조사청이 구 상증세법 및 구 상증세령에 따라 법정결정기한내 감정평가를 실시하고 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정받은 감정가액으로 증여재산을 평가한 것은 적법함.
조사청이 구 상증세법 및 구 상증세령에 따라 법정결정기한내 감정평가를 실시하고 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정받은 감정가액으로 증여재산을 평가한 것은 적법함.
이 건 과세전적부심사청구 불채택 결정합니다.
1. 처분개요(사실관계 및 통지내용)
2020. 8.20. 국세청 평가심의위원회는 조사청 및 청구인이 쟁점부동산에 대해 감정평가받은 감정평가액1과 감정평가액2 모두를 증여일 현재 증여재산의 시가로 볼 수 있다는 결정을 하였다.
조사청이 쟁점부동산의 시가를 쟁점감정가액 평균액으로 한 것은 위법ㆍ부당하다. 조사청이 의뢰한 2곳의 감정평가 기관에서도 쟁점부동산이 위치한 곳은 토지거래허가구역으로 지정될 만큼 시세가 급등 중인 지역이며, 쟁점부동산은 평가기준일에서 93일간 가격 또는 시가가 상승하였음을 시사 또는 기술하였음에도 불구하고, 평가기준일과 가격산정 기준시점 사이에 아무런 가격변동이 없었다고 가정 또는 근거 없이 인정하여 소급 감정평가한 2곳의 감정평가서상 감정가액을 근거로 하여 이 건 증여세를 과세한 것은 부당하다.
감정평가액1과 감정평가액2는 국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받았으므로 그 평균액인 쟁점감정가액 평균액을 청구인의 증여재산가액으로 보아 결정한 조사청의 처분은 정당하다. 상증세령 제49조 제1항 단서 규정에 따라 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받았는바, 평가심의위원회에서 시가로 인정받은 4개 감정평가법인의 감정가액 평균액을 청구인 증여재산가액으로 결정한 조사청의 처분은 정당하다. 또한, 감정평가서 상 ○○○시 ○○○구 주거지역 지가변동률 1.01285과 한국감정원 통계자료 상의 ○○○ 전체 주거지역 지가변동률 1.01407을 비교해 볼 때, 쟁점부동산의 가격에 중○○○ 변동이 있었다고 보기 어렵다.
○ 쟁점감정가액 평균액을 증여재산의 시가로 볼 수 있는지 여부
- 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】<2019.12.31. 법률 제16846호로 개정되기 전의 것>
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. <개정 2016.12.20>
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. <신설 2015.12.15, 2016.12.20., 2017.12.19> 1-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】<2020.2.11. 대통령령 제30391호로 개정되기 전의 것>
① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. <개정 1998.12.31, 1999.12.31, 2000.12.29, 2002.12.30, 2003.12.30, 2005.8.5, 2006.2.9, 2008.2.29, 2010.2.18, 2010.12.30, 2012.2.2, 2014.2.21, 2016.2.5, 2017.2.7, 2019.2.12>
1. 해당 재산에 ○○○ 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
- 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
- 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
- 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2002.12.30, 2006.2.9, 2010.12.30, 2014.2.21, 2017.2.7, 2019.2.12>
1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산한다. <신설 2000.12.29, 2005.8.5, 2013.6.28., 2016.2.5>
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 ○○○ 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. <신설 2003.12.30, 2010.12.30, 2012.2.2, 2016.2.5, 2017.2.7, 2019.2.12>
⑪ 기획재정부장관은 상속·증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준·방법·절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다. <신설 1998.12.31, 2010.2.18, 2014.2.21, 2016.2.5, 2018.2.13> 1-2) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】<2020.3.13. 기획재정부령 제780호로 개정되기 전의 것>
① 영 제49조제1항제2호 각 목외의 부분 본문에서 "기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관"이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자를 말한다. <개정 1999.5.7, 2005.3.19, 2006.4.25, 2008.4.30, 2014.3.14, 2017.3.10>
③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. <신설 2017.3.10, 2019.3.20>
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 ○○○ 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. <개정 2014.1.1, 2016.1.19, 2016.12.20>
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액
⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. <개정 2015.12.15> 2-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】
⑦ 법 제61조제5항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 "임대료 등의 환산가액"이라 한다)을 말한다. <개정 2012.2.2> (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금
⑧ 제7항의 임대료 등의 환산가액을 적용하여 토지와 건물의 소유현황 등에 따른 가액을 계산할 때에는 다음 각 호의 방법으로 한다. <신설 2010.2.18>
1. 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우 토지 및 건물의 소유자가 임차인으로부터 받은 임대료 등의 환산가액을 법 제61조제1항부터 제4항까지의 규정으로 평가한 토지와 건물의 가액(이하 이 항에서 "기준시가"라 한다)으로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
2. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우
1. 청구인의 총사업내역은 다음과 같다.
2. 상증세법상 감정가액의 시가인정 범위에 ○○○ 검토
4. 쟁점부동산에 ○○○ 공부(건축물대장 등)상 현황은 다음과 같다.(생략)
5. 쟁점부동산 중 토지의 개별공시지가 변동내용은 다음과 같다.(생략)
6. 청구인이 신고한 쟁점부동산 중 청구인 지분 해당가액(증여재산가액) 산정내역은 다음과 같다.(생략)
7. 청구인과 조사청에서 쟁점부동산에 대하여 감정평가법인에 감정평가를 의뢰하여 감정평가 받은 청구인 지분 해당분 감정가액은 다음과 같다.(생략)
9. 청구인에 ○○○ 증여세 결정내역은 다음과 같다. (생략)
10. 청구인의 부담부증여 계약서 내용은 다음과 같다. (생략)
11. 감정평가법인이 감정평가시 조사한 입지와 현황사진은 다음과 같다.(생략) 12) 쟁점부동산인근 개발계획 등 관련 ○○○시 보도자료 내용 등은 다음과 같다.(생략)
13. 쟁점부동산 부가가치세 신고내역은 다음과 같다. (생략)
14. 양측의 상세주장
(1) 조사청은 상증세령 제49조 제1항, 제78조 제1항에 따라서 쟁점부동산을 ㈜○○○감정평가법인과 ㈜○○○감정평가법인 2곳에 가격산정 기준시점을 2020.3.1.로 하여 감정평가를 의뢰하였는데, 2곳의 쟁점부동산 시가 조사기간은 각각 2020.7.27.과 2020.6.30.～7.31.이고, 감정평가서 작성일은 각각 2020.7.30.과 2020.8.3.인바, 이는 감정평가를 소급하여 실시한 것이다.
(2) 상증세법 제60조 제1항에서는 “재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ”평가기준일“이라 한다)현재의 시가(時價)에 따른다.”고 명확히 하고 있으나, 조사청이 감정평가를 의뢰한 2곳의 감정평가법인은 부동산을 감정평가 함에 있어 평가기준일인 2019.11.29. 에서 93일 가량 경과한 2020.3.1.을 기준시점으로 하여 감정평가 하였다. (3) 쟁점부동산이 위치한 곳은 ○○○ ○○○ㆍ○○○구 내 ‘○○○복합지구(○○○)’조성과 관련한 대규모 사업계획의 본격 추진 등 연이어 호재가 발표되었고, 2020.4. ○○○ ○○○(○○○비지니스센터) 건축 시공이 본격화되며 2020.6.23. ‘주요 개발호재 지역 토지거래허가구역’으로 지정될 만큼 지가가 단기간에 급등하는 지역이다. 그럼에도 불구하고, 평가기준일에서 93일이나 경과된 이후를 감정평가 기준시점으로 지정하여 감정평가를 하면 증여일 당시의 시가가 보다 높게 평가되리라는 것은 당연하다.
(4) 한편, 조사청이 의뢰하여 작성된 쟁점부동산 감정평가서들에 따르면 평가기준일과 감정평가 기준시점 사이 93일간 ○○○시 ○○○구 주거지역 지가변동률이 1.01285배 증가되었음을 적시하며 업무에 참고해 달라고 되어 있고(아래 참조), (생략) 평가기준일인 2019.11.29.을 감정평가 기준시점으로 한다면 마땅히 적용되어야 할 2019년 개별공시지가(토지) 대신에, 비교표준지(○○○시 ○○○구 ○○○동 165-13, 아래① 참조)의 경우 약 6.7%, 쟁점부동산의 경우 약 6.8% 상승한 2020년 개별공시지가(아래② 참조)를 기준으로 감정하다보니 평가기준일보다 과세기준이 된 가격산정 기준시점(2020.3.1.)에 쟁점부동산의 시가가 더 높음을 밝히고 있으며(아래③ 참조), 특히 2020.3.1.을 가격산정 기준시점으로 함으로써 감정평가시 반영되는 생산자, 도매물가상승률이 2019년에 비해서 높게 반영되었음을 알 수 있다.(아래④ 참조)(생략)
(5) 이미 대법원 1991.4.12. 선고, 90누8459 판결에서 ‘수증일로부터 4개월 20일 가량 경과한 시점을 기준으로 한 감정가격을 증여당시의 시가로 볼 수 있기 위하여는 당해 토지에 관하여 동 기간 동안 아무런 가격변동이 없었다는 점을 과세관청이 주장, 입증하여야 한다.’고 명백하게 판시하고 있고, 또한, 판결이유에서 ‘이 사건 증여토지에 관하여 수증일로부터 4개월 20일 가량 지난 시점의 1988.12.19.자 감정가격은 이 사건 증여 당시의 시가라 할 수 없고, 그 가격을 이 사건 증여 당시의 시가로 보려면 그 사이에 가격상승이 없었다는 점에 관하여 입증이 있어야 할 것인데, 이에 관한 을 제9호증의1 내지 7의 기재로는 그 사이에 오히려 가격상승이 된 사실이 인정될 뿐 달리 이를 인정할 증거가 없다 하여 위 감정가격을 이 사건 증여토지의 시가로 보고한 이 사건 과세처분은 위법하다고 판단하고 있는바, 이와 같은 원심판단은 정당한 것으로 수긍이 되고 거기에 증여재산평가에 관한 법리오해나 체증법칙위배의 위법은 없다.’고 판결이유를 설명하였다.
(6) 그런데, 조사청은 시가가 급등하고 있어서 수증일 약 수개월 이후에 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 쟁점부동산의 가격산정 기준시점을 평가기준일에서 93일이나 경과한 날(2020.3.1.)로 하여 소급 감정평가한 금액을 시가로 인정하여 과세하면서 평가기준일과 가격산정 기준시점 사이에 아무런 가격변동이 없다는 점을 주장, 입증하지 아니한 채 과세하였는바, 이는 상증세법 제60조 제1항에서 명확히 하고 있는 “증여일 현재의 시가(時價)”에 재산을 평가한다는 규정에 위배됨과 동시에 평가기준일에서 현저히 지난 시점을 평가기준일로 하여 소급 감정평가 하면서 동 감정가액을 시가로 보려면 그 사이에 가격변동이 없다는 점을 과세관청이 우선 주장, 입증하여야 한다는 대법원 1991.4.12.선고, 90누8459편결의 판시 사항에 정면으로 위배되는 것이다.
(7) 더욱이 과세근거가 된 조사청의 의뢰로 작성된 감정평가서들을 살펴보면, 쟁점부동산은 평가기준일보다 가격산정 기준시점에 시가가 더 높음을 시사 또는 기술하고 있어서 평가기준일보다 93일 정도 이후를 가격산정 기준시점으로 삼은 감정평가서를 기초로 과세한 해당 증여세는 과대하게 부과되었다고 할 것이다. (8) 따라서, 조사청이 의뢰한 2곳의 감정평가 기관에서는 토지거래허가구역으로 지정될 만큼 시세가 급등 중인 지역에 있는 쟁점부동산은 평가기준일에서 93일간 가격 또는 시가가 상승하였음을 시사 또는 기술하였음에도 불구하고, 평가기준일과 가격산정 기준시점 사이에 아무런 가격변동이 없었다고 가정 또는 근거 없이 인정하여 동 감정평가서를 근거로 하여 증여세를 과세한 것은 부당, 과대하므로 이를 시정하여 주기 바란다.
3. 1.)과 평가기준일(2019.
11. 29.)사이의 가격변동을 반영하지 못하므로 정당하게 평가된 감정가액이 아니라고 주장하였으나,
2.
12. 개정된 상증세령 제49조 제1항 단서 규정에 의하면, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기간 경과 후 법정결정기한까지의 기간 중에 발생한 감정가액도 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받을 수 있다고 규정하고 있다. (나) 평가기간 이후의 감정가액을 시가로 인정하기 위해서는 평가기준일과 가격산정 기준시점 사이에 쟁점부동산의 현황·용도 및 주위환경·여건의 변화 등을 고려하여 가격이 변동될 특별한 사정이 없다고 인정되어야 하는바, 여기서 가격변동의 특별한 사정이란 ⅰ) 변동요인이 통상적이지 않아야 하고, ⅱ) 변동의 폭이 경미하지 않고 중대하여야 하며, ⅲ) 변동요인이 당해 재산의 가격에 직접적인 영향을 미치는 경우를 말하며, 이와 같이 가격변동의 특별한 사정이 없다는 전제하에 평가기간외의 가액도 평가심의위원회를 거쳐 예외적으로 시가로 인정하고 있는바, 가격변동이 있더라도 특별한 사정에 해당하지 않는 경우에는 상증세령 제49조 제1항 단서규정이 적용된다고 볼 수 있다.
(2) 쟁점부동산에 대하여 평가기준일(증여일: 2019.11.29.)과 가격산정 기준시점(2020.3.1.)사이에는 가격변동의 특별한 사정이 없었다. (가) 청구인은 ○○○복합지구 조성과 ○○○ ○○○(○○○비지니스센터) 건축 시공이 본격화되면서 ○○○시에서 그 주변을 ‘토지거래허가구역’으로 지정할 만큼 쟁점부동산이 위치한 곳이 지가가 단기간에 급등한 지역이라고 주장하나,
○○○시에서 배포한 보도자료에 따르면 ○○○복합지구 인근에 투기수요가 유입될 우려가 높다는 판단에 따른 선제적인 조치라고 지정이유를 밝히고 있으므로 토지거래허가구역으로 지정된 사실만으로 쟁점부동산의 증여일(2019.11.29.)과 가격산정 기준시점(2020.3.1.) 사이에 급격한 가격변동이 있었다고 볼 수 없고, ○○○ ○○○는 2014년도 부지매입 이후 2020년 5월 착공승인 된 건축물로 해당기간 가격변동의 중○○○ 요인으로 볼 수 없다. (나) 쟁점 부동산의 평가기준일(증여일: 2019.11.29.)과 가격산정 기준시점(2020.3.1.) 사이 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 부동산의 사용 현황 등을 확인한 결과, 토지의 형질변경이나 건물의 증개축 사실이 없어 재산 이용현황에서 동일성을 유지하고 있고, 감정평가서에 기재된 ○○○ ○○○ 주거지역 지가변동률(일반적인 지가수준의 변동을 측정하는 지표)은 1.01285으로 한국감정원 통계자료에 의해 확인된 동일기간 ○○○ 전체 주거지역 지가변동률 1.01402와 비교하여 볼 때, 쟁점부동산의 가격에 중○○○ 변동이 있었다고 보기 어렵다.(생략)
15. 사전열람 후 청구인이 추가로 제기한 주장은 다음과 같다.
- 가) 국세청이 상증세법 제60조와 동법 시행령 제49조 제1항에 ○○○ 해석에 있어서 오류를 범하고 있으며, 국세청은 대법원 판례에 따라 평가기준일이 상당히 경과한 때를 감정평가 기준일로 삼았을 때 가격변동이 없었음을 객관적인 자료로 입증해야 함에도 불구하고, 객관적 자료로 증명하지 않고 주장만을 하고 있다. 나) 또한, 그 주장을 펼치는 근거들이 논리적으로 맞지 않으며, 국세청은 감정평가 평가기준일을 감정평가 기준시점으로 삼지 않을 이유가 없었음에도 불구하고, 감정평가 기준시점을 평가기준일에서 약 93일 지난 시점으로 하여 시가가 높게 평가되게 하였다.
- 다) 그런데, 납세자 입장에서는 조세 불복과정을 거치면서 재감정에 따른 비용소요 등으로 실익을 따지지 않을 수 없는 바, 만약 국세청이 평가기준일에서 최대 9개월 지난 후를 감정평가기준일로 삼으면 그간의 지가 상승으로 감정평가액이 상당히 오르게 될 수 있고, 이에 조세불복이 받아들여질 시 납세자의 실익이 증대되어 납세자들이 대거 조세불복을 하리라 예상되는 것은 당연하다고 할 수 있으니, 납세자들이 조세 불복 시 재감정비용들을 고려하여 그 실익이 크지 않은 평가기준일 93일 후를 감정평가 기준일로 삼아 부당한 과세에 ○○○ 정당한 조세 불복이 실익이 없어 포기하게 하는 부당한 방법으로 세수입을 증대하는 결과를 초래하고 있다.
- 라) 상식적으로 유추하여도 평가기준일을 감정평가 기준시점으로 삼는 것이 국세청의 방법보다 우선되어야 함이 타당하고, 충분히 가능하며 법규정도 그러한데 국세청은 그렇게 하지 않은 이유를 객관적, 논리적으로 설명하지 못하고 있을 뿐 아니라, 국세청의 처분에 대하여 ‘이렇게도 할 수 있다.’는 정도의 설명만 하고 있으며, 여기에 더하여 이에 근거로 든 자료는 부적합하며 근거 법령의 해석도 오류가 있다. 마) 이에 국세청은 평가기준일을 기준으로 하여 증여세를 다시 과세함이 합당하고, 국세청이 재감정을 한다면 재감정액은 지가상승, 실거래가 등을 참고하여 반드시 기존 감정액 보다 낮아야 하며, 본 납세자의 주장이 일리 있음이 인정되면 국세청이 재감정을 하지 않는다 하여도 본 납세자에게 재감정의 기회를 주어야 하며 국세청의 귀책사유로 재감정을 받게 되므로 이에 소요되는 비용도 국세청에서 부담하여야 할 것으로 사료된다.
- 바) 최소한 국세청이 2020년 3월 1일을 기준시점으로 하여 감정받은 감정가액을 시가로 인정함은 취소되어야 마땅하고, 납세자의 주장이 받아들여진다면 재감정을 받을 시 약 1,000만원의 재감정비용이 소요되므로 납세자가 (○○○지방국세청의 안내로) 감정평가 받아서 제출한 금액이라도 인정되어야 국세청이 과오로 인한 납세자의 피해를 어느 정도 나마 만회할 수 있을 것으로 사료되는바, 국세청은 부당한 방법으로 산출한 증여세를 일부 취소하여 바른세정을 펼쳐주시길 바란다.
- 라. 판단
1. 관련 규정 등 가)상속세 및 증여세법제60조(2019.12.31. 법률 제16846호로 개정되기 전의 것, 이하 “구 상증세법”이라 한다) 제1항에서는 ‘상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(후단생략)’라고 규정하고 있고, 제2항에서는 ‘이 때의 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.’라고 규정하고 있으며, 제3항에서는 ‘시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 구 상증세법 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.’라고 규정하고 있다. 나) 또한, 상속세 및 증여세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30391호로 개정되기 전의 것, 이하 “구 상증세령”이라 한다) 제49조 제1항 및 제2항에서는 ‘구 상증세법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 까지의 기간(평가기간)기간 중 매매ㆍ감정 등이 있는 경우로 해당 재산에 ○○○ 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 경우에는 그 감정가액의 평균액을 말하고(제1항),
• 그 감정가액 평균액이 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 까지에 해당하는지는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 하여 판단하며, 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다.’라고 규정하고 있다(제2항 제2호).
- 다) 또한, 구 상증세령 제49조 제1항 단서에서는 ‘평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기간이 경과한 후부터 증여재산 평가기간 경과 후 증여세 결정기간이내의 감정가액이 있는 경우 해당 가액은 평가심의위원회의 심의를 거치면 시가 인정범위에 포함시킬 수 있다.’라고 규정하고 있으며, 대법원 등 법원판결에서는 ‘시가란 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치 또는 통상의 거래에 의하여 정상적으로 형성되는 자산의 가액을 의미하고, 객관적 교환가치를 적정하게 반영하였다고 인정되는 거래의 실례가 있거나 그러한 실례가 없더라도 당해 거래가 일반적이고 정상적인 방법으로 이루어져 당시의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 수 있는 경우에는 그 가격을 시가로 볼 수 있다’라고 판시하고 있다.(대법원93누22333. 1994.12.22. 참조)
2. 쟁점감정가액 평균액을 증여재산의 시가로 볼 수 있는지 여부에 대하여
- 가) 조사청이 구 상증세법 및 구 상증세령에 따라 법정결정기한내 감정평가를 실시하고 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정받은 감정가액으로 증여재산을 평가한 것은 다음과 같은 여러 사정을 종합하여 볼 때 적법하고 타당하다.
(1) 구 상증세법(§60①)은 상속‧증여재산의 가액에 대하여 상속개시일 또는 증여일(이하 ‘평가기준일’이라 함) 현재 시가에 의하도록 하고 있는바, 여기서 ‘시가’란 평가기준일 현재 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하고, 수용‧공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하는바, 감정가액을 시가로 인정받기 위해서는 둘 이상의 공신력 있는 감정기관에 그 감정평가를 의뢰하여야 한다.(구 상증세법§60⑤) (2) 또한, 구 상증세령 제49조 제1항에서는 감정가액을 시가로 인정받기 위해서는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일(이하 ‘가격산정기준일 등’이라 한다)이 평가기준일 전후 6개월(증여의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월) 이내에 속하거나, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 및 평가기준일 이후부터 가격산정기준일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때 평가심의위원회의 심의를 거쳐야 한다. 조사청은 쟁점부동산의 시가를 산정함에 있어 증여 당시에 매매사례가액과 별도의 감정가액이 없어 부득이 구 상증세령 제49조 제1항에 따라 평가기간이 경과한 날로부터 법정결정기한까지의 기간 중 증여일과 근접한 2020.3.1.을 기준으로 감정평가를 실시하였다. 이후 쟁점감정가액 평균액의 시가 인정여부에 대해 평가심의위원회의 심의 의뢰하여, 동 위원회의 시가 인정 결정을 받았는바. 동 감정가액 평균액을 근거로 쟁점부동산에 ○○○ 청구인지분의 증여재산가액을 결정한 조사청의 처분은 정당하다. (3) 한편, 청구인이 쟁점부동산이 소재하는 지역이 지가급등지역이라고 주장하면서 그 근거로 ○○○시 ‘○○○ 복합지구’인근임을 제시하는바, ○○○시 ○○○ 복합지구 지정계획은 2014.4.2. 발표하여(2014.4.2. ○○○시 보도자료 참조) 토지가격에 이미 반영된 상태였다. 그리고, ○○○ ○○○(○○○비지니스센터, ○○○ 신사옥을 가리키는 말이다) 건축 또한 2014.9. 부지 매입 후, 2019.11.26. 건축승인, 2020.5.착공, 2026년 완공예정(2020.11.26. 파이낸셜뉴스 기사 참조)으로 청구인이 쟁점부동산을 증여받은 시점에 건축허가(’19.11.26.) 효과는 이미 반영된 상태였으며, 착공승인(’20.5월) 후 지가급등으로 토지거래허가구역 지정(’20.6월)은 평가기준일이나 가격산정 기준일 시가에 영향을 주지 않아 평가심의위원회의 결정대로 평가기준일과 가격산정기준일 사이에 시가의 특별한 변경이 없었다고 봄이 타당하다. 나) 따라서, 조사청이 쟁점감정가액 평균액에 근거하여 쟁점부동산의 청구인지분에 ○○○ 증여재산가액을 결정한 것이 시가와 동떨어진 부당한 결정이라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.
이 건 과세전적부심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법제81조의15 제5항 제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.