조세심판원 과세적부 법인세

유형자산처분이익에서 쟁점임대료상당액을 차감할 수 있는지 여부

사건번호 적부-국세청-2020-0165 선고일 2021.01.13

쟁점매매계약은 쟁점임대차계약과 별도의 계약으로서 조건부 계약에 해당하지 않으므로 유형자산처분이익에서 쟁점임대료상당액을 차감할 수 없음

주 문

이 건 과세전적부심사청구는 불채택결정합니다.

1. 통지내용
  • 가. 청구법인은 2015.

7.

29. 설립된 창고임대업 영위법인으로 2015.

10.

8. ○○ ○○시 ○○읍 ○○리 *** 창고용지 9,106.5㎡ 및 창고시설을 13,700백만원에 매입, 동 창고용지 지상에 ○○○○○○ 물류센터 창고동을 신축하기로 하고 같은 날 창고용지 및 신축될 ○○○○○○ 물류센터 창고동(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 ○○○○신탁㈜(이하 “수탁자”라 한다)에 신탁하였다.

  • 나. 청구법인(위탁자)은 2016.

11.

11. 수탁자를 매도인으로 하여 ㈜○○○○○○부동산투자회사(이하 “매수인”이라 한다)에게 쟁점부동산을 56,000백만원에 매도하는 부동산매매계약(부속합의서 포함, 이하 “쟁점매매계약”이라 한다)을 체결하는 동시에 청구법인이 매수인으로부터 쟁점부동산을 2년간 임차하는 내용의 임대차계약(이하 “쟁점임대차계약”이라 한다)을 체결하였다.

  • 다. 청구법인은 쟁점매매계약에 따라 2016.

11.

29. 매수인에게 쟁점부동산을 소유권 이전한 후 유형자산처분이익 20,485,218,380원을 계상하였다가, 2016 사업연도 결산시 쟁점임대차계약에 따른 임차보증금 3,381,000,000원과 임차료 및 관리비 상당액 4,441,724,320원 합계 7,822,724,320원(이하 “쟁점임차료상당액”이라 한다)을 유형자산처분이익에서 차감하였다.

  • 라. ○○지방국세청 감사관(이하 “감사관”이라 한다)은 2019.

11. 11.부터 2019.

11. 28.까지 통지관서에 대한 종합감사를 실시하여 청구법인이 2016 사업연도 수익에서 차감한 유형자산처분이익을 세무조정 누락하였다고 보아 감사지적하였고, 통지관서는 2020.

6.

5. 청구인에게 2016 사업연도 법인세 2,140,891,810원을 과세할 예정으로 과세예고통지(공시송달일: 2020.

9. 10.)하였다.

  • 마. 청구법인은 이에 불복하여 2020.

10.

13. 이 건 과세전적부심사청구를 제기하였다.

2. 청구주장
사실관계

1) 청구법인은 2016.

11.

29. 쟁점부동산을 향후 “2년간 책임임대차”(건물 전체를 통째로 매도자가 임차하여 계약기간 동안 임차료 전부를 책임지고 보전하는 마스터 리스(Master Lease)조건으로 매수인에게 56,000백만원에 매각하였다. 2) 청구법인은 매수인과 쟁점매매계약을 체결하면서 작성한 부속합의서 제8조(책임임대차)에 따라 2년간 책임임대차 조건으로 관리비를 제외한 순수 1년치 임차료 상당액 3,381백만원을 임대보증금 조로 매매잔금에서 유보한 채 수령한바, 책임임대차 조건부로 쟁점매매계약이 체결된 사실은 2017. 3월 청구법인과 매수인이 작성한 최종 거래종결 합의서에서도 확인된다. 3) 청구법인은 쟁점부동산 매도시 다음과 같이 회계처리하여 유형자산처분이익을 수익으로 인식하였다. 4)

2017. 2월경 청구법인에 대한 회계감사 시 쟁점매매계약서 부속합의서 제8조 제3항에 따라 월임대료와 월관리비 금액을 산정하여 7,822,724,320원을 아래와 같이 결산조정하였다. (차) 유형자산처분이익 7,822,724,320 (대) 선수금(선수임차료) 임차보증금(선수임차료) 4,441,724,320 3,381,000,000 5) 2016년 선수금으로 계상한 7,822,724,320원은 계약기간동안(2016.11월~ 2018.11월) 발생하는 임대료, 관리비 등 경비와 우선적으로 상계하고, 잔액이 남을 경우 이는 유형자산처분이익으로 계상하게 되는바, 이연한 7,822,724,320원 중 2017년 4,144,864,024원과 2018년 1,733,625,911원은 임대료 및 관리비 등과 상계되고 잔액 1,944,234,385원은 2017년과 2018년 유형자산처분이익으로 회계처리하였다.

  • 나. 쟁점매매계약은 “2년간 책임임대차” 조건부 계약이다. 1) 쟁점매매계약서 제8조에 위탁자는 거래종료일로부터 2년간 쟁점부동산(승계하는 임대차계약 제외)에 대해 임대차계약을 체결하는 것으로 되어 있고, 동 계약에 따라 계약기간 동안의 월임대료와 관리비는 매도인이 부담하며, 임대차보증금도 향후 대체임차시 임차보증금과의 차이를 정산하는 것으로 되어 있다. 2) 부속합의서의 별첨1. 책임임대차계약서에는 임차료, 관리비 등이 상세히 규정되어 있고, 2017. 3월 최종 거래종결 합의서 전문에도 2년간 책임임대차를 조건부로 쟁점매매계약이 체결된 사실이 확인된다. 3) 따라서, 쟁점매매계약은 청구법인이 향후 2년간 임대유치를 위한 의무를 부담하고, 임대유치가 이루어지는 시점까지의 쟁점임차료상당액을 부담하여야 하므로 조건부 계약에 해당한다.
  • 다. 조건 성취 시까지 합리적으로 추정한 쟁점임차료상당액을 유형자산처분이익으로 보아 익금산입한 것은 부당하다. 1) 「법인세법」 제43조 에서 “내국법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 때 그 법인이 익금과 손금의 귀속사업연도와 자산·부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정․타당하다고 인정되는 기업회계기준을 적용하거나 관행을 계속 적용하여 온 경우에는 이 법 및 「조세특례제한법」에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 그 기업회계기준 또는 관행에 따른다”라고 규정하고 있고, 조건부판매에 대하여 「법인세법」이나 「조세특례제한법」에서 달리 규정하고 있지 않아 기업회계 기준이나 관행을 적용한 경우 그 기업회계기준 또는 관행에 따라 처리하는 것이 법인세법상 인정된다. 2) 일반기업회계기준 제16장 결 16.9에서 “현금회수가능성을 합리적으로 예측할 수 없는 경우에는 수익의 인식을 이연한다. 즉, 구매자의 대금지급 가능성을 예측하기 어렵거나 현금회수를 위하여 상당한 양의 노력을 투입하여야 하는 경우에는 수익의 인식을 이연한다.”는 규정에 따라 수익을 이연처리한 것으로 기업회계기준이나 관행에 따라 수익을 이연한 회계처리는 법인세법에서도 인정되는 것으로 보는 것이 타당하다. 3) 조건부로 거래하는 경우 “그 조건을 성취한 날”이 양도 또는 취득시기가 되며(서면4팀-2333, 2005.11.25., 법인-747, 2010.08.06.), 조건성취 전에 수익을 인식하는 경우 “합리적으로 추정한 비용 상당액을 손금에 산입하고 이후 실제 발생한 비용과의 차액은 그 금액이 확정된 사업연도의 손익으로 하는 것”(서면법규과-917, 2013.08.27.)이다. 4) 매수인은 어떠한 경우이든 2년간 임대료를 보전받도록 하는 책임임대 조건을 전제하에서 수익률을 계산하여 56,000백만원에 계약하였으며, 청구법인 입장에서는 쟁점부동산을 매각하면서 매각금액으로 최대 56,000백만원, 최소 48,177백만의 범위금액으로 정한 것으로, 곧바로 임차인을 구하여 공실이 없도록 하면 최대금액인 56,000백만원을, 임차인을 구하지 못하면 최소 금액인 48,177백만원을 받게 되는바, 합리적으로 추정한 쟁점임대료 상당액을 손금불산입하여 과세한다는 과세예고통지는 취소되어야 한다.
  • 라. 통지관서 의견에 대한 청구법인의 항변 1) 쟁점매매계약에 책임임대차 계약이 부수되어 있으나, 책임임대차 계약은 별도 계약으로 보아야 하므로 쟁점매매계약은 조건부 계약에 해당하지 않는다는 처분청 주장에 대하여 가) 청구법인과 매수인은 2016.

11.

11. 쟁점매매계약서와 부속합의서, 임대차계약서를 작성한바, 매수인이 “2년간 책임임대차” 조건으로 쟁점부동산을 56,000백만원에 매수할 수 있다고 하여 쟁점매매계약이 체결된 것이며, 만일 “2년간 책임임대차” 조건이 없었다면 매매계약 자체가 성사되지 못하였을 것이므로 “2년간 책임임대차”는 쟁점매매계약에 있어 중대한 조건이다. (1) 청구법인이 2015. 10월 쟁점부동산 중 물류센터 창고동을 착공할 당시만 해도 ○○○○물류단지는 ○○이나 ○○, ○○, ○○, ○○에 가까운 교통 요지에 위치하여 화주로부터 물류창고로서 각광받았다. ○○감정평가법인은 준공 후 추정가치를 55,000백만원으로 평가했으며, 수탁자로부터 2015.

8.

26. 준공 후 50,000백만원에 매수한다는 “선매입의향서”를 받았을 뿐 아니라, 화주로부터 100% 임차의향서를 받을 정도로 인기가 있었다. (2) 그러나 준공시점인 2016년 하반기 사드배치에 따른 중국의 경제보복 조치로 경기가 급격히 악화되자 기업 투자가 위축되었으며, 2016. 10월경부터는 부동산 경기 뿐만 아니라, 정국도 극도로 불안하여 당초 임차의향서를 제출한 기업들이 전부 입주를 포기하는 상황에서 쟁점부동산의 매수자를 찾기 어려웠다. (3) PF대출금 36,000백만원에 대한 이자가 매월 200백만원 정도 지출되고, 다른 매수자가 없는 경우 2015년 8월 우선매수의향서를 제출한 수탁자에게 50,000백만원에 매도해야한 상황에서, 2016. 11월 매수인으로부터 “2년 책임임대 조건”으로 56,000백만원에 매수하겠다는 제안이 들어왔고, 청구법인은 동 조건을 받아들이더라도 쟁점부동산을 매도하는 것이 이익이라고 판단하였다. (4) 만일 청구법인이 “2년 책임임대” 조건을 받아들이지 않는 경우 수탁자에게 매도할 수밖에 없었으며, 당시에 받은 우선매수의향서에도 화주의 조건에 따라 가격이 변동된다고 적시되어 있고, 다른 미국계 ○○○○에서도 Master Lease Term이 당사가 2년간 책임지는 조건으로 MOU를 체결하기도 하였다. <그림> 물류센터 선매입의향서(수탁자, 2015.8.26.)(생략) <그림> MOU(청구법인-○○○○부동산펀드, 2016.10.12.)(생략) 나) 청구법인은 쟁점부동산을 임차하여 운영할 수 있는 물적, 인적 조직을 갖추지 아니한 개발사업자로서, “2년간 책임임대차”라는 매각대가 변동 조건으로 쟁점부동산을 매도한 것이다. 즉, 청구법인이 체결한 쟁점임대차계약은 매매거래와 분리된 별개의 계약이 아니라, 2년 이내에 쟁점부동산의 임차인을 구할 수 없는 경우에는 2년간의 임차료 상당액을 매각대가에서 차감해야 하는 변동조건부 계약이다. 2) 기업회계기준이나 계속적 관행에 따른 것으로 볼 수 없다는 주장에 대하여 가) 기업회계기준에 의하면, 청구법인이 별도의 인적․물적 조직을 갖추고 쟁점부동산을 임차하여 사업을 수행할 상태에 있지 아니하는 한, 청구법인의 입장에서 매각금액의 일부 반환에 불과한 것이므로 쟁점부동산에 대한 임차료지급액은 매각대가에서 차감하는 것이 타당하다. 최종적으로 청구법인이 쟁점부동산을 매각하여 회수할 금액은 최대 56,000백만원, 최소 56,000백만원에서 2년간의 임대료 상당액을 차감한 금액 사이에서 결정되는 불확실성이 있는바, 이러한 불확실성이 있는 금액을 합리적으로 예측할 수 없다면, 최소한 확보된 매각대가인 56,000백만원에서 2년간의 임대료 상당액을 차감한 금액을 수익처리하고, 나머지 금액은 확정시기에 정산하는 것으로 처리함이 기업회계기준에 따른 타당한 회계처리이다. 이는 청구법인의 외부감사인이 확인하여 인정한 회계처리이므로 기업회계기준에 따른 회계처리가 아니라는 통지관서 의견은 적절하지 않다. 나) 일반기업회계기준 제16장 16.5는 “수익은 재화의 판매, 용역의 제공이나 자산의 사용에 대하여 받았거나 또는 받을 대가의 공정가치로 측정한다. 매출에누리와 할인 및 환입은 수익에서 차감한다.”고 규정하고 있고, 결 16.9에서는 "현금회수가능성을 합리적으로 예측할 수 없는 경우에는 수익의 인식을 이연한다. 즉, 구매자의 대금지급 가능성을 예측하기 어렵거나 현금회수를 위하여 상당한 양의 노력을 투입하여야 하는 경우에는 수익의 인식을 이연한다."라고 규정하고 있는 바, 매각의 조건에 따라 매도인이 부담하여야 할 임대료는 수익에서 차감하여야 하고, 청구법인이 임차인을 확보하기 전까지는 이에 대한 합리적인 추정이 불가능하므로 매각대가에서 쟁점임차료상당액을 전액 차감함이 타당하다.

3. 쟁점매매계약 조건에 따라 2년간 발생할 임대료와 관리비를 합리적으로 추정하여 수익 이연처리한 7,823백만원을 2016년 수익으로 인식하여야 한다는 주장에 대하여

  • 가) 청구법인은 물류센터 창고동을 준공하여 매각하는 법인으로 물류창고가 필요하거나, 동 창고동을 운영하는 회사가 아니다. 단지 매각 조건에 매수인은 어떠한 경우이든 2년간 임대료를 보전 받도록 하는 책임임대 조건을 전제하에서 수익률을 계산하여 56,000백만원에 계약한 것이며, 청구법인 입장에서는 쟁점부동산을 매각하면서 곧바로 임차인을 구하여 공실이 없도록 하면 최대금액인 56,000백만원을 받게 되나, 임차인을 구하지 못하면 최소의 금액인 48,177백만원을 받게 되는 것이다. 나) 청구법인은 책임임대 조건으로 쟁점부동산을 56,000백만원에 매각해서 6,031백만원의 이익을 실현한 거래에 대하여 통지관서는 2016년 13,257백만원의 각 사업연도 소득금액이 발생하고, 2017년과 2018년에 각각 5,135백만원 및 2,091백만원의 손실이 발생한 것으로 보아 과세한다는 결정은 기간손익대응이나 수익비용대응 원칙에도 어긋나는 결정이다.
3. 통지관서 의견
  • 가. 쟁점매매계약은 조건부 계약에 해당하지 않는다. 1) 청구법인은 쟁점매매계약에 쟁점임대차계약이 부수되어 있으므로 양도계약 자체가 조건부 계약에 해당한다고 주장하나, 부수된 쟁점임대차계약은 양도가액 또는 양도시기, 소유권 반환 등에 대한 조건이 아니고 매도자인 청구법인이 쟁점부동산을 2년간 임차한다는 계약으로 쟁점매매계약과 별도의 계약으로 보아야 한다. 따라서 쟁점부동산의 처분에 따른 이익은 「법인세법 시행령」 제68조 제1항 제3호 에 따라 대금을 청산하고 소유권 이전등기가 종료된 2016.

11. 29.이 속하는 2016 사업연도의 수익에 해당한다. 2) 또한, 청구법인은 쟁점부동산의 양도가액 중 부가가치세 과세대상인 건물분 34,720백만원 전액을 2016. 2기 확정 부가가치세 매출과세표준으로 신고한바, 「부가가치세법 시행령」 제28조 제2항 에서 규정하고 있는 조건부 판매에 해당하지 않는 것으로 확인된다.

  • 나. 기업회계기준이나 계속적 관행에 따른 것으로 볼 수 없다. 1) 청구법인은 「일반기업회계기준」 제16장 제1절(수익인식) 부록인 결론도출근거 결16.9를 들어 쟁점부동산의 처분이익을 이연처리하는 것이 옳다고 주장하나, 동 규정은 “현금회수가능성을 합리적으로 예측할 수 없는 경우에는 수익의 인식을 이연한다”는 것으로 이와 관련된 실무지침 실16.6은 “수익은 거래와 관련된 경제적 효익의 유입 가능성이 매우 높은 경우에만 인식한다. 따라서 판매대가를 받을 것이 불확실한 경우에는 불확실성이 해소되는 시점까지 수익을 인식하지 않는다”고 규정하고 있는바, 이 건의 경우 양도시점인 2016.

11.

29. 양도대가를 모두 수령, 그 중 일부를 임차보증금으로 지급한 것으로서 이미 쟁점부동산의 양도대금을 모두 회수하였으므로 이 규정의 적용대상이 아니다. 2) 매수인은 쟁점부동산의 매매거래에 대해 아래와 같이 회계처리하여 쟁점부동산의 취득과 임대차 거래를 구분하고 있고, 쟁점부동산의 임대료 수익을 쟁점임대차계약의 임대기간에 걸쳐 계상하고 있으므로 쟁점임대차계약에 따라 차후 발생할 쟁점임차료상당액을 유형자산처분이익에서 차감하는 것이 타당하다는 청구주장은 설득력이 없다. (차) 토지 건물 21,280,000,000원 34,720,000,000원 (대) 현금(예금) 56,000,000,000원 (차) 현금(예금) 3,381,000,000원 (대) 임대보증금 3,381,000,000원 3) 또한, 청구법인은 쟁점부동산의 양도차익을 이연처리하는 것을 관행이라고 주장하면서도 이를 뒷받침할 수 있는 어떠한 근거자료도 제시하지 못하고 있다.

  • 다. 임차보증금을 자산에서 제거하고 확정되지 않은 임차료 최대금액을 선수금으로 계상하는 방법으로 유형자산처분이익을 차감한 것은 권리의무 확정주의에 위배된다. 1) 「법인세법」 제40조 제1항 은 “내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제68조 내지 제71조는 손익의 귀속사업연도를 상품 등의 인도일이나 대금청산일, 건설 등의 착수일로부터 목적물 인도일까지의 작업진행률, 이자 등의 수입시기 해당일 및 임대료 지급일 등이 속하는 사업연도로 손익을 귀속시기를 명확하게 규정하여 손익이 권리의무 확정시에 실현되는 것으로 보는 권리의무 확정주의를 채택하고 있는바, 이는 납세자의 과세소득을 획일적으로 파악하여 법적 안정성을 도모하고 과세의 공평을 기함과 동시에 납세자의 자의를 배제하기 위한 것이다(대법원2016두51511, 2017.03.22.). 2) 청구법인은 쟁점임대차계약에 따른 임차보증금 3,381백만원을 자산에서 제거하고, 임대차기간 동안 대체 임차인을 전혀 구하지 못할 경우에 임차보증금에 더하여 지급하게 될 임차료 최대금액 4,442백만원을 선수금으로 계상하는 방식으로 2016 사업연도 유형자산처분이익 7,823백만원을 차감하였다. 가) 임차보증금 3,381백만원 (1) 청구법인은 쟁점부동산 양도시 임차보증금 3,381백만원을 제외한 금액을 수령하였으므로 동 금액을 양도대가에서 차감하여야 한다고 주장하나, 양도 계약상 대금 지급조건에 따라 전체 양도대가를 수령한 후 임차보증금을 다시 지급한 것으로 봄이 타당하며, 실제 쟁점임대차계약서 제3조(임대차보증금) (2)에서 “임차인은 거래종결일에 본 건 부속합의서에 따라 임대인으로부터 지급받을 매매대금에서 공제하는 방법으로 임대차보증금을 지급한다”고 기재하고 있다. (2)

11.

29. 쟁점부동산에 대한 소유권을 이전하고 양도대금에 대한 확정채권이 발생하였음은 물론, 그 확정채권의 회수까지 완료한 상태로 쟁점부동산의 자산처분이익은 2016 사업연도의 수익으로 인식함이 타당하다. 나) 선수금 4,442백만원 (1) 선수금으로 계상한 4,442백만원은 그 지급이 확정되지 않은 미확정채무로 충당부채에 해당하며, 권리의무확정주의를 채택하고 있는 「법인세법」상 그 계상연도의 손금에 해당하지 않고, 임차기간 경과에 따라 그 지급이 확정되는 사업연도의 손금에 산입하여야 한다. (2) 또한 선수금 계상액은 책임임대차 조건에 따라 대체 임차인을 구할 경우 지급하지 않을 금액으로서, 청구법인은 실제로 임차료 지급액이 감소함에 따라 아래와 같이 선수금을 제거하면서 2017, 2018 사업연도에 쟁점부동산의 유형자산처분이익을 추가로 수익으로 계상하였다. < 2017.12.31. > (차) 선수금 1,885,227,416원 (대) 유형자산처분이익 1,885,227,416원 < 2018.12.31. > (차) 선수금 32,046,934원 (대) 유형자산처분이익 32,046,934원

  • 라. 청구법인은 창고동 신축 및 매각을 주목적으로 설립된 법인으로 쟁점부동산의 매각 후 결손이 예정되어 있어 매각일이 속하는 2016 사업연도의 처분이익을 이연하여 납부세액을 부당히 감소시키려는 유인이 있었다. 청구법인은 2016 사업연도의 유형자산처분이익을 이연함으로써 법인세 총부담세액이 1,998백만원 감소하게 되어 청구법인은 자의적으로 유형자산처분이익을 이연처리한 것으로 판단되는바, 청구법인의 법인세 과세표준 및 총부담세액을 신고내용과 이 건 유형자산처분이익 귀속시기 조정 후를 비교하면 다음과 같다. <표> 법인세 과세표준 및 총부담세액 비교(생략)
  • 마. 청구법인 항변에 대한 통지관서 의견 1) 책임임대차 계약이 부수되어 있으므로 조건부 매매에 해당하고 처분이익을 책임임대차 기간동안 이연하여야 한다는 주장은 타당하지 않다. 가) 조건부 매매는 조건의 성취 여부에 따라서 그 매매거래가 완성되는 것으로서, 쟁점부동산의 매매거래는 책임임대차 계약이 부수되어 있긴 하나 책임임대차계약에 따른 임차료 지급 여부가 쟁점부동산의 매매거래 성립 여부에 직접적인 영향을 주는 것이 아니므로 조건부매매에 해당하지 않는다. 또한, 책임임대차계약을 이행하지 않더라도 쟁점부동산에 대한 소유권의 변동은 발생하지 않는다. 나) 청구법인은 창고보관업과 창고임대업을 주 사업으로 표방하고 있는 법인으로 쟁점부동산의 임차에 따른 효익을 고려하지 않고, 책임임대차 기간동안의 임차료 전액을 매매가액에서 차감하여야 한다는 주장은 타당하지 않다. 2) 청구법인의 쟁점부동산 처분이익의 이연은 기업회계기준이나 계속적 관행에 해당하지 아니하고 「법인세법」상 권리의무확정주의에 위배된다. 가) 임대차계약서 제3조에는 “매매대금에서 공제하는 방법으로 임대차보증금을 지급한다”고 기재되어 있는바, 이는 매매대금의 지급은 완료되고 추가로 임대차보증금을 지급한 것으로 보아야 하고, 매수인도 쟁점부동산 매매와 임대차거래를 앞서 살펴본 바와 같이 매매대금을 모두 지급하고 임대보증금을 수취한 것으로 회계처리하였다. 나) 청구법인의 임차보증금은 현금회수가능성을 합리적으로 예측할 수 없는 경우에 해당하지 않으며, 청구법인은 매수인으로부터 매매대금을 모두 회수한 경우로 보아야 하므로 청구법인이 매각대금에서 임대보증금을 차감한 처리는 타당하지 않다. 다) 임차료에 대응되는 수익은 임차건물의 활용에 따른 수입으로서 책임임대차 계약에 따라 지급할 수 있는 최대금액을 쟁점부동산 처분이익에 대응되는 비용으로 볼 수 없을 뿐 아니라, 임차료로 지급할 금액과 지급 여부도 확정되지 않은 책임임차료 최대금액을 선수금으로 계상하여 쟁점부동산 처분이익에서 차감하는 것은 권리의무확정주의에 위배된다.
4. 심리 및 판단
  • 가. 쟁점 쟁점매매계약은 조건부 계약이므로 쟁점부동산 처분이익 중 쟁점임차료상당액을 임대차기간 동안 이연할 수 있다는 청구주장의 당부
  • 나. 관련 법령 1) 법인세법 제40조 【손익의 귀속사업연도】

① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.

② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 1-1) 법인세법 시행령 제68조 【자산의 판매손익 등의 귀속사업연도】

① 법 제40조제1항 및 제2항을 적용할 때 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다.

3. 상품 등외의 자산의 양도:그 대금을 청산한 날[한국은행법에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 "외화대금"이라 한다)으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 한다. 2) 법인세법 제43조 【기업회계기준과 관행의 적용】 내국법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 때 그 법인이 익금과 손금의 귀속사업연도와 자산ㆍ부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계기준을 적용하거나 관행(慣行)을 계속 적용하여 온 경우에는 이 법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 그 기업회계기준 또는 관행에 따른다.

  • 다. 사실관계 1) 청구법인의 업종 및 법인세 신고내용 가) 청구법인의 사업자등록상 주업종 및 부업종은 창고임대업과 무역업․부동산개발업*이며, 법인등기부등본상 목적사업은 다음과 같다. <그림> 법인등기부등본 중 일부(생략) 나) 청구법인의 2015 사업연도부터 2019 사업연도까지 법인세 신고내역은 다음과 같다. <표> 법인세 신고내역(생략) 2) 쟁점부동산 등기사항전부증명서 쟁점부동산(토지 및 건물)의 등기사항전부증명서 내용은 다음과 같다. <그림> 쟁점부동산 등기사항전부증명서 중 발췌(생략) 3) 감사관 감사지적 내용 통지관서에 대한 종합감사 결과 감사관의 청구법인에 관한 감사지적 내용은 다음과 같다. <그림> 감사지적 내용(생략)

4. 쟁점매매계약 및 쟁점임대차계약 내용 청구법인은 2016.

11.

11. 매수인과 쟁점매매계약(부속합의서 포함) 및 쟁점임대차계약을 체결하였고, 동 계약의 주요 내용은 다음과 같다. <그림> 매매계약서 및 부속합의서(2016.11.11.) 중 발췌(생략)

5. 청구법인의 계정별원장 청구법인이 제출한 심리자료에 따르면, 청구법인은 2016 사업연도 결산 시 쟁점임차료상당액을 유형자산처분이익에서 차감한 것으로 확인되며, 쟁점매매계약 및 쟁점임대차계약과 관련하여 청구법인이 회계처리한 내용은 다음과 같다. <그림> 청구법인의 계정별원장 중 발췌(생략)

6. 청구법인 및 매수인의 감사보고서 전자공시시스템에 공시된 청구법인과 매수인의 감사보고서에 따르면, 쟁점매매계약 및 쟁점임대차계약과 관련된 주요 내용은 다음과 같다. <그림> 청구법인 및 매수인 감사보고서 중 발췌(생략)

8. 청구법인의 사전열람 후 추가 의견 가) 청구인이 체결한 임대차계약은 다음과 같은 사유로 독립된 임대차계약으로 볼 수 없다. (1) 청구법인은 쟁점부동산을 사용하여 사업을 영위할 의사가 전혀 없었고, 창고업을 영위하기 위한 인적, 물적 조직을 갖추고 있지 않았을 뿐 아니라, 실제로 쟁점부동산을 사용하여 사업을 수행하지도 않았으며, 매수인의 요청이 없었다면 청구인이 사용하지도 않을 부동산을 임차할 이유가 전혀 없었다. (2) 청구법인은 쟁점부동산의 매각 이후에 쟁점부동산의 임차인을 구하기 위해 많은 노력을 하였고, 매수인의 까다로운 요구사항으로 인해 임차인을 구하는데 많은 시일이 소요되었으며, 결과적으로 쟁점부동산의 매각대금가의 상당부분을 임대료 명목으로 매수인에게 지급하였다. (3) 청구법인은 쟁점부동산을 매각함에 있어 쟁점부동산의 임차인 확보에 따른 변동대가 조건의 계약을 체결한 것이고, 최종적으로 계약의 완성은 쟁점부동산의 실질 임차인의 확보에 따라 이루어지는 것이었다. 따라서, 청구법인이 체결한 임대차계약은 변동대가의 결정을 위한 쟁점부동산의 매매계약의 일부도 보아야 한다. (4) 이것은 마치 매매당사자가 상호 예측이 되는 ‘하자 있는 물품’을 매매하기로 하는 계약을 체결하면서 하자 상당액의 보증금을 맡기고 이후 발생한 하자에 대하여 매도자 측이 그 하자에 대한 보상 등의 조건을 이행하는 것과 동일하다. 나) 양도대가를 모두 수령하였기 때문에 회수의 불확실성을 합리적으로 예측할 수 없는 경우에 해당되지 않는다는 주장은 일반기업회계기준에 따른 회계처리와 부합하지 않는 주장이다. (1) 일반기업회계기준서에는 구매자의 대금지급 가능성을 예측하기 어렵거나 현금회수를 위하여 상당한 양의 노력을 투입하여야 하는 등 현금회수가능성을 합리적으로 예측할 수 없는 경우에는 수익의 인식을 이연하고, 미래에 발생할 환불이나 반품을 합리적으로 예측할 수 없는 경우에도 수익의 인식을 이연하는 것이 적절하다고 규정하고 있다. (2) 청구인은 매각거래에 부수하여 체결한 임대차계약을 통해 최대 7,822백만원의 임대료를 부담하는 계약을 체결하였고, 동 임대료에 상당하는 금액 중 일부는 임차보증금 명목으로 이미 지급하였고, 차액도 추후 지급할 의무가 있으므로 현금을 회수할 불확실한 경우에 해당하는 것이다. 즉, 이미 현금을 회수하였다고 하여도 일정 조건에 따라 반환하여야 하고 그 금액을 합리적으로 예측할 수 없기 때문에 수익을 이연한 것은 일반기업회계기준에 부합한 회계처리이다.

  • 라. 판단

1. 관련 법리 「법인세법」 제40조 제1항 은 “내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속 사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.”라고 정하고 있고, 제40조 제2항의 위임에 따라 「법인세법 시행령」 제68조 내지 제71조는 손익의 귀속사업연도를 상품 등의 인도일이나 대금청산일, 건설 등의 착수일로부터 목적물 인도일까지의 작업진행률, 이자 등의 수입시기 해당일 및 임대료 지급일 등이 속하는 사업연도로 정하고 있다. 이처럼 「법인세법」은 손익이 권리의무의 확정 시에 실현되는 것으로 보는 권리의무확정주의를 채택하여 손익의 귀속시기를 명확하게 규정하고 있다. 이는 납세자의 과세소득을 획일적으로 파악하여 법적 안정성을 도모하고 과세의 공평을 기함과 동시에 납세자의 자의를 배제하기 위한 것이다(대법원 2017.03.22. 선고 2016두51511 판결 등 참조). 또한, 권리의무확정주의에서 과세대상 소득이 발생하였다고 하기 위하여는 소득이 현실적으로 실현되었을 것까지는 필요 없다고 하더라도 소득이 발생할 권리가 그 실현의 가능성에 있어 상당히 높은 정도로 성숙, 확정되어야 하고, 따라서 그 권리가 이런 정도에 이르지 아니하고 단지 성립한 것에 불과한 단계로서는 소득의 발생이 있다고 할 수 없다. 즉, 익금이나 손금이 확정되었다고 하기 위해서는 소득의 원인이 되는 권리나 의무가 실현가능성에서 상당히 높은 정도로 성숙되어야 하고, 이런 정도에 이르지 아니하고 단지 성립한 것에 불과한 단계에서는 익금이나 손금이 확정되었다고 할 수 없다. 여기서 소득이 발생할 권리나 의무가 성숙, 확정되었는지 여부는 일률적으로 말할 수 없고 개개의 구체적인 권리의 성질과 내용 및 법률상・사실상의 여러 사항을 종합적으로 고려하여 결정하여야 한다(대법원 2011.09.29. 선고 2009두11157 판결 등 참조). 2) 쟁점매매계약은 조건부 계약이므로 쟁점부동산 처분이익 중 쟁점임차료상당액을 임대차기간 동안 이연할 수 있는지에 대한 판단 가) 위 법리와 앞서 인정한 사실관계를 종합하여 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 청구법인이 쟁점부동산 처분이익 중 쟁점임차료상당액을 임대차기간 동안 이연할 수 있다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

① 청구법인은 쟁점매매계약이 2년간 책임임대차를 조건으로 체결된 조건부 계약이라고 주장한다. 그러나, 청구법인과 매수인이 쟁점매매계약 체결시 작성한 부속합의서 및 쟁점임대차계약서에는 청구법인이 소정의 임대차 조건에 따라 쟁점부동산을 임차(책임임대차)한다는 내용만 기재되어 있을 뿐, 소유권 반환 등 책임임대차 조건을 필수로 쟁점부동산 매매거래가 이루어진 것으로 인정할 만한 사정 또는 근거가 없다. 나아가 청구법인은 2016.

11.

29. 매수인에게 쟁점부동산을 소유권 이전하는 동시에 쟁점부동산 건물분 전액에 대하여 매출세금계산서(공급가액 34,720백만원)를 교부한 것으로 확인되므로 쟁점매매계약을 조건부 계약이라고 보기 어렵다.

② 「법인세법」은 손익이 권리의무의 확정 시에 실현되는 것으로 보는 권리의무확정주의를 채택하여 손익의 귀속시기를 명확하게 규정하고 있는바, 익금이 확정되었다고 하기 위해서는 그 소득의 원인이 되는 권리가 실현가능성에서 상당히 높은 정도로 성숙되어야 하고 이런 정도에 이르지 아니하여 단지 성립한 것에 불과한 단계에서는 확정되었다고 할 수 없으며, 손금의 확정 또한 마찬가지로서, 수익비용대응의 원칙에 따라 익금에 대응하는 비용이라 하더라도 당해 사업연도에 확정되지 않은 것을 손금으로 계상할 수는 없다(서울행정법원2018구합52792, 2018.12.20. 참조). 따라서 이 건의 경우 쟁점부동산의 처분이익은 매각대금을 청산하고 소유권 이전등기가 종료된 날(2016.

11. 29.)이 속하는 2016 사업연도의 수익으로, 청구법인이 책임임대차계약에 따라 매수인에게 지급할 임차료 등은 임차기간 경과에 따라 그 지급이 확정되는 각 사업연도의 손금으로 보아야 할 것이므로, 청구법인이 향후 발생할 쟁점임차료상당액을 2016 사업연도의 유형자산처분이익에서 차감한 것은 권리의무확정주의에 부합한다고 보기 어렵다.

③ 청구법인은 일반기업회계기준의 결16.9를 들어 쟁점부동산의 처분이익을 이연처리하는 것이 타당하다고 주장한다. 동 규정은 현금회수가능성을 합리적으로 예측할 수 없는 경우 수익의 인식을 이연한다는 것으로, 이와 관련된 실무지침 실16.6에는 수익은 거래와 관련된 경제적 효익의 유입 가능성이 매우 높은 경우에만 인식하므로 판매대가를 받을 것이 불확실한 경우 불확실성이 해소되는 시점까지 수익을 인식하지 않는다고 규정하고 있다. 이 건의 경우 매수인은 쟁점부동산의 매매대금과 임차보증금을 구분하여 회계처리한 것으로 확인된다. 쟁점임대차계약서 제3조에도 임차인은 거래종결일에 임대인으로부터 지급받을 매매대금(56,000백만원)에서 공제하는 방법으로 임대차보증금(3,381백만원)을 지급한다고 기재되어 있다. 이런 점에 비추어 청구법인이 쟁점부동산 양도시점인 2016.

11.

29. 양도대가를 모두 회수한 후, 그 중 일부를 임차보증금으로 지급한 것으로서 위 규정의 적용대상이 아닌 것으로 보인다. 나) 따라서, 통지관서가 쟁점임차료상당액을 익금산입하여 청구법인에게 한 이 건 과세예고통지는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

5. 결론

이 건 과세전적부심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제81조의15 제5항 제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

결정 내용은 붙임과 같습니다.

원본 출처 (국세법령정보시스템)