증여받은 주택의 유사매매사례가액 적용이 부당하는지

이 건 과세전적부심사청구는 불채택결정합니다. 이 유

• 가. 청구인은 2017.7.26. 母 ○○○으로부터 ○○ ○○ ○○동 46 ○○○○아파트 ○○동 ○○호(이하 “쟁점주택 ” 이라 한다)를 증여받은 뒤 2017.10.27. 쟁점주택의 증여재산가액을 기준시가 129,000,000원으로 하여 증여세 신고하였다.

○○세무서장은 2017.11.27. 청구인 신고내용대로 증여세 신고시인 결정을 하였다.

• 나. 국세청 감사관은 2019.5.7부터 2019.5.24까지 통지관서에 대한 감사를 실시하여 쟁점주택에 대한 유사매매 주택을 확인한 결과, 매매계약일이 2017.8.23. 같은 단지 □□□동 □□□호(이하 “쟁점외주택”이라 한다)주택 매매가액 210,000,000원이 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 시행규칙 제15조 제3항의 요건을 모두 충족하는 것으로 확인하였고, 공동주택의 경우 동일 단지 내 매매거래가 많아 국세통합전산망(NTIS)이나 인터넷 국토교통부 실거래가정보등으로 유사매매사례가액 확인이 가능함에도 검토를 소홀히 하여 증여세 부족 징수한 사실에 대하여 감사지적(현지시정)사항을 통보하였다.

1. 통지관서는 감사지적에 따라 쟁점외주택 매매가액을 적용하여 2019.12.9. 1차로 17,253,465원을 과세한다는 감사결과 과세예고통지를 하였다.

2. 이에 청구인은 2020.1.22. 과세전적부심사청구를 제기하면서, 통지관서가 유사매매사례가액으로 적용한 쟁점외주택은 특수관계인과의 거래 로, 불특정 다수인 사이의 거래(상증세법 제60조 2항)에 해당되지 않는다고 주장하였다. 쟁점외주택거래는 매도인과 매수인은 형부,처제 관계

3. 통지관서는 쟁점외주택이 유사매매사례가액 적용이 부적합 것으로 판단하여 당초 과세예고통지를 취소하였고, 청구인은 2020.1.31. 과세전적부심사청구 취하서를 제출하였다.

• 다. 국세청 감사관은 평가기간 내 유사매매사례 물건 중 쟁점외주택을 제외하고 매매계약일이 2017.10.25. 같은 단지△△△동 △△△호(이하 “쟁점비교주택 ” 이라 한다)가 쟁점주택 매매계약일로부터 가장 가까운 날 매매계약이 이루어졌고, 상증법 시행규칙 제15조 제3항의 요건을 모두 충족하는 것으로 확인하고, 쟁점비교주택 매매가액 205,000,000원을 유사매매사례가액으로 통지관서에 통보하였고, 통지관서는 2020.2.6. 청구인에게 쟁점비교주택의 유사매매사례가액 205,000,000원을 증여과세가액으로 하여 증여세 13,100,000원을 과세한다는 내용으로 증여세 과세표준 및 세액 계산내용 통지(이하 “이 건 통지”라 한다)를 하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2020.3.5. 이건 과세전적부심사청구를 제기하였다.

쟁점비교주택의 거래가액을 유사매매사례가액으로 보아 이 건 통지는 취소하여야 한다. 2017.10.27. 청구인은 증여세 신고시 해당직원에 안내에 따라 구비서류를 허위사실 없이 작성·제출하여 정상적으로 신고하였음에도 불구하고, 감사지적이라는 이유만으로 신고일로 부터 2년 이상 지나서야 과세예고통지하는 것은 감사부서 및 국세청의 업무소홀이며 그 부담을 납세자에게 책임을 전가하는 것은 억울하고 부당하다.

• 가. 이 건 과세예고통지는 관련 법령에 의거한 적법한 통지이다.

1. 2017.3.10. 신설된 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에서 ‘해당 자산과 면적·위치·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산이란 다음 각 호 구분에 따른 재산을 말한다’고 규정되어 있고, 제1호에는 ‘다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택’이라고 되어 있으며, 가목은 ‘ 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것’, 나목은 ‘ 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것’, 다목은 ‘평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것’이라고 규정하고 있다.

2. 상증세법 시행령 제49조 제2항에서 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하는 것으로, 매매계약일을 기준으로 판단하도록 규정하고 있다.

3. 쟁점 주택의 증여기준일인 2017.7.26. 현재 증여일 전후 3개월내 매매사례가액은 다음과 같다. 동 호수 매매계약일 매매가액 기준시가 전용면적 비고

□□□ 동

□□□ 호 2017.08.23. 210,000,000 129,000,000 59.98(㎡) 특수관계인과 거래 △△△ 동 △△△ 호 2017.10.25. 205,000,000 129,000,000 59.98(㎡) 쟁점비교주택 쟁점비교주택인 203동 306호는 ①쟁점주택과 동일한 공동주택단지 내에 있고, ② 평가대상 주택과 주거전용면적 및 공동주택 가격차이가 100분의 5이내이며, ③평가기준일인 2017.7.26.로부터 가장 가까운 날(특수관계인과의 거래 제외)인 2017.10.25. 매매계약을 체결한 사실이 확인된다. 4) 상기와 같이 쟁점비교주택은 쟁점주택과 위치·면적·용도 등이 유사하고 특수관계인과의 거래를 제외하면 평가기준일로부터 가장 가까운 날에 매매계약된 사실이 확인되므로 쟁점 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 적용하는 것이 타당하다. 나. 상증법 시행규칙 제15조 제3항 신설 이후 조세심판례등에서도 일관되게 처분청의 주장이 정당한 것으로 인정하고 있다. 유사매매사례가액에 대한 구체적 인정 기준을 규정한 상증법 시행규칙 제15조 제3항이 신설된 ’17.3.10. 이후 상속 및 증여분에 대해, 해당 요건을 충족한 물건을 유사매매사례 가액으로 보아 처분한 쟁점에 대한 심판례 등을 보면, 평가대상 주택과 비교주택이 위치, 층수 등이 다소 차이가 있더라도 해당 요인이 가격에 영향을 미치는 객관적이고 중대한 요인으로 보기는 어렵고,상속세 및 증여세법시행규칙 제15조 제3항을 모두 충족하는 경우 유사매매사례가액으로 인정함이 정당한 것으로 일관되게 결정하고 있다(조심2019-서-2121, 2019.9.18., 조심2018-서-4251,2019.6.24. 조심2019-서-2967, 2019.11.1외 다수 같은 뜻) 다. 이 건 통지가 부과제척기간내의 이루어진 이상 이 건 통지는 정당하다. 청구인은 당초 직원 안내에 따라 증여세를 신고하였고, 신고내용대로 정당하게 과세(무납부고지)가 이루어졌음에도 불구하고, 2년이상 지난 시점에서 증여재산가액을 경정하여 다시 과세예고통지함은 부당하다고 주장하나, 1) 상증법 제76조(결정·경정) 제1항에 의하면, “신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.”고 규정하고 있고, 같은 법 제76조(결정·경정) 제4항에 의하면, “세무서장 등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준을 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 경정한다.”고 규정하고 있다. 2) 또한, ｢국세기본법｣ 제26조의2 (국세의부과제척기간) 제4항에 의하면 “증여세의 부과제척기간(국세를 부과할 수 있는 기간)은 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년으로 한다.”고 규정하고 있고, 동법 시행령 제12조의3(국세부과제척기간의 기산일) 제1항에 의하면, “국세를 부과할 수 있는 날은 다음 각호의 날로 한다.”고 규정하면서, 제1호에 “과세표준과 세액을 신고하는 국세의 경우 과세표준과 세액에 대한 신고기한 또는 신고서 제출기한의 다음날”로 규정하고 있다. 3) 국세청 감사관은 청구인의 증여세 신고내용에 대해 법령에 규정한 유사매매사례가액이 있음에도 불구하고 기준시가로 결정한 통지관서의 당초 결정에 오류가 있음을 확인하고, 국세부과제척기간 이내에 당초 잘못 결정한 부분을 경정할 것을 통보하였으며, 이는 법에서 규정한 절차대로 정당하게 업무를 수행한 것으로서, 청구인의 주장처럼 업무를 소홀히 한 것이 아니다.(부산지방법원 2013-구합-3819, 2014.10.17., 같은 뜻) 4) 또한, 청구인은 2년 이상 지난 시점에서 과세예고 통지함으로써 납세자에게 책임을 전가한다고 주장하나, 이 건 통지 시 신고‧납부 불성실 가산세를 적용하지 않고 청구인이 당초 신고‧납부하였어야 할 본세만 통지하였으므로, 청구인에게 책임을 전가하지 않았다. 라. 결론 1) 상증법 시행령 제49조에서 증여재산의 평가와 관련하여 유사재산에 대하여 시가로 인정할 수 있다고 규정하면서 그 구체적 기준을 제시하지 않았으나, ’17.3.10. 상속세 및 증여세법시행규칙 제15조 제3항을 신설하여 유사재산에 대한 구체적 기준을 규정하였고, 해당 조항은 비교가능주택의 범위기준을 정한 것으로 상황과 주관에 따라 변하는 경제적 합리성보다 규정된 범위에 포함되는지 여부를 기준으로 판단하여야 한다. 아울러, 해당 조항 신설 후 유사매매사례가액 쟁점과 관련한 심판례 등은 해당 조항 요건을 모두 충족한 경우 유사재산으로 인정하고 있다. 따라서 상속세 및 증여세법시행규칙 제15조 제3항 요건을 모두 충족하고, 비교주택 매매가액을 시가로 보아 증여세 과세예고 통지한 처분은 적법하다. 2) 청구인은 2년 이상 지나서야 과세예고 통지하는 것은 감사부처 및 국세청의 업무소홀이고, 그 부담을 청구인에게 떠넘기는 것은 부당하다고 주장하나, 국세청 감사관은 법령에 규정한 유사매매사례가액이 있음에도 기준시가로 신고시인 결정한 당초 통지관서의 결정에 오류가 있음을 확인하고, 부과제척기간이내에 통지관서에게 경정할 것을 통보하였고, 따라서 이 건 통지는 부과체적기간 이내에 이루어진 정당한 통지이며, 국세청 감사관 및 통지관서가 업무를 소홀히 한 것은 아니다. 아울러, 이 건 통지 시 가산세를 제외하고 납세자가 당초 부담하였어야 할 본세만 과세예고 통지하였으므로, 납세자에게 부당하게 책임을 전가하지도 않았다.

• 가. 쟁점 증여받은 주택의 유사매매사례가액 적용이 부당하는지
• 나. 관련 법령 등 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】(2016.12.20. 법률 제14388호로 일부개정된 것)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 1-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】(2017.02.07. 법률 제27835호로 개정된 것)

① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 1-2) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】(2017.03.10. 법률 제605호로 일부개정 된 것)

③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 2) 상속세 및 증여세법 제76조 【결정ㆍ경정】

① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

④ 세무서장등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정(更正)한다. 3) 국세기본법 제26조의2 【국세 부과의 제척기간】(2016.12.20. 법률 제14382호로 개정 된 것)

① 국세는 다음 각 호에 규정된 기간이 끝난 날 후에는 부과할 수 없다.

4. 상속세ㆍ증여세는 제1호, 제1호의2, 제2호 및 제3호에도 불구하고 부과할 수 있는 날부터 10년간. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 부과할 수 있는 날부터 15년간으로 한다. 3-1) 국세기본법 시행령 제12조의3 【국세 부과 제척기간의 기산일】

① 법 제26조의2제5항에 따른 국세를 부과할 수 있는 날은 다음 각 호의 날로 한다.

1. 과세표준과 세액을 신고하는 국세(종합부동산세법 제16조제3항 에 따라 신고하는 종합부동산세는 제외한다)의 경우 해당 국세의 과세표준과 세액에 대한 신고기한 또는 신고서 제출기한(이하 "과세표준신고기한"이라 한다)의 다음 날.

• 다. 조사내용

1. 사실관계

• 가) 일자별 사건 진행 이력은 다음과 같다. 일 자 내 용 비 고 2017.7.26.

• 청구인 쟁점주택 수증 2017.10.27.

• 청구인 쟁점주택 증여세 신고 2019.5.17.∼2019.5.24.

• 국세청 감사관, 재산분야 기획점검 2019.11.29.

• 국세청 감사결과 현지시정 사항 통보 2019.12.23.

• 통지관서 과세예고통지서 송달완료 (유사매매사례가액 210백만원) 납부불성실 가산세 적용 2020.01.22.

• 청구인 과세전적부심사청구

• 매매사례가액 조정 및 납부불성실 가산세 부당 주장 2020.01.31.

• 과세전적부심사청구 취하서 제출 2020.02.06.

• 통지관서 과세예고통지서 송달완료 (유사매매사례가액 205백만원) 납부불성실 가산세 미적용 2020.03.05

• 청구인 과세전적부심사청구 (유사매매사례가액 부인)

• 나) 쟁점주택 증여일 전후 3개월 이내에 매매가 이루어진 주택(총 2건)과 쟁점 주택과의 비교내역과 쟁점주택 아파트 단지 배치도는 다음과 같다. 구분 매매계약일 동 호수 전용면적(㎡) 매매가액 기준시가 쟁점주택 2017.07.26. 59.98 129,000,000 쟁점비교주택 2017.10.25. △△△ 동 △△△ 호 59.98 205,000,000 129,000,000 쟁점외 주택 * 2017.08.23.

□□□ 동

□□□ 호 59.98 210,000,000 129,000,000 * 쟁점외 주택은 특수관계자와 거래로 유사매매사례가액 적용 배제 다) 청구인이 2020.1.22. 1차로 제기한 과세전적부심사청구 내용은 다음과 같고, 청구인 주장한 바와 같이 203동 603호의 거래가 특수관계인과의 거래에 해당한다고 보아, 통지관서는 위 매매사례가액 적용을 취소하였다.

○ 유사사례 적용 결정한

□□□ 동

□□□ 호 210,000,000원 거래가액은 특수관계인(매도인:형부, 매수인:처제)거래이기에 취소되어야 한다. - 또한 당시 ○○○도 부동산이 이상과열된 가격이며 현재 실거래가는 180,000,000원으로 이곳은 구도심이기에 앞으로 더 조정 될 가능성이 있어, 과도한 증여과세 처분은 조정되어야 한다.

○ 2년이 더 지난 지금에 와서 가산세까지 적용하는 것은 부당하므로 가산세전액 감면을 요청한다.

• 라) 증여세 신고 및 결정결의(안) 내역은 다음과 같다. 구분 신고 결정경정 결정경정(당초) 결정취소 결정결의(안) 증여재산가액 129,000 129,000 210,000 129,000 205,000 증여세과세과액 129,000 129,000 210,000 129,000 205,000 증여재산공제 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 과세표준 79,000 79,000 160,000 79,000 155,000 세율