증여주택과 같은 아파트 단지의 매매사례가액 요건을 충족하는 평가기준일 전후 3개월 내의 시가로 볼 수 있는 거래가액은 층이 다른 경우에도 시가인 매매사례가액으로 볼 수 있음
증여주택과 같은 아파트 단지의 매매사례가액 요건을 충족하는 평가기준일 전후 3개월 내의 시가로 볼 수 있는 거래가액은 층이 다른 경우에도 시가인 매매사례가액으로 볼 수 있음
이 건 과세전적부심사청구는 【불채택】결정합니다.
○ 비교주택을 쟁점주택에 대한 매매사례가액으로 보아 한 이 건 통지는 다음 내용으로 볼 때 부당하므로 취소되어야 한다.
- 가. 증여 당시 쟁점주택과 같은 2층의 매매사례가 없었으므로 기준시가(공동주택가격)로 평가하여 신고한 것은 적법하다.
- 나. 통지관서가 유사매매사례가액 요건을 충족하는 쟁점주택 단지 내의 4층인 비교주택의 매매가액을 매매사례가액으로 보았으나, 이는 아래 내용과 같이 매수자의 선호에 큰 차이가 있으므로 비교주택의 매매가액을 매매사례가액으로 봄은 부당하다.
1. 2층인 쟁점주택은 엘리베이터가 없고 4층인 비교주택은 엘리베이터를 이용할 수 있는데 이사나 일상생활에서 계단을 이용하는 것과 엘리베이터를 이용하는 것은 큰 차이가 있다. 쟁점주택은 고령자들의 계단 이용에 불편할 뿐만 아니라 무거운 짐을 운반하거나 이삿짐을 운반하는데 불편하여 매수자들이 선호하지 않는다.
2. 2층과 4층은 채광, 도난 위험, 조망권 등에서 2층인 쟁점주택은 4층인 비교주택에 비해 많이 불리하다. 쟁점주택 단지는 신축된 지 오래된 단지로 주변에 나무가 우거져 있어 2층은 해가 잘 들지 않아 낮에도 방안이 어둡고 침침하여 불을 켜야 하고, 습기도 많이 차고 곰팡이가 피는 등 생활에 불편이 많다.
3. 기준시가와 거래시세에 있어서도 현저한 차이가 있다.
4. 쟁점주택 단지는 19*4년 신축된 노후 아파트로 주택의 내부 리모델링 정도에 따라 거래가액의 차이가 많은데 쟁점주택은 리모델링을 하지 않았다. 쟁점주택 단지는 13층이 최고층으로 9층이 로얄층인데 당시 거래 사례를 보면 2017.11.30. 거래된 9층의 기준시가는 1,160백만원인데 1,870백만원, 2017.11.21. 거래된 4층의 기준시가는 1,120백만원인데 1,900백만원에 거래된 사실이 있다.
○ 과거에는 상증세법 시행령 제49조에서 재산의 평가와 관련하여 유사재산의 거래가액을 시가로 인정할 수 있다고 규정하면서 그 구체적 기준을 제시하지 않았으나, 2017.3.10. 시행규칙 제15조 제3항을 신설하여 유사재산에 대한 구체적 기준을 규정하였고, 해당 조항 신설 후 매매사례가액과 관련한 심판례 등은 해당 조항 요건을 모두 충족한 경우 시가(매매사례가액)로 인정하고 있다. 그런데, 비교주택은 쟁점주택과 위치‧면적‧용도 등이 유사하고, 평가기간 내에 매매계약이 체결된 사실이 확인되어 유사매매사례가액 요건을 모두 충족하므로 비교주택의 매매가액 1,900백만원을 쟁점주택의 시가로 보아 증여받은 지분비율을 곱하여 산정한 가액을 증여재산가액으로 하여 한 이 건 통지는 적법하다.
- 가. 통지관서의 이 건 통지는 관련 법령에 따른 것으로 적법하다.
1. 상증세법 제60조 제1항 및 제2항에는 증여재산 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제4항에는 “유사매매사례가액 요건을 충족하는 다른 재산”에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 가액을 증여재산의 시가로 보도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제2항에는, “제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다.”고 규정하고 있다.
2. 또한, 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산평가 시 “면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위”를 구체적으로 규정하기 위해 같은 법 시행규칙 제15조 제3항을 신설(2017.3.10. 기획재정부령 제605호)하였고, 이는 2017.3.10. 이후 상속이 개시되거나 증여받은 분부터 적용하도록 되어 있다.
3. 위 시행규칙 제15조 제3항에는 “해당 재산과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.”고 규정되어 있고, 제1호에는 “다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택”이라고 되어 있으며, 가목은 “평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것”, 나목은 “평가대상 주택과 주거전용면적 차이가 100분의 5 이내일 것”, 다목은 “평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 100분의 5 이내일 것”이라고 되어 있다.
4. 통지관서가 매매사례로 본 비교주택은 유사매매사례가액 요건의 세 가지를 모두 충족하고 있다.
- 가) 비교주택은 매매계약일이 2017.11.21.로 증여재산인 쟁점주택의 평가기준일인 2017.12.20.로부터 3개월 이내이고 평가기간 내의 매매사례 중 평가기준일과 가장 가까운 날로 확인된다.
- 나) 비교주택은 쟁점주택과 ① 동일한 공동주택 단지 내에 있고, ② 면적차이가 5% 이내(주거전용면적이 177.190㎡로 쟁점주택의 전용면적과 동일)이며, ③ 공동주택가격(기준시가)이 1,120백만원으로 쟁점주택의 공동주택 가격 1,072백만원과 차이가 48백만원으로 100분의 5 이내에 해당한다.
- 나. 주택의 상대적 위치 등은 매매사례가액 판단에 영향을 주지 않는다.
1. 청구인은 쟁점주택이 2층으로 엘리베이터를 이용할 수 없어 불편하고, 4층인 비교주택에 비하여 채광, 조망권 등에서 열악함에도 이러한 요소를 고려하지 않고 비교주택의 매매가액을 매매사례가액으로 보는 것은 부당하다고 주장한다.
2. 그러나 평가대상 주택과 비교주택의 위치·층수 등의 차이는 주택가격에 영향을 미치는 객관적이고 중대한 요인으로 보기는 어렵다.
- 다. 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 신설 이후에는 조세심판원 심판례 등에서도 통지관서의 매매사례가액 적용이 정당하다고 일관되게 결정하고 있다.[통지관서의 상세한 주장내용은 “4. 심리 및 판단, 다. 사실관계, “4)” 참고]
○ 매매사례가액 요건을 충족하는 아파트 단지 내 4층 주택의 매매가액이나 2층 주택의 시가로 볼 수 없다는 청구주장의 당부
- 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】(2016.12.20. 법률 제14388호로 개정된 것)
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. <개정 2016.12.20>
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 1-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】(2017.2.7. 대통령령 제27835호로 개정된 것)
① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. <개정 1998.12.31, 2012.2.2, 2014.2.21, 2016.2.5, 2017.2.7>
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
- 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2002.12.30, 2010.12.30, 2014.2.21, 2017.2.7>
1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. <신설 2003.12.30, 2010.12.30, 2012.2.2, 2016.2.5, 2017.2.7> 1-1-1) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】(2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 개정된 것)
③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. <신설 2017.3.10>
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택
- 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
- 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
- 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것 1-1-2) 상속세 및 증여세법 시행규칙 부칙 <제605호, 2017.3.10> 제1조(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제14조의4(회계기준이 적용되는 공익법인등)의 개정규정은 2018년 1월 1일부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) 이 규칙은 이 규칙 시행 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분부터 적용한다. 2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】[2016.1.19. 법률 제13796호로 개정된 것]
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. <개정 2014.1.1, 2016.1.19>
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
1. 청구인의 증여세 신고와 통지관서의 증여세 결정 및 경정결정 예정 내역은 다음 <표1>과 같다. <표1> 청구인의 증여세 신고와 통지관서의 결정 및 경정결정 예정 내역(생략)
2. 쟁점주택 단지 내에서 쟁점주택의 평가기간 내에 거래된 같은 면적(177.19㎡)인 비교주택 등의 위치·기준시가 등의 비교 내역은 아애롸 같다.
3. 쟁점주택 시가를 청구인이 공동주택가격(기준시가)으로 본 것과 통지관서가 비교주택의 매매사례가액으로 본 것에 대하여 주장하는 것을 요약하면 다음 <표3>과 같다. <표3> 양측의 주장 내용 요약 주장 내용: ① 공동주택가격(기준시가)을 시가로 신고 한 것 관련 청구인(정당) 통지관서(부당) 평기기준일 내에 쟁점주택과 같은 2층의 거래사례가 없음 평가기준일 내에 유사매매사례가액 요건을 충족하는 매매사례 있음 주장 내용: ② 비교주택의 매매가액을 시가(매매사례가액)로 산정 한 것 관련 청구인(부적법) 통지관서(적법) +① 동일한 공동주택단지 내이고, 평가대상 주택과 ② 주거전용면적 및 ③ 공동주택가격 차이가 100분의 5 이내일 것 요건 충족 +매수자의 선호도 차이가 크므로 매매사례가액으로 봄은 부당
• 위치 차이: 쟁점주택은 2층이고 쟁점주택은 4층임
• 채광, 도난 위험, 조망권 등에서 많이 불리 4층에 비해 불리
• 엘리베이터를 이용할 수 없어 노인들의 이동, 물건 옮기기 등에서 많이 불편
• 쟁점주택 단지는 1984년 신축된 노후 단지로 리모델링 정도에 따라 가격차가 심함 +상증세법 규칙에 규정된 유사매매사례가액 요건을 모두 충족하고 있음 +상증세법 시행령§49②-시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하도록 규정하고 있고,
• 비교주택이 가장 시가로 보는 가액 중 가까운 날에 매매계약 체결됨 +건물의 상대적 위치 선호도 등은 매매사례가액 판단의 객관적 평가 기준이 아님
4. 쟁점주택과 비교주택이 “위치·층수 등이 다소 차이가 있더라도 해당 요인이 가격에 영향을 미치는 객관적이고 중대한 요인으로 보기는 어렵다.”는 등에 대한 통지관서의 상세한 주장내용은 다음과 같다.
○ 처분청이 제시한 비교대상아파트의 경우 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항의 요건을 모두 충족하는 점, 비교대상아파트가 쟁점아파트 보다 높은 가액으로 거래된 것은 층이나 조망권 유무 등에 의한 일반적인 차이일 뿐 급격한 가격변동에 의한 것이라고 보기에는 그 입증이 부족한 점 등에 비추어 쟁점매매사례가액을 상속아파트의 시가로 보기는 어렵다 할 것임 <조심2018서4251, 2019.6.24.(증여일: 2017.4.25.)>
○ 비교대상주택은 쟁점주택과 동일한 건물 내에 위치해 있고 그 면적과 기준시가 등이 동일하며, 비록 부속면적인 지하실의 사용현황에 다소 차이가 있으나 그것이 주택 거래가액에 영향을 미쳤다고 보기는 어려우므로 처분청이 비교 대상주택의 매매가액을 쟁점주택의 유사매매사례가액으로 하여 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
5. 인터넷 포털사이트에서 확인한 ‘KB국민은행’, ‘한국감정원’ 등이 공표한 증여일(2017.12.20.) 기준 전후 3개월 내의 쟁점주택 단지의 쟁점주택과 유사한 주택의 시세는 다음 <표5>와 같으며 전반적으로 시세가 상승추세에 있음이 확인된다. <표5> KB국민은행과 한국감정원 등이 고시한 시세 (단위: 백만원) 일자별 KB국민은행 부동산뱅크 한국감정원 하 중 상 하 중 상 하 상 2017.10.20. 1,650 1,725 1,800 1,725 1,775 1,825 1,750 1,850 2017.12.20. 1,750 1,800 1,850 1,822 1,872 1,923 1,750 1,900 2018.3.20. 2,025 2,075 2,200 2,000 2,100 2,200,1850 2,150
6. 청구인은 “이 사건 세액의 산정은 기준시가를 적용하여야 할 것임에도 비교주택의 거래가액을 적용·위법·부당하다고 할 것이므로 이를 취소하여야 한다. 설령 시세를 적용한다고 하더라도, 2017.11.30. 거래된 로얄층인 9층의 매매가가 4층보다 낮은 18억 7,000만원인 걸로 보아 9층은 리모델링을 하지 않아 내부 상태가 청구인의 아파트와 비슷한 상태로 추정된다. 그런데 그 주택의 공시지가는 11억6천만원이고 2층의 공시지가가 10억 7,200만원이므로 비례로 계산해보면 2층의 실거래가를 17억 2,800만원으로 볼 수 있다. 이에 대한 청구인의 수증 지분 40%의 지분을 계산해 보면, 6억9천만원 정도가 증여재산가액이 되어야 한다.”는 내용의 다음과 같은 추가의견을 제출하였다.
- 가) 앞 <표2>의 1동 8호나 1동 9호는 고층으로 산이 보여 전망이 좋아 기준시가가 매매가가 쟁점주택보다 높을 수밖에 없다. 그런데 기준시가도 훨씬 높은 1동 9호의 거래가가 1,870백만원이라면 쟁점주택의 시가는 더 낮아야할 것이다.
- 나) 비교주택의 2017.11.21. 매매가가 1,900백만인데 이후 계속 부동산 가격이 급격한 상승기에 있음에도 그 이후에 매매된 1동 9호의 거래가액이 1,870백만원이고, 2017.12.5. 매매된 1동 8호의 거래가액이 1,900백만원이라는 것은 비교주택의 거래가액을 적용하는 것이 매우 부적절하며 부당하다는 명백한 근거라고 할 것이다. 비교주택의 매매가액을 시가로 적용한다는 것은 억지로 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 다목을 강제로 적용하려는 것에 지나지 않는다고 보아야 할 것이다.
- 다) 대법원판례[대법원2010두26988(2012.4.26.) 등 참고]에 따르면 ‘시가란 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하므로 그와 같은 매매사례가액이 시가로 인정되기 위해서는 당해 거래가 일반적이고 정상적인 방법으로 이루어져 증여일 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 수 있는 사정이 인정되어야 한다.’는 취지인데 통지관서가 비교주택의 거래가액을 시가로 적용하는 것은 이러한 대법원판례를 정면으로 위반하는 것으로 위법하며 부당하다.
- 라) 비교주택은 산이 보이는 등 전망이 좋아 조망권, 일조권이 우수하고 엘리베이터가 있어 생활 편의가 훨씬 좋고 조용하고 청결한 상태이다. 반면, 쟁점주택은 나무로 가려져 있어 전망이 좋지 않고 답답하고 습하며 조망권, 일조권 등이 매우 열악하며, 엘리베이터도 없어 생활에 매우 불편하다. 시장 등을 볼 때 무거운 짐을 계속 계단을 이용하여 들고 올라 다녀야 하며, 나이 들어 점점 더 힘들고 어려우며 열악한 상황이 극대화되고 있다. 또한, 바로 옆에 길이 있어 주민 왕래가 잦아 늦음 밤에도 고성과 얘기하는 소리들로 시끄럽고, 밤잠을 설치기 쉬우며, 음식물 쓰레기통과 재활용 쓰레기 집하장이 있어 음식물 냄새가 나고 지저분해서 선호도가 매우 낮다. 따라서 쟁점주택은 조망권, 일조권, 엘리베이터, 길옆의 시끄러움, 음식쓰레기와 쓰레기집하장의 바로 옆 위치 등으로 매우 열악한 상태로 비교주택과 차이가 극명(비교주택은 조망권, 일조권, 엘리베이터, 청결함, 조용함, 생활여건이 월등 최상의 조건)함에도 비교주택의 매매가를 적용함은 명백히 위법하다고 할 것이다.
- 마) 이 사건 통지는 명백히 위법하고 부당함이 중대·명백하므로 무효라고 할 것이며, 취소되어야만 할 것이다.
(1) 쟁점주택과 같은 층의 거래내역이 없으므로 공동주택가격을 기준으로 신고한 것은 적법하다(2017.1.1. 공시기준 1,072,000,000×40%=428,800,000원).
(2) 증여세 신고는 청구인이 직접 하였으며 신고 당시 삼성세무서 직원과의 전화상담(3∼4회) 통하여 청구인 소유의 아파트층보다 같거나 낮은 층의 매매물건이 없는 경우 일반적으로 기준시가 적용이 가능하다는 의견을 듣고 증여세 신고를 하였는바 이제 와서 증여세를 과세하겠다는 통지는 매우 억울하다.
(3) 통지관서는 2017.11.21. 청구인 아파트의 4층을 기준으로 하여 과세예고통지를 하였으나, 2층에는 엘리베이터가 없고, 4층부터 엘리베이터가 있어서 매수자의 선호도에 큰 차이가 있고 공시지가와 거래시가에 있어서도 현저한 차이가 있으므로, 이를 유사한 거래라고 볼 수는 없으며, 이를 기준으로 청구인에게 증여세를 부과하겠다는 것은 심히 부당하다.
(4) 아래와 <표6>과 같이 2017.1.1. 기준 공동주택가격(공시지가)과 거래가액을 비교하더라도 처분청의 통지내용은 위법하다. <표6> 쟁점주택·비교주택 등의 공동주택가격과 거래가액 비교 주택 구분 2017.11.21. 거래가액 쟁점주택 (1동 2호) (1,072백만원)
① 2층 거래 사례 없고, ② 당해 주택 거래내역 없음 1동 4호 (1,120백만원)
① 2017.11.21. 4층 거래, 거래가액 19억원
② 이를 기준으로 청구인의 40%를 계산한 것으로 보이나,
③ 이는 근본적으로 2층과 4층은 채광, 도난의 위험, 조망권 등에서 현격하게 차이가 있고,
④ 2층은 엘리베이터 시설 자체가 없는 오래된 아파트로,
⑤ 이사를 하거나 일상적인 물건을 옮길때도 2층은 계단을 이용해 걸어서 모든 물품을 운반해야 하므로, 생활에 큰 불편이 초래되며,
⑥ 공시지가와 거래시가가 모두 현격한 차이가 있음은 물론 매수자의 선호도가 현저히 떨어져 실거래가도 큰 차이가 나기 때문에,
⑦ 4층의 거래가액을 기준으로
⑧ 2층의 엘리베이터도 없고, 매우 불편하며 공시지가도 현격히 차이가 나고, 2층 거래사례도 없는 상태에서,
⑨ 4층 기준으로 과세함은 매우 위법하다고 할 것이다. 1동 9호 (1,160백만원) 2017.11.30. 거래가액 18억 7천만원
- 라. 판단
1. 관련 법리
- 가) 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다)제60조【평가의 원칙 등】제1항에는 “상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.” 규정되어 있고, 제2항에는 “시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.”라고 규정하고 있다.
- 나) 상증세법 시행령 제49조 제1항 및 제4항에는, 증여일 전후 3월 이내에 해당 재산 또는 “해당 재산과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”에 대한 매매사실이 있는 경우 그 가액을 증여재산의 시가로 보도록 규정하고 있으며, 제2항에는 “제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다.”고 규정하고 있다.
- 다) 또한, 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산평가 시 “면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위”를 구체적으로 규정하기 위해 같은 법 시행규칙 제15조 제3항을 신설(2017.3.10. 기획재정부령 제605호)하였고, 이는 2017.3.10. 이후 상속이 개시되거나 증여받은 분부터 적용하도록 되어 있다.
- 라) 위 시행규칙 제15조 제3항에는 “해당 재산과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.”고 규정되어 있고, 제1호에는 “다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택”이라고 되어 있으며, 가목은 “평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것”, 나목은 “평가대상 주택과 주거전용면적 차이가 100분의 5 이내일 것”, 다목은 “평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 100분의 5 이내일 것”이라고 되어 있다.
- 마) 이러한 법령 및 시행규칙의 규정의 취지는 상속·증여 재산의 평가 시 평가대상 재산과 면적・종류・용도 등이 동일 또는 유사한 재산의 매매사례가액이 있음에도 이를 시가로 인정하지 않는 불합리한 점을 해소하고, 유사한 재산의 매매사례가액을 시가로 적용 시 기준 없이 임의로 적용하는 부작용을 방지하여 행정의 예측가능성과 법적안정성을 도모하기 위한 것으로 판단된다.
2. 비교주택의 거래가액을 시가로 봄이 부당한지에 대한 판단
- 가) 위와 같은 법령 규정과 관련 법리 및 앞서 살펴본 사실관계 및 다음과 같은 내용으로 볼 때 비교주택의 거래가액을 이 사건 쟁점주택의 시가로 봄이 타당하다.
① 통지관서가 매매사례로 본 비교주택은 아래와 같이 상증세법 시행령 제49조 제4항과 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 세 가지 요건을 충족한다. ㉮ 비교주택은 쟁점주택과 동일한 공동주택 단지 내에 있다. ㉯ 비교주택과 쟁점주택의 주거전용면적은 177.190㎡로 동일하다. ㉰ 비교주택과 쟁점주택의 공동주택가격(기준시가)은 각각 1,120백만원과 1,072백만원이며 그 차액이 48백만원으로 100분의 5 이내에 해당한다.
② 비교주택의 매매계약일은 쟁점주택의 평가기준일 2017.12.20.로부터 29일 전인 2017.11.21.로 3개월 이내에 해당하고, 또 다른 시가로 볼 수 있는 <표2>의 기준 내 주택의 경우에는 69일 후로 비교주택이 동일한 평가기간 내의 매매사례 중 평가기준일과 가장 가까운 날로 확인되고 거래가액도 낮은 것으로 확인된다.
③ 쟁점주택과 비교주택의 위치·층수 등의 차이가 있으나, 그 사실을 쟁점주택과 비교주택의 가격에 영향을 미치는 객관적이고 중대한 요인으로 보기는 어렵다[조심2018서4251(2019.6.24.), 조심2019중0025(2019.4.16.), 같은 뜻].
④ 한편 청구인은 비교주택의 2017.11.21. 매매가액이 1,900백만인데 이후 계속 부동산 가격이 급격한 상승기에 있음에도 그 이후에 매매된 1동 9호의 거래가액이 1,870백만원이고, 2017.12.5. 매매된 1동 8호의 거래가액이 1,900백만원이라는 것은 비교주택의 거래가액을 쟁점주택의 시가로 적용하는 것이 매우 부적절하며 부당하다는 명백한 근거라고 주장한다. 그러나, 비교주택의 거래가액이 비록 그 이후에 매매된 기준시가가 더 높은 주택의 거래가액과 같거나 약간 높다는 사정만으로는 그 가액이 “특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우”로 보기는 어려워 보인다.
- 나) 따라서 통지관서가 시가로 보는 매매사례가액 중 매매계약일이 평가기준일로부터 가장 가까운 날인 비교주택의 거래가액을 쟁점주택의 시가로 보아 한 이건 과세예고통지는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 과세전적부심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법제81조의15제5항제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.