개정된 상증세법령에 따라 법정결정기한 이내에 거래사례비교법으로 감정평가하여 평가심의위원회의 심의를 거쳤고, 그 가액은 수익환원법으로 지지되는 것으로 나타나므로 감정가액을 시가로 볼 수 있음
개정된 상증세법령에 따라 법정결정기한 이내에 거래사례비교법으로 감정평가하여 평가심의위원회의 심의를 거쳤고, 그 가액은 수익환원법으로 지지되는 것으로 나타나므로 감정가액을 시가로 볼 수 있음
이 건 과세전적부심사청구는 불채택결정합니다.
3. 조사청(통지관서) 의견
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 제68조 【증여세 과세표준신고】
① 제4조의2에 따라 증여세 납부의무가 있는 자는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 제47조와 제55조제1항에 따른 증여세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.(단서 생략) 제76조 【결정·경정】
① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.
③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 "법정결정기한"이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다.(단서 생략) 2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】 (2019.2.12. 대통령령 제29533호로 일부개정되기 전의 것)
① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 등 생략)
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액.(단서 등 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
⑪ 기획재정부장관은 상속·증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준·방법·절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다. 2-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】 (2019.2.12. 대통령령 제29533호로 일부개정된 것, 이하 같다)
① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다.(단서 생략)
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 2-2) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】 (2019.3.20. 기획재정부령 제719호로 일부개정된 것)
③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.
법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월
법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월
1. 기초 사실관계
2. 청구인의 상세한 주장 내역
(1) 상증세법 시행령 제49조 제1항은 평가기간 내 감정가액이 아니더라도 증여일 전 2년 이내의 기간과 평가기간 경과 후 법정결정기한(증여세의 경우 신고기한으로부터 6개월)까지의 기간(평가기간 외 기간) 중에 가액(매매, 감정평가 등)을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있는 예외 규정을 두고 있는데, 예외 규정은 증여일부터 감정평가서 작성일까지 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에만 적용된다.
(2) 조세 법령은 법문대로 엄격하게 해석하여야 하고 합리적인 이유 없이 확장 및 유추해석 하는 것은 허용되지 않는데, 따라서 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에만 평가기간 외 기간의 가액이 예외적으로 시가로 인정되어야 하며, 가격변동의 사정이 조금이라도 있었다면 평가기간 외 기간 가액은 시가로 인정될 수 없는 것이다. 법원은 상속개시 전의 감정가액 등은 적어도 상속개시 당시의 시가에 비하여 높지 않은 가액으로 추정되면, 특별한 사정이 없는 한 이를 상속개시 당시의 시가로 인정(대법원88누0551, 1989.4.11.)하는 반면에 평가기준일 이후 가격이 상승한 경우에 그 가액이 평가기간 내의 가액이라 하더라도 가격 변동의 특별한 사정이 있다고 판단되면, 그 가액을 평가기준일의 시가로 적용할 수 없다고 판결(대법원2011두30038, 2012.4.26.)하였다. 그렇다면, 평가기간 외의 가액을 평가기준일의 시가로 적용하는 경우에는 평가기간 내의 가액을 시가로 적용하는 경우보다 더욱 엄격하게 해석하여, 극히 예외적인 경우가 아니라면 그 가액을 시가로 적용할 수는 없는 것으로 이해할 수 있다.
(1) 이 건 감정가액은 거래사례비교법을 적용하였는바, 거래사례비교법은 인근 유사 부동산의 거래사례가액에 시점수정치 등을 반영하여 계산한다. “시점수정”은 거래사례의 거래시점과 대상물건의 기준시점이 불일치하여 가격수준의 변동이 있을 경우에 거래사례의 가격을 기준시점의 가격수준으로 적정화하는 것을 의미한다. 이 건 감정평가를 의뢰한 2곳의 감정평가법인 모두 국토교통부에서 발표한 상업용 부동산 자본수익률을 활용하여 시점수정치를 산정하였는데, 비교대상 상가의 거래일(2019.3.5.)로부터 감정평가 기준일(2020.2.20.)까지의 기간 중의 시점수정치는 1.04086로, 이는 해당 기간 중 4.086%의 가격 상승이 있었다는 것을 의미하는 것으로, 실제 2곳의 감정평가법인은 동일하게 4.086%의 가격 상승률을 적용하여 감정평가액 산정하였다.
(2) 결국 시점 수정치 그 자체가 가격변동을 전제로 한 것이어서 조사청도 가격변동률을 반영하여 감정가액을 산정하였음에도, 그 결과를 해석함에 있어서는 조사청이 “증여시점과 감정평가서 작성일까지 가격변동이 없다”라는 판단은 서로 모순된다.
(1) 2017년부터 강남 재건축아파트를 중심으로 부동산 가격이 폭등함에 따라 정부는 부동산 가격을 억제하기 위해 부동산 대책을 계속 발표하였는데, 2019년에는 총 10차례의 부동산 대책이 나올 정도였다. 쟁점부동산과 같은 상가는 아파트처럼 빈번한 거래가 발생하지 않으므로 직접적인 가격변동을 확인하는 것은 쉽지 않지만 상가는 주변 아파트 등 다른 부동산의 가격변동에 민감하게 영향을 받는다(○○행법 2012구합31298, 2013.04.12. 참조).
(2) 실제 증여일(2019.5.28.) 이후 감정평가 기준일(2020.2.20.)까지 KB부동산의 <○○ 아파트 매매가격 동향>, 쟁점부동산 인근에 위치한 CCCAPT 가격동향 및 “이지스-대신 ○○ 오피스 매매지수”를 보아도 그 기간동안 쟁점부동산 가격에 변동이 있었음이 드러난다. ㉮ KB부동산이 제공하고 있는 <○○ 아파트 매매가격 동향>은 다음과 같이 상승하였다. ㉯ 쟁점부동산 인근에 위치한 CCCAPT(124㎡, 전유면적 99㎡) 실거래가는 2019년 5월 1,950백만원에서 2020년 1월 2,535백만원으로 8개월 만에 30%가 넘게 급등하였다. ㉰ ○○시내에 입지한 오피스 빌딩의 평균 가격변화를 벤치마크하기 위해 개발된 “이지스-대신 ○○ 오피스 매매지수”도 2019년 2/4분기 334.8에서 2019년 4/4분기 351.5로 4.99% 상승하였다.
(1) ○○시는 2019년 3월 “국제교류복합지구” 도시관리계획 수립에 착수하면서 관련 계획을 구체화하였고, 2020년 4월 ○○운동장 일대 민간투자사업에 대한 전략환경영향평가서 초안을 공개하고 공람과 주민설명회 절차에 들어가는 등 개발사업이 본격화 하면서 부동산 가격이 크게 상승하였는바, 이러한 사실은 언론보도를 통하여도 확인된다.
(2) 2019년 개발지역 주변 부동산의 가격 상승은 인근에 위치한 쟁점부동산 부지의 2020년 개별공시지가 인상이라는 결과로 이어졌다. 쟁점부동산 부지는 2016년부터 2019년까지 개별공시지가는 변동이 없었다가, 2020년 개별공시지가는 직전대비 8.1%가 인상(13,872,000원→14,990,000원)되었다.
(3) 설령 쟁점부동산의 개별공시지가 인상이 ‘○○운동장 복합개발사업’이라는 외부적 요인이 아닌 정부의 지가 현실화 정책에 따른 결과라 하더라도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 것은 아니다. 조세심판원은 개별공시지가가 약 3% 상승한 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 있는 것으로 판단하였는데(조심2011중4906, 2012.6.5. 참조), 그렇다면 개별공시지가가 8.1% 상승한 쟁점 증여재산의 경우에는 당연히 가격변동의 특별한 사정이 있는 것으로 판단하여야 한다.
(4) 만일 개별공시지가가 12년만의 최고 상승률을 기록한 쟁점부동산의 경우에도 조사청 의견대로 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 해당한다고 해석한다면, 거의 모든 경우가 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 해당하여 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 “가격 변동의 특별한 사정이 없는 경우”라는 예외적인 과세요건이 형해화되는 결과가 초래된다.
3. 조사청의 상세한 의견
(1) 아파트․주거용 오피스텔 등 거주용 건물은 면적, 위치, 용도 등이 유사한 물건이 많아 매매사례가액 등을 상속․증여재산의 시가로 활용할 수 있으나, 쟁점부동산처럼 비주거용 부동산은 물건별로 개별적 특성이 강하여 비교대상이 거의 없고, 거래도 빈번하지 않아 매매사례가액 등을 확인하기 어려워 대부분 공시가격으로 상속․증여재산을 신고하고 있었으나 공시가격은 현실화율에 비해 현저하게 낮아 과세형평성 논란이 지속적으로 제기되었다. 이러한 문제점을 해결하고자 상증세법 시행령 제49조 제1항을 개정하였다(2019.2.12. 대통령령 제29533호).
(2) 쟁점부동산은 ‘주식회사甲’가 2013.10.1. 신축한 건물로서 2016.11.30. 父가 12,200,000,000원에 매수하였고, 청구인이 2019.5.28. 父로부터 증여받은 후 증여가액을 6,550,775,849원으로 평가하여 신고하였으나, 조사청이 이 건 증여세 신고기한(2019.9.2.) 경과 후 법정결정기한(2020.3.2.) 내 2020.2.20.을 평가기준일로 하여 감정평가한 평균액이 10,895,500,000원(쟁점금액)인 사실만 보아도 청구인이 기준시가로 신고한 증여가액(6,550,775,849원)은 시가에 훨씬 미달하고, 토지의 공시지가 및 건물分 기준시가가 실제 제3자간 거래되는 시가보다는 현저하게 낮게 산정되고 있는 현실이 드러난다.
(3) 조사청의 감정평가의뢰에 따라 2곳의 감정평가법인은 거래사례비교법을 적용하여 쟁점부동산의 감정가액을 산정하였고, 동 금액(10,904백만원, 10,887백만원)은 수익환원법으로 산정하는 경우에도 각 11,198백만원, 11,091백만원으로 평가되어, 거래사례비교법에 따른 감정평가액이 수익환원법을 적용한 평가액에 의하여도 지지되는 사실에 비추어 감정가액은 적정한 것으로 판단되며, 父가 2016년 취득한 가액(12,200백만원)과도 큰 차이가 없는 점에 비추어 父가 2016년 부동산을 취득한 날(2016.11.30.)부터 청구인인 증여받은 날(2019.5.28.) 및 감정평가기준일(2020.2.20.) 기간 동안 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보기는 어렵다. 수익환원법: 특정 부동산이 미래에 창출할 수 있을 것으로 기대되는 순수익이나 미래현금흐름을 환원하거나 적정한 비율로 할인하여 현재 시점의 부동산 평가가격을 산정하는 방법
(1) 청구인은 쟁점기간(비교대상 상가의 거래일 2019.3.5.부터 감정평가기준일 2020.2.20.) 또는 평가기간 외 기간(증여세 신고기한 2020.9.1.부터 법정결정기한 2020.3.2.까지) 동안 쟁점부동산 가격변동의 특별한 사정이 있다고 주장하나, 이러한 주장을 받아들이기 어렵다. ㉮ 평가기간 외의 감정가액 등이 시가로 인정받기 위해서는 부동산의 현황 및 이용 상황의 동일성이 유지되어야 하며, 가격에 영향을 미칠 주위 환경의 변화가 없음이 인정되어야 할 것이다(조심 2012서1970, 2012.6.28. 참조). 여기서, 가격변동의 특별한 사정이란 ① 그 변동요인이 통상적이지 않아야 하고, ② 변동의 폭이 경미하지 않고 중대하여야 하며, ③ 변동요인이 당해 재산의 가격에 직접적인 영향을 미치는 경우를 말한다 할 것이다. ㉯ 쟁점부동산의 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 부동산의 실제 현황 등을 확인한 결과, 평가기준일(증여일, 2019.5.28.)과 감정가액의 가격산정기준일(2020.2.20.) 사이에 토지의 형질변경 및 건물의 증개축 사실이 없는 등 재산 현황 및 이용 상황의 동일성을 유지하고 있으며, 인근 지역에 도로나 인접 편의시설의 개설이나 폐쇄 등 가격변동에 직접적인 영향을 미칠만한 주위환경의 변화도 없었다. 그리고 “○○운동장 마이스 복합개발사업”은 증여일 이전에 이미 사업내용 등이 확정되어 추진 중인 사업인 사실은 다음과 같이 언론보도자료를 검색해 보아도 알 수 있고, 개발 호재 등으로 인한 효과는 이미 그전부터 반영된 것으로 보이며, 평가기준일(2019.5.28.)부터 감정평가 시점(2020.2.20.)까지 기간 중 사업내용이 크게 변경되는 등 부동산 가격에 영향을 미칠만한 사항은 확인되지 아니하므로 동 기간 가격변동과 관련한 주위 환경의 변화가 있다고 보기 어렵다.
(2) 정보의 비대칭성, 시장의 불완전성 등 시장의 한계, 복잡‧다변화하는 경제적 현실을 감안할 경우 동일한 물건이 동일한 시점에 거래된다고 하더라도 거래참여자에 따라 그 가격은 다를 수 있으며, 시간의 경과에 따라 가격이 유동적으로 변동하는 특성이 있어 “시가”의 개념에 부합하는 가격을 동일한 시점의 동일한 가격으로 한정하여 볼 것은 아니다. ㉮ 상증세법에서도 이러한 점을 고려하여 매매‧감정‧공매‧수용 등 다양한 방법에 의한 가격도 시가로 인정하고 있으며, 평가기준일을 기준으로 일정기간 내의 여러 가액도 시가로 인정하고 있는 등 시가의 인정 범위를 합리적인 수준에서 폭넓게 인정하고 있다. 청구주장처럼 현황․용도 및 주위환경․여건의 변화가 없음에도 조금이라도 가격변동이 요인이 있는 경우에도 ‘가격변동의 특별상 사정’에 포함하게 된다면, 시가에 부합한 평가를 통하여 공평과세를 실현하려고 세법을 개정하여 시가 인정범위를 확대한 개정취지가 몰각되어 실제로는 적용할 수 없는 결과가 초래된다. 청구인은 평가기준일 이후 부동산 가격이 상승됨에 따라 단순히 감정가액이 평가기준일의 가격 수준보다 높을 것이라는 이유만으로 감정가액을 시가로 인정할 수 없다고 주장하나, 상증세법 시행규칙 제15조를 보면, 유사재산의 매매사례가액 적용시 평가기간 내 공동주택가격 차이가 5% 차이 이내인 경우에는 평가대상 주택과 동일‧유사한 재산으로 인정하고 있다. 이같이 세법에서 비교대상 물건의 가액이 평가대상 물건의 정당한 가액을 일부 초과한다고 하여 이를 무조건 제한하고 있지 아니하면서 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정한 가액을 ‘시가’로 보고 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다. 실제 쟁점부동산이 소재한 지역의 자본수익률 및 지가변동률로 보아도 쟁점부동산의 실제 가격변동폭은 매우 미미한 수준일 것으로 판단되므로 이 건 감정가액도 객관적 교환가치를 반영한 정상적으로 거래될 수 있는 범위 내의 가액에 해당하는 것으로 봄 타당하므로 그 가액(쟁점가액)은 시가로 인정되어야 할 것이다. ㉯ 특정기간의 해당 상권의 전반적인 가격변동 수준을 나타내는 해당 상권의 자본수익률만으로 개별 부동산의 가격변동이 있다고 단정할 수는 없습니다. 상업용부동산 자본수익률은 한국감정원에서 전국의 주요 상권을 조사단위(집합상가의 경우 전국 169개 상권)로 하여 해당 상권의 자본수익률을 조사하여 분기별로 발표한 자료이다. 자본수익률은 감정평가시 거래사례의 거래시점과 감정평가 대상 물건의 기준시점의 차이로 인해 가격수준의 변동이 있을 경우 시점수정을 위한 자료로 활용되고 있으나, 가격변동의 특별한 사정 유무는 재산 현황‧이용 상황 및 주위 환경의 변화 등을 종합적으로 고려하여 판단할 사항으로 쟁점 부동산이 소재한 지역의 가격변동률만으로 개별 물건의 가격변동의 특별한 사정 유무를 판단하여야할 논리적 이유가 없다.
(3) 청구인은 개별공시지가 상승하여 가격변동 특별한 사정이 있다고 보아야 한다고 주장하나, 청구인 제시한 2020년 개별공시지가는 2020.5.29. 공시되어 그 이후 시점부터 적용되는 것으로 쟁점부동산의 경우 평가기준일(증여일, 2019.5.28)과 감정가액의 가격산정기준일(2020.2.20.) 사이에는 개별공시지가의 변동이 없는 것으로 봄이 타당하다. ㉮ 개별공시지가는 정부 시책에 따라 공시가격의 현실화가 지속적으로 추진되고 있는 상황으로 실제 가격의 변동을 그대로 반영하였다고 보기 어렵다(○○행정법원 2013.4.12. 선고 2012구합31298 판결 참조). ㉯ 쟁점부동산의 2019년 대비 2020년 개별공시지가의 상승은 쟁점부동산의 개별적 가격상승 요인보다는 공시지가 현실화율 제고라는 정책적 목적도 포함되어 있다. 따라서, 공시가격의 현실화 측면을 감안할 경우 개별공시지가의 변동을 개별 부동산의 실제 가격변동과 동일하게 볼 수 없으며, 개별공시지가의 상승을 쟁점부동산의 가격변동의 특별한 사정으로 보기는 어렵다.
4. 조사청 추가의견에 대한 청구인의 항변 조사청은 쟁점기간(2019.3.5.～2020.2.20.) 동안 쟁점부동산의 가격변동의 특별한 사정이 없다고 주장하나, 이는 사실과 다르다.
1. 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.
(1) 시가란, 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념이므로 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있다(대법원 2001.8.21. 선고 2000두5098판결 등 참조).
(2) 2019.2.12. 대통령령 제29533호로 개정된 상증세법 시행령 제49조 제1항의 단서는 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등(감정평가가 포함됨)이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한(법정결정기한)까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 매매등이 일어난 날까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있도록 하였다. 2019.2.12. 상증세법 시행령 제49조를 개정한 취지는 상속․증여받은 재산에 대하여 평가기간 내 매매등 가액을 시가로 인정하는 것은 물론이고, 상속․증여재산의 평가기간이 지난 경우에도 상속․증여재산의 시가를 실제 가치에 근접한 평가가 가능할 수 있도록 평가기간 경과 후 상속․증여세의 법정결정기한 내에 발생한 매매등(감정평가가 포함됨) 가액이 있는 경우에도 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정될 수 있는 절차를 마련하는 데 있다. 이는 시가로 인정되는 범위를 확대함으로써 상속․증여받은 재산이 시가에 근접하게 평가되도록 하기 위한 것이라 하겠다.
(3) 한편, 부동산 중 아파트･오피스텔 등은 면적･위치･용도 등이 유사한 물건이 많아 매매사례가액 등을 상속･증여재산의 시가로 활용할 수 있는 반면, 비주거용 부동산은 물건별로 개별적 특성이 강하여 비교대상 물건이 거의 없고, 거래도 빈번하지 않아 매매사례가액 등을 확인하기 어려워 대부분 공시가격으로 상속･증여재산을 평가･신고하고 있으나, 공시가격 현실화율이 현저하게 낮아 과세형평성 논란이 지속적으로 제기되고 있었다. 이에 과세관청은 이 개정된 상증세법령에 따라 이러한 불공정한 평가관행을 개선하고자 비주거용 부동산 중 일명 “꼬마빌딩”을 대상으로 감정평가사업을 실시하고 있다.
이 건 과세전적부심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법제81조의15 제5항 제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.