비교주택의 거래가액은 상증세법령 제49조 및 시행규칙 제15조에 따라 증여받은 주택의 시가임

이 건 과세전적부심사청구는 불채택결정합니다.

• 가. 청구인은 子 홍아들로부터 2018.3.2. ○○시 ○○구 ○○동 1872-2, ABC아파트 738동 2102호(전유면적 84.672㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다.)’를 증여받고, 증여일 현재 기준시가인 228,000,000원을 증여재산가액으로 하여 2018.5.28. 증여세 신고하였고, 통지관서는 2018.9.5. 청구인이 신고한 내용대로 증여세 신고시인 결정(과세미달)하였다.
• 나. ○○ 감사관(이하 “감사관”이라 한다)은 2019.5.7.부터 2019.5.24.까지 통지관서에 대한 재산분야 기획점검 결과, 쟁점주택과 동일한 단지 내 733동 1402호(이하 “비교주택”이라 함)’가 2018.3.7. 280,000,000원(이하 “쟁점금액”이라 한다)에 매매되었고, 이 매매사례가액은 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조, 같은 법 시행령 제49조 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에 따라 “시가”로 보는 요건을 모두 충족하는 것으로 확인하였다. 그리고 통지관서가 공동주택의 경우 동일 단지 내 매매거래에 대하여는 국세청 전산시스템(NTIS) 또는 인터넷 국토교통부 실거래가정보 등을 통하여 확인할 수 있고, 그에 따라 유사한 아파트의 매매사례에서 시가로 보는 거래가액을 확인할 수 있었음에도 통지관서가 그러한 확인을 하지 아니한 채 청구인의 증여세 신고내용을 그대로 시인결정한 잘못이 있다고 감사지적(현지시정)하였다. <쟁점주택 및 비교주택 위치, 면적, 기준시가 등 비교>
• 다. 통지관서는 감사관의 지적에 따라 비교주택의 매매가액인 쟁점가액(228백만원)을 증여 당시 쟁점주택의 시가로 보아 2020.1.2. 청구인에게 2018.3.2. 증여분 증여세 4,625,800원을 과세한다는 감사결과 과세예고통지를 하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2020.1.30. 이 건 과세전적부심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점주택이 위치한 ○○ ○○ ○○단지는 미분양 주택이 많아 할인분양이 이루어지고 있어 낮은 가격으로 매도하려고 해도 매수 희망자가 나타나지 않는 상황이었다.
• 나. 감사관이 이런 상황을 고려하지 않고 비교주택의 거래가액(쟁점금액)을 시가라는 의견이나, 그 당시 시가가 얼마인지 불명확한 시기였음에도 쟁점금액을 쟁점주택 증여 당시 유사매매사례가액으로 보고, 납부불성실가산세까지 부과하여 이 건 증여세를 과세예고한 통지는 부당하다

• 가. 상증세법 제60조 제1항 및 제2항에 의하면 증여재산 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제4항에 의하면, 증여일 전후 3월 이내에 해당 재산 또는 “해당 재산과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”에 대한 매매사실이 있는 경우 그 가액을 증여재산의 시가로 보도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제2항에 의하면, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다고 규정하고 있다. 또한, 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산평가 시 “면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위”를 구체적으로 규정하기 위해 2017.3.10. 같은 법 시행규칙 제15조 제3항을 신설(기획재정부령 제605호)하고, 2017.3.10. 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분부터 적용하게 되었다. 이 조항에 따라 비교주택을 쟁점주택과 유사한 재산으로 보게 된 내용은 다음과 같다(상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호).

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
• 나. 감사관(통지관서)이 제시한 비교주택은 매매계약일이 2018.3.7.이어서 평가기준일(증여일 2018.3.2.)로부터 전후 3개월 이내에 해당하고, 평가기간 내 여러 유사한 재산 중 평가기준일과 가장 가까운 날 매매되었는바, 비교주택의 거래사례와 그 거래가액은 상증세법 시행령 제49조 제1항, 제2항, 제4항 요건을 충족하며, 2017.3.10. 신설된 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 세 가지 요건을 모두 충족한다. 따라서 통지관서가 비교주택의 거래가액(쟁점금액)을 청구인이 증여받은 쟁점주택의 증여 당시 시가로 보아 이 건 과세예고 통지한 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 비교주택의 거래가액을 증여받은 쟁점주택의 시가(증여재산가액)로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】(2017.12.19. 법률 제15224호로 일부개정된 것)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】(2018.2.13. 대통령령 제28638호로 일부개정된 것)

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2017.2.7>

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.<개정 2017.2.7> 3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】(2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 일부개정된 것)

③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. <신설 2017.3.10>

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 상속세 및 증여세법 시행규칙 부칙 <제605호, 2017.3.10> 제1조(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제14조의4(회계기준이 적용되는 공익법인등)의 개정규정은 2018년 1월 1일부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) 이 규칙은 이 규칙 시행 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분부터 적용한다.

• 다. 사실관계

1. 다툼이 없는 사실관계

• 가) 부동산등기사항증명서에 따르면 子 홍아들은 2012.11.19.(등기원인 2009.11.6. 매매) 쟁점주택을 취득하였고, 청구인은 2018.3.2. 쟁점주택을 증여받은 것으로 나타나는바, 청구인이 쟁점주택을 증여받은 것에 대하여 증여세를 신고한 내역과 통지관서가 과세예고한 내역은 다음과 같다.
• 나) 쟁점주택과 비교주택은 같은 아파트단지 내에 있으며, 구체적 비교내역은 다음과 같다. 구분 계약 (증여)일자 동․호수 전용 면적(㎡) 2017.4.28. 공동주택가격 공동주택가격 5%범위

주택 2018.3.2. (증여) 738동 2102호 84.672 22,800만원 비교 주택 2018.3.7. (매매) 733동 1402호 84.740 22,400만원 범위 이내

2. 쟁점주택과 유사한 부동산의 거래사례 조사

• 가) 청구인이 쟁점주택을 증여받은 2018.3.2.을 기준으로 하여 전후 3개월 이내 쟁점주택과 같은 단지 내 같은 평형대 아파트의 실거래내역을 ‘국토교통부 실거래가 공개시스템’을 통하여 확인하면 다음과 같다.
• 나) 국세청 전산시스템(NTIS)의 ‘공동주택/오피스텔(유사)매매시가’에 따르면, 2018.3.2.을 기준으로 하여 전후 3개월 이내(평가기간 내) 쟁점주택과 같은 단지 내 같은 평형 아파트의 실거래내역은 다음과 같다.
• 라. 판단 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다.

1. 관련 법리 상증세법 제60조 제1항 및 제2항에 의하면 증여재산 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제4항은 증여일 전후 3월 이내에 해당 재산 또는 “해당 재산과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”에 대한 매매사실이 있는 경우 그 가액을 증여재산의 시가로 보도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제2항에 의하면, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다고 규정하고 있다. 또한, 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산평가 시 “면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위”를 구체적으로 규정하기 위해 2017.3.10. 같은 법 시행규칙 제15조 제3항이 신설(기획재정부령 제605호)되었고, 2017.3.10. 이후 상속이 개시되거나 증여받은 분부터 적용되고 있다.

2. 비교주택의 거래가액을 증여받은 쟁점주택의 시가(증여재산가액)로 볼 수 있는지 여부

• 가) 청구인은 증여받을 당시 쟁점주택이 포함되어 있는 단지는 미분양된 주택이 많아 할인분양이 이루어졌고, 매매거래가 성사되지 아니하여 쟁점주택과 유사한 주택의 매매사례가액 즉, 시가가 불분명하였던 시기였음에도 비교주택의 거래가액을 들어 이를 시가로 보아 이 건 증여세를 부과처분하는 것은 부당하다고 주장한다. 그러나 국토교통부의 ‘실거래가 공개시스템’에 따르면, 쟁점주택의 시가로 볼 수 있는 평가기간(증여일 전후 3월) 이내 유사한 매매사례가 5건이 등록되어 있는 것으로 나타나고 이들 거래가 청구인이 증여받을 날(2018.3.2.) 이전부터 이후까지에 걸쳐있는 점에 비추어 청구인이 쟁점주택의 시가가 불분명하여 부득이 기준시가로 신고할 수밖에 없었다고 보기는 어려운 점, 감사관(통지관서)이 제시한 비교주택은 평가기준일(증여일)로부터 3개월 이내에 해당하고, 평가기간 내 여러 유사한 재산 중 평가기준일과 가장 가까운 날 매매되었는바, 비교주택의 거래사례와 그 거래가액(쟁점금액)은 상증세법 시행령 제49조 제1항, 제2항, 제4항 요건을 충족하며, 2017.3.10. 신설된 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 세 가지 요건을 모두 충족하여 쟁점금액을 시가로 봄이 타당한 점, 2017.3.10. “면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위”에 대한 구체적인 기준(상증세법 시행규칙 제15조 제3항)이 신설된 이후 조세심판원이 해당 요건을 모두 충족하는 경우 그 유사한 재산의 거래가액을 상속 또는 증여받은 재산의 시가로 인정하고 있는 점(조심2018서3996, 2018.12.13., 조심2019서0427, 2019.5.7., 조심2019서2967, 2019.11.1. 등 다수) 등에 비추어 감사관이 비교주택의 거래가액을 증여 당시 시가로 보아 처분청이 이 건 감사결과 과세예고통지한 것에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 나) 또한, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고ㆍ납세의무 등을 위반한 경우에 법이 정하는 바에 의하여 부과하는 행정상의 제재로서 납세자의 고의ㆍ과실은 고려되지 아니하고, 법령의 무지 또는 오인은 그 의무 위반을 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 않는 것이고(대법원 2006.10.26. 선고 2005두3714 판결 등 참조), 납부불성실가산세는 납세의무자로 하여금 성실하게 세액을 납부하도록 유도하기 위한 것으로서 신고납부기한까지 미납부한 금액에 대하여는 금융혜택을 받은 것으로 보아 그 납부의무 위반에 대하여 가하는 행정상의 제재인 점을 감안하면, 증여재산의 가액에 대한 평가상의 차이로 인하여 미납부한 세액이라고 하더라도 납부불성실가산세의 부과대상에서 제외된다고 할 수 없고, 나아가 위와 같은 사정만으로는 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한데 대하여 정당한 사유가 있다고 볼 수 없어 처분청이 이 건 증여세를 과세함에 있어 납부불성실가산세를 부과하여 과세예고한 통지는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.(대법원 2010.1.14. 선고 2008두6448 판결 같은 뜻임).

이 건 과세전적부심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법제81조의15 제5항 제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.