. 평가기준일로 작성 완료된 주식가치평가 보고서를 참고하여 쟁점2주식 거래가격을 결정하였고, 비교대상 부동산은 2019.
11.
1. 계약이 체결되어 쟁점2주식 계약 당시 알 수 없는 정보라고 주장한다.
2. 상증세법 시행령 제49【평가의 원칙등】규정에 의하면 시가로 볼 수 있는 가액은 평가기준일 전후 6월에 해당하여야 하고 평가기준일은 매매계약일인 각각 2019.
11. 11., 2019.
9. 30.이고 비교대상토지의 매매계약일은 ’19.
11. 1.로 가장 인접한 거래이다. 또한, 시가로 볼 수 있는 매매사례가액은 거래일 이후 6개월(3개월) 거래를 포함하므로 청구인들처럼 거래일 현재 가장 적정한 시가를 모르는 경우는 누구나 발생 수 있는 일반적인 상황으로, 청구인들이 매매계약일 현재 매매사례가액이나 감정평가액 등 시가를 적정하게 반영하였다면 부당행위계산부인 규정이 적용될 여지가 없었을 것이다.
3. 여기에 더해 청구인들은 쟁점2주식의 경우 매매계약 체결일이 비교대상토지의 매매계약 체결일보다 앞선 시기이므로 비교대상 토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 볼 수 없다고 주장하는데, 대법원 2010.
5. 13.선고 2007두14978 등 다수 판례에서 저가양도로 인한 부당행위계산 부인에 있어 매매계약 체결시기와 양도시기가 다른 경우 토지 등의 양도가 부당행위계산부인에 해당하는지 여부는 그 대금을 확정 짓는 거래 당시를 기준으로 판단하는 반면, 그 토지의 양도차익을 계산함에 있어서는 양도가액을 양도시기를 기준으로 산정하고 이는 그 선택의 이유와 기준을 달리하므로 양자가 기준시기를 달리 본다고 하여 불합리한 것이 아니라고 판시하고 있고, 쟁점2주식 매매계약 체결 당시 쟁점2주식의 평가액은 시가 대비 상당한 저가이므로 부당행위계산부인 대상 거래에 해당하고, 쟁점2주식의 양도시기인 2019.
12.
26. 보다 55일 앞서 계약된 비교가능성이 높은 부동산의 매매사례가액을 적용하여 쟁점토지를 평가 후 쟁점2주식의 평가액을 재계상하여 양도가액을 경정한 것은 정당한 처분이라 할 것이다.
2.
11. 선고 97누 13184)에 비추어 조세회피 의도의 진위에 대하여는 논하지 않겠으나, 쟁점1주식 평가액을 저가로 평가하여 거래함으로써 청구법인1이 법인세를 과소하게 납부하게 된 결과에 이르렀다. 또한 주식가치 변동 시 그 차액을 정산하도록 매매계약을 체결하여 공정하고 적법한 거래라고 주장하나, 매매대금을 추후 정산하겠다는 것은 많은 납세자들이 선택하고 있는 특약사항이며, 특약사항을 이행하여도 양수인인 △△가 취득가액을 추가로 인정받을 수 있겠지만, 청구법인1의 소득금액이 증액되고 이를 이후 사업연도에 추인할 수 없으므로 조세를 탈루한 사실에는 변함이 없다.
○ 비교대상토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 보아 쟁점1･2주식을 평가한 가액으로 부당행위계산부인 규정 등을 적용할 수 있는지 여부
- 나. 관련 법령 1) 법인세법 제15조 【익금의 범위】(2018.
12.
24. 법률 제16008호로 일부 개정된 것)
② 다음 각 호의 금액은 익금으로 본다.
1. 특수관계인인 개인으로부터 유가증권을 제52조제2항에 따른 시가보다 낮은 가액으로 매입하는 경우 시가와 그 매입가액의 차액에 상당하는 금액 1-2) 법인세법 제52조 【부당행위계산의 부인】(2018.
12.
24. 법률 제16008호로 일부 개정된 것)
① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 특수관계인과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산"이라 한다)과 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다.
② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율･이자율･임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.
④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 1-3) 법인세법 시행령 제88조 【부당행위계산의 유형 등】(2019.
2.
12. 법률 제29529호로 일부 개정된 것)
① 법 제52조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
3. 자산을 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 양도 또는 현물출자한 경우. 다만, 제19조 제19호의2 각 목 외의 부분에 해당하는 주식매수선택권등의 행사 또는 지급에 따라 주식을 양도하는 경우는 제외한다. 1-4) 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】(2019.
2.
12. 법률 제29529호로 일부 개정된 것)
① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.
② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다. 1.감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등은 제외한다. 2.상속세 및 증여세법 제38조·제39조·제39조의2·제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및 조세특례제한법 제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 상속세 및 증여세법 제63조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며, 상속세 및 증여세법 제63조 제2항 제1호·제2호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항·제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다. 2) 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】(2018.
12.
31. 법률 제16104호로 일부 개정된 것)
① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2-1) 소득세법 시행령 제167조 【양도소득의 부당행위 계산】(2019.
2.
12. 법률 제29523호로 일부 개정된 것)
③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지 및 조세특례제한법 제101조 의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조제1항 본문중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며, 조세특례제한법 제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다.
⑥ 개인과 법인간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가 법인세법 시행령 제89조 의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여 법인세법 제52조 의 규정이 적용되지 아니하는 경우에는 법 제101조 제1항의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 양도소득세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. 3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】(2018.
12.
31. 법률 제16102호로 일부 개정된 것)
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다.(이하 생략) 3-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】(2019.
2.
12. 법률 제29533호로 일부 개정된 것)
① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
- 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 3-2) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】(2019.
3.
20. 법률 제719호로 일부 개정된 것)
③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
- 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
- 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
- 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 4) 국유재산법 시행규칙 제26조 【자산가치의 산출】
① 영 제44조제1항의 자산가치는 평가기준일 직전 사업연도의 재무제표(괄호 생략)를 기준으로 하여 다음의 계산식에 따라 산출하되, 직전 사업연도가 끝난 후 평가기준일 전에 자본금 또는 자본잉여금의 증감이나 이익잉여금의 수정사항이 있는 경우에는 이를 더하거나 빼야 한다.
② 법률에 따라 특별감가상각을 실시한 주식회사의 경우에는 제1항의 계산식 중 자산총액에서 그 누계액을 더할 수 있다.
③ 제1항의 계산식 중 자산총액은 상속세 및 증여세법 제4장(제63조제1항 제1호 다목은 제외한다)을 준용하여 산출한다. 이 경우 "상속개시일 또는 증여일"은 "평가기준일"로, "납세지관할세무서장"은 "중앙관서의 장등 또는 영 제46조에 따른 평가기관"으로 본다. 4-1) 국유재산법 시행규칙 제27조 【수익가치의 산출】
① 영 제44조 제1항의 수익가치는 평가기준일이 속하는 사업연도 및 그 직후 사업연도의 영업전망을 추정하여 작성한 재무제표를 기준으로 다음의 계산식에 따라 산출한 각 사업연도의 1주당 배당가능액을 가중산술평균한 후 이를 자본환원율로 나누어 산출한다.
② 제1항의 가중산술평균에는 평가기준일이 속하는 사업연도의 경우에는 10분의 6의 가중치를 부여하고, 그 직후 사업연도의 경우에는 10분의 4의 가중치를 부여한다.
③ 제1항의 배당가능액을 산출할 때 이미 발생하였거나 법령 등에 따라 발생할 것이 확실한 것으로 예상되는 손익이 있는 경우에는 그 손익을 법인세비용 차감 전 순이익에 더하거나 뺄 수 있다.
④ 제1항의 자본환원율은 은행법에 따른 은행의 1년 만기 정기예금의 이자율 등을 고려하여 기획재정부장관이 정한다. 다만, 국세물납으로 취득한 비상장법인이 발행한 지분증권(이하 "물납증권"이라 한다)의 자본환원율은 직전 3년간 매각된 물납증권의 매각가격, 처분대상 물납증권의 수납가액 및 금융시장의 자본조달 금리 등을 고려하여 기획재정부장관이 별도로 정할 수 있다.
- 다. 사실관계
1. 다툼 없는 사실관계
- 가) 청구법인1은 1999.
8.
1. 설립된 ○○ ○○구에 소재하는 스테인레스 와이어 전문 생산법인이고, 청구법인2는 2016.
3.
9. 설립된 ○○ ○○군에 소재하는 태양광소재 제조법인이며, 쟁점법인은 2008.
12.
1. △△로부터 인적분할되어 설립된 법인으로 ○○ ○○구에 소재하며, 부동산 임대업을 주업으로 하고 있다. 청구인은 ○○ 계열그룹(총 13개 법인)의 총수로, 현재 청구인의 차남인 ▽▽▽가 그룹 회장직을 맡고 있다. 국세청 전산망에서 확인되는 청구법인1 등 주요 관련 법인 현황은 아래와 같다.
- 나) 이 건과 관련된 주요 법인의 2018년과 2019년 주주변동사항을 국세청 전산망에서 발췌한바, 아래와 같다.
- 다) 청구법인1은 쟁점1주식을 □□로부터 취득하여 △△에 양도하였고, 청구인은 쟁점2주식을 ▽▽▽로부터 취득하여 청구법인2에 양도하였는바, 쟁점1･2주식의 취득 및 양도 현황을 요약하면 아래와 같다.
(1) 쟁점1주식 (□□ → 청구법인1 → △△)
(2) 쟁점2주식 (▽▽▽ → 청구인 → 청구법인2)
- 라) 청구법인1과 △△, 청구인과 청구법인2 간 작성된 쟁점1･2주식 양수도 계약서의 주요내용을 발췌하면 아래와 같다.
(1) 쟁점1주식 양수도 계약서
(2) 쟁점2주식 양수도 계약서
- 마) 조사청은 쟁점토지와 인근에 위치한 비교대상토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 보아 쟁점법인과 청구법인1의 주식을 다시 평가하였는데, 비교대상토지의 거래내역과 세무조사 세부 내역은 아래와 같다.
(1) 비교대상토지의 거래내역
(2) 매매사례가액을 적용하여 계산한 쟁점토지 시가 산정액 쟁점토지에 매매사례가액을 적용하여 산정한 시가는 130,670백만원으로, 공시지가를 적용하여 산정한 시가보다 75,843백만원이 증가하였고, 그 결과 쟁점1주식의 1주당 가액은 @913천원에서 @2,043천원으로 증가하고, 쟁점2주식의 1주당 가액은 @310천원에서 @441천원으로 증가하였다. 조사청은 위 조사내용에 따라 청구법인1, 청구법인2 및 청구인에게 각각 세무조사결과통지를 하였는데, 그 내용은 아래와 같다.
- 바) 청구인들은 쟁점1･2주식의 양도 시 세무법인에게 쟁점법인의 주식가치 산정을 의뢰하였다고 하면서, 2019.
10.
31. 작성된 “주식가치평가보고서”를 제출한바, 평가기준일은 2019.
8. 31., 쟁점토지 평가액은 개별공시지가로 평가한 54,827백만원, 쟁점법인 1주당 주식가치는 @913,703원으로 확인된다. 주식가치평가보고서의 주요 내용을 발췌하면 아래와 같다.
- 사) 2018.
12.
1. 쟁점법인 설립 이후 2019.
12.
26. 쟁점1･2주식 양도 시까지 쟁점법인의 주주변동 내역, 매각차익 현황, 보유기간, 및 각 시점에서의 쟁점토지1･2의 개별공시지가는 아래와 같다 청구법인1이 쟁점1주식을 보유하는 4년 5개월 동안 쟁점1토지는 개별공시기가가 61% 상승하였고, 쟁점2토지는 27% 상승한 것으로 확인된다.
- 아) 쟁점토지는 “○○○ 1구역” 내 위치하고 있으며, 쟁점1･2주식 거래일까지의 주요 재개발 추진현황은 아래와 같다.
- 자) 조사청은 쟁점토지의 인근에 위치한 비교대상토지의 매매사례가액으로 쟁점토지의 시가를 산정하였는바, 쟁점토지와 비교대상토지의 지적도, 현황 사진, 현황 비교표 및 개별공시지가 변동내역을 제시하면 아래와 같다.
(1) 용산정비창전면 제1구역 지적도
(2) 쟁점토지･비교대상토지 현황 사진
(3) 쟁점토지･비교대상토지 현황 비교표
(4) 쟁점토지･비교대상토지 개별공시지가 변동내역
- 차) 조사청에서는 이 건 청구에 대한 의견서 제출 시 비교대상토지 선정 방법을 제시하였는데, 조사팀이 제시한 방법은 아래와 같다.
(1) 국토부 실거래가조회시스템에 공시된 자료 중 2019년 1월부터 12월까지 ‘○○○ 1구역“에서 거래된 34건(상업업무용시설 14건, 토지만 거래한 8건, 단독주택 거래 9건, 연립다세대주택 거래 3건) 발췌
(2) 쟁점토지와 유사한 상가건물이 있는 토지를 중심으로, 쟁점1･2주식 양도일과 매매계약이 가까운 날에 이루어진 토지를 대상으로 아래와 같이 매매사례가액 검토 1
○○-603번지: 쟁점토지와 두 블럭 뒤 도로에 연접하지 않은 부지에 위치하여 왕복 4차선~8차선과 연접한 쟁점토지와 위치면에서 유사성이 떨어지고 개별공시지가도 @10,800천원으로 쟁점토지 공시지가에 66% 정도에 불과하여 제외 2
○○-323번지: 거래된 상가건물 토지 중에서는 면적이 가장 크고 왕복2차선 도로 연접하지만, 쟁점토지와 두 블럭 떨어져 위치하고, 개별공시지가가 @14,600천원으로 차이가 있어 비교대상토지로 보기에는 부적합하여 제외 3
○○-669외 2필지: 주유소 용지로 토지만 거래된 건이나 3필지 면적이 1,502.7㎡로 거래된 토지 중 면적이 가장 크나 공시지가 @22,270천원은 쟁점토지 공시지가에 배해 34.9%높은 가격이며, 쟁점토지 면적(3,323.6㎡)의 45.2% 상당인데 반해 양도액은 600억원으로 쟁점토지 양도가액 548억원에 비해 너무 높은 가격으로 거래되어 비교가능성 부족하여 제외 4
○○-442번지: ⅰ) 쟁점토지와 계약일이 가장 근접하고, ⅱ) 쟁점토지와 같은 블럭에 가장 연접하여 위치하며, ⅲ) 상가건물이 소재하는 용도의 토지로 사용용도가 일치하고, ⅳ) 왕복2차선과 왕복 4~8차선 도로에 연접하였다는 점, ⅴ) ㎡당 개별공시지가가 쟁점토지 16,497천원, 비교대상토지 16,380천원으로 거의 일치하는 점 등을 모두 종합하여 ○○-442번지를 비교대상토지로 가장 적합하다고 판단 5 나머지 물건들은 쟁점토지와 유사성이 없어 모두 제외
- 카) 2019년 7월~12월 동안 국토부 실거래가 조회시스템에 수록된 ○○정비창 재개발지역 부동산 거래내역을 분석한바, 실거래가액은 개별공시지가 대비 2.83배 상당으로 확인되었다.
- 파) 조사청에서는 이 건과 관련하여 국토부 실거래가 조회 시스템 자료 및 언론, 인터넷 보도자료를 다수 제출하였는데, 제출된 자료에 따르면 최근 몇 년간 부동산 가액 상승과 맞물려 “○○ 1구역”은 서울시에서 몇 안 되는 대규모 재개발지역으로 투자가치가 매우 큰 투자처로 소개되고 있고, 조사청에서는 동 지역 2019년 평균 거래가액이 상가건물의 경우 평당 1억~1억3천만원으로 ㎡당 3억원 내지 3.9억원에 거래된 것이라고 주장하고 있다.
- 타) ○○회계법인은 2019.
11.
15. △△에 대한 2019년 중간감사 결과보고를 하였는데, 쟁점1주식 취득 시 감정평가하여 취득할 것을 권고한바 있고, ○○법인이 작성한 “△△, 2019년 중간감사 결과보고” 중 이 건과 관련된 부분을 발췌하면 아래와 같다.
2. 청구인들이 제시한 세부 의견
- 가) 조사청이 제시한 매매사례는 쟁점토지와 면적, 용도 등 여러 측면에서 유사성이 없어 비교대상 시가로 볼 수 없다.
(1) 면적이 동일하거나 전혀 유사하지 않다. 우선 면적을 살펴보면, 비교대상토지 58.5㎡(건물 39.8㎡)이며, 쟁점토지는 3,323.6㎡(건물 1,774.21㎡)로 규모에서 무려 토지의 경우 약 57배, 건물의 경우 약 45배의 차이가 있다. 유사한 상황이 되기 위한 요건에 대해 법문에서 명확히 규정하고 있는 바는 없으나, 쟁점토지와 비교대상토지 면적 차이가 토지 약 57배, 건물 약 45배에 이를 정도로 규모 면에서 매우 큰 차이를 보이고 있어 누가 보더라도 유사성이 있는 부동산이 아님을 알 수 있다. 조세심판원 역시 “토지의 가격은 개별성이 매우 강하여 연접한 토지라도 그 지목, 위치, 형상 등에 따라 가격이 다를 수 있고, 면적도 2배 정도 넓어서 비교대상이 되지 못한다”(조심2020부2286, 2020.
10. 20.), “토지의 면적이 4.7배나 차이가 나는 것은 현격한 차이가 있다”(국심2006중2014, 2007.
3. 21.외), “연접한 토지라도 그 지목, 위치, 품위에 따라 거래가격이 다를 수 있으므로 같은 모 지번에서 분할된 다른 토지의 매매사례 가액이 있다고 할지라도 현황이 다른 경우에는 이를 시가로 평가할 수 없다”(국심2001중1607, 2001.
11.
13. 외)고 하여 면적이나 토지 현황이 다를 경우 유사사례로 볼 수 없다고 판단하였다. 일반 감정평가 이론에서는 면적이 작은 부동산은 총 거래금액 자체가 크지 않으므로 거래 회전율이 높아서 ㎡당 단가가 높게 형성되는 반면, 면적이 크고 총 거래금액이 큰 부동산은 거래 당사자가 한정되기 때문에 ㎡당 단가가 낮게 형성되어 감정평가가 이루어진다고 하고 있다. 즉, 면적의 차이가 감정평가 시 중요한 가격차이를 발생하는 요인이라는 것을 알 수 있는 것이다.
(2) 용도, 종목, 위치, 연접도로가 동일하거나 전혀 유사하지 않다. 비교대상토지 건물의 종목은 근린생활시설인 음식점·소매점 점포이고, 쟁점토지 토지 건물의 종목은 일반 사무실이며, 실제로 비교대상토지는 음식점업에 사용되고 있고, 쟁점토지는 일반 사업용 업무빌딩으로 사용되고 있어 그 용도가 전혀 다르다. 그리고, 비교대상토지는 위치면에서 쟁점토지와 연접되어 있지 않고, 왕복 2차선 대로변에서 70m 정도 떨어져 있는 코너건물인 반면, 쟁점토지는 왕복 4차선~8차선 사거리 대로변에 연접되어 있다. 조세심판원도 매매 사례가를 시가를 볼수 있는지 판단한 사안에서 “근린생활시설과 업무시설은 용도가 다른 것이므로 유사 매매사례가격을 적용할 수 없다”(조심2011중0585, 2012.
12. 27.), “왕복 2차선과 왕복 4차선 초입은 도로 접근성에 차이가 있고, 인근 주위상황도 동일하지 않다”(국심2006중2014), “비교 부동산은 쟁점 부동산과 거리도 직선으로 113미터 떨어져 있고, 입지도 각각 대로변과 대로변에서 50미터 안쪽에 위치하고 있어 매매사례 가액의 대상으로 적절하지 않다”고 하여, 부동산의 용도, 종목, 위치, 연접도로의 유사성을 시가로 볼 수 있는 매매사례가액의 판단의 중요한 요소로 보아 매우 엄격하게 판단하였으며, 이를 비교대상 부동산에 적용해보면 쟁점토지와 비교대상토지는 유사성이 없음을 알 수 있다.
(3) 건물의 형태가 동일하거나 유사하지 않다. 비교대상토지 상의 건물은 단층, 목조, 기와지붕이고, 쟁점토지상의 건물은 1층 2층 및 지하층, 철골조, 평스라브, 테크스라브 지붕으로 애초부터 건물의 형태가 달라 비교대상 건물이 아니다.
(4) 기준시가가 동일하거나 유사하지 않다. 비교대상토지 공시지가와 쟁점토지의 공시지가 및 공시지가 상승률이 매년 다르며, 건물 기준시가 또한 구조지수, 용도지수, 위치지수, 경관년수 잔가율 등이 서로 달라 기준시가가 유사하지 않다.
- 나) 조사청이 제시한 울산지방법원2009구합1253(2010.
6. 9.) 판례는 이 건과 사실관계가 다르므로 적용될 수 없는 판례이다. 조사청은 토지 공시지가가 일반적으로 매매가 또는 호가보다 낮은 경우가 많기 때문에 공시지가 평가방법에 문제를 제기하는 것으로 판단되나, 법원에서도 “비상장주식의 평가방법은 가격 결정에 관여하는 모든 요소들을 총체적으로 반영할 수 있는 방법이 아니고, 주식의 교환가치를 밝히는 것을 목적으로 하기 보다는 회사의 순자산(또는 순손익)을 기준으로 한 특정 시점에서의 주식의 실질가치를 계산하는 데에 초점이 맞춰져 있으므로, 자산(또는 손익)을 기준으로 한 실질가치 이외의 요소들까지 반영되어 결정되는 주식의 교환가치와는 상당한 괴리가 발생할 수 있다”(서울행정법원 2011.
1.
14. 선고 2010구합27516)고 하여 입법단계에서 실제 교환가치(매매가)와 비상장주식 평가방법에 따른 주식가치는 상당한 차이가 발생할 수 있다는 사실을 예상하면서도 상증세법에 보충적 평가제도를 도입하였다는 취지를 고려해볼 때 조사청의 주장은 부당하다.
- 다) 비교대상토지의 매매사례가액은 청구인들로서는 접근이 불가능한 자료이다. 청구법인1의 경우, 2019.
11.
11. 주식매매계약 체결 시 2019.
8. 31.을 평가기준일로 주식평가를 수행하고 2019.
10.
31. 작성 완료된 세무법인 주식가치평가 보고서를 참고하여 쟁점1주식 거래가격을 결정하였다. 조사청이 제시한 비교대상토지는 2019.
11.
1. 계약한 부동산 거래자료로 2019.
10. 31.이전 주식평가 업무를 수행할 당시에는 알 수 없는 정보에 해당하며, 부동산 거래자료는 계약일 이후 30일 이내 부동산 거래가 신고가 접수된 후 다음날부터 국토부 실거래가 공개시스템에 조회되는 점을 고려해보면 2019.
11.
11. 쟁점주식 계약 시 알 수 없는 정보로 판단되고, 청구인과 청구법인2의 경우에도, 2019.
9.
30. 주식매매계약 체결 시 2019.
8. 31.을 평가기준일로 평가된 세무법인 주식가치평가 보고서를 참고하여 쟁점2주식 거래가격을 결정하였으므로, 조사청이 제시한 비교대상토지는 주식평가 업무를 수행할 당시에는 알 수 없는 정보이다. 설령, 쟁점1･2주식 계약 시 국토부 실거래 공개시스템에서 비교대상토지의 매매사례가 공개되었다고 하더라도, 아파트와 같은 공동주택과 달리 국토부 실거래 공개시스템에서 정확한 부동산 소재지, 건물 및 토지 매매가액이 공개되지 않기 때문에 청구인의 입장에서는 접근이 불가능한 자료에 해당하다. 실제 국토부 실거래가 조회시스템 화면을 보면, 조사청 제시 비교대상 부동산 주소 ○○로3가 40-442번지가 ○○로3가 4*으로만 표기되어 비교대상토지의 주소를 알 수 없고, 거래금액도 23억원으로만 표기되어 있어 건물 및 토지가액이 얼마인지도 알 수 없다.
- 라) 소득세법상 부당행위계산부인 규정이 적용되는지는 그 대금을 확정짓는 거래 당시인 매매계약 체결시기를 기준으로 판단하여야 한다. 대법원은 “저가양도로 인한 부당행위계산 부인에서 매매계약 체결시기와 양도시기가 다른 경우 토지 등의 양도가 부당행위계산에 해당하는지 여부는 그 대금을 확정짓는 거래 당시를 기준으로 판단하여야 한다”(대법원 2010.
5.
13. 선고, 2007두14978 판결 외)고 판시하여, 매매계약 체결 시기와 양도 시기가 다른 경우 그 대금을 확정짓는 매매계약 체결시기를 기준으로 부당행위계산부인 해당여부를 판단해야 한다고 하였다. 따라서, 쟁점2주식 거래의 경우 매매계약 체결일 2019.
9. 30.을 기준으로 소득세법상 부당행위계산부인 대상 거래에 해당하는지 여부를 판단하여야 할 것이다. 조사청은 쟁점2주식 평가 시 쟁점법인 소유 쟁점토지를 공시지가가 아닌 매매사례가액을 시가로 보아 평가하는 것이 합리적이라고 하면서, 2019. 11. 1. 계약이 체결된 부동산 매매사례를 제시하였다. 그러나, 조사청 제시한 매매사례는 2019.
9.
30. 쟁점2주식 매매계약 체결일 이후에 체결된 매매사례로 쟁점2주식 거래가 부당행위계산부인 대상에 해당하는지를 판단하기 위한 거래와 관련성이 없다. 따라서, 조사청이 주식 매매계약 체결 이후에 일어난 부동산 거래를 제시하면서 이를 쟁점토지의 매매사례가액으로 보아 소득세법상 부당행위계산부인 규정을 적용한 것은 부당한 처분이다.
3. 청구인들이 제출한 추가 의견과 이에 대한 조사청의 추가 답변 1 쟁점1･2주식 평가 시 쟁점토지를 상증세법에 따라 공시지가로 평가하였음에도 쟁점토지에 대해 감정평가를 받지 않는 것이 경제적 합리성이 없어 부당행위계산부인 적용대상 이라는 조사청의 주장이 조세법률주의에 반하는지
- 가) 청구인들: “조세법률주의에 반한다”
(1) 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 시가를 ① 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액, ② 해당 재산에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액, ③ 해당 재산에 대하여 수용･경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액･경매가액 또는 공매가액으로 규정하고 있다. 이를 문언대로 해석해보면 “감정평가 가액이 있는 경우” 이를 시가로 보아 적용한다고 하였고, 부동산의 경우 감정평가를 반드시 받아야 한다거나, 감정평가를 받아야 하는 경우에 대해서 규정하고 있지 않다.
(2) ○○ 1구역은 2006년 당시 ○○ 사업과 연계해 ○○국제업무지구로 개발될 예정이었으나, 2008년 글로벌 금융위기 여파로 무산되었으며, 2018년 당시 서울시장이 ○○○·○○ 마스터 플랜 구상을 언급하면서 다시 한번 ○○국제업무지구 개발사업이 재차 주목을 받았지만 이마저도 부동산 시장 과열 우려로 무산되었고, 이후 재개발 정비구역으로 지정된 것이다.
(3) 조사청이 부동산 블로그, 뉴스보도 등 자료를 제시하면서 당시 상가건물의 시세가 평당 1억~1억3천 정도였다고 주장하는데, 이는 재개발 조합원 자격 취득 등 투자차익을 얻기 위한 소규모 부동산의 시세(호가)이며, 청구법인과 같이 1,000평이 넘는 토지와 연면적 500평 이상의 건물이 있는 부동산 거래에는 조사청의 시가를 그대로 적용할 수 없고, 실제 부동산 거래도 활발하지 않았다.
(4) 또한, ○○ 1구역은 정비구역 지정 전 각종 개발 호재로 이미 부동산 거래 시세가 대부분 반영되었고, 정부의 공시지가 현실화로 시세를 상당히 반영하고 있어 주식평가 시 쟁점토지를 기준시가로 평가하여도 상당한 객관성을 확보할 수 있었다.
- 나) 조사청: “조세법률주의에 반하지 않는다”
(1) 상증세법상 재산평가의 원칙은 시가･수용･감정가격으로 하되 시가를 산정하기 어려운 경우에 상증세법에 규정된 평가방법인 개별공시지가를 적용할 수 있도록 규정한 것으로, 이러한 규정은 자산을 가장 시가에 부합하게 적용하라는 것이지 납세자의 편의에 의해 유리한 방법을 선택하라는 취지가 아니다. 청구인들은 특수관계인 간 거래를 함에 있어, 동일한 토지를 취득 시는 감정평가를 받아 거래당시 공시지가의 160% 증액(감정액 54,198백만원, 공시지가 34,358백만원)하고, 양도 시는 공시지가를 그대로 반영(공시지가 54,827백만원)하여 토지 평가차익이 시세를 반영하지 못한 결과가 되어 양도차익이 과소하게 계상되었다.
(2) 2019년 △△의 중간회계 감사 시 외감법인에서 쟁점토지의 시세를 공시지가로 평가하여 거래한 것에 대하여 감정가액으로 평가할 것을 권고한 사실이 있고, 재개발지역 지정 등 외부 경제적 요인으로 시세가 급등한 지역의 부동산은 실제 거래시세가 공시지가를 훨씬 상회하는 것이 일반적이고, 언론 보도 자료와 인근 부동산 시세 등 누구나 검색할 수 있는 기본적인 자료만 보아도 쟁점부동산의 시가는 공시지가보다 훨씬 상회하는 것을 충분히 알 수 있으므로, 청구인들이 쟁점토지의 공시지가가 시세를 적정하게 반영하지 못함을 인지하고 있었음에도 매매사례가나 감정평가를 적용하지 않아 양도차익이 과소하게 계상되어 법인세 등을 과소납부 하였으므로 이는 경제적 합리성이 결여된 부당한 행위이다.
(3) 청구인들은 언론, 인터넷 자료들에서 확인되는 시세는 재개발 조합원 자격 취득 등 투자차익을 얻기 위한 소규모 부동산 시세로, 청구법인과 같이 1,000평이 넘는 토지와 연면적 500평 이상의 건물이 있는 부동산 거래에는 처분청의 시가를 그대로 적용할 수 없다고 주장하나, 개발 사업부지 내 건물은 노후화되어 가치가 매우 낮고, 철거가 예정되어 있으며, 정비구역 내 토지는 추후 사업시행인가 완료 시 토지 면적이 좁든, 넓든 동일한 방식으로 평가하여 보유자의 의사에 따라 현금청산이 가능한 것이며 이러한 사유로 정비구역 내 부동산은 거래 시 건물가치는 거의 없고 토지 가치로 거래되는 것이 일반적이다.
(4) 2019.
7. 23일 계약된 ○○-669외 2필지는 주유소 용지로 3필지 면적이 1,502.7㎡(460평가량)으로 소규모 부동산이 아님에도 거래가 성사되었고 당해 토지의 경우 면적은 쟁점토지의 1/2에도 미치지 못하지만 거래가액은 쟁점토지 평가액 보다 높은 600억원이다. 상가건물의 시세가 소규모 부동산에만 적용된다는 청구인들의 주장은 근거가 없으며, 실제 거래된 ○○-669외 2필지의 거래가액을 보면 쟁점토지의 평가액인 548억보다 훨씬 높은 것을 알 수 있다.
(5) 청구인들은 또, ○○ 1구역은 정비구역 지정 전 각종 개발호재로 이미 부동산 거래 시세가 대부분 반영되었고, 정부의 공시지가 현실화로 시세를 상당히 반영하고 있다고 주장하나, ○○ 1구역은 10년 동안 지지부진하던 사업이 2018년 4월 “정비구역지정 결정 고시” 되면서 개발이 급물살을 타고 시세가 급등하였으며 개별공시지가 역시 2019년에 많이 오른 것으로, 지정 전 개발호재로 부동산 거래시세 반영되어 있다는 주장은 사실과 다르다.
(6) 여기에 더해, 국토부 실거래가 조회시스템에 공시된 거래내역 중 2019년 7월∼12월에 수록된 상업용 건물 및 토지의 실거래가는 공시지가 대비 평균 2.83배로 공시지가가 시세를 반영하고 있다는 청구인들의 주장은 명백히 잘못된 것이다. 2 청구법인1이 공매로 자기주식을 취득할 시 적용된 단가와 비교할 때, 쟁점1･2주식의 가액이 상증세법에 따라 적법하게 평가된 것으로 볼 수 있는지
- 가) 청구인들: “적법하게 평가된 것이다”
(1) 청구법인1은 2019.
3.
7. 국가(기획재정부)로부터 공매로 자기주식 141,209주를 취득하는 주식매매 계약을 체결하고, 2019.
5.
3. 최종 잔금을 납부하여 자기주식을 취득하였는데, 이를 요약하면 아래와 같다.
(2) 한국자산관리공사는 국유재산 매각 시 국유재산법 제44조, 국유재산법시행령 제44조 제1항 및 국유재산법 시행규칙 제26조 에 따라 비상장주식에 대한 자산가치, 수익가치 및 상대가치를 고려하여 산출한 가격 이상으로 매각예정가를 산정하고, 매각예정가 산정 시 자산가치는 상증세법 제4장을 준용하여 산출한 가액으로 하고 있다.
(3) 이렇게 한국자산관리공사가 국유재산법 규정에 따라 비상장주식을 평가하여 매각 입찰 시 공고한 청구법인1 주식의 최초 매각가는 주당 245,467원이었으며, 매수하려는 자가 없어서 두 차례 유찰된 후 3차 입찰에서 주당 196,374원으로 최종 낙찰되었다.
(4) 한국자산관리공사가 평가한 ○○ 주식가치 1주당 245,467원과 청구인들이 2019.
8. 31.을 평가기준일로 하여 평가한 청구법인1 주식가치 1주당 310,173원을 비교하더라도 청구인들이 평가한 주식가치가 더 높게 나타나고 있으며, 2019년 초와 2019년 말 사이에 주식가치가 변동할 만한 특별한 사유가 발생하지 아니한 점을 고려해보면, 한국자산관리공사도 코스와이어 주식 가치 평가 시 쟁점토지를 공시지가로 평가한 것임을 알 수 있다.
(5) 즉, 한국자산관리공사가 국유재산인 청구법인1의 비상장주식을 공매로 처분하면서 평가한 가액 및 최종 매각단가를 청구법인이 평가한 주식가치와 비교했을 때 청구법인이 쟁점주식을 상증세법에 따라 적법하게 평가한 것으로 저가양도에 해당하지 않음을 알 수 있다.
- 나) 조사청: “저가평가된 것이다”
(1) 청구법인1의 자기주식은 주주인 사공진이 상속세를 청구법인1의 주식으로 물납하여 기획재정부가 청구법인1의 주식 141,209주를 보유하고 있었던 것이고, 2019년 1월 동 주식을 공매하였으나 3차례 유찰 후 2019년 3월 청구법인1이 수의계약으로 277억원에 취득하였다.
(2) 조사청에서는 세무조사 시 쟁점1･2주식의 시가 확인을 위하여 2021.
3.
8. 한국자산관리공사에 공매와 수의계약 관련 서류를 공문으로 요청하였으며 2021.
3.
12. 한국자산관리공사에서 공문으로 회신 받았다.
(3) 물납증권은 한국자산관리공사가 국유재산법령에 따라 해당 물납증권의 자산 가치와 수익가치를 평가하고, 증권분과위원회에서 최종 매각예정가격을 결정하게 되는데, 한국자산관리공사로부터 회신 받은 자산 및 수익가치 산정 근거, 청구법인1 주식의 1주당 자산･수익가치 및 매각 예정가액은 아래와 같다. 〈 자산 및 수익가치 산정 근거 〉 〈 청구법인1 주식 1주당 자산･수익가치 및 매각 예정가격 〉
(4) 국유재산법상 자산가치는 평가기준일 직전 사업연도의 재무제표를 기준으로 산정하는 것으로 규정하고 있어 쟁점토지가액을 장부가액으로 계상하였을 것이므로 국유재산법과 세법상 시가 평가방법은 다르며, 또한, 수의계약으로 취득한 주식의 평가기준일이 2018년 7월로 직전 사업연도인 2017년 재무제표를 기준으로 자산가치가 산출된 것이고, 쟁점1･2주식 양도 시 평가기준일을 2019.
8. 31로 하여 2019년 8월 재무제표를 기준으로 자산가치가 산출되었으므로 평가기준일에도 큰 차이가 있어 비교가능한 시가로 적용할 수 없다. 3 쟁점토지가 정비구역 내에 소재하기 때문에 토지의 고유가치보다 개발가치로 평가되어야 하는지
- 가) 청구인들: “고유가치로 평가되어야 한다”
(1) 쟁점토지는 정비구역으로 지정되었을 뿐 재개발조합 설립을 위한 추진위원회가 법적 분쟁으로 업무를 전혀 수행하지 못하였다. 쟁점토지는 2018.
4.
5. “○○ 1구역” 지정 고시된 지역 내에 소재하는 부동산으로 재개발사업을 위해 2018.
11.
21. ○○구청으로부터 재개발조합 추진위원회(이하 “추진위원회”이라 한다) 승인을 받았으나, 추진위원회와 토지주간 갈등으로 2019.
5.
18. 추진위원장 해임총회를 개최하여 추진위원장 해임안을 가결하는 등 내부 분쟁으로 재개발 사업이 추진되지 못하였다. 이후에도 해임총회 무효소송 및 효력정지 가처분 소송으로 재개발사업 추진을 위한 조합설립 업무조차도 모두 멈춘 상태였고, 이렇게 토지주와의 분쟁으로 추진위원회 업무가 진행되지 못하고 재개발조합조차 설립되지 못한 상태로 정비구역으로 지정 되었을 뿐 정비구역 내의 근린생활시설, 업무용 건물, 거주용 시설 등은 기존대로 사용되고 있었다.
(2) 조사청 제시 사례에서도 알 수 있듯이 개발가치가 아닌 토지 및 건물의 면적, 용도 등 부동산 고유가치에 따라 가격이 형성되어 거래되고 있다. 조사청의 주장대로라면 정비구역 내 소재 부동산의 경우 부동산의 특성 및 현황에 따른 고유가치 보다는 부동산 개발가치로 평가되어 거래되기 때문에 위치, 면적, 용도 등에 관계없이 ㎡당 거래 단가가 유사하여야 할 것이다. 하지만 조사청이 제시하는 “국토부 실거래 조회 물건 거래내역 세부 분석표” 자료에서도, 부동산 거래가액이 위치, 용도, 지목 등 고유가치에 따라 가격이 형성되어 거래되고 있음을 알 수 있다. 〈 조사청 제시 국토부 실거래 조회 물건 분석표 中 〉 토지 및 건물현황, 면적, 용도 등에 따라 ㎡당 거래금액이 최저 11,551백만원부터 최고 57,419백만원까지 무려 5배 가까이 차이가 발생하고 있는바, 조사청의 주장과 달리 부동산의 고유가치가 실거래가격에 반영되고 있음을 알 수 있다. 따라서, 쟁점토지는 재개발구역 내 토지로 고유가치가 아닌 개발이익을 목적으로 평당가액으로 거래되는 경우에 해당되어 지상 위의 건물의 위치나 지번 등 부동산의 고유가치에 대한 고려 없이 개발가치로 평가되어야 한다는 조사청의 주장은 부당하다.
- 나) 조사청: “개발가치도 함께 평가되어야 한다”
(1) 청구법인은 쟁점 부동산은 정비구역으로 지정되었을 뿐 재개발조합 설립을 위한 추진위원회가 법적 분쟁으로 업무를 전혀 수행하지 못하였다고 주장하나, 재개발 사업은 막대한 이권이 걸린 사업으로 사업의 시작부터 조합의 해산까지 이해관계인들 간의 소송 등 각종 사건･사고들이 끊이지 않는 것이 일반적인 현상이다. 토지 소유자와의 분쟁과는 별개로 정비구역 내의 부동산 가격은 개발가치를 반영하고 있다는 것을 국토부 실거래가 등을 통해 충분히 확인할 수 있으며, 현재 추진위원회는 2021년 7월 조합창립총회를 거쳐, 조합설립인가 직전에 있는 것으로 확인된다.
○○ 1구역은 2020년 5월 토지거래허가구역으로 지정된바, 토지거래허가구역은 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급등하는 지역, 이와 같은 우려가 있는 지역에 대해 도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정되는 것으로, 토지거래허가구역 지정 자체가 정비구역 내의 부동산 가격이 개발가치를 반영하고 있다는 방증이기도 하다.
(2) 청구인들은 정비구역 내 부동산이 고유가치에 따라 가격이 형성되어 있어, 부동산 고유가치에 대한 고려 없이 개발가치로 평가되어야 한다는 조사청의 주장은 부당하다고 주장하나, 조사청에서 주장하는 “개발가치”는 정비구역 지정된 토지는 정비구역 외 소재한 토지보다 개발에 대한 기대, 보상효과로 전체적으로 가액이 높게 측정된다는 의미인데, 청구인들은 정비구역 내 토지는 위치와 면적 등에 상관없이 거래단가가 유사하여야 한다고 이해하여 잘못된 주장을 하고 있다. 개별공시지가는 위치, 면적, 연접 도로 등에 따라 달리 측정되므로 개별공시지가는 청구법인이 주장하는 “고유가치”를 반영하고 있으며, 조사팀에서도 쟁점토지와 공시지가가 가장 유사한 토지를 비교대상 토지로 선정한 것이다. 비교대상토지는 쟁점토지와 위치, 용도, 지목, 공시지가가 거의 동일하고, 오히려 쟁점토지가 면적이 현저히 크고 대로변에 위치하여 비교우위에 있다 할 것이므로 쟁점토지의 가치는 최소한 비교대상 토지가치 보다는 높은 가액으로 평가할 수 있다 할 것이다. 4 부당행위계산부인은 거래 당시를 기준으로 적용되는 것으로, 상증세법상 시가는 재산가액을 사후적으로 평가하는 요소도 담겨 있는바, 계약일(거래 당시) 이전 요소만 고려하여 시가를 산정하여야 하는지
- 가) 청구인들: “계약일 이전 요소만 고려되어야 한다”
(1) 상장주식에 대한 장외거래 등으로 시가가 불분명하여 상증세법으로 상장주식을 평가할 경우 상증세법 제63조 제1항에서 평가 기준일 이전·이후 각 2개월의 시세를 고려하도록 하고 있으나, 부당행위계산부인 규정을 적용할 경우에는 국세청 및 기재부 유권해석은 평가기준일 이전 2개월 동안 공표된 매일의 거래소 종가평균액을 시가로 보아 주식가치를 산정하도록 하고 있다. 이렇게 상증세법상 규정과 달리 부당행위계산부인 시 이전 2개월 동안의 시세만 반영하도록 하는 이유는 부당행위계산부인 판단 시점이 거래 당시를 기준으로 하고 있는 반면 상증세법상 시가는 재산가액을 사후적으로 평가하는 요소도 담겨 있어 상증세법상 시가를 그대로 삼기에는 문제가 있고, 거래 당시에 장래의 가격을 예측하는 것은 사실상 불가능하며 납세자에게 과도한 부담을 지우는 측면이 있기 때문이다.
(2) 법원도 시가가 불분명하여 상증세법으로 주식을 평가하여 법인세법상 부당행위계산부인 규정을 적용할 경우 거래 당시(거래조건을 확정하고, 이에 대해 거래당사자 간 구속력 있는 합의가 있는 시점)를 기준으로 이전에 발생한 시가를 고려하여 주식가치를 평가하는 것이 정당하다고 판시하여, 부당행위계산부인 규정 적용 시 상증세법으로 주식을 평가하더라도 거래 당시 이전 시가를 고려해야 함을 명확히 하고 있다. 따라서, 조사청이 매매계약일 이후에 발생한 비교대상 사례가를 제시하면서 매매사례가로 그 차액을 계산하여 부당행위계산부인 규정을 적용해야 한다는 것은 기존 유권해석 및 판례에도 반한 부당한 주장이다.
- 나) 조사청: “계약일 이전･이후 요소가 모두 고려되어야 한다”
(1) 청구법인이 제시한 예규･판례는 특수관계있는 법인 간 상장주식의 장외거래에 대하여 부당행위계산부인 적용 시, 시가는 상증세법상 보충적 평가방법에 의하며, 이 때 상증세법 제63조상 시가 산정 규정을 그대로 적용하지 않고 거래 당시를 기준으로 그 이전의 거래소 종가만을 고려하여 시가를 산정한 사례로, 위 사례는 가격변동이 큰 상장주식의 보충적 평가에 있어 거래 당시를 기준으로 그 이전의 거래소 종가만을 고려하는 것이 합리적이라는 내용으로, 쟁점법인이 발행한 비상장주식을 평가함에 있어 쟁점토지에 대해 매매사례가액을 적용한 본 건 처분과는 무관한 사례이다.
(2) 부당행위계산에 해당하는지 여부는 매매계약 체결 시이며, 그 차액을 계산하는 것은 양도시기로, 조사청에서 매매계약 체결 시 및 양도 시에 시가로 본 매매사례가액은 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 규정한 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간을 충족하므로 조사청의 처분은 정당한 것이다.
- 라. 판단
1. 관련 법리 법인세법 제52조와 같은 법 시행령 제88조는 특수관계인에게 자산을 시가보다 낮은 가액으로 양도하는 경우 부당행위계산부인의 대상이 된다고 하면서, 이때의 시가는 ‘건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격을 기준으로 한다’고 규정하고 있고, 소득세법 제101조와 같은 법 시행령 제167조에서도 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때에는 그 양도가액을 “시가”에 의하여 계산하도록 규정하고 있다. 이러한 부당행위계산부인 규정은 경제인의 입장에서 볼 때 부자연스럽고 불합리한 행위계산을 함으로 인하여 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 한하여 적용되는 것이고, 경제적 합리성의 유무에 대한 판단은 거래행위의 여러 사정을 구체적으로 고려하여 그 거래행위가 건전한 사회 통념과 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 것인지의 여부에 다라 판단하되, 비특수관계자 간의 거래가격, 거래 당시의 특별한 사정 등도 고려되어야 할 것이다(대법원2007.
12.
13. 선고 2005두14257 판결 등).
2. 비교대상토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 보아 쟁점1･2주식을 평가한 가액으로 부당행위계산부인 규정 등을 적용할 수 있는지에 대한 판단
- 가) 앞서 본 법리와 사실관계를 종합하여 인정되는 아래의 사실과 사정에 비추어 보면, 비교대상토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 봄이 상당하다.
① 쟁점토지는 2018.
4.
5. 재개발 정비구역으로 지정된 이후, 2019년 공시지가가 전년대비 38% 상승하였고, 2019년 7월~12월 기간 동안 국토부 실거래가 조회시스템에 공시된 거래가액 및 언론보도·인터넷 부동산 거래현황을 살펴보면, ㎡당 33백만원∼39백만원으로 공시지가 16백만원의 2.5배 상당의 높은 가액으로 거래가격이 형성되어 있음을 손쉽게 파악할 수 있다.
② 쟁점법인은 부동산 등 가액이 총자산에서 차지하는 비율이 91.9%에 달하여 주식평가 시 순자산가치로만 평가하여야 하는 법인이며, 쟁점주식의 평가 시 쟁점토지에 대한 부동산 평가차익이 주식평가의 핵심적인 요소이다. 그럼에도 청구인들은 재개발로 지가 급등한 쟁점토지를 평가하면서 공시현황 및 주변 부동산 시세 등에 의거 적정한 ‘시가’를 확인하려는 노력 없이 그 절반에도 미치지 못하는 개별공시지가로 자산을 평가한바, 이는 경제적 합리성이 결여된 행위라 할 것이다
③ 상업용 토지의 특성상 쟁점토지와 위치･면적·용도･지가 등이 서로 완벽하게 동일할 수는 없으나, 조사청에서 쟁점토지와 유사한 거래 시기에 국토부에 공시된 다수의 매매물건 중 위치·면적·용도·지가 등을 종합 분석하여 쟁점토지와 동일성･유사성이 가장 높은 토지를 비교대상토지로 선정한 것으로 보인다.
- 나) 따라서, 비교대상토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 보아 쟁점1･2주식을 평가한 가액으로 부당행위계산부인 규정 등을 적용하여 한 이 건 과세예고통지는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 과세전적부심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법제81조의15 제5항 제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.