상증세법 및 상증세령에 따라 법정결정기한내 감정평가를 실시하고 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정받은 감정가액으로 쟁점부동산을 평가한 것은 다음과 같은 여러 사정을 종합하여 볼 때 적법하고 타당함.
상증세법 및 상증세령에 따라 법정결정기한내 감정평가를 실시하고 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정받은 감정가액으로 쟁점부동산을 평가한 것은 다음과 같은 여러 사정을 종합하여 볼 때 적법하고 타당함.
이 건 과세전적부심사청구는 불채택결정합니다.
1. 처분개요(사실관계 및 통지내용)
조사청에서 상속세 신고기한을 경과하여 소급 감정한 쟁점감정가액은 가액산정기준일이 상속개시일과 연도가 다르고, 쟁점평가액에서 감정가액의 기초로 삼은 평가선례토지가 쟁점토지와는 지리적 위치가 많이 떨어져 있고 중간에 큰 도로가 있어 같은 블록에 있지도 않으며, 개별공시지가 및 각 토지의 표준지 공시지가에도 큰 차이가 있는 등 쟁점토지에 대한 시가로 인정할 수 없다.
1. 조사청의 쟁점감정가액 산출시 비교대상으로 삼은 토지인 ○○동 ○○○3번지 토지(이하 “조사청 평가선례토지”라 한다)는 ○○○ ○○○에서 260m 가량 떨어진 같은 블록에 있지만, 쟁점토지는 조사청 평가선례토지와 사이에 ○○○ 사거리인 큰 도로(○○○)가 있는 등 같은 블록의 토지가 아니며 거리상으로도 ○○○에서 770m 떨어져 있는 등 일반적 상거래상 비슷한 토지가액을 형성한다고 할 수 없다.
2. 조사청이 의뢰한 감정평가법인에서는 쟁점토지와 가까이에 위치하고 상속개시일과 4일 밖에 차이가 없는 토지인 ○○동 ○○○-12번지 소재 토지의 가액을 평가선례토지로 삼지 않고, 블록이 다르고 가액산정기준에 차이가 큰 토지를 기준으로 감정가액을 산정한 것에 대한 합리적인 이유가 없어 조사청의 쟁점감정가액이 상속개시일 현재 상증세법상 시가를 적정하게 반영하고 있는지 의문이다.
3. 쟁점토지와 조사청 평가선례토지는 개별공시지가를 결정하기 위한 표준지와 그 공시지가에 차이가 있고 개별공시지가에도 큰 차이가 있는 등 같은 ○○동에 소재하지만 가격형성에 있어 유사한 토지가 아니며, 조사청 평가선례토지는 쟁점토지와 면적, 개별공시지가 등에서 100분의 5를 초과하여 차이가 있어 상증세법에서 허용하고 있는 유사한 재산에 대한 거래가액 등에 해당하지 아니하므로, 조사청이 쟁점토지의 상속개시일 현재 시가로 산정한 쟁점감정가액은 쟁점토지의 특성과 유사성이 없고, 비교대상으로 삼을 수 없어 상증세법상 시가에 해당하지 아니한다고 봄이 타당하다.
상증세법 제60조 제2항 및 상증세령 제49조 제1항에서는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일(이하 ‘가격산정기준일 등’이라 한다)이 평가기준일 전후 6개월 이내에 속하거나(상증세령§49①2호, ②2호), 평가기준일 전 2년 이내의 기간 및 평가기준일 이후부터 가격산정기준일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정가액의 평균액을 시가로 보도록 규정하고 있는데(상증세령§49①단서), 조사청은 상증세법령에 따라 상속세 법정결정기한내 감정평가를 실시하고 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정받은 쟁점감정가액의 평균액을 기준으로 쟁점부동산의 시가를 산정한 조사청의 결정은 타당하다.
○ 쟁점감정가액 평균액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있는지 여부
- 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】<2019.12.31. 법률 제16846호로 개정되기 전의 것>
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. <개정 2016.12.20>
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. <신설 2015.12.15, 2016.12.20., 2017.12.19> 1-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】<2020.2.11. 대통령령 제30391호로 개정되기 전의 것>
① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. <개정 1998.12.31, 1999.12.31, 2000.12.29, 2002.12.30, 2003.12.30, 2005.8.5, 2006.2.9, 2008.2.29, 2010.2.18, 2010.12.30, 2012.2.2, 2014.2.21, 2016.2.5, 2017.2.7, 2019.2.12>
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
- 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
- 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
- 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2002.12.30, 2006.2.9, 2010.12.30, 2014.2.21, 2017.2.7, 2019.2.12>
1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산한다. <신설 2000.12.29, 2005.8.5, 2013.6.28., 2016.2.5>
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. <신설 2003.12.30, 2010.12.30, 2012.2.2, 2016.2.5, 2017.2.7, 2019.2.12>
⑪ 기획재정부장관은 상속·증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준·방법·절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다. <신설 1998.12.31, 2010.2.18, 2014.2.21, 2016.2.5, 2018.2.13> 1-2) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】<2020.3.13. 기획재정부령 제780호로 개정되기 전의 것>
① 영 제49조제1항제2호 각 목외의 부분 본문에서 "기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관"이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자를 말한다. <개정 1999.5.7, 2005.3.19, 2006.4.25, 2008.4.30, 2014.3.14, 2017.3.10>
③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. <신설 2017.3.10., 2019.3.20>
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
- 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
- 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
- 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. <개정 2014.1.1, 2016.1.19, 2016.12.20>
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액
⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. <개정 2015.12.15> 2-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】
⑦ 법 제61조제5항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 "임대료 등의 환산가액"이라 한다)을 말한다. <개정 2012.2.2> (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금
⑧ 제7항의 임대료 등의 환산가액을 적용하여 토지와 건물의 소유현황 등에 따른 가액을 계산할 때에는 다음 각 호의 방법으로 한다. <신설 2010.2.18>
1. 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우 토지 및 건물의 소유자가 임차인으로부터 받은 임대료 등의 환산가액을 법 제61조제1항부터 제4항까지의 규정으로 평가한 토지와 건물의 가액(이하 이 항에서 "기준시가"라 한다)으로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
2. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우
① 감정평가업자는 제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 "주된 방법"이라 한다)을 적용하여 감정평가하여야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다.
② 감정평가업자는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 제1항에 따라 어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정(算定)한 가액[이하 "시산가액(試算價額)"이라 한다]을 제11조 각 호의 감정평가방식 중 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법(이 경우 공시지가기준법과 그 밖의 비교방식에 속한 감정평가방법은 서로 다른 감정평가방식에 속한 것으로 본다)으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 한다. 다만, 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 감정평가업자는 제2항에 따른 검토 결과 제1항에 따라 산출한 시산가액의 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다. 2-4) 감정평가에 관한 규칙 제11조【감정평가방식】 감정평가업자는 다음 각 호의 감정평가방식에 따라 감정평가를 한다.
1. 원가방식: 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식
2. 비교방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법
3. 수익방식: 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식 2-4) 감정평가에 관한 규칙 제14조【토지의 감정평가】
① 감정평가업자는 법 제3조제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하여야 한다. <개정 2016.8.31>
② 감정평가업자는 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다. <개정 2013.3.23, 2015.12.14, 2016.8.31>
1. 비교표준지 선정: 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역·이용상황·주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다.
2. 시점수정: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제125조 에 따라 국토교통부장관이 조사·발표하는 비교표준지가 있는 시·군·구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용할 것. 다만, 다음 각 목의 경우에는 그러하지 아니하다.
5. 그 밖의 요인 보정: 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것
③ 감정평가업자는 법 제3조제1항 단서에 따라 적정한 실거래가를 기준으로 토지를 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. <신설 2016.8.31>
④ 감정평가업자는 법 제3조제2항에 따라 토지를 감정평가할 때에는 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하되, 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가할 수 있다. <신설 2016.8.31.> 2-5) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 【기준】
① 감정평가법인 등이 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다. <개정 2020.4.7>
② 제1항에도 불구하고 감정평가법인 등이 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률에 따른 재무제표 작성 등 기업의 재무제표 작성에 필요한 감정평가와 담보권의 설정ㆍ경매 등 대통령령으로 정하는 감정평가를 할 때에는 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다. <개정 2017.10.31, 2018.3.20, 2020.4.7>
③ 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가법인등이 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2020.4.7>
1. 쟁점부동산관련 부동산/임대 사업현황은 다음과 같다.(생략)
2. 상증세법상 감정가액의 시가인정 범위에 대한 검토
4. 쟁점부동산에 대한 공부(건축물대장 등)상 현황은 다음과 같다.(생략)
5. 쟁점부동산 중 토지의 개별공시지가 변동내용은 다음과 같다.(생략)
6. 청구인이 신고한 쟁점부동산의 상속재산가액 산정내역은 다음과 같다.(생략)
7. 조사청에서 쟁점부동산에 대하여 감정평가법인에 감정평가를 의뢰하여 감정평가 받은 쟁점부동산 감정가액은 다음과 같다.(생략)
8. 청구인은 상속재산의 원활한 분배를 위하여 쟁점부동산에 대한 감정평가를 2020.7. 1개 감정기관에 감정평가를 의뢰하였는데, 동 감정기관이 쟁점부동산에 대해 감정평가한 내용은 다음과 같다.(생략)
9. 심리담당이 청구인에게 가격산정기준일을 상속개시일인 2019.7.21.로 하여 2개 이상의 감정기관에 감정평가를 실시하지 않은 이유와 국세청 평가심의위원회 심의시 적극 소명하지 않은 이유 등에 문의한 바, 다음과 같이 회신하였다.(생략)
10. 청구인에 대한 상속세세 결정내역은 다음과 같다.(생략)
11. 감정평가법인이 감정평가시 조사한 입지와 현황사진은 다음과 같다.(생략)
12. 쟁점부동산에 대한 부가가치세 신고내역은 다음과 같다. (생략)
13. 감정평가법인들의 쟁점부동산에 대한 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 산출시 고려한 주요내용은 다음과 같다(상세내용은 붙임참조).(생략)
14. 비교대상 토지별 2015년～2020년 개별공시지가 및 위치, 표준지 현황(생략)
15. 양측의 상세주장
(1) 본건의 쟁점은 조사청이 쟁점토지의 평가액으로 삼고자 하는 감정가액이 쟁점토지의 상속개시일 현재 면적, 위치, 기준시가, 시세 등 가격형성요인을 적정하게 반영한 시가에 해당하는지를 가리는데 있다. (가) 상속재산의 가액은 상속개시일 현재 해당 재산의 현황을 반영한 객관적 교환가치인 시가로 평가하되, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상증세법령에서 정한 기준시가 등 보충적 평가액으로 과세표준과 세액을 결정하도록 하고 있으며, 상증세법 제60조 제2항에서 시가를 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’이라고 정의하면서, 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령에서 정하는 가액을 시가에 포함하도록 규정하고 있고, 상증세령 제49조에서 시가로 볼 수 있는 가액의 범위를 5개의 가액(매매·수용·공매·경매·감정가액)으로 규정하고 그 5개의 가액이 평가기간 내에 있는지 아니면 평가기간 밖에 있는지에 따라 시가 인정여부를 구분하여 규정하고 있는데, 동 규정에 대해 법원에서는 예시규정으로 보고 있는데 반해, 과세관청은 납세자의 법적안정성과 예측가능성 및 조사공무원의 자의성을 배제하고 감사원 등의 감사지적 우려 등을 고려하여 납세자의 소급감정가액을 시가로 인정하지 않는 등 열거규정 성격으로 보고 세무행정을 집행하고 있다고 생각된다. (나) 상증세령 제49조의 개정으로 평가기간 이후 상속세 법정결정기한까지의 감정가액 등도 시가로 인정받을 수 있는 근거가 마련되었으나, 이러한 평가기간 밖의 기간 중에 있는 감정가액 등이나 평가대상 상속재산이 아닌 그와 유사한 재산에 대한 거래가액 등을 시가로 채택하는 경우에는 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 평가대상 상속재산의 평가기준일 현재 시가를 반영한 가액이어야 함은 물론이고, 이 또한 재산평가심의위원회 심의를 받도록 하는 취지로 볼 때 상속개시일 현재 상속재산 자체의 거래가액 등이 아닌 가액을 상속재산의 평가액으로 삼을 경우에는 관련 규정을 엄격하게 적용해야 한다고 판단되는 바, 조사청에서 신고기한을 경과하여 소급 감정한 쟁점감정가액은 가액산정기준일이 상속개시일과 연도가 다르고, 쟁점감정가액의 기초로 삼은 조사청 평가선례토지는 쟁점토지와는 지리적 위치가 많이 떨어져 있고 중간에 큰 도로가 있고 같은 블록에 있지도 않으며, 개별공시지가 및 각 토지의 표준지 공시지가에도 큰 차이가 있는 등 쟁점토지에 대한 시가로 인정할 수 없다. (2) 조사청에서 의뢰한 두 개의 감정평가법인에서 쟁점감정가액을 산출할 때 기준으로 삼은 조사청 평가선례토지는 ○○○으로부터 불과 260m 가량 떨어져 도보 약 3분 거리에 있고 ○○○ ○○○와 같은 블록에 있으나, 상속재산인 쟁점토지는 동 평가선례토지와 간선도로 및 사거리 횡단보도를 사이에 두고 있어 위치하는 토지 블록이 다르고, 쟁점토지와 동 평가선례토지의 표준지와 그 공시지가 및 해당 토지의 개별공시지가에 큰 차이가 있으며, 쟁점토지는 ○○○로 진출하는 고가도로가 시작되는 지점에 위치하고, 조사청 평가선례토지는 ○○○변 및 ○○○ ○○○ 근처에 위치하고 특별한 개발제한 사유가 없어 향후 재개발 등에 따른 지가상승에도 차이가 있는 등 쟁점토지와 동 평가선례토지는 이용현황에 있어서도 유사하지 않고, 쟁점토지가 소재한 곳은 소규모 가구점이 주로 영업하고 있으나, 중‧소 가구산업이 하향산업에 들어가 침체된 거리이며, 쟁점토지 바로 뒤편으로는 교회가 있어 재개발 등의 제약이 따르고 있어 같은 ○○○변에 있어도 ○○○ 인근에 위치한 조사청 평가선례토지와 비슷한 지가가 형성되기는 어려운 환경이며, 또한, 쟁점토지 위치와 조사청 평가선례토지 위치는 ○○○ 사거리 ○○○를 기준으로 서로 다른 블록에 소재하고 있는 등 역세권 접근여부, 이용현황 및 토지 블록이 전혀 다른 곳에 소재하는 등 지리적 위치에서 차이가 있으므로 동 평가선례토지를 쟁점토지와 가격형성 등이 유사한 토지로 취급하여 쟁점토지의 가액을 산정하는 것은 세금 부과목적을 떠나 경제적 합리성을 가진 일반인의 상거래에서도 받아들이기 어렵다고 생각한다.(생략) (3) 조사청이 의뢰한 감정평가법인에서는 쟁점토지와 가까이에 위치하고 상속개시일과 4일 밖에 차이가 없는 토지(○○동 ○○○-12)의 가액을 평가선례토지로 삼지 않고 블록이 다르고 가액산정기준에 차이가 큰 토지를 기준으로 감정가액을 산정하였는지, 조사청과 납세자가 의뢰한 감정가액의 차이에 합리적인 이유가 없는 등 조사청의 쟁점감정가액이 상속개시일 현재 상증세법상 시가를 적정하게 반영하고 있는지 의문시된다. (가) 감정평가사들은 감정평가 관련 법령 및 규정에 따라 의뢰받은 대상물건 가액을 산정하지만, 감정평가 기법에 따른 여러 가지 평가요인을 적용할 때 평가전문가의 주관에 따라 일부 평가요인에 대한 지수 선택에 차이가 생길 수 있어 동일한 평가대상물건의 평가액이 같을 수는 없겠지만, 그 차이가 일반인이 용인할 수 있는 범위를 벗어나고 평가의뢰자 및 평가목적에 따라 크게 벌어진다면 감정평가법인의 감정평가액은 신뢰할 수 있는 시가로 인정하기 어려울 것이다. (나) 평가 선례 토지는 해당 감정평가법인에서 관련 법령과 규정에서 허용하는 범위 내에 있는 여러 비교대상 평가사례 및 거래사례 목록(이하 ‘사례목록’이라 한다) 중에서 선정할 것이나, 어느 평가 선례를 채택하느냐에 따라서 산출되는 감정가액에는 그 편차가 크게 나타나므로 쟁점토지의 위치, 현황, 개별공시지가 등을 가장 잘 반영하는 평가 선례 토지를 선정해야 평가대상 토지의 평가기준일 현재 시가를 제대로 산정할 수 있을 것이나, 조사청의 쟁점감정가액은 사례목록 중에서 조사청 평가선례토지를 평가 선례로 선정하여 산출되었는바, 동 평가선례토지가 속한 사례목록 중에는 쟁점토지와 지리적으로 근접한 토지 ‘○○동 ○○○-8번지, ○○동 ○○○-1, 2번지, ○○동 ○○○-11, 14번지’가 있음에도 이를 배척하고, 쟁점토지와 멀리 떨어져 있으며 토지단가가 가장 높은 조사청 평가선례토지를 선정하였는지가 불분명하는 등 비교가능성이 매우 낮아 비교표준지를 기준으로 산출된 조사청 쟁점감정가액을 쟁점토지의 시가로 인정하는 것은 타당하지 않다.(생략) (다) 또한, 국가에서 공인한 감정평가법인에서 평가한 감정가액도 큰 차이를 보이며, 이는 가액산정기준일을 어느 날로 하느냐, 평가선례를 어떤 토지로 채택할 것인가에서 기인하고 있다고 생각되는데, 그 차이는 다음과 같이 나타난다.(생략) (라) 상속재산의 가액은 원칙적으로 상속개시일 현재의 시가에 따르는 것이며, 상증세법에서 인정하는 시가는 상속개시일 전후 6개월 이내에 있는 평가기간 중의 거래가액 등으로, 평가기간 밖에 있는 거래가액 등의 경우에는 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되어 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시키고 있는데, 이는 평가의 객관성과 중립성을 유지하고자 하는 취지일 것으로 보이고, 상속개시일이 2019.7.21.임에도 조사청의 쟁점감정가액은 상속개시일보다 6개월이 경과한 후인 2020.1.22.을 가격산정 기준시점으로 하여 2020.7.24. 감정평가를 실시하고, 2020.7.31. 감정평가서를 작성하였는데, 이로 인해 쟁점토지 평가 시 상속개시일이 속하는 해인 2019년 기준 개별공시지가가 아닌 2020년 개별공시지가가 적용되었고, 더욱이 쟁점토지보다 지하철 ○○○ 인근에 위치하여 개별공시지가가 높고, 지가가 상승추세에 있는 ○○구 ○○동 소재 토지 중에서도 지가 상승이 큰 조사청 평가선례토지를 기준으로 쟁점감정가액을 산정하였는바, 동 감정가액은 쟁점토지의 상속개시일 현재 시가를 제대로 반영하지 못하고 있는 등 쟁점토지의 현황보다 과대평가되었다.
(4) 쟁점토지와 조사청 평가선례토지는 개별공시지가를 결정하기 위한 표준지와 그 공시지가에 차이가 있고, 개별공시지가에도 큰 차이가 있는 등 같은 ○○동에 소재하지만 가격형성에 있어 유사한 토지가 아니다. 토지 개별공시지가는부동산 가격공시에 관한 법률제10조 등의 규정에 의하여 당해 토지와 가장 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지를 선정한 다음 국토교통부장관이 제공하는 토지가격 비준표를 활용하여 비교표준지와 당해 토지의 특성을 조사 비교하고 가격조정률을 결정한 후 이를 비교표준지의 공시지가에 곱하여 결정되는 가격이므로, 그 가격결정과정에서 비교표준지의 선정, 토지특성의 조사 비교 및 가격조정률의 적용을 잘못하였다면 그 개별공시지가 결정은 위법한 것이고(대법원 1994.3.11. 선고, 93누159 판결 참조), 개별공시지가를 결정하기 위한 비교표준지로는 대상토지의 이용 상황과 가장 유사한 표준지 즉 용도지역, 지목, 토지용도(실제용도), 주위 환경, 위치 기타 자연적 사회적 조건(지가형성요인)이 가장 유사한 인근 지역 소재 표준지를 선정하여야 하며(대법원 1995.7.11. 선고, 95누3442 판결 참조), 국토교통부 및 ○○구청에서 확인한 쟁점토지와 조사청 평가선례토지의 개별공시지가 결정을 위한 표준지는 각각 ○○○시 ○○구 ○○동 ○○○-31번지와 ○○○시 ○○구 ○○동 ○○○7번지로 서로 다른 표준지를 기준으로 삼고 있는데, 이와 같이 각 토지의 표준지 선정 시 대상토지와 이용상황, 용도지역, 주위환경, 위치 등 쟁점토지와 조사청 평가선례토지는 개별공시지가 결정의 기준이 되는 표준지가 다르고 그에 따른 개별공시지가에 큰 차이가 있는 쟁점토지와 조사청 평가선례토지를 이용상황, 용도지역, 주위환경, 위치 등 자연적, 사회적 조건이 유사하다고 볼 수 없어 조사청 평가선례토지를 기준으로 산정된 조사청의 쟁점감정가액은 쟁점토지를 적정하게 반영한 시가로 인정할 수 없다.(생략)
(5) 조사청 평가선례토지는 쟁점토지와 면적, 개별공시지가 등에서 100분의 5를 초과하는 등 차이가 있어 상증세법에서 허용하고 있는 유사한 재산에 대한 거래가액 등에 해당하지 아니한다. 상속재산의 가액은 해당 재산 자체에 있는 거래가액 등을 시가로 보아 평가하되, 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 거래가액 등이 있는 경우에 이를 상속재산의 시가로 볼 수 있으며, 유사한 다른 재산의 범위는 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에서 상속재산과 면적 및 기준시가 차이가 100분의 5 이내일 것을 요건으로 하고 있는데, 쟁점토지와 조사청 평가선례토지의 각 개별공시지가와 표준지의 공시지가는 앞서 라)의 표에서 같이 가격기준일자별로 39.92%와 41.22% 그리고 24.53%와 25.69%의 차이가 있고, 쟁점토지의 면적은 342㎡, 조사청 평가선례토지의 면적은 144㎡로 면적에서도 57.89%의 차이가 있어 유사한 재산으로 볼 수 있는 요건인 5%를 초과하고 있는바, 이와 같이 쟁점토지와 유사한 재산으로 볼 수 없는 조사청 평가선례토지를 기준으로 산출된 쟁점감정가액은 상속재산과 유사한 재산에 대한 거래가액 등을 시가로 확대 적용하는 상증세법에도 맞지 않는 감정가액이라 할 것이므로 쟁점감정가액을 쟁점토지의 시가로 인정해서는 안 될 것이다(붙임1ㆍ2 ‘쟁점토지 및 조사청 평가선례토지 토지기본정보’ 및 ‘연도별 개별공시지가’ 참조).
(6) 상기 사실관계 및 관련법령과 예규판례 등을 종합하여 살펴본 바, 평가기간을 벗어나 조사청이 감정평가법인에 의뢰하여 받은 쟁점감정가액을 시가로 인정할 것인지는 관련법령에 따라 엄격하게 판단해야 할 것인데, 쟁점토지와 조사청 평가선례토지는 역세권 접근 여부, 주변 환경, 입지, 표준지 등이 전혀 다르고 개별공시지가에 큰 차이가 있어 자연적‧사회적 조건 등의 토지특성 자체가 상이하다 할 것이고, 쟁점토지 인근에 비교대상으로 충분히 삼을 수 있는 토지가 소재하고 있음에도 이를 배척하고, 쟁점토지와 블록을 달리하여 멀리 떨어져 위치하고 있으며 토지단가가 가장 높은 조사청 평가선례토지를 평가선례로서 선정한 이유가 불분명하는 등, 조사청이 산정한 쟁점감정가액은 쟁점토지의 특성과 유사성이 없고, 비교대상으로 삼을 수 없는 조사청 평가선례토지를 기준으로 산출된 평가액으로 해당 쟁점토지에 대한 상증세법상 시가에 해당하지 아니한다고 봄이 타당하다.
(1) 쟁점토지는 주변 인근 토지와 비교하여도 가치가 낮게 평가되는 토지이나, 조사청에서 의뢰한 감정가액 산정 시 평가사례로 선정된 조사청 평가선례토지는 지하철 ○○호선 출구에 아주 근접하는 등 용도지역, 이용상황, 주변환경 등에서 쟁점토지와 가장 비교가능성이 높은 적정한 사례가 아니다. (가) 토지 등 부동산은 일반적인 재화와 달리 다양한 용도로 이용이 가능하여 어떤 용도로 이용하느냐에 따라 그 부동산의 수익성과 가치가 달라지는 특성이 있다고 할 것이므로, 해당 토지를 평가할 때 평가관련 법령상 감정평가 기법의 개별분석을 통해 객관적 교환가치가 가장 많이 반영되고, 경제적으로 타당성 있는 가치를 창출할 수 있는 토지를 최유효 이용상태의 토지라 하는데, 최유효이용 상태에 미달하는 토지는 그 가치가 낮게 평가될 수밖에 없다. (나) 쟁점토지는 주변 인근 토지인 북측의 ○○동 ○○○-8 및 ○○○-14 토지, 남측의 ○○동 ○○○-27 및 ○○○-28 토지에 비하여 전면도로로부터의 거리가 적정하지 않고, 면적 또한 작은 토지로서 최유효이용 상태의 토지가 아니고, 쟁점토지가 최유효이용 상태의 토지가 되기 위해서는 ○○동 ○○○-16 토지와 합해져야 할 것이나 사실상 합필은 불가능하므로 쟁점토지는 최유효이용 상태에 미달하는 토지이고, 따라서 주변 인근 토지에 비하여 최유효이용 상태에 미달하는 쟁점토지는 용적률이 과소 산정되고 이로 인해 건물 층수의 제한 및 주차장 확보의 어려움이 있는 등 인근 토지 대비 가치산정에 있어서 열세하여 토지가치가 하락할 수밖에 없다.(생략) (다) 쟁점토지는 주변 인근 토지와 비교하여도 최유효이용 상태에 미달하는 토지로서 그 가치가 낮게 평가되는 토지이므로 해당 쟁점토지의 특성을 적정하게 반영하여 감정가액이 산정되어야 하는 바, 실질과 다르게 최유효이용 상태의 토지를 기준으로 감정가액을 산정한다면 쟁점토지의 실제가치보다 과대평가 될 것인바, 상대적 역세권에 있으며 ○○○ 및 ○○○ 사거리에 위치하여 쟁점토지보다 최유효이용 상태에 미달한다고 볼 수 없는 조사청 평가선례토지가 용도지역, 이용상황, 주변환경 등에서 쟁점토지와 가장 비교가능성이 높은 적정한 사례라는 조사청의 주장은 타당하지 않다.
(2) 감정평가의 기준가치는 ‘시장가치’로 삼고 있으며 매매, 담보, 조세목적 등 평가목적에 따라 다른 가치를 평가하는 것이 아니고, 평가목적에 관계없이 관련 법령에 따른 감정평가는 모두 ‘시장가치’에 해당하는 것으로, 조사청에서 의뢰한 감정가액의 평가사례 선정 시 쟁점토지 인근의 토지 가액을 담보목적 평가라 하여 배척하고 조사청 평가선례토지를 평가사례로 선정한 것에 대한 타당한 근거는 없다. 감정평가에 관한 규칙제5조 제1항에 따르면 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다고 규정하고 있으며, 법령에 다른 규정이 있는 예외적인 경우를 제외하고는 평가목적에 따라 기준가치를 달리 적용하지 않는바, 평가목적에 관계없이 관련 법령에 따른 감정평가는 모두 ‘시장가치’이고,감정평가에 관한 규칙제14조 제2항 제5호에 따르면 그 밖의 요인 보정 시 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것으로 규정하고 있으며, 여기에 특정 평가목적의 사례를 선정하거나 배제하도록 규정하고 있지는 않음에도, 조사청은 감정가액 산정 시 고려된 거래사례 및 평가사례 목록 중에서 쟁점토지와 같은 블록에 소재하면서 근접해 있는 ○○동 ○○○-1, ○○○-2, ○○○-8 토지 가액을 담보목적 평가라 하여 평가사례 선정으로 적정하지 아니하다고 주장하는데, 쟁점토지의 평가는 관련 법령상 평가 기준가치를 달리 적용하는 예외적인 경우가 아니며 담보목적의 평가액도 동일한 ‘시장가치’에 해당하는 점, 관련 법령에 따르면 감정평가 시 특정 평가목적의 사례를 선정하거나 배제하도록 규정하고 있지 않은 점에 비추어 볼 때, 쟁점토지 인근의 토지를 배척하고 조사청 평가선례토지를 평가사례로 선정한 조사청의 주장은 타당한 근거가 없다.
(1) 상증세법은 상속‧증여재산의 가액에 대하여 평가기준일 현재 시가에 의하도록 하고, 여기서 시가란 ‘평가기준일 현재 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’을 말하며, 수용‧공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하도록 하고 있고, 상증세령 제60조 제5항에 의하면, 시가로 인정될 수 있는 감정가액은 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우를 말하고, 같은 령 제49조 제1항에서는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일(이하 ‘가격산정기준일 등’이라 한다)이 평가기준일 전후 6개월 이내에 속하거나(상증세령§49①2호, ②2호), 평가기준일 전 2년 이내의 기간 및 평가기준일 이후부터 가격산정기준일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정가액의 평균액을 시가로 보도록 규정하고 있는 등(상증세령§49①단서), 상증세법에서는 시가의 의미와 범위, 시가로 인정되는 기간을 구체화하고 있는 등 상속재산의 평가방법을 법률 및 법률의 위임을 받은 시행령을 통해 명확하게 정의하고 있다.
(2) 조사청이 쟁점부동산에 대하여 감정평가를 의뢰한 해당 감정평가법인은 상증세법 제60조 제5항에서 규정하는 시가불인정 감정평가기관이 아니며, 조사청은 상증세법령에 따라 상속세 법정결정기한내 감정평가를 실시하고 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정받은 쟁점감정가액의 평균액을 기준으로 쟁점부동산의 시가를 산정한 것이므로 동 평가액에 대해 부당하다고 주장하는 청구인의 주장은 수긍하기 어렵다. (3) 조사청의 감정의뢰를 받은 감정평가법인이 감정평가 당시 선정한 조사청 평가선례토지는 용도지역, 이용상황, 주변환경 등에서 가장 비교가능성이 높은 적정한 선례토지이며, 청구인이 주장하는 쟁점토지와의 차이점인 개별공시지가 차이의 원인이 되는 개별요인 특성비교 등은 개별요인 보정치 산정에 반영하여 쟁점부동산을 적정하게 평가하였다. (가) 감정평가시 평가선례의 선정은 용도지역, 이용상황 등의 유사성 뿐만 아니라 평가목적에서도 요구되는 사항으로서 조사청이 의뢰한 감정평가는 일반거래(시가평가) 목적의 평가인데 반해, 청구인이 주장하는 ○○동 ○○○-12의 평가는 담보목적의 평가로 조사청의 감정평가와 비교는 적정하지 아니하다. (나) 또한, 기타 청구인이 주장하는 ○○동 ○○○-8, ○○○-1, ○○○-2 평가선례 역시 담보목적의 평가이고 ○○동 ○○○-11, ○○○-14 매매사례는 거래사례비교법에 의한 산정에서 거래사례로 선정하여 평가에 적용하였는바, 조사청이 쟁점부동산의 시가로 산정한 쟁점감정가액 평균액은 시가로서 적정하다.
16. 한국부동산원(구 한국감정원, 2020.12.출범)이 발표한 통계자료에 의하면, ○○구 ○○동 주거지역의 경우 평가기준일(2019.7.1.)부터 가격산정 기준시점(2020.1.22.)까지의 지가변동률은 1.03126(3.126%, 4%미만)로 ○○시 주거지역 전체 지가변동률 1.02949(2.949%)이다.(생략)
1. 관련규정 등 가)상속세 및 증여세법제60조(2019.12.31. 법률 제16846호로 개정되기 전의 것, 이하 “상증세법”이라 한다) 제1항에서는 ‘상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(후단생략)’라고 규정하고 있고, 제2항에서는 ‘이 때의 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.’라고 규정하고 있으며, 제3항에서는 ‘시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 상증세법 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.’라고 규정하고 있다. 나) 또한, 상속세 및 증여세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30391호로 개정되기 전의 것, 이하 “상증세령”이라 한다) 제49조 제1항 및 제2항에서는 ‘상증세법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 까지의 기간(평가기간)기간 중 매매ㆍ감정 등이 있는 경우로 해당 재산에 대한 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 경우에는 그 감정가액의 평균액을 말하고(제1항),
• 그 감정가액 평균액이 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 까지에 해당하는지는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 하여 판단하며, 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다.’라고 규정하고 있다(제2항 제2호).
2. 쟁점감정가액 평균액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있는지 여부에 대하여
(1) 상증세법(§60①)은 상속‧증여재산의 가액에 대하여 상속개시일 또는 증여일(이하 ‘평가기준일’이라 함) 현재 시가에 의하도록 하고 있는바, 여기서 ‘시가’란 평가기준일 현재 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하고, 수용‧공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하는 것으로, 감정가액을 시가로 인정받기 위해서는 둘 이상의 공신력 있는 감정기관에 그 감정평가를 의뢰하여야 한다(상증세법§60⑤). (2) 또한, 상증세령 제49조 제1항에서는 감정가액을 시가로 인정받기 위해서는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일(이하 ‘가격산정기준일 등’이라 한다)이 평가기준일 전후 6개월(증여의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월) 이내에 속하거나, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 및 평가기준일 이후부터 가격산정기준일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때 평가심의위원회의 심의를 거쳐야 한다. 조사청은 쟁점부동산의 시가를 산정함에 있어 상속개시일을 전후한 평가기간내에 매매사례가액과 별도의 감정가액이 없어 부득이 상증세령 제49조 제1항에 따라 평가기간이 경과한 날로부터 법정결정기한까지의 기간 중 상속개시일과 근접한 2020.1.22.을 기준으로 감정평가를 실시하였다. 이후 쟁점감정가액 평균액의 시가 인정여부에 대해 평가심의위원회에 심의를 의뢰하였는데, 동 위원회에서는 두 개 감정평가법인의 감정가액 모두를 시가로 볼 수 있다고 결정하였다.
(3) 청구인은 조사청의 쟁점감정가액은 사례목록 중에서 쟁점토지와 지리적으로 근접한 ○○동 ○○○-11, ○○○-14번지가 있음에도 이를 배척하였다고 주장한다. 하지만, 조사청이 의뢰한 두 개 감정평가법인들은 ○○동 ○○○-11, ○○○-14 매매사례를 모두 거래사례비교법에 의한 산정에서 거래사례로 선정하고, 감정평가방식에서 적용되는 여러 가지 요인들을 고려하는 보정치를 산정하여 이를 쟁점부동산 감정평가에 적용하였음이 확인되는바, 감정평가법인들의 감정평가가 부당하다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.
(4) 또한, 청구인은 ○○동 ○○○-8, ○○○-1, ○○○-2, ○○○-12의 평가선례를 배척하였다고 주장한다. 그러나, 감정평가시 평가선례의 선정은 용도지역, 이용상황 등의 유사성 뿐만 아니라 평가목적도 유사해야 되는데, 조사청이 의뢰한 감정평가는 일반거래(시가평가) 목적의 평가이나, 청구인이 주장하는 ○○동 ○○○-8, ○○○-1, ○○○-2, ○○○-12의 평가는 담보목적의 평가이다. 일반적으로 금융기관에 대한 담보제공목적으로 감정평가가 이루어질 경우 시가보다 낮은 가액으로 평가되는바(○○고등법원2006누25683, 2007.5.15. 판결참조), 조사청 감정평가와 비교하는 것은 적정하지 아니한 것으로 보인다. (5) 그리고, 조사청에서 의뢰한 두 개 감정평가법인들은 쟁점토지의 감정평가액을 결정하기 위하여감정평가에 관한 규칙제12조에 따라 어느 하나의 감정평가방법(공시지가기준법)을 적용하여 산정(算定)한 시산가액(試算價額)을 제11조 각호의 감정평가방식 중 하나 이상의 감정평가방법(일반적으로 거래사례비교법)으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토한 결과, 주된 방법(공시지가기준법)에 따른 시산가액의 합리성이 인정되어감정평가 및 감정평가서에 관한 법률제3조 제1항 본문 및감정평가에 관한 규칙제14조 제1항에 따라 공시지가기준법에 의하여 산정된 토지단가로 결정하였다. 아울러 쟁점토지에 대한 표준지(○○동 ○○○-31)와 일반적인 평가선례기준(○○동 ○○○3)과의 접근조건, 환경조건 등 개별요인, 지역요인 등 감정평가방식에서 적용되는 여러 가지 요인(차이)들을 고려하는 보정치를 산정하여 이를 쟁점부동산 감정평가에 적용하였음이 확인되는바, 감정평가법인들의 감정평가가 부당하다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.
이 건 과세전적부심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법제81조의15 제5항 제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.