주택건설사업자가 주택 건설을 위해 토지를 취득하고 5년 이내에 사업계획의 승인을 받지 못한 경우 정당한 사유가 있는지를 불문하고 종합부동산세액과 이자상당가산액을 추징하는 것이며, 사업계획 승인을 받지 못한데 정당한 사유가 있는 것으로 보기도 어려움
주택건설사업자가 주택 건설을 위해 토지를 취득하고 5년 이내에 사업계획의 승인을 받지 못한 경우 정당한 사유가 있는지를 불문하고 종합부동산세액과 이자상당가산액을 추징하는 것이며, 사업계획 승인을 받지 못한데 정당한 사유가 있는 것으로 보기도 어려움
1. 조특법 제104조의19 규정의 취지 조특법제104조의19 제1항 제4호 및 같은 조 제3항의 취지는 주택건설사업의 특성상 대규모 토지를 사전에 확보해야 하고 사업승인에 3∼5년이 걸리는 점을 감안하여 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지에 관하여 종합부동산세를 부과할 경우 과세부담이 주택가격으로 전가되어 분양가 상승 요인으로 작용할 수 있으므로 과세표준 합산배제를 통하여 종합부동산세를 감면하여 주되, 그 취득일로부터 사업계획승인에 필요한 상당한 기간이라 볼 수 있는 5년 이내에 사업계획승인을 받지 못한 경우 당초 감면받은 종합부동산세액과 이자상당 가산액을 추징함으로써 종합부동산세 감면 혜택이 다른 목적에 악용되는 것을 방지하고 부수적으로 주택건설사업자가 사업 수행을 게을리 하지 않도록 하는 데 그 취지가 있다(부산고등법원 2017누23384 판결).
2. 대법원은 세법에서 정당한 사유를 명문으로 규정하고 있지 않더라도, 조세감면의 취지를 고려하여 추징사유가 발생한 원인이 납세의무자에게 책임을 돌릴 수 없는 정당한 사유에 있는 경우 감면된 세액을 추징할 수 없다는 입장임 대법원은 납세자에게 귀책사유가 없는 경우, 세법에서 정당한 사유를 명문으로 규정하지 않더라도 면제된 세금을 추징할 수 없다는 입장이다. (ⅰ) 대법원은 2년 이상 계속하여 가동한 공장을 이전할 목적으로 구 공장의 토지와 건물을 양도하여 구 소득세법 제6조 제2항 제2호 (1989.12.31. 법률 제4163호로 삭제)에 의하여 양도소득세를 면제받은 이후, 면제된 세액의 추징을 규정한 구 소득세법시행령 제18조 제5항 제1호 (1989.12.30. 대통령령 제12877호로 삭제) 소정의 유예기간을 넘겨 신설될 공장을 시공하거나 준공하여 사업을 개시한 경우, “지연의 원인이 납세의무자에게 책임을 돌릴 수 없는 사유에서 비롯되었을 때에는 같은 시행령 조항을 적용하여 면제된 양도소득세를 추징할 수 없다고 보아야 할 것이고, 이는 명문의 규정이 없다하여 달리 해석할 것은 아니라”고 판시하였고, (ⅱ) 소규모 임대주택 건설 목적으로 취득한 부동산에 대하여 취·등록세를 면제하되 소규모 임대주택에 사용하지 아니한 경우 면제된 세금을 추징하도록 한 구 지방세법(2010.3.31. 법률 제10221호로 개정 전의 것) 제269조 제1항, 제3항과 관련하여, “소규모 임대주택에 사용하지 아니한 데 대해 정당한 사유가 있는 경우 면제된 취득세 등을 추징할 수 없다”고 판시하였으며, (ⅲ) 취득세 중과세와 관련한 구 지방세법 시행령(2000.12.29. 대통령령 제17052호로 개정되기 전의 것) 제84조의4 제2항 제7호 가목이 적용된 사안에서, “법인이 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득한 토지를 유예기간인 3년 이내에 매각하지 못하였더라도 매각하지 못한 것에 정당한 사유가 있는 경우 채권보전용 토지로서 비업무용 토지에서 제외된다고 보아야 한다”고 판시하였다. 이와 같은 전제에서 부산고등법원 2017누23384판결은 조특법제104조의19 제3항이 감면된 종합부동산세액 등의 추징 예외사유로 ‘정당한 사유’를 별도로 규정하고 있지 않더라도, 사업계획의 승인을 받지 못한 원인이 납세의무자에게 책임을 돌릴 수 없는 정당한 사유로 인한 것일 때에는 감면된 종합부동산세 등을 추징할 수 없다고 판시하였다(대법원 심리불속행 판결 확정).
3. 정당한 사유는 외부적 사유를 포함하고, 입법취지를 고려하여 법령상·사실상의 장애사유 및 정도, 진지한 노력의 여부, 행정관청의 귀책사유 등을 고려하여 판단하여야 함 추징 예외사유로 인정되는 ‘정당한 사유’는 법령에 의한 금지·제한 등 주택건설사업자가 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 사업계획승인을 받기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적 사유도 포함하고, 정당한 사유의 유무 판단에는 입법취지를 충분히 고려하면서 토지의 취득목적에 비추어 그 목적사업에 직접 사용하는데 걸리는 준비기간의 장단, 목적사업에 사용할 수 없는 법령상·사실상의 장애사유 및 장애 정도, 당해 주택건설 사업자가 사업계획승인을 받기 위하여 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 한다(대법원 2002두8398 판결 등 참조). 부산고등법원 2017누23384판결도 위 법리에 따라 사업계획 승인이 거절된 사유인 ‘공급배관 용량 부족에 따른 집단에너지 공급불가’는 그 의무주체인 ○○공항에너지가 경영난 등으로 의무를 이행하지 못한 데에 기인하는 것이어서 주택건설사업자에게 책임을 돌릴 수 없는 정당한 사유에 해당한다고 판단하였다. 그 외에도 대법원은 양도소득세, 취득세 등이 부과된 건에서, 정당한 사유와 관련하여 (ⅰ) 자금사정의 악화, 영업부진 등 부득이한 사유가 있었던 경우, (ⅱ) 국내외 경기후퇴, 원재료 값 상승과 인건비 증가 등으로 영업환경이 악화된 경우 등에서 부동산 처분에 대한 정당한 사유를 인정한 바 있다.
1. 쟁점사업의 당초 계획 청구법인이 2006.4.11. 설립될 당시 주주는 쟁점사업의 시공사인 SB㈜, ㈜DYKS산업과 WRTJ증권 등의 금융회사로 구성되어 있었고, 청구법인은 2006.7.4. 주식회사 WR은행 등으로 구성된 대주단으로부터 사업비용조달을 위한 자금을 차입하는 프로젝트 파이낸싱(PF)대출 약정을 체결하여 SB㈜ 및 ㈜DYKS산업의 지급보증을 조건으로 4,270억원을 대출(이하 ‘쟁점대출약정’이라 한다) 받았다. 쟁점사업의 당초 계획은 쟁점사업부지 중 제1종 전용주거지역 30%는 단독주택으로, 제2종 전용주거지역 70%는 5∼7층 높이의 아파트가 공존하는 주거단지를 신축·분양하는 것으로 되어 있었다. 이후 구 및 시의 각 도시계획과는 제2종 전용주거지역이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 용적률 제한(120% 이하)에 따라 7층 이하 공동주택으로 건설될 수 있다는 전제 하에 사전협의가 진행되었고, 이와 같은 건축물 높이에 관한 사항은 관련법령 및 다른 시도의 도시개발사례에 비추어 충분히 가능하다고 예상할 수 있었다. 또한 **시 도시계획위원회는 2008.5.21. 당초 사업계획 안에서 심의를 진행하면서, ‘공동주택 용지의 높이계획은 자연지형에 순응하면서 최고 5층 이하로 계획’한다는 등의 이유로 심의 결과를 보류하였다.
2. 시 도시계획위원회의 입장변경과 사업계획의 전면적 수정 시 도시계획위원회는 2008.8.27. 돌연 심의내용을 변경하여 “공동주택 건립을 위한 집단환지는 불허하고, 2003년 용도지역 변경 당시 제출된 계획(개별환지, 3층 이하)의 범위 내에서 개발계획을 수립하기 바람”이라고 가결하였다. 예상치 못한 행정관청의 입장변경으로 당초 사업계획에 차질이 발생하자, 청구법인은 2008.9월경 다른 도시개발사업과의 형평성 및 신뢰보호원칙에 위반된다는 이유로 수정가결사항에 대한 재심의를 요청하였으나, **시는 위와 같은 수정가결안에 따라 도시개발구역 지정 및 개발계획 수립 고시(2009.3.19. 제2009-104호)를 하였다. 청구법인과 주요 주주이자 시공사인 SB㈜, DYKS사업은 쟁점 사업의 사업성을 재검토하여야 했고, 이에 따른 사업 지연에도 불구하고 사업진행을 위한 진지한 노력을 계속한 결과, ① 2009.10.14. 조합설립인가, ② 2009.11.26. 사업시행자 지정완료, ③ 2010.6.16. 개발계획변경 심의, ④ 2010.7.15. 개발계획변경 고시, ⑤ 2011.3.3. 실시계획인가서 2) 제출, ⑥ 2011.5.13. 관련부서 협의 및 의견통보 등 절차가 순차적으로 진행되었다.
3. 시공사 SB㈜ 및 ㈜DYKS산업의 법정관리 신청 **시 도시계획위원회의 수정가결로 인하여 당초 사업계획에 대한 사업성 재검토 및 전면적 수정이 불가피하게 되었고, 그러던 와중에 쟁점대출약정의 이행기가 도래하자 SB㈜은 2011.4.12. 사업의 잠정 중단에 따른 경제적 부담을 이기지 못하는 등 사정으로 법정관리(1차)를 신청하였고, 지급보증인의 법정관리 신청은 대출약정의 기한이익 상실 사유에 해당하여 또 다른 지급보증인인 ㈜DYKS산업 역시 2011.4.15. 법정관리를 신청할 수밖에 없게 되었다. SB㈜은 2011.6.28. 1차 법정관리 신청을 철회하고, 대출금 채무 중 1,050억원을 일부 대위변제함과 동시에 청구법인의 주식 44%를 인수하였고, 이에 채권단은 대출약정의 만기를 2015.6월로 유예하여 주었다.
4. SB㈜ 및 DYKS을 대신할 새로운 시공사를 찾는 것도 실질적으로 불가능하였음 이후 우리은행 등 채권단은 2015. 10월경부터 쟁점대출약정에 따른 채권을 사업권과 분리하여 공매하려는 시도를 하였으나, 채권이 사업권과 분리되어 있고 채권단 전부가 아닌 일부가 참여하는 형태로 진행된 탓에 2019년경까지 수차례 유찰되었다. 쟁점대출약정의 채권단(대주단) 중 선순위 대주들은 쟁점토지에 대한 처분신탁 수익권에 1순위 근질권을, 후순위 대주는 2순위 근질권을, 시공사(SB㈜ 및 ㈜DYKS산업)는 3, 4순위 근질권을 보유하고 있었다. 쟁점대출약정 상 수익신탁부동산을 처분하기 위해서는 질권자 전원의 동의가 필요한 것으로 해석될 여지가 있었고, 신탁회사 또한 동일한 입장인 상황에서 후순위 대주들은 신탁부동산 처분에 동의하지 않았다. 신탁부동산의 처분에 후순위 질권자들이 동의권을 보유한 상황에서 선순위 대주들의 채권만을 매각하기는 거의 불가능한 일이었고, 청구법인은 사업을 계속 진행하기 위해 새로운 시공사를 물색하였으나, (ⅰ) 쟁점대출약정상 지급보증에 대한 부담(약 3천억원 이상)과 (ⅱ) 당초 계획과 달리 사업의 수익성이 명확하게 보장된 것이 아니라는 점 때문에 시공사를 찾기가 실질적으로 불가능하였다.
1. 사업재개의 경위 앞서 본 바와 같이 행정관청의 예상치 못한 규제, 대출약정에 따른 변제부담과 2008년경 발생한 세계적인 금융위기에 더하여 시공사인 SB㈜ 및 ㈜DYKS산업에 대한 회생절차까지 개시되어 쟁점사업은 정상적으로 진행될 수 없었다. 시울시의 입장변경으로 쟁점사업은 고가 단독주택 및 7층 아파트에서 3층 이하의 연립주택 형태를 중심으로 수정하여야 했는데, 이러한 경우 1가구당 30억원∼50억원의 초고가 주택을 분양하여야 수익이 날 수 있는 상황이었고, 2015년 이전에는 부동산 시장 불황으로 현실적으로 불가능하였다가 2015년 이후 부동산가격이 상승하면서 이와 같은 초고가 분양가격이 실현 가능하게 되었다. 청구법인은 새로운 사업성 검토를 바탕으로 투자자를 적극 물색한 결과, AAA 등이 구성한 컨소시엄의 투자로 설정된 투자신탁형 집합투자기구 ‘더플랫폼 AAA 전문투자형사모투자신탁 제1호’(이하 ‘쟁점펀드’라 한다)가 2019년경 공매절차를 통하여 쟁점대출약정에 따른 대출금 및 담보에 관한 권리를 양수하고, 청구법인의 주식 100%를 AAA 등 신규주주가 취득하도록 한 후 그 주식에 근질권을 설정하는 방법으로 청구법인의 경영권을 확보하면서 쟁점사업이 재개되었다.
2. 쟁점사업의 실시계획인가 예정 현재 실시계획인가를 위한 단계인 ‘관계기관과의 협의’가 진행 중이므로, 쟁점사업의 실시계획인가는 쟁점토지의 취득일(토지거래허가구역 지정해제가 이루어진 2013.5.24.경)로부터 5년이 도과한지 얼마 지나지 않은 2020년에, 늦어도 2021년 초반에 이루어질 것이 확실하다.
3. 조특법 제104조의 19가 정하는 종합부동산세 감면 취지에 반함 청구법인은 쟁점사업의 진행을 위해 진지한 노력을 다하였고 그 결과 쟁점사업은 가까운 미래에 완료될 것이 확실한 상황에서 청구법인에게 과도한 조세부담을 지울 경우 그 부담은 결국 주택가격 상승을 통하여 수분양자들에게 전가하는 결과를 가져올 것인바, 이는 조특법 제104조의19의 입법취지에도 반한다.
1. 청구법인의 주장은 법문에 반함 세법의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고, 합리적인 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다. 조특법 제104조의19 제3항은 “주택건설사업자가 제1항에 따라 취득한 날로부터 5년 이내에 주택법에 따른 주택건설을 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받지 못한 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 종합부동산세액과 이자 상당 가산액을 추징한다”라고만 규정하고 있고, 이에 대한 추징 예외 사유를 세법에 명문으로 규정하고 있지 않다.
2. 조특법제104조의19 규정의 취지에 의하더라도 5년 이내에 사업계획 승인을 받지 못한 경우 감면받은 종합부동산 세액을 추징하는 것이 타당함 조특법제104조의19는 주택건설사업의 특성상 대규모 토지를 사전에 확보하여야 하고, 사업계획 승인에 통상 3∼5년이 걸리는 점을 감안하여 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지에 관하여 종합부동산세를 부과할 경우 과세부담이 주택가격으로 전가되어 분양가 상승 요인으로 작용할 수 있으므로 과세표준 합산배제를 통해 종합부동산세를 감면해 주되, 그 취득일부터 사업계획 승인에 필요한 상당한 기간인 5년 이내에 사업계획 승인을 받지 못한 경우 당초 감면받은 종합부동산세액과 이자 상당의 가산액을 추징함으로써 종합부동산세 감면 혜택이 다른 목적에 악용되는 것을 방지하고 부수적으로 주택건설사업자가 사업수행을 게을리 하지 않도록 하는 데 그 취지가 있다.
1. 청구법인은 2008.5.27. **시 도시계획위원회의 수정가결로 인해 사업이 지연되었으므로, 이는 사업이 지연된 데 대한 정당한 사유에 해당한다고 주장하나, 그 이후 수정가결안에 따라 2009.3.19. 도시개발구역 지정 및 개발계획 수립 고시를 하는 등 사업이 정상적으로 진행된 것으로 보이고,
2. 시공사인 SB㈜과 ㈜DYKS산업의 법정관리 신청이 각각 2011.4.12. 및 2011.4.15.에 발생하는 등 청구법인의 토지 취득일인 2013.5.24. 및 종합합산 배제신고시점인 2014.10월 전에 이미 사업에 차질이 발생하여 사업 진행이 중단된 상태였는바, 위와 같은 사유는 쟁점토지를 취득한 후 5년 이내에 사업계획 승인을 받지 못한 정당한 사유로 인정될 수 없다.
3. 청구법인이 수익성 악화로 사업중단의 계기가 되었다고 주장하는 **시 도시계획 도시계획위원회의 개발계획 수정가결이 2008년경이었고, 2011년 시공사의 법정관리가 있었으며, 그 후 사업이 중단되었다가 2019년에 이르러서야 새로운 투자유치를 하여 사업이 재개되었다는 것이나, 계획안 수정가결 후 새로운 투자유치까지 10년 이상의 기간은 조특법 상 사업계획 승인 기한인 5년을 크게 상회하고 있고, 청구법인이 적극적인 사업 진행 노력이 있었다고 볼 수 없다.
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자(이하 이 조에서 "주택건설사업자"라 한다)가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지(토지를 취득한 후 해당 연도 종합부동산세 과세기준일 전까지 주택건설사업자의 지위를 얻은 자의 토지를 포함한다) 중 취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 종합부동산세법 제13조제1항 에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자
2. 주택법 제11조 에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체
3. 도시 및 주거환경정비법 제24조 부터 제28조까지 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제17조 부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자
4. 법인세법 제51조의2제1항제9호 에 따른 법인
② 제1항을 적용받으려는 자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 토지의 보유현황을 신고하여야 한다.
③ 주택건설사업자가 제1항에 따라 취득한 날부터 5년 이내에 주택법에 따른 주택건설을 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세액과 이자상당가산액을 추징한다. 2) 조세특례제한법 시행령 제104조의18 【주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례】
① 법 제104조의19를 적용받으려는 자는 기획재정부령으로 정하는 신고서에 따라 신고하여야 한다. 다만, 최초로 신고한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 변동이 없는 경우에는 신고하지 아니할 수 있다.
② 법 제104조의19제3항에서 종합부동산세액이란 제1호의 금액에서 제2호의 금액을 뺀 세액을 말한다.
1. 법 제104조의19제1항에 따라 과세표준 합산의 대상에 포함되지 아니하였던 해당 토지를 매 과세연도마다 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 토지로 보고 계산한 세액
2. 법 제104조의19제1항에 따라 과세표준 합산의 대상에 포함되지 아니하였던 해당 토지를 매 과세연도마다 종합부동산세 과세표준 합산의 대상에서 제외되는 토지로 보고 계산한 세액
③ 법 제104조의19제3항에서 이자상당가산액이란 제2항에 따른 종합부동산세액에 제1호의 기간과 제2호의 율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. <개정 2019.2.12>
1. 법 제104조의19 제2항에 따라 신고한 매 과세연도의 납부기한 다음 날부터 법 제104조의19조제3항에 따라 추징할 세액의 고지일까지의 기간
2. 1일 10만분의 25 3) 종합부동산세법 제11조 【과세방법】 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 지방세법 제106조제1항제1호 에 따른 종합합산과세대상(이하 "종합합산과세대상"이라 한다)과 같은 법 제106조제1항제2호에 따른 별도합산과세대상(이하 "별도합산과세대상"이라 한다)으로 구분하여 과세한다. 4) 종합부동산세법 제12조 【납세의무자】
① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자 5) 종합부동산세법 제13조 【과세표준】
① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.
② 별도합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 80억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 6) 지방세법 제106조 【과세대상의 구분】([2014.01.01-12153 호] 일부개정되기 전의 것)
① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.
① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 공유재산인 경우에는 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 보며, 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우에는 그 주택에 대한 산출세액을 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분에 대하여 그 소유자를 납세의무자로 본다.
② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.
1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자
5. 신탁법에 따라 수탁자명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자(다만, 주택법 제2조제11호 에 따른 지역주택조합ㆍ직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합ㆍ직장주택조합). 이 경우 수탁자(지역주택조합ㆍ직장주택조합의 경우에는 조합원)는 지방세기본법 제135조 에 따른 납세관리인으로 본다.
6. 도시개발법에 따라 시행하는 환지(換地) 방식에 의한 도시개발사업 및 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업만 해당한다)의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자
③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다. 7-1) 지방세법 기본통칙 기본통칙 107-1【사실상의 소유자】 지방세법제107조제1항의 사실상 소유하고 있는 자라 함은 같은 법 시행령 제20조에 규정된 취득의 시기가 도래되어 당해 토지를 취득한 자를 말하며, 법 제120조제1항의 규정에 의하여 신고하는 경우에는 같은 법 제107조제2항제1호의 규정에 우선하여 적용된다. 7-2) 기본통칙 107-3【공부상 소유자】 지방세법제107조제2항의공부상의 소유자라 함은 등기된 경우에는 등기부등본상의 소유자를, 미등기인 경우에는 토지대장 또는 임야대장상의 소유자를 말한다. 8) 지방세법 제20조 【신고 및 납부】([2014.01.01-12153호] 개정된 것)
① 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조제1항 에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 취득하는 경우로서 같은 법 제11조에 따른 토지거래계약에 관한 허가를 받기 전에 거래대금을 완납한 경우에는 그 허가일이나 허가구역의 지정 해제일 또는 축소일을 말한다)부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 각각 9개월)] 이내에 그 과세표준에 제11조부터 제15조까지의 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야 한다. 9) 지방세법 시행령 제20 조【취득의 시기 등】
② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제10조제5항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 아니하고 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 화해조서ㆍ인낙조서ㆍ공정증서 등으로 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.
⑪ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.
1. 다툼 없는 사실 청구법인은 2006.4.11. 설립되어 쟁점사업부지를 취득하고 그 사업부지에 공동주택, 단독주택, 상가 및 기타 부대시설을 신축 분양하여 그 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 법인세법제51조의2 제1항 제9호에 따른 법인으로 조세특례제한법제104조의19에 따른 주택건설사업자에 해당하는 사실, 청구법인은 2006.7월경 주택을 건설하기 위하여 쟁점토지를 매입하였고, 2013.5.24. 쟁점토지가 토지거래허가구역에서 해제되자 2014.10.6. 조세특례제한법제104조의19 과세특례를 적용하여 주택신축용토지 합산배제 신고서를 제출한 사실, 청구법인이 쟁점토지를 취득한 후 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받지 못한 사실에 대하여는 통지관서와 청구법인 사이에 다툼이 없다.
2. 쟁점사업의 진행 경과 도시개발사업(환지방식)의 일반적인 절차 및 청구법인이 쟁점토지를 매입한 이후 현재까지 쟁점사업의 진행 경과는 아래와 같다.
3. HIMM 도시개발구역 지정 관련 사항
4. 시공사인 SB㈜ 및 ㈜DYKS산업의 법정관리 신청 청구법인이 제출한 2006.7.6.자 **구 내곡동 HIMM 도시개발사업 프로젝트금융 대출 약정서에 의하면, 청구법인은 쟁점사업을 수행하는데 필요한 자금을 조달하기 위하여 금호생명보험 주식회사 등의 대주단으로부터 3,900억원을 대출하였고, 위 약정에 의하면 차주(청구법인)에게 채무불이행 사유가 발생하여 기한의 이익을 상실하는 경우 시공사들이 대출약정상의 모든 채무를 즉시 인수하기로 되어 있다.
5. 쟁점사업의 재개 및 이후 진행상황 쟁점사업은 시공사들의 법정관리 신청 등을 이유로 중단되었다가, 2019년 6월경 BBBB·CC종합개발 컨소시엄의 투자로 설정된 쟁점펀드가 기존 채권단이 보유한 선·후순위 채권 전체를 인수하면서 사업이 재개되었고, 그 후의 쟁점사업 진행상황에 대하여 청구법인이 정리한 표는 아래와 같다. (표 생략)
1. 관련 법리 조세특례제한법제104조의19 규정은 주택건설사업의 특성상 대규모 토지를 사전에 확보해야 하고 사업계획승인에 3∼5년이 걸리는 점을 감안하여 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지에 관하여 종합부동산세를 부과할 경우 과세부담이 주택가격으로 전가되어 분양가 상승 요인으로 작용할 수 있으므로 과세표준 합산배제를 통해 종합부동산세를 감면해주되, 그 취득일로부터 사업계획승인에 필요한 상당한 기간이라 볼 수 있는 5년 이내에 사업계획승인을 받지 못한 경우 당초 감면받은 종합부동산세액과 이자상당 가산액을 추징함으로써 종합부동산세 감면 혜택이 다른 목적에 악용되는 것을 방지하고 부수적으로 주택건설사업자가 사업 수행을 게을리 하지 않도록 하는 데 그 취지가 있다(부산고등법원2017누23384, 2018.5.18. 판결 참조) 또한 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않으며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특례규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2002두9537, 2003.1.24. 판결 참조).
2. 판단
① 조세특례제한법제104조의19 제1항은 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지에 대하여는 과세표준 합산배제를 통해 종합부동산세를 감면해 주는 특례 규정이고, 이와 같은 특례 규정은 조세공평의 원칙상 법문에 따라 엄격하게 해석하는 것이 바람직하다고 할 것인데, 같은 조 제3항은 제1항에 따라 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 사업계획의 승인을 받지 못한 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세액과 이자상당가산액을 추징하도록 규정하고 있으며, 사업계획의 승인을 받지 못한 원인이 납세의무자에게 책임을 돌릴 수 없는 정당한 사유로 인한 것인 경우 추징에서 제외하도록 하는 별도의 규정을 두고 있지 아니하므로, 납세의무자에게 정당한 사유가 있는지 여부를 불문하고 주택건설사업자가 토지의 취득일로부터 5년 이내에 사업계획의 승인을 받지 못한 때에는 종합부동산세 등을 추징하는 것으로 해석함이 타당하다.
② 설령 청구법인의 주장과 같이 토지 취득일부터 5년 이내에 사업계획의 승인을 받지 못한 원인에 납세의무자에게 책임을 돌릴 수 없는 정당한 사유가 있는 경우 종합부동산세 등을 추징할 수 없다고 해석하더라도, 아래와 같은 사정을 종합하여 보면 청구법인에게 정당한 사유가 있는 것으로 보기 어렵다. (ⅰ) 청구법인은 2006년경 쟁점토지를 매입하여 잔금을 청산하고 쟁점사업을 진행하였으나, 그 후 약 14년이 지난 심리일 현재까지도 사업계획의 승인은 받지 못한 것으로 확인된다. (ⅱ) 청구법인은 2008년경 시 도시계획위원회 심의 결과 청구법인의 당초 사업계획과는 달리 공동주택의 층수가 3층 이하로 제한되어 쟁점사업의 수익성이 낮아졌고 이에 따라 쟁점사업의 진행에 차질이 발생하였다고 주장하나, 청구법인의 사업계획에 따라 7층 이하의 공동주택 건축이 가능하다는 시의 공식적인 입장 표명이 있었다고 보기 어렵고, 또한 2009년경 도시개발구역 지정 및 개발계획 고시와 조합설립 인가, 2011년경 청구법인의 실시계획인가서 제출 등 **시 도시계획위원회 심의 이후에도 쟁점사업이 계속 진행되었던 것으로 보인다. (ⅲ) 또한 청구법인은 쟁점사업의 시공사인 SB㈜, ㈜DYKS산업이 PF대출금의 지급보증으로 인하여 2011년경 법정관리 신청을 하였고, 부동산 경기 악화 및 대출금 지급보증에 대한 부담으로 새로운 시공사를 찾는 것도 불가능하여 사업이 중단되었고 이는 청구법인에게 책임을 돌릴 수 없는 사정에 해당한다고 주장하나, 위 시공사들은 각각 청구법인의 주식 25.5%를 보유한 주주들로, 쟁점사업을 추진하는 위치에 있는 청구법인 및 시공사들이 쟁점사업이 지연됨에 따라 PF대출금을 상환하지 못하였다는 등의 사정만으로 쟁점토지의 취득일부터 5년 이내에 사업계획승인을 받지 못한 불가피한 사유가 있다고 보기 어려우며, 2011년경 쟁점사업이 완전히 중단되었다가 2019년경 대주단의 채권 매각이 성사됨에 따라 사업이 재개되었다는 것인바, 위 기간 동안 청구법인이 쟁점사업을 진행하기 위한 계속적이고 진지한 노력을 하였다고 볼 만한 사정이 보이지 않는다.
이 건 과세전적부심사청구는 국세기본법제81조의 15 제5항에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 법인세법 제51조의2 제1항 제9호 의 요건을 갖추어 및 같은 법 시행령 제86조의2 제1항이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당한 경우 그 금액이 해당 사업연도의 소득금액에서 공제되는 특수목적법인으로, 2007년 말 청구법인의 주주는 ㈜ARA(42%), SB㈜(25.5%), ㈜DYKS산업(25.5%), WRTJ증권㈜(5%), 기타(2%)였다가, 2011년경 S J개발 ㈜ 가 ㈜ ARA 및 기타가 소유한 지분 44%를 인수함 2) 주택법 제19조 제1항 제9호 에 의하면, 도시개발법 제17조 에 따른 실시계획 인가를 받은 경우 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받은 것으로 의제
주 문: 이 건 과세전적부심사청구는 【불채택】결정합니다. 이 유: 붙임과 같습니다.