비주거용 부동산에 대한 불공정한 평가관행을 개선하고 시가에 근접하게 평가함으로써 과세형평성을 제고하기 위해 감정평가사업을 시행하여 증여세 결정기한 내에 감정평가를 하고 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 평가액을 증여재산가액으로 함은 정당함
비주거용 부동산에 대한 불공정한 평가관행을 개선하고 시가에 근접하게 평가함으로써 과세형평성을 제고하기 위해 감정평가사업을 시행하여 증여세 결정기한 내에 감정평가를 하고 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 평가액을 증여재산가액으로 함은 정당함
이 건 과세전적부심사청구는 불채택합니다.
1. 청구인과 누나 정AA, 누나 정BB(이하 “ 청구인들 ”이라 한다)는 2019.7.24. 서울 〇〇구 〇〇동 **-* 건물 3,327.9㎡, 토지 902.4㎡(이하 “ 쟁점부동산 ”이라 한다)를 아버지 정CC(지분 9/10)과 삼촌 정CD(지분 1/10)으로부터 청구인이 4/10, 누나 정AA이 3/10, 누나 정BB가 3/10을 증여(이하 “ 쟁점증여 ”라 한다)받고, 쟁점부동산 전체를 보충적 평가방법인 기준시가에 의해 9,277,762,920원으로 평가해 청구인 지분에 따른 증여재산가액 3,711,105,168원으로 하여 2019.9.10. 증여세과세표준 신고를 하였다. <표> 청구인들의 증여세 신고내역 수증자 증여자 증여재산가액 과세표준 자진납부세액 청구인 정CC 3,339,994,651 3,079,413,371 1,047,315,485 정CD 371,110,517 337,712,597 55,816,244 정AA 정CC 2,504,995,988 2,297,060,028 736,059,291 정CD 278,332,888 250,784,448 38,952,183 정BB 정CC 2,504,995,988 2,297,060,028 736,059,291 정CD 278,332,888 250,784,448 38,952,183 합계액 9,277,762,920 8,512,814,920 2,653,154,677
2. 〇〇 지방국세청장(이하 “ 조사청 ”이라 한다)은 2020.4.22.부터 2020.6.30.까지 청구인들을 상대로 증여세 세무조사(이하 “ 쟁점세무조사 ”라 한다)를 실시하 였으며, 국세청은 조사 착수 전인 2020.2.4. 감정평가사업 의 일환으로 쟁점부동산을 2개 감정평가법인에 감정 의뢰하였고, 그 결과 쟁점부동산은 15,520, 681,600원(이하 “ 쟁점감정가액 ”이라 한다)으로 평가되었다. 꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행 안내(국세청, 보도참고자료, 2020.1.31.)
2. 조사청은 쟁점증여에 대한 청구인들의 증여재산가액을 신고금액보다 증액하여 증여세 산출세액을 계산하면서, 비주거용 부동산 감정평가제도 운영지침에 따라 과소신고가산세와 납부지연가산세를 면제하여 증여세 2,718,256,919원을 과세할 것을 2020.7.3. 청구인들에게 세무조사결과통지를 하였다. <표> 청구인들에 대한 증여세 세무조사결과통지세액 수증자 증여자 증여재산가액 과세표준 과세예고통지세액 청구인 (40%) 정CC 5,587,445,376 5,326,864,095 1,090,013,602 정CD 620,827,264 587,429,344 56,925,695 정AA (30%) 정CC 4,190,584,032 3,982,645,072 749,325,025 정CD 465,620,448 438,072,008 36,333,786 정BB (30%) 정CC 4,190,584,032 3,982,645,072 749,325,025 정CD 465,620,448 438,072,008 36,333,786 합계액 15,520,681,600 14,755,727,599 2,718,256,919
3. 청구인들은 이에 불복하여 2020.7.31. 이 건 과세전적부심사청구를 제기하였다.
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정 되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정 된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정 기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 1-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】(대통령령 제29533호, 2019.02.12.로 개정된 것)
① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월 (증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항 에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항 에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.
(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
(2) 3억원
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가 기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산한다. 부칙 <제29533호,2019.2.12> 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분부터 적용한다. 1-2) 상속세및증여세법 시행령 제49조의2 【평가심의위원회의 구성 등】 (2019.12.31. 대통령령 제30285호로 개정되기 전의 것)
① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다. <개정 2017.2.7, 2018.2.13>
1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정 2) 상속세및증여세법 제68조 【증여세 과세표준신고】 (2019.12.31. 법률 제16846호로 개정되기 전의 것)
① 제4조의2에 따라 증여세 납부의무가 있는 자는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 제47조와 제55조제1항에 따른 증여세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. (단서 생략) 3) 상속세및증여세법 제76조 【결정․경정】 (2019.12.31. 법률 제16846호로 개정되기 전의 것)
① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.
③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 "법정결정기한"이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인·수유자 또는 수증자에게 알려야 한다. 3-1) 상속세및증여세법 시행령 제78조 【결정·경정】 (2019.12.31. 대통령령 제30285호로 개정되기 전의 것)
① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.
법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월
4. 감정평가에 관한 규칙 제14조 【토지의 감정평가】
① 감정평가업자는 법 제3조제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하여야 한다.
② 감정평가업자는 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다.
1. 비교표준지 선정: 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역·이용상황·주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다.
2. 시점수정: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제125조 에 따라 국토교통부장관이 조사·발표하는 비교표준지가 있는 시·군·구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용할 것. 다만, 다음 각 목의 경우에는 그러하지 아니하다.
5. 그 밖의 요인 보정: 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사 지 역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것
1. 쟁점부동산의 상세내역은 다음과 같다.
1. 〇〇시 〇〇구 〇〇동 **-* 대 902.40㎡
2. 〇〇시 〇〇구 〇〇동 **-* 위 지상 철근콘크리트조 평슬래브 지붕 5층, 교육연구시설, 근린생활시설 1층 414.30㎡ 2층 438.14㎡ 3층 433.44㎡ 4층 381.58㎡ 5층 372.13㎡ 지하1층 677.76㎡ 지하2층 610.55㎡
2. 청구인들의 신고 및 통지관서의 통지내용은 아래 <표>와 같다. 청구인들은 증여재산가액을 평가기준일(증여일: 2019.7.24.)의 기준시가 평가액 9,278백만원으로 신고하였고, 조사청은 2곳의 감정평가기관에 감정평가를 의뢰하고 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가액 평균액을 시가로 보아 증여재산가액을 15,521백만원으로 산정하고 세무조사결과통지를 하였다.
3. 국세청의 감정평가내역 및 구체적 산출근거
(1) 토지가액 산출근거 1.공시지가기준법에 의한 시산가액
(1) 비교표준지 공시지가
3. 합리성 검토 및 토지감정평가액의 결정
(2) 건물가액 산출근거
4. 조사청은 쟁점감정가액에 대한 2020.5.7. 국세청 평가심의위원회에 시가인정 심의 의뢰를 하였고, 평가심의위원회는 2020.5.21. 쟁점감정가액이 시가에 해당한다고 의결하고 그 결과를 조사청에 통지하였다.
5. 청구인들 세부주장 및 제출증빙
(1) 가격변동의 특별한 사정이 있는지 여부는 증여일부터 가격산정기준일 뿐만 아니라 감정가액평가서 작성일까지의 기간으로 판단하여야 한다. 상속세 및 증여세법 제60조제1항 에 의하면 이 법에 따라 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가(時價)에 따르며, 이 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서에 의하면 평가기간이 경과한 후부터 증여세과세표준 신고기한부터 6개월기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 상속세 및 증여세법 시행령제49조제2항제2호의 “가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일”까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다. 즉, 설령 소급감정한 가액을 시가로 적용할 수 있다고 하더라도 평가기간외의 감정가액을 시가로 적용하기 위해서는 증여일부터 가격산정기준일까지의 기간뿐만 아니라 감정가액평가서 작성일까지의 기간 중에도 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 있는지 여부를 기준으로 판단하여야 한다. 따라서 조사청은 평가기준일을 2019.10.25.로 하여 쟁점 감정평가를 한 사유가 평가서작성일을 기준으로 하였을 경우에 비하여 지가상승률을 덜 반영하게 되고 소급감정가액이라는 쟁점을 피하기 위한 목적인 것으로 판단되지만, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조제2항제2호 에 의하여 그 평가기준일뿐만 아니라 평가서 작성일인 2020.4.25.일을 기준으로 가격변동의 특별한 사정이 있는지 여부를 판단하여야 한다.
(2) 증여일부터 가격산정기준일 및 감정가액평가서 작성일까지의 기간동안 가격변동의 특별한 사정이 있다. 조사청 감정평가법인은 쟁점 부동산에 대하여 감정평가할 때 쟁점 부동산중 토지에 대하여는 감정평가에 관한 규칙제14조 제1항에 따른 공시지가기준법을 적용하여 감정하였다. 토지를 감정평가를 할 때에는 그 지역의 용도지역 지가변동율을 반영하여 평가하여야 하며, 또한 공시지가기준법을 적용하여 감정평가를 할 때에는 표준지 공시기준일과 감정평가일까지의 지가변동율을 반드시 반영(시점수정)하여야 한다. 공시지가기준법에 의한 평가방법은 비교표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 감정평가기준일까지의 지가변동율로 시점수정을 하고 위치, 부근지대상황 및 성숙도, 접근성, 획지의 형태 및 이용상황, 도로 및 교통상황, 공법상 제한상태, 일반수요와 유용성 등의 지역요인, 개별요인 등 가치형성요인을 종합 참작하여 결정한다. 공시지가기준법에 의한 토지가격 산정 공식은 다음과 같다. 비교표준지 공시지가 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인 ×격차율(이격율) = 적용단가(원/㎡) 여기서 시점수정은 기간경과에 따른 지가변동율을 반영하는 절차로서 조사청이 제시한 감정가액에는 다음과 같이 지가변동율이 반영되어 있다.
① DD감정원 감정가액 = 구분 시점 기준가격 시점수정 지역 요인 개별 요인 보정치 산정단가 적용 방법 표준지 2019.1.1 8,050,000 1.04455 1 1 1.83 15,400,000
○ 비교사례 2018.6.14 14,059,811 1.09496 1 1 15,400,000
② JJ감정평가법인 감정가액 구분 시점 기준가격 시점수정 지역 요인 개별 요인 보정치 산정 단가 적용 방법 표준지 2019.1.1 8,050,0000 1.04455 1 1 1.85 15,600,000
○ 비교사례 2019.6.13 13,831,604 1.02380 1 1.115 15,800,000 DD감정 감정평가서 “Ⅵ. 그 밖의 사항”에 “귀 제시한 증여일인 2019.7.24.부터 기준일인 2019.10.24.까지 〇〇시 〇〇구 주거지역 지가변동률은1.608%(1.01608배)이니 업무진행시 참고바람”이라고 적시되어 있고 “다. 시점수정(지가변동률)”에도 1.04455를 적용하여 “시점수정”을 한 사실이 확인된다. JJ감정평가법인의 감정평가서 4쪽에도 2019년 7월 22일부터 2019년 10월 25일까지 지가변동률은 1.645%이라고 적시되어 있으며 “7) 공시지가기준법에 의한 시산가액의 ”시점수정”에도 1.04455를 적용하여 “시점수정”을 한 사실이 확인된다.
(3) 증여일부터 기준시점(가격산정 기준일) 및 감정평가서 작성일까지 주변아파트 가격이 폭등하였다. 쟁점 부동산은 제3종 일반주거지역에 소재하는 부동산으로 주변 아파트 가격변동에 따라 쟁점 부동산의 가격도 변동되는 지역이다. 증여일인 2019년 7월부터 가격산정기준시점 2019년 10월 25일 및 감정평가서 작성일인 2020년 4월 27일까지는 주변 아파트의 가격이 폭등하던 시기였다. 반포동 일대의 재건축 이슈로 인하여 반포동 일대에 위와 같이 급격한 시세 상승이 발생하였고, 재건축 대상인 아파트 외에도 재건축 대상 아파트 주변의 아파트도 재건축 아파트 거주자들의 이주수요로 시세가 상승하고 있다. 쟁점 부동산 인근 아파트는 증여일부터 감정평가서 작성일까지의 1년 미만의 기간 동안에도 2억원 상당 시세가 상승하였다. < 쟁점 부동산 주변의 대표적인 아파트의 가격상승폭 > (금액단위: 만원) 아파트 명 면적 2019.7. 평균가액 2019.10. 평균가액 및 상승률 2020.4. 평균가액 및 상승률 평균가액 상승율 평균가액 상승율 〇〇1차 110㎡ 171,750 179,625 4.5% 183,750 7% 〇〇2차 92㎡ 127,500 142,500 11.8% 162,500 27.4% ☞부동산뱅크 자료 참조 아파트 가격의 상승은 지가의 상승을 야기하고, 반포동 일대의 개별공시지가 역시 아파트 가격 상승에 맞추어 상승하고 있다. 실제로 지가상승율을 가장 잘 반영하고 있는 쟁점 부동산 및 비교표준지 공시지가를 보면 2019.1.1.기준(8,050,000원) 대비 2020.1.1.기준(8,640,000원) 공시지가가 무려 7.33%가 상승하였다. 즉 ① 〇〇동 일대의 재건축 이슈로 〇〇2차아파트 가격이 2019년 7월부터 2020년 4월까지에 걸쳐 3억 5천만원 가량 상승하였고, ② 아파트 가격의 상승은 아파트의 지가 상승을 초래하였으며, ③ 〇〇2차아파트 지가는 2019년 10월 대비 2020년 4월에는 무려 상승폭이 27.4%에 달하는 등 인근 토지의 지가에 영향을 미쳐 반포동 일대의 지가가 전반적으로 상승하였다. 따라서 쟁점 부동산의 가격은 증여일부터 감정평가서 작성일까지 지속적으로 상승했다고 보이며, 이러한 사정은 상증세법 시행령 제49조 제2항 제2호의 “가격변동의 특별한 사정”이라고 할 것이므로, 쟁점부동산 감정평가서 상의 평가액을 상증세법 제60조 제1항의 시가로 볼 수 없다.
(4) 심리담당자가 청구 대리인에게 쟁점부동산 인근 아파트외 비주거용 건물의 시세변동내역을 보정요구하였으나 유선으로 제출할 내용이 없다라는 답변을 하였다.
- 바) 재산평가심의위원회는 조세법률주의 원칙을 준수하고 납세자의 재산권이 침해되지 않는 범위내에서 “시가” 인정여부를 심의하여야 한다. 조세의 부과와 징수는 오직 법률에 의해서만 가능하므로 평가심의위원회가 납세자에게 부당한 세금을 더 부담하게 할 수 없다. 재산평가심의위원회가“가격변동의 특별한 사정”을 폭넓게 해석하여 증여당시 시가보다 높은 감정가액을 시가로 인정하게 되면 납세자는 본래 납부할 세액보다 더 많은 세금을 부담하게 되므로 평가심의위원회는 반드시 상속증여재산 평가에 대한 대원칙인 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 의 “법에 따라 증여세가 부과되는 재산의 가액은 또는 증여일 현재의 시가(時價)에 따른다”라는 평가원칙을 준수하여야 한다. 다소의 가격변동이 있더라도 해당 감정가액으로 증여세를 부과하더라도 납세자에게 증여당시의 시가로 산정한 세금보다 적은 경우에는 납세자의 재산권을 침해하였다고 보기 어려우므로 증여당시의 시가로 인정할 수 있으나 반대의 경우에는 시가로 인정되어서는 안 될 것이다. 따라서 평가심의위원회는 상속세 및 증여세법」 제60조 의 “평가의 원칙”과 납세자의 재산권 침해 여부를 함께 고려하여 시가에 포함시킬 것인지를 심의하여야 한다. < 가격변동의 특별한 사정에 관한 법원 판결 경향 > 세목 지가추세 위원회 결정 판결내용 판결이유 법원판결사례 상속세 상승시기 시가인정 시가인정(국승) 납세자 불이익 없음 아래 1,2,3 증여세 하락시기 시가인정 시가불인정(국패) 납세자 불이익 있음 아래 4,5 < 법원 판결사례 > 번호 사건번호 사건일자 평가일자 내용 인용 1 서울고법2016누73339 2011.8.31. 증여 2011.1.27. 감정평가 이 사건토지 및 건물은 개별공시지가 상승 및 임대료 상승 등의 뚜렷한 지표가 있어 국내 부동산 시세가 전반적으로 하락한 사정만을 들어 그 시세가 하락하고 있었다고 단정할 수 없음 국승 (상승기) 2 청주지법2016구합11556(2017.7.6.) 2013.12.10. 증여 2013.5.2. 경매 위 토지의 개별공시지가는 계속 증가해온 추세를 보면 이 사건 경매가격이 결정된 날과 증여일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다라고 단정할 수도 없으므로 위 경매가격을 시가로 보기 어렵다 국승 (상승기) 3 서울행법2017구합67070(2018.5.18) 2014.5.30. 증여 2012.6.13. 감정평가 이사건 감정가액의 가격시점인 2014.5.30.과 재감정시점인 2015.6.25.사이에는 근원물가지수 정도의 가격변동만 있었을뿐 가격변동에 특별한 영향을 줄 만한 사정이 없었음 국승 (상승기) 4 서울행법2012구합18073(2012.10.26.) 2010.5.26. 증여 2009.6.10. 매매계약 부동산 매매계약일 이후 전반적인 부동산 경기 악화와 부동산 시장의 변화 등이 맞물려 부동산 가격이 점차 하락하는 추세에 접어들었다고 봄이 상당하므로 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 해당한다고 인정하기 어려워 매매계약서상 거래가액을 부동산의 시가로볼 수 없음 국패 (하락기) 5 서울행법2010구합6111(2011.7.7.) 2007.3.29. 증여 2006.10.23. 매매사례 부동산 경기가 하락인 점을 감안할 때 비교대상 아파트 거래가격이 최고조에 달한 시점에 즈음하여 거래가 이루어졌을 가능성을 배제할 수 없으므로 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정하기 어렵다. 국패 (하락기)
6. 조사청의 청구인 주장에 대한 추가의견
- 가) 이 사건 부동산을 감정평가한 것이 조세평등주의 등에 반해 헌법에 위배된다는 주장에 대해
(1) 조세평등주의에 반한다고 볼 수 없다. 상속‧증여재산 중 아파트 등은 면적･위치･용도 등이 유사한 물건이 많고 거래가 빈번하여 매매사례가액 등이 적용되어 객관적 교환가치가 반영된 가액으로 평가되는 경우가 많으나 비주거용 부동산은 개별물건의 특성이 강해 비교대상 물건이 없고, 거래도 빈번하지 않아 시가를 확인하기 어려운 경우가 대부분으로 시가에 비해 현저히 낮은 기준시가로 평가되는 문제가 있다. 국세청에서는 ｢상속세 및 증여세법｣의 시가평가 원칙을 견지하고, 비주거용 부동산이 시가에 비해 현저하게 저평가되는 불합리함을 해소하여 실질과세원칙을 실현하고자 납세자가 보충적 방법에 따라 신고하여 시가에 비해 저평가된 비주거용 부동산에 대해 감정평가를 의뢰하여 시가에 근접한 감정가액으로 평가하는 제도를 운영하고 있는 것으로 감정가액에 과세가액을 산정하는 것이 조세평등주의 및 ｢국세기본법｣ 제18조 제1항 의 과세형평의 이념에 오히려 부합 하는 것이다. 만일 비주거용 부동산을 상속‧증여받은 자가 시가에 비해 현저히 낮은 기준시가로 상속‧증여재산을 신고한 것을 그대로 인정한다면 시가 파악 및 산정이 용이한 아파트‧오피스텔 및 현금 등 다른 재산을 상속‧증여 받은 납세자를 합리적 이유 없이 차별하는 결과를 초래하여 오히려 조세평등주의라는 헌법적 이념에 반한다고 할 수 있다. 이와 같이 감정평가제도의 목적 및 취지가 조세의 부과를 공정하고 평등하게 이루어지도록 하는 조세평등주의의 가치를 구체적으로 실현하기 위함임을 감안하면 조세평등주의에 위배된다는 청구인의 주장은 인정하기 어렵다. 한편, 모든 상속‧증여재산을 대상으로 차별 없이 감정평가를 실시한다면 감정평가에 막대한 비용과 인력이 소요될 것이 예상되며 국세청의 제한된 인력과 예산을 감안하였을 경우 사실상 불가능에 가깝다. 가령, 국세청이 모든 납세자에 대해 세무조사를 실시하지 아니하고, 세무조사를 통해 탈루세금을 모두 밝혀낼 수 없다하여 세무조사 제도가 조세평등주의에 반하여 위법하거나 부당하다 할 수 없을 것이다. 마찬가지로 감정평가제도의 경우에도 공평과세 실현이라는 목적의 달성과 인력과 예산 등 현실적인 제약을 함께 고려하여 부득이 그 대상과 범위를 적정한 수준으로 한정하여 실시할 수밖에 없는 것이다. 이와 관련 국세청은 재산규모, 형평성 정도 등을 감안한 합리적인 기준을 두어 감정평가대상을 선정하고 있는 점을 고려하여 볼 때 조세평등주의에 반한다고 볼 수 없다.
(2) 납세자의 법적안정성 및 예측가능성을 침해하지 않는다. ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 제1항 에서 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따르도록 하고 있으며 같은법 제60조 제3항에서 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 보도록 하고 있다. 이와 같이 ｢상속세 및 증여세법｣은 상속재산의 평가 방법을 원칙적으로 객관적 교환가치인 시가에 의하도록 하면서도 시가 산정이 어려운 경우에 한하여 보충적으로 법령이 정한 평가방법에 의한 가액을 시가로 보도록 하고 있다. 한편, 상속‧증여세는 과세관청의 결정에 의하여 납부할 세액이 확정되는 정부결정세목으로 과세관청은 다양한 평가방법에 따른 다른 평가액이 있는 경우 법령에서 정한 우선순위 및 절차에 따라 시가평가 원칙에 부합한 가액을 판단하여 상속‧증여재산을 평가할 수 있는 것인 바, 2019.2.12. ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 개정으로 실제 가치에 근접한 평가가 가능하도록 평가기간 경과 후에 발생한 매매‧수용‧경매‧감정 가액 등이 있는 경우에도 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정될 수 있는 절차가 마련되었다. 납세자의 입장에서 통상 인근 물건의 시세 등을 통해 보충 적 평가방법에 의한 평가액이 실제 가치에 못 미친다는 사실을 충분히 인지 하고 있는 점을 감안하면 과세관청이 납세자가 신고한 보충적평가액을 그대로 인정하지 않고, 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 시가라고 볼 수 있는 가액에 의해 과세할 수 있다는 사실을 충분히 예상할 수 있으므로 납세자의 예측 가능성, 법적안정성을 침해하지 않거나 그 침해 정도가 중요하다고 보기 어렵다. 아울러, 납세자의 예측가능성 및 법적안정성 문제는 납세자의 측면만 고려하여 판단할 것이 아니라 과세관청이 추구하는 조세정의‧공평과세 원칙에 대한 가치와 비교형량을 통해 판단하여야 할 것이다. 감정가액으로 재산을 평가함에 따라 납세자가 얻게 되는 불이익은 시가를 기준으로 평가한 가액이 보충적 평가방법에 의한 가액보다 커 부담하게 되는 세액의 증가인데, 이는 실질과세의 원칙에 따라 본래 내어야 할 세금을 내는 것에 불과하며, 상속‧증여재산을 시가에 의한 금액을 기준으로 평가하도록 규정하고 있는 ｢상속세 및 증여세법｣ 평가규정의 입법취지 등을 감안하여 보면 이 사건 결과통지의 경우 공평과세의 원칙이 예측가능성 등 납세자의 권리보호보다 절실히 요구되는 경우에 해당한다고 보아야할 것이다. 나) 쟁점감정가액의 가격산정기준일이 증여일이 아니고, 증여일로부터 가격산정기준일 또는 감정평가서 작성일 까지의 가격 변동이 커 증여일 현재의 시가로 볼 수 없다는 주장에 대해
(1) 증여일과 가격산정기준일이 불일치하더라도 쟁점감정가액을 시가로 볼 수 있다. 2019.02.12. 개정된 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서에 의하면 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내 또는 평가기간 경과 후 법정결정기한까지의 기간 중 발생한 매매‧감정가액 등도 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 고려하여 가격 변동의 특별한 사정이 없는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받을 수 있다. 즉, 시장경제 하에서 부동산 가격은 시장상황의 변화에 따라 그 가치가 매일 변동됨이 당연하기에 미미한 가격변동 외에는 가격변동의 특별한 사정이 없다면 비록 평가기준일의 매매·감정가액 등이 아니라 할지라도 이를 평가기준일의 시가로 보는 것으로 이는 상속‧증여재산을 실제가치에 근접하게 평가하고자 하는 ｢상속세 및 증여세법｣ 의 취지라 할 것이다. 청구인의 주장과 같이 가격산정기준일이 평가기준일과 일치하여야만 한다면 평가기간 경과 후 법정결정기한까지 사이에 있는 매매·감정가액등은 물론 평가기간 내에서도 평가기준일을 제외한 다른 일자에 있는 매매·감정가액 등도 시가가 될 수 없어 보충적 평가를 하야여 한다는 말이 되어 상속세 및 증여세법의 시가 평가 원칙에 반하게 되는 것이므로 쟁점감정가액의 가격산정기준일이 평가기준일과 일치하지 않았 다 하여 시가로 볼 수 없는 것은 아니라고 할 것이다. (2) 가격변동의 특별한 사정은 평가기준일부터 가격산정기준일까지로 판단하여야 한다. 청구인은 평가기준일부터 감정평가서 작성일까지의 가격변동폭이 커 쟁점감정가액이 시가가 될 수 없다고 주장하나, 쟁점감정가액은 가격산정기준일을 기준으로 산정된 것으로감정평가에 관한 규칙제14조에 따른 공시지가기준법을 적용하여 감정하였고, 비교표준지 공시지가에 공시기준일부터 가격산정기준일까지의 지가변동율에 의해 시점수정을 하고 지역요인과 개별요인 등을 감안하여 산정된 것이다. 따라서, 가격산정기준일 이후의 가격변동은 쟁점감정가액에 영향을 전혀 미치지 않았으므로 평가기준일부터 가격산정기준일까지 가격변동의 특별한 사정이 있는지 여부를 판단하여야 할 것이다. (3) 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼 수 없다. ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 제1항 은 상속‧증여재산의 가액을 상속개시일 또는 증여일 현재의 ‘시가’에 의한다고 하면서 같은 조 제2항에서 ‘시가’의 의미를 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 정의하고 있으며, 일정한 조건의 수용‧ 공매‧감정가격 등을 시가에 포함한다고 규정하고 있다. 그리고, ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조 제1항 은 모법의 위임에 따라 시가를 평가기준일 전후 6개월(증여 재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월) 이내의 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 있는 경우 확인되는 가액으로 규정하고 있다. 다만, 그 단서에서 예외적으로 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있다. 이러한 법령의 규정을 종합하여 보면 평가기간 외의 감정가액 등이 시가로 인정받기 위해서는 부동산의 현황 및 이용상황의 동일성이 유지 되어야 하며, 가격에 영향을 미칠 주위 환경의 변화가 없음이 인정되어야 할 것이다. 여기서, 가격변동의 특별한 사정이란 ① 그 변동요인이 통상적이지 않아야 하고, ② 변동의 폭이 경미하지 않고 중대하여야 하며, ③ 변동요인이 당해 재산의 가격에 직접적인 영향을 미치는 경우를 말한다고 판단된다. (4) 재산현황·이용상황의 동일성을 유지하고 있으며, 주위 환경 변화도 없다. 이 사건 부동산의 경우 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 부동산의 실제 현황 등을 확인한 바 평가기준일과 가격산정기준일 사이에 토지의 형질변경 및 건물의 증개축 사실이 없는 등 재산 현황 및 이용 상황의 동일성을 유지하고 있으며, 인근 지역에 도로나 인접 편의시설의 개설이나 폐쇄 등 가격변동에 직접적인 영향을 미칠만한 주위환경의 변화도 없다. 평가심의위원회에서도 이와 같은 사정을 고려하여 평가기준일 당시와 감정평가 가격산정기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 판단하여 쟁점감정가액을 증여 당시의 시가로 인정하였다. (5) 부동산 가격 상승이 미미하여 쟁점감정평가액을 시가로 볼 수 있다. 정보의 비대칭성, 시장의 불완전성 등 시장의 한계, 복잡‧다변화하는 경제적 현실을 감안할 경우 동일한 물건이 동일한 시점에 거래된다고 하더라도 거래참여자에 따라 가격이 다를 수 있으며, 시간의 경과에 따라 가격이 유동적으로 변동하는 특성이 있어 시가의 개념에 부합하는 가격을 동일한 시점의 동일한 가격으로 한정하여 볼 것은 아니다. ｢상속세 및 증여세법｣에서도 이러한 점을 고려하여 매매‧감정‧공매‧수용 등 다양한 방법에 의한 가격도 시가로 인정하고 있으며, 평가기준일을 기준으로 일정기간 내의 평가액도 시가로 인정하고 있는 등 시가 인정 범위를 합리적인 수준에서 폭넓게 인정하고 있다. 또한, ｢상속세 및 증여세법 시행규칙｣ 제15조 에서도 유사재산의 매매 사례가액 적용 시 공동주택가격 차이가 5% 차이 이내인 경우에는 평가 대상 주택과 동일‧유사한 재산으로 인정하고 있어 비교대상 물건의 가액이 평가대상 물건의 정당한 가액을 일부 초과한다고 하여 이를 제한하고 있지 않고 있다. 청구인은 평가기준일 이후 부동산 가격이 상승함에 따라 단순히 이 사건 감정가액이 평가기준일의 가격 수준보다 높을 것이라는 이유만으로 시가로 인정할 수 없다고 주장하나 위에서 언급한 바와 같이 쟁점감정가액이 평가기준일 시점의 가액을 초과할 수 있다 하더라도 평가기준일과 감정 평가서 가격산정기준일 사이에 가격변동 수준이 미미하여 쟁점 감정가액이 ｢상속세 및 증여세법｣상 상속‧증여 당시의 시가의 개념에 부합하다고 인정할 만한 범위내의 가액이라면 이를 시가로 보는 것이 바람직하다. 실제 쟁점부동산이 소재한 지역의 평가기준일부터 가격산정기준일 까지 지가변동률은 1.645% 로 미미한 것으로 보아 이 사건 부동산의 실제 가격변동폭은 매우 미미한 수준일 것으로 판단되므로 쟁점감정가액도 객관적 교환가치를 반영한 정상적인 범위내의 가액에 해당함에 따라 시가로 인정되어야 할 것이다.
(6) 개별공시지가 상승은 현실화율 제고 때문이며 가격변동의 특별한 사정으로 보기 어렵다. 청구인은 이 사건 부동산의 개별공시지가 상승하여 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보아야 한다고 주장하나, 청구인 제시한 ’20년 개별공시지가는 ’20.5월말 공시되어 그 이후 시점부터 적용되는 것으로 이 사건 부동산의 경우 평가기준일(’19년 7월)과 감정가액의 가격산정기준일 (’19년10월) 사이에는 개별공시지가의 변동이 없었다. 또한, 개별공시지가는 정부 시책에 따라 공시가격의 현실화가 지속적으로 추진되고 있는 상황으로 실제 가격의 변동을 그대로 반영하였다고 보기 어렵다. < 2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안 발표 (국토교통부, 2019.12.17.) >
• 현실화율 지속제고, 오류검증 강화, 내년 현실화 로드맵 발표 -
□ 국토교통부(장관 김현미)는 2020년 표준단독주택 공시가겨(안) 열람에 착수하기에 앞서 12.17(화) ｢2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안｣을 발표하였다. … 이하 중략 …
□ ’19년 가격공시를 통해 전반적 현실화율을 일부 상향하고 공시가격 불균형 해소조치를 취한 바 있으나
○ 여전히 유형별 평균 현실화율은 70% 미만으로 낮고, … 이하 중략 …
□ 공시가격 신뢰성 제고방안에서는 이러한 문제점의 근본적인 해소를 위해 향후 가격공시 정책 추진방향으로 ① 공시가격 현실화율 상향, ② 불균형성 해소, ③ 제도 전반의 신뢰강화를 제시하고 2020년 공시부터 강도높게 실천해 나갈 계획이다. < 2020년 표준지공시지가 공시 (국토교통부, 2020. 2.12.) >
□ 표준지 공시지가는 ‘19.12.17. 발표한 ｢2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안｣에서 제시된 기준에 따라 산정되었다. 【 표준지 공시지가 평가산식 】
’20년 공시지가 = ’19년말 시세 × (’19년 현실화율+α) △ (’19년말 시세) 특성조사, 실거래가, 감정평가 선례 등 관련 자료를 기반으로 정확하고 객관적으로 조사 △ (현실화율 제고(α)) 전통시장을 제외한 토지에 대해 아래 산식으로 산정 ‘20년 현실화율 제고분 (α) = (70% - ’19년 현실화율) ÷ 7 국토교통부 발표자료에 의하면 토지의 가격현실화율은 ’18년 62.6%에서 ’19년 64.8%로 상승되어 해당 기간 동안 가격현실화율 제고라는 정책적 목적에 따라 공시가격의 상승이 있음을 알 수 있다. 실제로 이 사건 부동산의 공시지가는 ’16년 6,720,000원, ’17년 7,213,000원, ’18년 7,770,000원, ’19년 8,452,000원, ’20년 9,072,000원으로 매년 비슷한 비율로 상승하고 있어, 이 사건 부동산의 개별공시지가의 상승은 개별적 가격상승 요인보다는 현실화 제고라는 정책적 목적에 기인한 것으로 보여진다. 따라서, 공시가격의 현실화 측면을 감안할 경우 개별공시지가의 변동을 개별 부동산의 실제 가격변동과 동일하게 볼 수 없으며, 가격산정기준일 이후에 있는 개별공시지가의 상승을 쟁점감정가액에 대한 가격변동의 특별한 사정으로 보기는 어렵다. 다) 쟁점감정가액은 소급감정한 것으로 시가로 인정될 수 없다는 주장에 대해 쟁점감정가액은 소급감정가액이 아니다. 그러함에도 감정평가가 평가기간 종료일 이후에 이루어진 사실이 쟁점감정가액을 시가로 볼 수 있는지 여부에 영향을 미치는지를 살펴보면 법원은 감정가액에 의해 상속·증여재산을 평가한 사건들에 대해 해당 감정가액이 시가에 부합 하는지 여부를 문제 삼을 뿐 감정평가 시기에 대해서는 제한을 두지 않고 판단하여 오고 있다. 대법원 판례에 의하면 납세자가 소급감정한 가액이 6월이 경과한 시점이라거나 감정가액의 평균액이 보충적평가액의 80%에 미치지 못하였다는 이유만으로 소급 감정한 가액을 시가로 볼 수 없는 것은 아니다. 다만, 이 사건의 경우 감정가액이 적정한 교환가치를 반영한 시가로 볼 수 없을 뿐이며 (대법원2006두12005, 2006.10.26. 선고), 과세관청의 재감정가액은 소급감정에 의한 것이라 하더라도 합리적이고 객관적인 방법에 의해 평가한 이상 상증세법 제60조 ‘시가’에 해당한다(대법원2014두44205, 2015.03.12. 선고). 법원 결정례에 의하면 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환 가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정 에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(서울행정법원2017구합78209, 2019.06.13. 선고). 따라서, 법정기한 내에 적법하게 이루어졌으며 합리적이고 객관적인 방법에 의해 평가가 이루어진 쟁점감정가액은 시가에 해당한다.
1. 관련 규정 및 법리 가) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 내지 제3항에서 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따르고, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격·감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 재산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 제61조내지 제65조에서 규정된 보충적 평가방법에 따라 평가한 가액을 시가로 본다라는 내용을 규정하고 있다.
2. 쟁점감정가액을 쟁점부동산 증여당시의 시가로 볼 수 있는지에 대한 판단
① 국세청은 아파트·오피스텔 등은 면적·위치·용도 등이 유사한 물건이 많아 매매사례가액 등을 상속·증여재산의 시가로 활용할 수 있으나, 비주거용 부동산은 아파트 등과 달리 물건별로 개별적 특성이 강해 비교대상 물건이 거의 없고, 거래도 빈번하지 않아 매매사례가액 등을 확인하기 어려운 점, 대부분 공시가격으로 상속·증여재산을 평가·신고하고 있으나 공시가격 현실화율이 현저하게 낮아 일부 자산가들이 저평가된 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산을 편법 증여 수단으로 악용하는 등 과세형평성 논란이 지속적으로 제기되어 온 점 등을 이유로 비주거용 부동산에 대한 불공정한 평가관행을 개선하고 시가에 근접하게 평가함으로써 과세형평성을 제고하기 위해 감정평가사업을 시행하게 되었음을 보도자료(2020.1.31.)를 통해 밝혔다.
② 또한, 비주거용 부동산의 감정평가 대상의 선정과 관련하여 구체적인 금액 기준 등이 외부로 공개될 경우 조세 회피 목적에 악용되어 공정한 업무수행에 큰 지장을 초래할 우려가 있어 공개하기 어렵다는 입장도 밝혔다.
③ 쟁점증여는 2019.7.24. 이루어져 평가기간 종료일은 2019.10.24.이며 법정결정기한은 2020.4.30.이다. 가격산정 기준일과 감정가액평가서 작성일이 2019.10.25.부터 2020.04.30.까지 사이에 위치해 있다면 적법한 감정가액이라 할 것인바, 쟁점감정가액의 가격산정기준일은 2019.10.25.이며 감정평가서 작성일은 2020.4.24.으로 모두 법정결정기한 내에 이루어져 청구인이 주장하는 소급감정에 해당한다고 보기 어렵다.
④ 가격산정기준일(2019.10.25.) 이후부터 감정가액평가서 작성일(2020.4.24.)까지의 지가변동은 쟁점감정가액 산정에 전혀 영향을 미치지 않았으며, 평가기준일(2019.7.24.)부터 가격산정기준일(2019.10.25.)까지 지가변동률은 1.608%로 미미하여 지가변동폭이 컸다는 청구주장은 사실과 다르며 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보기 어렵다.
⑤ 납세자는 인근 시세 등을 통해 보충적 평가액이 실제 가치에 현저히 미치지 못한다는 사실을 충분히 인지할 수 있는 점으로 볼 때 조사청이 개정 법령에 따라 쟁점부동산을 감정평가하여 과세할 수 있다고 할 것이며 납세자의 예측가능성 및 법적안정성을 침해했다고 볼 수 없다. 또한 국세청은 2019.2.12. 상속세 및 증여세법 시행령이 개정된 이후 2019년 말까지는 상속·증여재산의 감정평가를 실시하지 않겠다고 공적인 견해표명을 한 사실이 없다.
이 건 과세전 적부심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법제81조의15 제5항 제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.