특수관계인에게 저가양도한 것으로 보아 부당행위계산부인규정을 적용할 수 있는지

• 가. 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 1○-○에 소재한 부동산 임대법인인 ○○상사(주)(이하 “청구외법인”이라 한다)의 대표이사로, 2002. 9. 10.(이하 “쟁점계약일”이라 한다) 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 1○-2 대지 619.9㎡(이하 “쟁점토지①”이라 한다)와 동소 1○-11○ 대지 267.3㎡(이하 “쟁점토지②”라 하고, 쟁점토지①과 함께 “쟁점토지”라고 한다)를 청구외법인에게 5,500,000,000원에 양도하기로 하는 토지매매 계약을 하였다.
• 나. 청구인과 청구외법인은 총 매매대금 5,500,000,000원 중 505,000,000원은 각자의 채권․채무와 상계하고, 나머지 4,995,000,000원은 계약일 이후 150개월(12년 6개월)동안 매월 33,300,000원을 지급하는 것으로 약정(이하 “쟁점거래”라 한다)하였으며, 쟁점토지는 계약 이행 과정에서 잔금 지체 등의 사유로 2018. 5. 2.(이하 “쟁점양도일”이라 한다) 소유권 이전 등기되었고, 청구인은 2018. 7. 31. 쟁점토지 양도분에 대하여 양도가액을 5,500,000,000원, 취득가액을 환산가액 336,483,586원으로, 산출세액을 1,470,158,225원으로 하여 양도소득세 예정신고․납부하였다.
• 다. 조사청은 2019. 12. 27.부터 2020. 4. 19.까지 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점토지매매 대금이 장기간 지급됨에 따라 쟁점계약일 현재 매매대금의 명목가치를 현재가치로 할인한 금액과 개별공시지가와의 차액 이 부당행위계산부인에 해당하며, 쟁점양도일을 기준으로 청구인이 청구외법인에게 쟁점토지를 15,748,440,000원 저가양도한 것으로 보아 2018년 과세연도 양도소득세 5,534,538,477원을 과세예고통지 하였다. 쟁점계약일 기준 매매대금의 명목가치와 현재가치 및 시가 비교 (백만원) 구분 명목가치 현재가치① '02년 시가② 차액(②-①) 당좌대출이자율(연9%) 5,500 3,520 5,740 2,200 한국은행기준금리(연4.25%) 5,500 4,388 5,740 1,352 21,248,440,000원('18년 개별공시지가) - 5,500,000,000원(매매가액)
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2020. 4. 27. 이 건 과세전적부심사청구를 제기하였다.

• 가. 사실관계

1. 청구인은 배우자와 사별한 후 재혼을 하여 상속 문제 등이 복잡해질 수 있고 생전에 재산정리가 필요하여 쟁점 토지를 매도하고자 하였으나, 지하 4층, 지상 10층, 연면적 6,411.55㎡ 규모의 청구외법인 소유의 건물이 있는 토지를 (비록 지상권이 설정되지는 않았지만) 제3자에게 매도하는 것이 사실상 불가능하였고, 청구외법인 또한 토지 없이 건물만 있는 임대법인으로서의 한계가 있는바, 쟁점토지를 매입하여야 할 필요가 있어서 쟁점거래가 이루어지게 된 것이다.

2. 매매 당시 쟁점토지에 대한 수용가격, 공매가격, 매매사례가액이 없었고, 감정평가기관에 문의하여도 매매사례가액 등이 없어 개별공시지가에 준하여 감정가액을 결정할 수 밖에 없다는 답변만 있었으며, 실제 쟁점토지의 1995. 12. 12.자 기준 감정평가서도 공시지가 수준에서 평가되었음이 확인된다.

• 즉, 개별공시지가 외에는 시가를 특정할 수 없어서 시가 중의 하나인 개별공시지가를 기준으로 하여 쟁점토지 매매대금을 5,500,000,000원(계약 편의상 공시지가 5,740,184,000원의 95.82% 수준으로 합의함)으로 결정하게 된 것이다. 구분 면적(㎡) 개별공시지가(원) 쟁점토지① 619.9 4,010,753,000 쟁점토지② 267.3 1,729,431,000 서초 양재 1△-△ 131.6 835,800,000 청구인의 동생 GGG이 소유하던 토지로, 쟁점계약일에 청구외법인과 매매대금 816백만원(공시지가의 97.63%)을 150개월 균등분할(매월 5,440,000원)하여 매월 10일 지급받기로 토지매매계약 체결함. 이하 “쟁점외토지”라고 함

3. 매수자인 청구외법인이 대금을 일시에 지불할 수 있는 능력이 없었기 때문에 연불매매방식으로 매매대금을 150개월 균등분할 지급하되, 연불이자는 별도로 계산하지 않는 대신 매도자가 잔금시까지 사용수익(잔금시까지 임대료를 지급받기로) 하는 매매계약을 체결하였는바, 결국 시간가치에 대한 이자 상당액을 임대료로 잔금시까지 지급받기로 함에 따라 양도소득이 양도소득과 부동산임대소득으로 나누어지게 된 것이다.

• 나. 통지관서에서는 매매대금의 명목가치를 현재가치로 할인한 실질금액과 쟁점계약일 당시 개별공시지가와의 차액이 부당행위계산부인에 해당하며, 소유권이 이전되지 않은 한 사용가치인 임대료는 청구인에게 마땅히 지급되어야 함에도 불구하고 사용가치인 임대료와 시간가치인 연불이자를 청구인이 혼동하였다고 주장하나,

1. 계약금과 잔금 지급일이 1~2개월 내의 단기간에 해당되어 별도의 이자 상당액이 가산되지 아니한 거래의 경우에는 잔금지급시까지 매도인이 임대료를 수취하는 것이 통상적이지만, 이자상당액이 매매대금에 가산된 경우에는 계약과 동시에 사용수익권이 매수자에게 귀속되는 것이 통상적이라고 할 것이다.

2. 매매대금의 현재가치를 평가하기 위해서는 할인율 1) 이 우선 확정되어야 하고 여타의 조건 등도 감안되어야 할 것인데, 어느 일방이 시간가치와 사용가치 모두를 가지는 계약은 존재할 수 없고, 만약 그러한 계약이 존재한다면 그러한 계약이야말로 불공정 계약이고 부당행위계산 대상일 것인 바,

• 이러한 점에서 청구인과 청구외법인의 쟁점매매계약은 공정한 계약이며 부당행위계산대상에 해당되지 아니한다.

3. 예컨대, 장기할부판매나 연불판매의 경우, 시간가치(이자상당액)가 매매대금에 기 반영되기 때문에 사용가치(사용수익)는 일반적으로 매수자(청구외법인)에게 귀속되며 이는 소득세법에도 잘 나타나 있다.

• 즉, 1999. 12. 31.자로 개정되어 2000. 1. 1.자로 시행되기 이전의 법률에 따르면 양도 또는 취득의 시기를 장기할부조건의 경우에는 ‘첫 회 부불금의 지급일’로 규정하면서 첫 회 부불금의 지급일 전에 소유권 이전 등기 등을 한 경우에는 등기접수일로 한다고 규정하여 첫 회 부불금 지급시 사용수익권이 매수자에게 귀속됨을 보여주고 있고,

• 2000. 1. 1.부터는 첫 회 부불금의 지급일이 ‘사용수익일’로 바뀌게 되는데, 이는 사용수익 여부에 따라 실질적인 소유권이 바뀌기 때문일 것이다. 즉, 사용수익일을 기준으로 소유권이 채권․채무관계로 전환되는 것이며, 이러한 이유에서 매도자(청구인)가 임대료는 임대료대로 받으면서 이자상당액까지 매도자(청구인) 몫일 될 수는 없다.

• 다. 통지관서는 청구인이 조세의 부담을 부당하게 감소시키기 위하여 청구외법인에게 쟁점토지를 저가양도하였다고 주장하나,

• 매매대금 5,500백만원에서 당시 주주임원 단기대여금 505백만원을 차감한 4,995백만원의 150개월 균등분할분 현가와 계약 당시 월 임대료 14.5백만원에 대한 150개월분 현가는 다음과 같다.

① 연금현가산식: [1-{1/ (1+0.00354) 150 }]÷0.00354=116.224(연금현가계수) * 당좌대출이자율 9%는 일반적으로 징벌적인 경우에 적용하는 이자율이기 때문에 이 경우에는 적절하지 아니한다고 보여져 배제하고, 한국은행 기준금리 연 4.25%(월 0.354%)를 기준으로 현가 계산

② 매매대금현가: 33,300,000원/월 × 116.224 = 3,8700,259,200원 …… ⓐ

③ 임대료현가: 14,500,000원/월 × 116.224 = 1,685,248,000원 …………ⓑ ⓐ + ⓑ = 5,555,507,200원 〉 4,995,000,000원 5,500,000,000 - 505,000,000 ⇒ “저가양도가 아님”

• 라. 소득세법 시행령 제167조 제6항 에 따르면, 개인과 법인간에 재산을 양수하는 경우로서 그 대가가 법인세법의 시가(개별공시지가도 해당됨)의 범위에 해당되어 부당행위계산부인 규정이 적용되지 아니하는 경우에는 소득세법의 부당행위계산부인도 적용하지 아니한다고 규정되어 있는데, 결과적으로 부당행위계산 대상이 되기 위해서는 ① 특수관계자 간 거래여야 하고, ② 조세의 부담을 부당하게 감소시켜야 하며, ③ 거짓 그밖의 부정한 방법이어야 하는데,

• 청구인의 경우 조세의 부담을 부당하게 감소시키지 아니하였고, 다만, 양도소득의 일부가 부동산 임대소득으로 바뀌어 조세를 부담한 사실이 있을 뿐이다.

• 마. 청구인은 합리적인 납세의무를 다하기 위하여 원리금 균등상환방식에 따른 원리금 조견표도 확인해 보았고 감정평가방법도 생각해보았으나, 개별공시지가 이외의 합리적인 시가를 찾지 못하였는바, 납세자에게 그 이상의 요구를 한다면 과잉요구에 해당되어 위법부당하다. 즉, 청구인은 거짓 그 밖의 부정한 방법을 동원하여 양도소득세를 감소시킨 사실이 없다.
• 바. 설령 부당행위가 있었다고 보더라도, 얼마만큼이 저가양도에 해당되어 부당행위가 있었는지를 분명하게 밝혀 청구인이 신고한 양도가액에 부당행위계산 부인된 금액을 가산하여 양도가액을 계산하여야 할 것이다.

• 청구인은 양도가액을 실거래가액으로 신고하였고, 계약서나 금융자료도 확실한 바, 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당하지 않아 기준시가에 의한 추계과세 대상이 아니다.

• 사. 맺음말 쟁점토지 매매계약 이전에는 토지 시세의 흐름을 반영하는 개별공시지가의 변동이 미미하였는데, 계약 이후 신분당선 개통 등의 이유로 소유권 이전등기 시에는 무려 4배 이상의 상승률을 보여 계약 당시 매매거래가 부당하게 보일 수도 있다. 그러나, 장래에 토지 가격이 상승할지 아니면 또다른 IMF 등의 사태로 토지 가격이 하락할지 예측할 수도 없고, 매수자가 한정될 수 밖에 없는 상황에서 오로지 매도자와 매수자의 필요에 따라 개별공시지가 이외의 다른 시가가 존재하지 아니하여 당초 개별공시지가 수준에서 매매계약을 체결하였으며, 모든 토지가격이 꼭 상승한다는 보장은 없으며 토지가격이 하락한 경우도 얼마든지 있다. 이러한 점에서 소유권 이전시점이 아닌 매매 계약 당시에 부당행위가 있었는지 여부에 따라 부당행위계산 여부를 판단해야 할 것이다.

• 가. 쟁점토지의 사용수익권은 양도일까지 매도인에게 있다.

1. 청구인은 쟁점토지를 매매계약과 동시에 사용수익권이 매수인에게 이전되었다는 주장과 관련하여 만약 청구인의 주장대로 계약일 2002.9.10.에 사용수익권이 이전되었다면, 소득세법 시행령 제162조 에 따라 사용수익일이 양도시기가 되어 청구인은 2002년 당시 양도소득세를 신고하였어야 하나, 청구인은 2018. 5. 2. 소유권이전등기일을 양도일로 하여 양도소득세를 신고 납부하였다.

2. 청구인은 청구외법인과 1995. 1. 10.부터 토지 임대차계약을 해왔고, 청구인의 사업장 부가가치세 신고서의 부동산임대공급가액명세서를 통해 확인한바, 토지 매매계약 후 임대차계약이 변경된 내용이 없다. 즉, 청구인과 청구외법인은 토지매매계약과 임대차계약을 별개의 계약으로 각각 체결하였고, 만일 청구인의 주장대로 사용수익권이 계약과 동시에 매수인에게 이전되었다면 굳이 매수인인 청구외법인이 사용수익권인 임대차계약을 청구인과 계속 유지할 필요가 없었을 것이다.

3. 따라서 청구인의 사용수익권에 대한 주장은 상호 모순된 것으로 사용수익권은 소유권이전등기일까지 매도인에게 귀속되는 것이다.

• 나. 쟁점토지거래가액에 임대료는 포함될 수 없다.

1. 쟁점토지의 매매거래에 있어서 사용수익권이 양도일까지 청구인에게 있으므로, 청구인이 청구외법인으로부터 받는 임대료는 토지사용에 대한 대가로, 토지매매가액과는 별개이다.

2. 만일 토지 임차인과 토지 매수인이 다르다면, 즉, 청구인이 갑에게 토지를 임차하는 상황에서 을과 토지매매계약을 체결하였다면, 청구인은 당연히 갑에게 임대료를 계속하여 수령하면서 을로부터 토지매매가액에 이자상당액을 더하여 매매계약을 체결하였을 것이다. 즉, 매매대금에 임대료가 포함되어 있다는 청구인의 주장은 지극히 합리성이 결여되어 있다.

• 다. 쟁점토지매매거래는 저가양도에 따른 부당행위계산부인에 해당한다.

1. 부당행위계산부인에 해당여부는 그 행위나 계산이 특수관계인 간의 거래이고 객관적으로 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 것이면 충분한 것으로, 이 사건 토지매매의 경우, 장기간 대금이 지급되면서 현재가치로 할인된 실질금액과 매매계약 당시의 개별공시지가와의 차액이 부당행위계산부인에 해당하며, 연불이자가 사용수익으로 대체되어 기준시가로 계약하였다는 청구인의 주장은, 소유권이 이전되지 않는 한 사용수익 대가인 임대료는 마땅히 지급되어야 함에도 불구하고 임대료와 이자상당액을 혼동한 것으로 판단된다.

2. 부당행위계산에 해당하는지 여부를 결정하는 기준시기와 양도차익을 계산하기 위한 기준시기에 대하여 대법원판례에 따라 2002년 계약일을 기준으로 부당행위계산부인 해당여부를 판단한 후, 2018년 양도일을 기준으로 양도차익을 계산할 경우, 청구인이 청구외법인에게 토지를 157억원(개별공시지가 212억원 - 매매가액 55억원) 저가양도한 것이 분명하므로 그 차액에 대해 양도소득세를 과세예고한 통지는 적법하다.

• 가. 쟁점

① 특수관계인에게 저가양도한 것으로 보아 부당행위계산부인규정을 적용할 수 있는지

② (예비적 주장) 쟁점토지 양도가액을 개별공시지가를 적용하여 추계경정하는 것이 부당하다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. 2) 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위 계산】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. 3) 소득세법 시행령 제167조 【양도소득의 부당행위 계산】

③ 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

④ 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조 및 조세특례제한법제101조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 본문 중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며,조세특례제한법제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다.

⑥ 개인과 법인간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가 법인세법 시행령제89조의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여법인세법제52조의 규정이 적용되지 아니하는 경우에는 법 제101조 제1항의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 양도소득세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. 4) 법인세법 제52조 【부당행위계산의 부인】

① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 특수관계인과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산"이라 한다)과 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다.

② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 "시가"라 한다)을 기준으로 한다. 5) 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】

① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.

② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.

1. 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등은 제외한다.

2. 상속세 및 증여세법제38조·제39조·제39조의2·제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및 조세특례제한법제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 상속세 및 증여세법 제63조제1항제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며, 상속세 및 증여세법 제63조제2항제1호·제2호 및 같은 법 시행령 제57조제1항·제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다. 6) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. 7) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 8) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. 9) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날 10) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】(1999.12.31. 16682호로 개정 전)

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 첫회 부불금의 지급일. 다만, 첫회 부불금의 지급일전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부・등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다 11) 소득세법 시행규칙 제78조 【장기할부조건의 범위】

③ 영 제162조제1항제3호에서 "기획재정부령이 정하는 장기할부 조건"이라 함은 법 제94조제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

1. 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것

2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것 12) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지 】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 13) 소득세법 시행령 제176조의2 【(추계결정 및 경정)】

① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

• 다. 사실관계

1. 조사청 양도소득세 종결보고서 내역

○ 청구인은 2002. 9. 10. 특수관계법인 ○○상사(주)와 쟁점토지①, 쟁점토지②를 55억원(계약금 505백만원, 150개월동안 33.3백만원)에 양도하는 매매계약을 체결하였고, 계약체결당시 토지의 기준시가는 57억원임

○ 위 토지는 계약이행과정에서 잔금지체 등의 사유로 2018. 5. 2. 소유권 이전등기됨

○ 위 거래는 '02년 계약일을 기준으로 부당행위계산부인에 해당하므로, '18년 양도시 기준시가 212억원을 양도가액으로 하여 특수관계인간 부동산 저가양도에 따른 양도소득세를 부과처분함 ※ 기타사항 GGG(청구인의 동생)은 쟁점외토지를 위와 같은 방법으로 816백만원에 양도함으로써 기준시가 3,152백만원(131.6㎡ × 개별공시지가 23,950,000 원) 보다 2,336백만원 저가양도하여 자료파생 함

2. 청구인이 제시한 심리자료

• 가) 감정평가서

○ 청구인은 쟁점거래 당시 매매사례가액 등이 없어 개별공시지가에 준하여 매매대금을 결정하였으며, 쟁점토지 관련 부동산의 1995.12.12.기준 감정평가서도 공시지가 수준에서 평가되었다고 주장하면서 ○○감정평가법인의 감정평가서를 제출하였다. * 쟁점토지 개별공시지가 가격기준 연도 개별공시지가 기준일자 공시일자 쟁점토지① 쟁점토지② 2019 28,800,000 원

• 01월 01일 2019/05/31 2018 26,190,000 원 26,190,000 원 01월 01일 2018/05/31 2017 23,950,000 원 23,950,000 원 01월 01일 2017/05/31 2016 22,790,000 원 22,790,000 원 01월 01일 2016/05/31 2015 21,140,000 원 21,140,000 원 01월 01일 2015/05/29 2014 19,400,000 원 19,400,000 원 01월 01일 2014/05/30 2013 18,500,000 원 18,500,000 원 01월 01일 2013/05/31 2012 17,400,000 원 17,400,000 원 01월 01일 2012/05/31 2011 16,100,000 원 16,100,000 원 01월 01일 2011/05/31 2010 15,700,000 원 15,700,000 원 01월 01일 2010/05/31 2009 14,900,000 원 14,900,000 원 01월 01일 2009/05/29 2008 15,400,000 원 15,400,000 원 01월 01일 2008/05/31 2007 13,300,000 원 13,300,000 원 01월 01일 2007/05/31 2006 11,800,000 원 11,800,000 원 01월 01일 2006/05/31 2005 10,700,000 원 10,700,000 원 01월 01일 2005/05/31 2004 9,860,000 원 9,860,000 원 01월 01일 2004/06/30 2003 8,420,000 원 8,420,000 원 01월 01일 2003/06/30 2002 6,470,000 원 6,470,000 원 01월 01일 2002/06/29 2001 6,210,000 원 6,210,000 원 01월 01일 2001/06/30 2000 6,210,000 원 6,210,000 원 01월 01일 2000/06/30 1999 6,000,000 원 6,000,000 원 01월 01일 1999/06/30 1998 7,220,000 원 6,420,000 원 01월 01일 1998/06/30 1997 7,320,000 원 6,420,000 원 01월 01일 1997/06/30 1996 6,620,000 원 01월 01일 1996/06/29 1995 6,150,000 원 01월 01일 1995/06

• 나) 원리금 균등상환 조견표 9매
• 다) 청구외법인 취득세 납부내역

○ 청구인이 제출한 청구외법인의 취득세 납부내역(연불내역)에 따르면, 2002.11.11 ‘쟁점외토지(연부계약금)’ ‘38,740,000원’에 대한 취득세 납부를 시작으로 2018. 5. 2. 까지 쟁점토지와 쟁점외토지에 대한 취득세를 납부한 사실이 나타나며, 임대료 지급분에 대한 취득세 납부내역은 나타나지 않는다.

3. 쟁점토지 매매계약서

• 가) 매도인 청구인과 매수인 청구외법인이 2002. 9. 10. 작성한 매매계약서의 주요내용은 다음과 같다. 제2조 (매매대금 및 대금지급 방법) 매매대금은 총 오십오억원(￦5,500,000,000) 으로 하되 2002. 8. 31. 현재 청구외법인이 청구인에게 대여한 금액(주주임 원단기대여금) 중 505,000,00원을 차감한 4,995,000,000원을 150개월 균등분할 (매월 33,000,000원)하여 매월 10일에 지급한다. 단, 토지임대보증금은 매매대금과 최종적으로 상계한다. 제3조(토지사용에 대한 임대료) 토지임대료는 매매대금 수수 정도를 감안 계약일 현재 임대료의 7%를 매년 추가 감액하여 청구인에게 지급한다. 제4조(소유권 이전시기) 매매물건의 소유권은 매매대금 최종월분 수수와 동시에 청구법인에게 이전한다. 제5조(매도인의 하자 담보책임)

1. 매매물건에 관하여 저당권, 지상권, 지역권, 우선특권, 임차권의 설정, 기타 소유권의 완전한 행사를 저해하는 하자가 있는 경우와 조세공과, 기타부담금의 미납 등이 있을 경우에는 청구인은 최종 월분 수수시까지 그 권리 하자 및 부담의 전부를 제거하여 완전한 소유권을 청구외법인에게 이전하여야 한다.

2. 전항에 기재한 모든 권리의 설정, 하자, 부담, 기타소유권의 완전한 행사를 저해하는 행위 등이 있음으로 인하여 후일 매매물건에 관하여 소유권행사를 방해하는 일이 생겼을 때에는 청구인이 그 책임을 부담하여야 하며, 또한 언제든지 청구외법인의 요구에 응하여야 한다. 제6조(위험부담)

1. 최종월분 수수전에 천재, 지변 기타 불가항력으로 인하여 그 일부 또는 전부가 멸실 또는 훼손이나 유실 등이 된 경우와 공용징수, 도로편입 등의 공법상 부담 이 부과되었을 경우에는 그 손실은 청구인과 청구외법인이 합의하여 처리한다.

2. 전항의 경우에 청구외법인이 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없을 때에는 청구외법인은 본 계약을 해제할 수 있다.

3. 청구외법인이 전2항의 규정에 의하여 본 계약을 해제하였을 때에는 청구인은 지체없이 청구외법인에게 기 수수한 매매대금을 반환하여야 한다.

• 나) 청구인과 청구법인은 2003. 9. 1. 아래와 같이 매매계약서를 정정하였다. 당초 정정 제2조(매매대금 및 대금지급 방법) 매매 대금 은 총 오십오억원(￦5,500,000,000) 으 로 하되

2002. 8. 31. 현재 청구외법인이 청구인에게 대여한 금액(주주임 원단기대여금) 중 505,000,000원을 차감한 4,995,000,000원을 150개월 균등분할(매월 33,000,000원)하여 매월 10일에 지급한다. 단, 토지임대보증금은 매매대금과 최종적으로 상계한다. 제2조(매매대금 및 대금지급 방법) 매매 대금 은 총 오십오억원(￦5,500,000,000) 으로 하되

2002. 8. 31. 현재 청구외법인이 청구인에게 대여한 금액(주주임 원단기대여금) 중 505,000,000원 을 차감한 4,995,000,000원을 150개월 균등분할 (매월 33,000,000원)하여 매월 10일에 지급한다. 단, 매도인과 매수인이 합의하여 기간을 조정할 수 있으며, 토지임대보증금은 매매 대금과 최종적으로 상계한다. 제3 조(토지사용에 대한 임대료) 토지임대료는 매매대금 수수 정도를 감안 계약일 현재 임대료의 7%를 매년 추가 감액하여 청구인에게 지급한다. 제3조 삭제

4. 청구인과 청구외법인간의 토지임대차계약서 일부 1995.1.10.자 토지임대차계약서 2013.4.1.자 토지임대차계약서

4. 임대차 목적물의 용도: 대지

5. 임대보증금: 240,000,000원정

6. 월임대료: 12,500,000원정(부가가치세 별도)

7. 임대료 개시일자: 1995. 1. 1.

8. 임대차계약기간: 12년

9. 임대료 조정에 대해서는 임대차 계약기간에 관계없이 매 1년마다 쌍방이 협의하여 결정키로 한다.

10. 임대인의 임대토지 공과금은 임차인이 부담키로 한다.

4. 임대차 목적물의 용도: 대지(887,2㎡)

5. 임대보증금: 400,000,000원정

6. 월임대료: 24,905,000원정(부가가치세 별도)

7. 임대료 개시일자: 2013. 4. 1.

8. 임대차계약기간: 1년

9. 임대료 조정에 대해서는 임대차 계약기간에 관계없이 매 1년마다 쌍방이 합의하여 결정하기로 한다. 10.임대인의 임대토지 공과금은(토지에 대한 모든 세금) 임차인이 전액 부담하기로 한다. 11.임대인과 임차인은 세법개정과 세법해석 등의 차이로 과세기준이 되는 임대료가 경정될 경우 쌍방합의로 정산 처리한다.

5. 청구인 추가주장

• 가) 쟁점거래는 부당행위계산부인 대상에 해당되지 않는다.

(1) 이자상당액이 매매대금에 가산된 경우에는 계약과 동시에 사용수익권이 매수자에게 귀속되는 것이 원칙이며, 가전제품 할부가 그러하고 차량 할부가 그러하며 기타할부가 그러하다. 토지 할부(연불지급)의 경우에는 그러하지 않는다는 법률 규정이나 상관례는 없다.

(2) 이 건의 경우 이자상당액이 매매대금에 가산되지 아니한 대신 잔금 지급시까지 매도자가 매수자로부터 임대료를 지급받는 조건으로 매매계약을 하였으므로 명칭 여하에 불구하고 이자상당액을 수취한 경우에 해당한다.

(3) 아울러 청구외법인은 잔금 지급을 하고서야 비로소 임대료를 지급하지 않을 권리, 즉 사용수익권을 갖게 되었고 동시에 소유권을 이전받게 되었다.

• 나) 설령 쟁점거래가 부당행위계산부인 대상에 해당된다 하더라도 신고된 가액을 근간으로 얼마가 저가양도 되었는지를 평가하여 과세하여야 한다.

(1) 계약 당시 시행되는 소득세법(2005.12.31.자 개정되고 2007.1.1.자 시행된 실지거래가액 원칙 이전의 법)에서는 원칙적으로 양도가액을 양도 당시의 기준시가로 하면서 양도자가 증빙서류와 함께 실지거래가액으로 신고할 경우 등은 실지거래가액 과세를 하도록 규정하고 있었으나,

• 현재는 실지거래가액 과세를 원칙으로 하면서 소득세법 제114조 제1항 에서 『양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증빙서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 …… 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다』고 규정하고,

• 같은법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】제1항에서 법 제114조 제7항에서 대통령령이 정하는 사유란 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다고 규정하면서 제1호에서 “양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우”를 규정하고 있어, 특별히 제한된 경우에만 추계결정을 허용하고 있다.

(2) 한편, 통지관서에서 제시한 대법원 97누15821, 1999.1.29., 대법원 2007두14978, 2010.5.13., 대법원 99두1731, 2001.6.15. 판례는 종전 기준시가 원칙일 때의 거래 관련 판례로, 주요 내용이 부당행위에 해당하는지 여부를 결정하는 기준 시기를 거래 당시 즉 매매계약일로 본다는 판단과 양도차익계산은 양도시기를 기준으로 산정한다는 판단이 있을 뿐 실거래가로 신고 여부를 떠나 양도가액을 기준시가로 추계하여야 한다는 판단은 없다.

• 이 건 청구의 경우 매매계약서나 금융자료 등이 확실하기 때문에 실거래가액을 기준삼아 과세하여야 할 것이지 기준시가로 추계 과세할 대상은 아니다.

6. 청구인 추가주장에 대한 통지관서 반박의견

• 가) 쟁점거래는 특수관계인간의 부당행위에 해당한다.

(1) 청구인의 주장은 이자상당액이 매매대금에 가산된 경우 계약과 동시에 사용수익권이 매수인(청구외법인)에게 귀속되는 것이 원칙이고, 쟁점토지 매매의 경우에도 비록 임대료라는 명목이지만 이자상당액으로 수취하였으므로 청구인이 저가로 양도한 것이 아니라는 것이다.

• 그런데, 청구인은 청구외법인은 잔금을 지급한 이후에야 사용수익권을 이전받았으므로, 저가양수에 해당하지 않는다고 주장하고 있는바, 사용수익권 이전과 이자지급여부 등에 대해 일관되지 아니한 주장을 하고 있다.

(2) 청구인은 가전제품과 차량할부의 예를 들어 이자상당액이 매매대금에 가산된 경우 계약과 동시에 사용수익권이 매수자에게 귀속되는 것이 원칙이라고 주장하고 있으나,

• 소유권은 그 소유물을 사용․수익․처분할 권리로서, 부동산은 등기를, 동산은 인도를 해야 물권변동의 효력이 생기는 것이다. 즉, 가전제품이나 차량은 동산으로서 매수자에게 인도하면 소유권이 이전되어 매수자가 사용․수익․처분할 수 있으나, 부동산은 원칙적으로 등기절차를 경료한 이후 소유권(사용, 수익, 처분할 수 있는 권리)이 이전되는 것이다.

• 따라서 계약과 동시에 사용․수익권이 매수자(청구외법인)에게 이전된다는 청구주장은 옳지 않고, 잔금지급 및 소유권이전등기절차가 경료된 2018. 5.까지 쟁점토지의 사용․수익권은 청구인에게 있으므로, 청구인이 임대료를 수령하는 것이 지극히 정당하다.

(3) 쟁점토지의 매매계약은 기준시가 57억원 상당의 토지를 55억원에 매매하면서 그 대금을 150개월에 걸쳐 지급하는 조건으로 체결되었다. 계약 당시인 2002년 한국은행 기준금리인 연 4.25%를 적용하더라도 계약시 거래대금의 현재가치는 43억원 상당임에도 불구하고 무이자 조건으로 계약이 체결된 것은 특수관계인과의 거래에서 정상적인 경제인의 합리적인 방법이라고 할 수 없다.

• 따라서, 쟁점토지의 매매계약은 특수관계인간 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로, 부당행위계산부인에 해당한다.

• 나) 부당행위계산부인의 경우 추계조사하여 경정할 수 있다.

○ 청구인은 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고는 매매계약서나 금융자료 등이 확실하므로 추계가 아닌 실거래가액으로 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하고 있으나,

• 부당행위계산부인이란, 거주자가 특수관계인과의 거래에서 정상적인 경제인의 합리적인 방법에 의하지 아니하고 구 소득세법 시행령 제167조 제3항 각 호에 열거된 거래형태를 빙자하여 남용함으로써 조세부담을 부당하게 회피하거나 경감시켰다고 하는 경우에 과세권자가 이를 부인하고 법령에 정한 방법에 의하여 객관적으로 타당해 보이는 양도소득이 있는 것으로 의제하는 제도로서(대법원2016두50686, 2017.1.25.참조),

• 특수관계인간의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산하는 것이며,

• 따라서, 쟁점토지의 매매거래는 부당행위계산부인에 해당하므로, 조사청은 양도소득 과세표준과 세액을 경정할 수 있으며, 이 때 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없어 양도가액을 기준시가 등에 따라 추계경정하여 양도소득세를 산정한 것은 적법하다.

• 라. 판단

1. 쟁점토지의 양도거래가 부당행위계산부인규정 적용대상인지

• 가) 관련법리 ⑴ 소득세법 제101조 제1항 에 정한 부당행위계산부인이란 거주자가 특수관계인과의 거래에서 정상적인 경제인의 합리적인 방법에 의하지 아니하고 소득세법 시행령 제167조 제3항 각 호에 열거된 거래형태를 빙자하여 남용함으로써 조세부담을 부당하게 회피하거나 경감시켰다고 하는 경우에 과세권자가 이를 부인하고 법령에 정한 방법에 의하여 객관적으로 타당해 보이는 양도소득이 있는 것으로 의제하는 제도로서, 경제인의 처지에서 볼 때 부자연스럽고 불합리한 행위계산을 함으로 인하여 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 한하여 적용된다. 그리고 경제적 합리성의 유무를 판단할 때에는 해당 거래행위의 대가관계만을 따로 떼어 내어 단순히 특수관계인이 아닌 자와의 거래형태에서는 통상 행하여지지 아니하는 것이라 하여 바로 경제적 합리성이 없다고 보아서는 아니 되며, 거래행위의 제반 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성이 없는 비정상적인 것인지의 여부에 따라 판단하여야 한다(대법원 2017. 1. 25. 선고 2016두50686 판결, 대법원 2007. 2. 22. 선고 2006두13909 판결 등 참조). ⑵ 저가양도로 인한 부당행위 계산 부인에 있어 매매계약체결시기와 양도시기가 다른 경우 토지 등의 양도가 부당행위계산에 해당하는지 여부는 그 대금을 확정 짓는 거래 당시를 기준으로 판단하는 반면, 그 토지의 양도차익을 계산함에 있어서는 양도가액을 양도시기를 기준으로 산정하고 이는 그 선택의 이유와 기준을 달리하므로 양자가 기준시기를 달리 본다고 하여 불리한 것은 아니다(대법원 1989. 6. 13. 선고 88누5273 판결, 대법원 1999.1.29. 선고 97누15821 판결, 대법원2007두14978, 2010.5.13. 참조).
• 나) 쟁점거래에 대하여 부당행위계산 부인이 가능한지 여부

(1) 위 법리와 사실관계에 비추어 이 건을 보건대, 쟁점거래는 시가의 범위 안에서 공정한 계약에 따라 이루어진 거래로서 부당행위계산부인 대상에 해당되지 않는다는 청구 주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

① 먼저, 청구인과 청구외법인간의 쟁점거래가 특수관계인 사이에 이루어진 거래라는 점에 대하여는 다툼이 없다.

② 청구인은 청구외법인에게 쟁점 계약일 당시 기준시가 57억원 상당의 토지를 총 매매대금 55억원에 양도하는 것으로 계약하고 거래대금을 150개월에 걸쳐 지급받는 것으로 약정하였는데, 총 매매대금의 명목가치를 한국은행 기준금리를 적용하여 현재가치로 할인한 금액이 43억원 상당에 불과한바, 쟁점거래는 쟁점토지를 시가에 미달하게 양도함으로써 양도소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 경우에 해당된다고 판단된다.

③ 또한, 거래대금을 150개월에 걸쳐 분할 지급 받기로 한 쟁점거래에서 이자 상당액 등을 별도로 지급받지 않은 것은 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성이 있는 거래라고 보기 어렵다.

④ 청구인은 청구외법인으로부터 쟁점토지 매매대금을 150개월간 균등 분할하여 지급받는 대신 잔금 청산일까지 청구외법인이 청구인으로부터 쟁점임대료를 지급받는 조건으로 매매계약을 하였으므로, 이자상당액을 수취한 경우에 해당한다고 주장하고 있으나,

• 부동산은 원칙적으로 등기절차를 완료한 이후 소유권(사용, 수익, 처분할 수 있는 권리)이 이전되는 것인 점, 청구인은 쟁점토지의 소유권이 청구외법인에게 이전되지 않은 상태에서 청구외법인으로부터 잔금청산일까지 임대료를 계속해서 지급받아온 점, 청구인과 청구외법인은 토지매매계약과 임대차계약을 별개의 계약으로 각각 체결하고 청구인이 쟁점 임대료에 대해 부동산 임대 사업소득으로 신고해 온 점 등에 비추어 볼 때 쟁점토지 사용수익의 대가인 임대료는 청구인이 청구외법인으로부터 마땅히 지급받아야 하는 것으로, 쟁점임대료를 쟁점토지 매매대금의 150개월 균등분할지급에 따른 이자 상당액으로 보아야 한다는 청구 주장은 받아들이기 어렵다.

(2) 따라서, 통지관서가 쟁점거래를 부당행위계산부인 대상에 해당하는 것으로 판단하고 이 건 과세예고통지한 것은 달리 잘못이 없어 보인다.

2. 쟁점토지 양도가액을 개별공시지가를 적용하여 추계경정하는 것이 부당한 지

• 가) 관련법리 소득세법 시행령 제167조 제4항 에서 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다고 규정하고 있고, 제5항에서 시가는상속세 및 증여세법제60조 내지 제64조와 동법 시행령 제49조 내지 제59조 및조세특례제한법제101조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은 조 제6항에서 개인과 법인간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가법인세법시행령제89조의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여 법인세법제52조의 규정이 적용되지 아니하는 경우에는 법 제101조 제1항의 부당행위계산부인 규정을 적용하지 아니한다고 규정되어 있다. 한편, 법인세법 제52조 제2항 은 ‘건전한 사회통념 및 상거래 관행과 특수관계자가 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격’을 법인세법상 부당행위계산부인 기준이 되는 ‘시가’로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제89조 제1항은 ‘법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 따른다’고 규정하면서, 같은 조 제2항에서 ‘법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따르며 제1호 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액), 제2호상속세 및 증여세법제38조·제39조·제39조의2·제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및조세특례제한법제101조를 준용하여 평가한 가액을 규정하고 있다. 나) 쟁점토지 양도가액을 개별공시지가를 적용하여 추계경정한 것이 부당한지 위 법리와 사실관계에 비추어 이 건을 보건대, 통지관서가 쟁점토지의 양도가액을 기준시가로 추계 경정한 것이 부당하다는 청구주장을 받아들이기 어렵다. 청구인은 쟁점토지의 양도가액은 매매계약서나 금융자료 등에 의해 확인되므로 추계가 아닌 실거래가액으로 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하고 있으나, 쟁점거래가 부당행위계산부인 규정 적용대상인지 여부에 대하여 청구인은 쟁점토지를 청구외법인에게 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정된다고 판단하였고, 쟁점토지의 양도 당시 시가로 인정되는 매매가액 또는 수용가격ㆍ공매가격 및 감정평균액 등이 존재하였다고 볼 만한 사정이 없었던 점을 고려할 때 통지관서가 상증세법상 보충적 평가방법에 따라 쟁점토지의 개별공시지가를 시가로 적용하여 이 건 양도소득세를 과세예고한 통지는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 과세전적부심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 ｢국세기본법｣ 제81조의15제5항제1호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.