상증세법시행규칙 제15조 제3항 요건을 모두 충족하는 비교주택 매매가액을 시가로 보아 증여세 과세예고 통지한 당초 처분은 적법함
상증세법시행규칙 제15조 제3항 요건을 모두 충족하는 비교주택 매매가액을 시가로 보아 증여세 과세예고 통지한 당초 처분은 적법함
이 건 과세전적부심사청구는 불채택결정합니다.
○ 호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 증여받고, 공동주택가격 160,000,000원을 증여재산가액으로 하여 2018. 1. 26. 증여세 신고를 하였으며, 통지관 서는 2018. 7. 23. 청구인이 신고한 내용대로 증여세 신고시인 결정을 하였다.
- 나. ○○ 청 감사관은 통지관서에 대하여 유사매매사례가액 적용 적정여부에 대한 점검을 실시한 결과 쟁점주택과 동일 단지 내 5동 30
○ 호(이하 “비 교 주택”이라 한다)가 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 시행규칙 제15조 제3항 요건을 모두 충족하는 것으로 확인하였고, 공동주택의 경우 동일 단지내 매매거래에 대해 국세통합전산망이나 인터넷(국토교통부 실거래가정보) 등으로 유사매매사례 아파트의 거래가액 확인이 가능함에도 처분청이 청구인의 증여세 신고를 신고시인 결정한 사실에 대해 감사지적(현지시정)하였으며, 통지관서는
○○ 청 감사관의 감사지적에 따라 비교주택 매매가액인 296,500,000원을 쟁점주택의 시가로 보아 2020. 2. 25. 청구인에게 증여세 27,548,755원을 과세한다는 내용으로 감사결과 과세예고통지를 하였다. <쟁점주택과 비교주택 위치, 면적, 기준시가 비교> (천원, ㎡) 구 분 동 호수 계약일 신고(매매)가액 기준시가 * 전용면적 쟁점주택 2동 30
○ 호 ’18.1.5.(증여) 160,000 160,000 73.440 비교주택 5동 30
○ 호 ’17.11.7.(매매) 296,500 164,000 76.950 * 2017. 4. 28. 고시
- 다. 청구인은 이에 불복하여 2020. 3. 11. 이 건 과세전적부심사청구를 제기하였다.
○ 호)에 몸과 정신이 불편한 거주자가 거주하여 가스 단절, 방역불가 등 외부사람을 극도로 차단하고 있어 방역불가에 따른 해충 피해와 쓰레기 무단 투기 등으로 악취가 나고 이로 인해 민원이 제기되는 등 쟁점주택 가격 하락요인으로 작용 해당 없음 이러한 사정으로 과거에 실제 시세보다 수천만원 싸게 매물로 내놓아도 집을 보고 아랫집의 악취 등을 경험하고는 실제 매매로 이루어진 적이 없다.
- 다. 같은 아파트 단지 내에 같은 동, 같은 평형의 아파트라 할 지라도 각 아 파트의 일조량, 조망권, 유해환경과의 접근 정도 등에 따라 동별이나 층별, 세대별로 가격차가 생기는 것이 일반적이며(서울행정법원 2006구합45937, 2007.10.17., 서울고등법원2007누1653, 2007.7.24. 판결 등 참조), 기준시가인 공동주택가격을 보더라도 쟁점주택이 160백만원인데 비해 비교주택은 164백만원으로, 4백만원의 차이가 있는 점 등에서 쟁점아파트와 비교아파트 사이의 가격 결정 요인들에 대한 개별적인 비교 과정을 거치지 아니하고 비교주택의 매매가격을 유사매매사례로 보아 쟁점주택의 시가로 판단한 것은 상증세법 제60조 제2항에서 정한 합리적인 시가산정방법으로 보기 어렵다.
- 라. 비교아파트의 매매가격을 유사매매사례로 인정하지 않은 사례 사건번호 내용 국심2007서645, 2007.5.23. 매매사례아파트가 쟁점아파트보다 선호되는 층에 위치하고 있고, 입지여건에 있어서도 쟁점아파트보다 우위에 있으며, 기준시가가 115백만원의 차이가 나는 등 매매사례아파트 매매가액은 유사매사례가액으로 볼 수 없다. 국심2007서679, 680,
2007. 5.29. 비교대상 아파트는 같은 동 다른 층에 위치하고 면적은 같으나, 기준시가가 높아 매매사례가액으로 인정할 수 없다. 국심2007중5295, 2008.5.29. 쟁점아파트는 발코니 확장과 인테리어 등 수리한 사실이 확인되지않는 반면, 매매사례아파트의 경우 매매이전에 인테리어 공사를 실시한 것으로 보이므로 시가로 볼 수 없다. 국심2006서2298, 2006. 12.15. 매매사례아파트가 역세권에 인접하고 있고, 층수도 쟁점아파트보다 수요자가 선호하는 층이며, 국 세청의 기준시가 역시 당해 아파트보다 더 높게 나타나고 있는 점 등으로 볼 때 매매사례아파트의 매매사례가액을 시가로 볼 수 없다. 조심2009서3671, 2009.12.15. 유사아파트의 경우 쟁점아파트와 면적, 용도는 동일하나, 한강조망권, 일조량, 베란다 앞이 잔디정원인지 여부 등 주변 환경에 있어 차이가 있고, 공동주택가격 또한 동일하지 아니하므로 유사아파트 거래가액을 시가로 볼 수 없다.
○ 상증세법 제60조 제1항 및 제2항에 의하면 증여재산 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제4항에 의하면, 증여일 전후 3월 이내에 해당 재산 또는 “해당 재산과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”에 대한 매매사실이 있는 경우 그 가액을 증여재산의 시가로 보도록 규정하고 있다.
○ 또한, 상증세법제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산평가 시 “면적 ‧ 위치 ‧ 용도 ‧ 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위”를 구체적으로 규정하기 위해 같은 법 시행규칙 제15조 제3항을 신설(’17.3.10.-제605호)하고, ’17. 3. 10. 이후 상속이 개시되거나 증여받은 분 부터 적용하게 되었는 바,
• 동 시행규칙 제15조 제3항은부동산가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택 가격이 있는 주택으로서 다음 각 목을 모두 충족하는 경우 동일하거나 유사한 재산으로 인정한다고 하면서
① 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지내에 있을 것
② 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용 면적의 100분의 5 이내일 것
③ 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것을 각각 그 요건으로 규정하고 있다.
○ 통지관서가 제시한 비교주택은 매매계약일(’17.11.7.)이 평가기준일(증여일, ’18. 1. 5.)로부터 3개월 이내에 해당하여 상증세법시행령 제49조 제1항의 요건을 충족하며, " 쟁점주택”과 (가) 동일한 공동주택 단지내에 있고, (나) 주거전용면적이 76.95㎡로 “쟁점주택” 전용면적(73.44㎡)과 면적차이가 5% 이내에 해당 하며, (다) 공동주택가격(기준시가)이 164백만원으로 “쟁점주택” 공동주택 가격(160백만원)과 공동주택가격 차이가 100분의 5 이내에 해당하여 상증세법시행규칙 제15조 제3항 제1호 세 가지 요건을 모두 충족한다.
○ 따라서 통지관서는 위와 같이 법령에 규정된 요건에 부합되는 비교주택 매매가액을 쟁점주택 시가로 보고 적법하게 과세예고 통지한 것이다.
- 나. 건물의 상대적 위치 등은 유사매매사례가액의 객관적 평가 기준이 아니다.
○ 청구인은 쟁점주택이 비교주택에 비해 조망권, 입지 조건, 인테리어 상황이 열 악하고 아래 층 입주민으로 인한 가격 하락 요인이 있음에도 불구하고, 이러한 요소를 고려 하지 않고 비교주택 매매가액을 유사매매사례가액으로 보아 과세예고하는 것은 부당하다고 주장하나,
○ 그러한 요소는 이미 공동주택가격에 반영되어 있거나 각 소유자의 주관적 선호로서 매매사례가액에 중대한 영향을 미치는 객관적인 요소로 보기 어렵고, 건물 등기부등본 및 건축물대장에서 확인이 가능한 기준시가, 면적, 위치 등이 객관적 판단기준이 될 수 있다.(같은 뜻, 조심 2019중25, '19.4.16.)
○ 신설된 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 의하면 공동 주택의 경우 해당 조항에서 규정하고 있는 세 가지 요건인 ① 동일 단지내,
② 면적 차이 5% 이내, ③ 기준시가 차이 5% 이내 요건을 모두 충족하는 경우 동일하거나 유사한 재산으로 인정하는 바, 통지관서가 제시한 비교주택은 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 세가지 요건을 모두 충족한다.
- 다. 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 신설 이후 조세 심판례 등에서도 일관되게 처분청의 주장이 정당한 것으로 인정하고 있다.
○ 유사매매사례가액에 대한 구체적 인정 기준을 규정한 상증세법 시 행규칙 제15조 제3항이 신설된 ’17.3.10. 이후 상속 및 증여분에 대해, 해당 요건을 충족한 물건을 유사매매사례 가액으로 보아 처분한 쟁점에 대한 심판례 등을 보면,
• 평가대상 주택과 비교주택이 위치, 층수 등이 다소 차이가 있더라도 해당 요인이 가격에 영향을 미치는 객관적이고 중대한 요인으로 보기는 어렵고,상증세법 시행규칙 제15조 제3항을 모두 충족하는 경우 유사매매사례가액으로 인정함이 정당한 것으로 일관되게 결정하고 있다.
- 라. 결어
○ 그동안 상증세법시행령 제49조에서 증여재산의 평가와 관련하여 유사재산에 대하여 시가로 인정할 수 있다고 규정하면서 그 구체적 기준을 제시하지 않았으나, ’17.3.10. 상증세법시행규칙 제15조 제3항을 신설하여 유사재산에 대한 구체적 기준을 규정하였다.
• 해당 조항은 비교가능주택의 범위기준을 정한 것으로 상황과 주관에 따라 변하는 경제적 합리성보다 규정된 범위에 포함되는지 여부를 기준으로 판단하여야 한다.
• 현실적으로 평가대상주택과 100% 일치하는 사례가액은 드물어 약간의 차 이를 감수하더라도 과세의 형평성과 법 적용의 일관성을 위해 법령으로 범위를 정하여 집행하는 것은 불가피하다.
• 아울러, 해당 조항 신설 후 유사매매사례가액 쟁점과 관련한 심판례 등은 해당 조항 요건을 모두 충족한 경우 유사재산으로 인정하고 있다.
○ 따라서 상증세법시행규칙 제15조 제3항 요건을 모두 충족하는 비교주택 매매가액을 시가로 보아 증여세 과세예고 통지한 당초 처분은 적법하다.
1. 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】
① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙 등】
③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. <신설 2017.3.10>
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
1. 쟁점주택 등기전부사항증명서 내역
○ 쟁점주택 등기전부사항증명서에 따르면, 2001.12.19. 청구인 父 UUU이 쟁점주택을 매매를 원인으로 취득하여 2018. 1. 5. 청구인에게 증여로 소유권 이전하였으며, 2020. 1. 13. △△구역주택재건축정비사업조합에 신탁등기한 사실이 나타난다.
2. 쟁점주택의 일반 개요
○ 소재지: ○○시 ○구 △△동 1***-1* 외 3필지
○ 입주일자: 1984년 6월 ○ 건설회사: ○○건설
○ 동수 및 세대수: 지상5층, 7개동 총 305세대
○ 주차대수: 75대 ○ 난방: 개별난방/도시가스
○ 입주면적별 세대수 분양면적(㎡) 전용면적(㎡) 세대수 분양면적(㎡) 전용면적(㎡) 세대수 67.84 56.61 10 73.44 61.83 5 80.38 68.31 5 85.88 73.44 35 89.64 76.95 15 92.53 79.65 70 98.09 84.42 160 103.21 84.24 5
3. 쟁점주택 증여일(2018.1.5.)전후 3개월 이내의 매매사례가액
○ 쟁점주택 증여일 전후 3개월 이내의 매매사례가액은 아래 1건으로 조회되며 통지관서는 이를 유사매매사례가액으로 보아 시가로 적용함 (천원, ㎡) 구분 동/호수 매매(증여) 계약일 매매가액 기준시가 총면적 전용면적 쟁점주택 2/302 2018.1.5 증여 160,000 80.64 73.44 비교주택 5/302 2017.11.7 296,500 164,000 84.15 76.95
4. 쟁점주택과 비교주택의 기준시가 (천원, ㎡) 구분 고시 일자 쟁점주택 비교주택 기준시가 총면적 전용면적 기준시가 총면적 전용면적 2015-4-30 117,000 80.640 73.440 119,000 84.150 76.950 2016-4-29 140,000 80.640 73.440 140,000 84.150 76.950 2017-4-28 160,000 80.640 73.440 164,000 84.150 76.950 5) 인터넷포털사이트에서 확인한 쟁점주택이 속한 아파트 단지의 시세자료 (만원) 기준월 KB국민은행 하위평균가 일반평균가 상위평균가 쟁점주택 비교주택 쟁점주택 비교주택 쟁점주택 비교주택 2018.4 21,000 23,000 23,000 24,000 24,000 25,000 2018.1 21,000 23,000 23,000 24,000 24,000 25,000 2017.11 21,500 23,500 23,000 24,500 24,000 25,500
6. 청구인이 제시한 심리자료
- 가) 단지 배치도 및 지하철과의 근접성 나) 청구인은 단지배치도에서 보듯이 2동은 앞에 4동이 가리고 있고 4동과의 간격이 11미터 정도로 건물이 앞을 가로막고 있어 일조권이나 사생활 보호에 좋지 않은 영향을 미치고 있으며, 또한, 뒤쪽에 차도가 있어 소음과 공해, 사생활 침해로 인해 창문을 열기 어려워 환기가 어렵고 특히 여름에 더 큰 불편을 초래한다고 주장하면서 아래 사진을 포함하여 8매의 사진을 제시하였다.
- 다) 이에 비해 5동의 경우 단지 가장 앞쪽에 위치하고 있어 전망이 가장 좋으며, 앞의 건물과의 거리가 약 38미터로 앞을 가로막는 장애물이 없어 조망권이 보장된다고 주장하며 아래와 같이 사진을 제시하였다.
- 라) 쟁점주택은 매우 낡고 노후화되어 틈이 갈라져 물 새는 곳도 많고, 집안 곳곳 곰팡이 얼룩이 있는 상태이며, 특히 앞과 뒤 베란다에 천장과 외벽에 누수가 되어 비용을 들여 몇차례 수리를 하였으나 달라지지 않아 더 이상의 수리가 의미가 없다고 판단되어 불편을 감수하고 살고 있다고 주장하면서 쟁점주택 내부사진 48매를 제출하였다. 마) 비교주택 내부 사진
- 바) 쟁점주택 아래층 현황 관련 사진
- 라. 판단
1. 관련규정 ⑴ 상증세법 제60조 제1항은 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 제2항은 제1항의 규정에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한 다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항은 법 제60조 제2항에서 수 용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간” 이라 한다) 이내의 기간 중 매매・감정・수용・경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제4항은 제1항의 규정을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적・위치・용도・종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다고 규정하고 있다. ⑵ 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산 평가시 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위를 구체화하여 인정기준을 마련하기 위하여 2017. 3. 10. 기획재정부령 제605호로 같은 법 시행규칙 제15조 제3항이 신설되어 2017.3.10. 이후 상속이 개시되거나 증여받은 분부터 적용하게 되었는바, 동 시행규칙 제15조 제3항 제1호에서부동산가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택 가격이 있는 주택으로서 다음 각 목을 모두 충족하는 경우 동일하거나 유사한 재산으로 인정한다고 하면서 가목에서 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지내에 있을 것을, 나목에서 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 100분의 5 이내일 것을, 다목에서 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내일 것을 각각 그 요건으로 규정하고 있다. 이러한 규정의 취지는 상속․증여 재산의 평가시 평가대상 재산과 면적 ․ 종류․용도 등이 동일 또는 유사한 재산의 매매사례가액이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하고, 유사한 재산의 매매사례가액을 시가로 적용 시 임의로 적용하는 부작용을 방지하여 행정의 예측가능성과 법적안정성을 도모하기 위한 것으로 판단된다.
2. 쟁점주택의 증여재산가액이 적정한지 여부에 대한 판단 가) 위 법리와 사실관계에 비추어 이 건을 보건대, 비교주택의 매매가액을 쟁점 주택의 시가에 해당하는 유사매매가액으로 보는 것이 타당하다.
① 통지관서가 제시한 비교주택은 아래와 같이상증세법시행령 제49조 제1항, 제2항 및 제4항과 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 세 가지 요건을 모두 충족한 것으로 보인다. ㉮ 비교주택은 쟁점주택과 동일한 공동주택 단지내에 있다. ㉯ 비교주택의 주거 전용면적이 76.95㎡로, 쟁점주택 전용면적 73.44㎡와의 차이가 100분의 5 이내에 해당한다. ㉰ 비교주택과 쟁점주택의 공동주택가격은 각각 164백만원, 160백만원으로 그 차이가 100분의 5 이내에 해당한다.
② 청구인은 쟁점주택이 비교주택에 비해 조망권, 입지 조건, 인테리어 상황이 열악하고 아래층 입주민으로 인한 가격하락요인 등이 있어 비교주택의 매매가격을 쟁점주택의 시가로 보는 것은 부당하다고 주장하고 있으나, 그러한 요소는 이미 공동주택가격에 반영되어 있거나 각 소유자의 주관적 선호로서 유사매매사례가액에 중대한 영향을 미치는 객관적인 요소로 보기 어렵다 할 것이다. 나) 따라서, 통지관서가 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여 재산가액을 산정하여 증여세를 과세예고한 통지는 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 과세전적부심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 ｢국세 기본법｣ 제81조의15제5항제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.