비교주택의 거래가액은 상증세법령 제49조 및 시행규칙 제15조에 따라 증여받은 주택의 시가임

이 건 과세전적부심사청구는 ○○ 세무서장이 2020.3.2. 청구인에게 한 2017.10.10. 증여분 증여세 감사결과 과세예고통지는 청구인이 증여받은 쟁점주택의 증여재산가액을1,025,000,000원으로 하는 것으로 【일부채택】결정합니다.

• 가. 청구인은 母 홍엄마로부터 2017.10.10.

○○

○○ 구

○○ 동 22-2, AAA아파트 8동 303호(전유면적 104.69㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다.)’를 증여받고, 증여일 현재 기준시가인 584,000,000원을 증여재산가액으로 하여 2017.11.27. 증여세 93,186,000원을 신고․납부하였고, 통지관서는 2018.9.5. 청구인이 신고한 내용대로 증여세 신고시인 결정하였다.

• 나. ○○ 감사관(이하 “감사관”이라 한다)은 2019.5.7.부터 2019.5.24.까지 통지관서에 대한 재산분야 기획점검 결과, 쟁점주택과 동일한 단지 내 8동 401호(이하 “비교①주택”이라 한다)’가 2017.10.31. 1,050,000,000원(이하 “쟁점금액”이라 한다) 매매되었고, 이 매매사례가액은 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조, 같은 법 시행령 제49조 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에 따라 “시가”로 보는 요건을 모두 충족하는 것으로 확인하였다. 그리고 통지관서가 공동주택의 경우 동일 단지 내 매매거래에 대하여는 국세청 전산시스템(NTIS) 또는 인터넷 국토교통부 실거래가정보 등을 통하여 확인할 수 있고, 그에 따라 유사한 아파트의 매매사례에서 시가로 보는 거래가액을 확인할 수 있었음에도 통지관서가 그러한 확인을 하지 아니한 채 청구인의 증여세 신고내용을 그대로 시인결정한 잘못이 있다고 감사지적(현지시정)하였다. <쟁점주택 및 비교①주택 위치, 면적, 기준시가 등 비교>
• 다. 통지관서는 감사관의 지적에 따라 비교①주택의 매매가액인 쟁점가액(1,050백만원)을 쟁점주택의 시가로 보아 2020.3.2. 청구인에게 2017.10.10. 증여분 증여세 170,073,690원을 과세한다는 감사결과 과세예고통지를 하였다
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2020.3.31. 이 건 과세전적부심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점주택을 증여받았던 당시 유사 매매사례가액을 확인할 수 없어 여러 차례 처분청 재산세과를 방문하여 문의하였지만, 담당직원으로부터 유사 매매사례가액을 확정하기 곤란하다고 하여 부득이 기준시가로 증여세를 신고하였다. 청구인이 증여세를 신고한지 2년이 지나 다시 증여세를 추가로 납부하라는 것은 국세기본법제15조의 신의성실의 원칙에 반하고, 납세자에게 유사 매매사례가액을 알아서 찾으라고 하는 것은 과도한 납세의무를 지우는 행위이다. 만약 청구인이 처분청을 방문하였을 때 유사 매매사례가액을 확정해주었으면 성실히 신고하였을 것이다.
• 나. 한편, 쟁점주택 증여당시 부동산 가격변동이 심하여 증여재산가액(쟁점주택의 시가)을 확정하기 어려웠던 점을 감안하여 쟁점주택의 시가를 재산정하는 것이 타당하고, 참고로 2017.6.1. 거래된 8동 1005호(이하 “제3주택”이라 한다)의 거래가액 950,000,000원을 청구인의 증여재산가액으로 봐 달라.

• 가. 상증세법 제60조 제1항 및 제2항에 의하면 증여재산가액은 증여일 현재의 시가에 따른다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제4항에 의하면, 증여일 전후 3월 이내에 해당 재산 또는 “해당 재산과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”에 대한 매매사실이 있는 경우 그 가액을 증여재산의 시가로 보도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제2항은 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다고 규정하고 있다. 또한, 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산평가 시 “면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위”를 구체적으로 규정하기 위해 2017.3.10. 같은 법 시행규칙 제15조 제3항을 신설(기획재정부령 제605호)하고, 2017.3.10. 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분부터 적용하게 되었다. 이 조항에 따라 비교①주택을 쟁점주택과 유사한 재산으로 보게 된 내용은 다음과 같다(상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호).

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
• 나. 감사관(통지관서)이 제시한 비교①주택은 매매계약일이 2017.10.31.이어서 평가기준일(증여일 2017.10.10.)로부터 3개월 이내에 해당하고, 비교①주택의 거래사례와 그 거래가액은 상증세법 시행령 제49조 제1항, 제2항, 제4항 요건을 충족하며, 2017.3.10. 신설된 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 세 가지 요건을 모두 충족한다. 다만, 통지관서는 2017.10.31. 매매거래된 비교①주택의 가액(1,050백만원을)을 시가로 보았다. 그러나 상증세법 시행령 제49조 제2항은 평가기간 내 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보도록 규정하고 있는바, 국세청 전산시스템(NTIS)에 의하면, 동일한 공동주택단지 내 7동 403호(이하 “비교②주택”이라 한다)가 2017.10.17. 매매거래된 사실이 나타나 이때 거래된 날짜가 비교①주택의 거래일(2017.10.31.) 보다 평가기준일(2017.10.10.)에 더 가까우므로 비교②주택의 거래가액 1,025백만원을 시가로 봄이 타당하다. 따라서 통지관서가 청구인이 증여받은 쟁점주택의 증여자산가액을 기준시가가 아니라 매매사례가액을 시가로 보아 이 건 과세예고를 통지한 처분은 적법하나, 매매사례가액은 당초 비교①주택의 가액(1,050백만원)이 아닌 비교②주택의 거래가액(1,025백만원)이 적용되어야 한다.

• 가. 쟁점 비교①주택의 거래가액을 증여받은 쟁점주택의 시가(증여재산가액)로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】(2016.12.20. 법률 제14388호로 일부개정된 것)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. <개정 2016.12.20>

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】(2018.2.13. 대통령령 제27835호로 일부개정된 것)

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2017.2.7>

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. <개정 2017.2.7> 3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】(2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 일부개정된 것)

③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. <신설 2017.3.10>

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 상속세 및 증여세법 시행규칙 부칙 <제605호, 2017.3.10> 제1조(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제14조의4(회계기준이 적용되는 공익법인등)의 개정규정은 2018년 1월 1일부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) 이 규칙은 이 규칙 시행 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분부터 적용한다.

• 다. 사실관계 다툼이 없는 사실관계
• 가) 부동산등기사항증명서에 따르면 母 홍엄마는 1988.5.13.(등기원인 1988.5.13. 매매) 쟁점주택을 취득하였고, 청구인은 2017.10.10. 쟁점주택을 증여받은 것으로 나타나는바, 청구인이 쟁점주택을 증여받은 것에 대하여 증여세를 신고한 내역과 통지관서가 과세예고한 내역은 다음과 같다.
• 나) 쟁점주택과 비교①․②주택은 같은 아파트단지 내에 있으며, 구체적 비교내역은 다음과 같다. 구분 계약 (증여)일자 동․호수 전용 면적(㎡) 2017.4.28. 공동주택가격 공동주택가격 5%범위

주택 2017.10.10. (증여) 8동 303호 104.69 58,400만원 비교① 주택 2017.10.31. (매매) 8동 401호 104.69 58,800만원 범위 이내 비교② 주택 2017.10.17. (매매) 7동 403호 106.12 60,000만원 범위 이내

2. 쟁점주택과 유사한 부동산의 거래사례 조사

• 가) 청구인이 쟁점주택을 증여받은 2017.10.10.을 기준으로 하여 전후 3개월 이내 쟁점주택과 같은 단지 내 같은 평형대 아파트의 실거래내역을 ‘국토부 실거래가 공개시스템’을 통하여 확인하면 다음과 같다.
• 나) 국세청 전산시스템(NTIS)의 ‘공동주택/오피스텔(유사)매매 시가’에 따르면, 2017.10.10.을 기준으로 하여 전후 3개월 이내(평가기간 내) 쟁점주택과 같은 단지 내 같은 평형대 아파트의 실거래내역은 다음과 같다.
• 다) 청구인은 증여받은 쟁점주택의 유사 매매사례가액으로 제3주택의 거래가액을 제시하나, 다음과 같이 2017.6.1. 거래되어 평가기준일(증여일: 2017.10.10.로부터 전후 3개월 이내에 거래된 매매사례가 아닌 것으로 나타난다. 매매계약일 전용면적 (㎡) 동․호수 거래일수 차이* 거래금액 (만원) 기준시가 ’17.4.28. 고시 2017.06.01. 104.69 8동 1005호 (제3주택) -131일 95,000 60,000

3. 감사관의 추가 의견

• 가) 이 증여세 과세예고는 부과제척기간 내에 이루어진 적법한 통지이다. 청구인은 증여 시점에 처분청 담당직원과 상담하였으나, 직원이 유사 매매물건을 확인할 수 없다는 안내에 따라 기준시가로 신고하였으며, 2년이 지난 시점에서 과세예고통지하는 것은 신의·성실의 원칙에 반하고, 납세자에게 과도한 신고의무를 지우는 것이라고 주장한다. 그러나 상증세법 제4조의2 및 같은 법 제68조는 증여재산에 대하여는 수증자 본인에게 증여세 신고 및 납부의무가 있고, 같은 법 제76조 제4항은 세무서장 등은 과세표준을 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 경정한다고 규정하고 있다. 또한, 국세기본법제26조의2【국세의 부과제척기간】제4항은 증여세의 경우 부과제척기간(국세를 부과할 수 있는 기간)은 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년으로 한다고 규정하고 있다. 따라서 감사관이 청구인의 증여세 신고내용에 대해 법령에 규정한 유사 매매사례가액이 있음에도 불구하고, 통지관서가 당초 기준시가로 증여세를 결정한 것은 잘못된 것임을 확인하여 국세부과제척기간 내에 통지관서에게 당초 잘못 결정한 오류부분을 경정할 것을 통보한 것이며, 이는 법 규정에 따라 정당하게 업무를 수행한 것이지 신의성실의 원칙을 위반한 것이 아니다.
• 나) 한편, 청구인은 제3주택의 거래가액을 쟁점주택의 유사 매매사례가액으로 봐달라고 하나, 쟁점주택의 유사한 매매사례로 볼 수 없다. 청구인은 쟁점주택과 같은 동(棟)이면서, 면적이 동일한 제3주택이 9억 5천만원에 거래되었으므로, 해당 가액을 유사매매사례가액 결정시 참작할 것을 요구하나, 동 거래는 매매계약 체결일이 2017.6.1.로 평가기간(평가기준일 2010.10.10 전후 3개월 내)을 벗어난 매매사례이므로 동 금액(9억 5천만원)을 쟁점주택의 시가, 즉 청구인이 증여받은 쟁점주택의 증여재산가액으로 볼 수는 없다.

4. 청구인의 심리자료 열람의견 청구인이 수차례 처분청을 방문하여 증여재산가액이 얼마인지 물었고, 직원은 이에 성실히 답변해 줄 납세지도의무가 있으나, 유사 매매사례가액이 없다는 답변에 따라 기준시가로 증여재산가액을 평가하여 신고하였다. 증여세를 신고한지 2년 3개월이 경과하여 유사 매매사례가액으로 추가적인 증여세와 가산세를 부과하는 것은 부당하다. 설령 증여세를 추가로 납부하여야 한다고 양보하더라도 납세자에게 불이익이 발생하지 않도록 즉시 과세하여야 함에도 뒤늦게 많은 납부불성실가산세를 부과하는 것은 부당하다. 따라서 국세청 전산시스템에 유사 매매사례가액이 입력된 시점에 즉시 부과하지 아니하고 지연하게 과세하는 것은 처분청 잘못이니 가산세를 부과하는 것은 부당하다.

• 라. 판단 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다.

1. 관련 법리 상증세법 제60조 제1항 및 제2항에 의하면 증여재산 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제4항은 증여일 전후 3월 이내에 해당 재산 또는 “해당 재산과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”에 대한 매매사실이 있는 경우 그 가액을 증여재산의 시가로 보도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제2항에 의하면, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다고 규정하고 있다. 또한, 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산평가 시 “면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위”를 구체적으로 규정하기 위해 2017.3.10. 같은 법 시행규칙 제15조 제3항이 신설(기획재정부령 제605호)되었고, 2017.3.10. 이후 상속이 개시되거나 증여받은 분부터 적용되고 있다.

2. 비교①주택의 거래가액을 증여받은 쟁점주택의 시가(증여재산가액)로 볼 수 있는지 여부

• 가) 청구인은 증여세 신고 시 쟁점주택의 시가로 볼 수 있는 유사 매매사례가액을 여러 노력에도 불구하고 확인할 수 없어 부득이 쟁점주택을 기준시가로 평가하여 신고하였으므로 이 건 증여세를 부과처분하는 것은 부당하다고 주장한다. 그러나 국토교통부의 ‘실거래가 공개시스템’에 따르면, 쟁점주택의 시가로 볼 수 있는 평가기간(증여일 전후 3월) 이내 유사한 매매사례가 6건이 등록되어 있는 것으로 나타나고 이들 거래가 청구인이 증여받을 날(2017.10.10.) 이전부터 이후까지에 걸쳐있는 점에 비추어 청구인이 증여세를 신고하여야 할 기한(증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내)까지 이들 매매사례가액을 확인할 방법이 없어 부득이 기준시가로 신고할 수밖에 없었다고 보기는 어려운 점, 감사관(통지관서)이 제시한 비교①주택은 평가기준일(증여일)로부터 3개월 이내에 해당하고, 비교①주택의 거래사례와 그 거래가액은 상증세법 시행령 제49조 제1항, 제2항, 제4항 요건을 충족하며, 2017.3.10. 신설된 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 세 가지 요건을 모두 충족하여 시가로 봄이 타당한 점, 2017.3.10. “면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위”에 대한 구체적인 기준(상증세법 시행규칙 제15조 제3항)이 신설된 이후 조세심판원이 해당 요건을 모두 충족하는 경우 그 유사한 재산의 거래가액을 상속 또는 증여받은 재산의 시가로 인정하고 있는 점(조심2018서3996, 2018.12.13., 조심2019서0427, 2019.5.7., 조심2019서2967, 2019.11.1. 등 다수) 등에 비추어 감사관이 비교①주택의 거래가액을 시가로 보는 것에는 달리 잘못이 없다고 판단된다. 다만, 상증세법 시행령 제49조 제2항은 평가기간 내 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보도록 규정하고 있으므로 비교②주택의 거래일이 비교①주택의 거래일보타 평가기준일(증여일, 2017.10.10.)에 더 가까우므로 비교②주택의 거래가액인 1,025백만원을 청구인이 증여받은 쟁점주택의 시가로 봄이 타당하다고 판단된다.
• 나) 한편, 청구인은 증여세를 신고한 이후 뒤늦게 이 건을 처분하면서 납부불성실가산세를 부과하는 것은 부당하다고 주장하나, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고ㆍ납세의무 등을 위반한 경우에 법이 정하는 바에 의하여 부과하는 행정상의 제재로서 납세자의 고의ㆍ과실은 고려되지 아니하고, 법령의 무지 또는 오인은 그 의무 위반을 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 않는 것이고(대법원 2006.10.26. 선고 2005두3714 판결 등 참조), 납부불성실가산세는 납세의무자로 하여금 성실하게 세액을 납부하도록 유도하기 위한 것으로서 신고납부기한까지 미납부한 금액에 대하여는 금융혜택을 받은 것으로 보아 그 납부의무 위반에 대하여 가하는 행정상의 제재인 점을 감안하면, 증여재산의 가액에 대한 평가상의 차이로 인하여 미납부한 세액이라고 하더라도 납부불성실가산세의 부과대상에서 제외된다고 할 수 없고, 나아가 위와 같은 사정만으로는 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한데 대하여 정당한 사유가 있다고 볼 수 없어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다(대법원 2010.1.14. 선고 2008두6448 판결 같은 뜻임).

이 건 과세전적부심사청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있다고 인정되므로 국세기본법제81조의15 제5항 제1호 및 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.