증여재산(공동주택)의 시가는 동일단지내 증여일 전후 3개월 내의 거래이면서 증여일에 가장 가까운 날의 유사매매사례가액에 의하여 산정함

이 건 과세전적부심사청구는 불채택합니다.

• 가. 청구인 AAA과 BBB(이하 “청구인들”이라 한다)은 2017.12.14. 父 CCC으로부터 서울 강남구 DD동 *** EE맨션 107동 904호(이하 “쟁점주택”이라 한다) 1/2지분을 각 증여받고, 2017.4.11. 매매계약이 체결된 105동 1007호의 거래가액 1,890백만원을 시가로 보아 각 1/2지분인 945백만원으로 증여재산을 평가하여 2017.12.27. 증여세 신고하고, 결정세액 87,885,000원과 78,585,000원에 대하여 15백만원씩 각 납부 후 나머지는 연부연납중이다.
• 나. 국세청 감사관은 2019.5.7.부터 2019.5.24.까지 재산제세 집행실태 점검(제목: 유사매매사례가액 검토에 관한 사항)을 실시한 결과, 쟁점주택과 동일 단지 내 105동 1208호가 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 시행규칙 제15조 제3항 요건을 모두 충족하고, 공동주택의 경우 동일 단지 내 매매거래가 많아 국세청 전산자료(NTIS)나 인터넷 국토교통부 실거래가정보 등을 통해 유사매매사례가액(2,350백만원)이 확인 가능함에도 청구인들의 증여세 신고내용 검토를 소홀히 하여 증여세를 부족징수한 것으로 보아 감사지적(현지시정) 하였다.
• 다. 통지관서는 청구인들의 소명을 거친 후 단지 내 105동 1104호(이하 “비교주택1”이라 한다)의 매매가액인 2,330백만원을 쟁점주택의 시가로 보아 2019.12.28. 청구인들에게 2017.12.14. 증여분 증여세 66,000,000원(가산세 미적용)을 각 과세한다는 감사결과 과세예고 통지를 하였다.
• 라. 청구인들은 이에 불복하여 2020.

1.

23. 이 건 과세전적부심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점주택에 대한 매매사례가액으로 비교주택1의 매매가액 2,330백만원이 아닌 같은 단지 103동 403호(이하 “비교주택2”라 한다)의 매매가액 2,200백만원을 쟁점주택의 시가로 적용하여야 한다.
• 나. 비교주택1은 인테리어를 하여 1억원이나 높게 매도 의뢰하였고, 가장 선호하는 동의 로얄층이므로 객관적인 교환가치를 반영하였다고 보기 어려우므로 평가 기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 비교주택1의 가액을 매매사례가액으로 적용하는 것은 부당하다.
• 다. 아파트의 경우 같은 단지, 동, 평형이라도 위치, 조망권, 도로변여부, 실내인테리어 유무 등 재산의 현황에 따라 평가되어야 하고, 영향을 미치는 모든 사정이 고려되어야 한다. 쟁점주택은 FF초등학교, 상가 및 체육관이 있어서 학교 쉬는 시간마다 아이들의 소음과 먼지로 인해 민원이 많이 발생하는 곳이기도 하여, GG천을 조망권으로 가지고 있는 조용한 105동, 106동과는 다른 가격이 형성되고 있다.

비교주택1은 쟁점주택과 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 에서 규정하고 있는 동일하거나 유사한 재산의 요건을 모두 충족하고, 쟁점주택의 증여일과 가장 가까운 날에 매매계약이 체결되어 정상적으로 거래된 것이므로 매매사례가액으로 쟁점주택의 증여재산가액(시가)을 평가하여 청구인에게 한 이 건 증여세 과세예고통지는 적법하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 증여재산가액(시가)을 비교주택1의 매매사례가액으로 평가하여 증여세를 통지한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 (2017.12.19. 법률 제15224호로 개정되기 전의 것)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. <개정 2016.12.20>

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 2) 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 (2018.2.13. 대통령령 제28638호로 개정되기 전의 것)

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(단서 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. <신설 2003.12.30, 2010.12.30, 2012.2.2, 2016.2.5, 2017.2.7> 3) 상속세및증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】 (2018.3.19. 기획재정부령 제658호로 개정되기 전의 것)

③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. <신설 2017.3.10>

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것 4) 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 (2017.12.19. 법률 제15224호로 개정되기 전의 것)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 고시주택가격 이라 한다). (단서 삭제)

• 다. 사실관계

1. 증여세 신고 및 통지내용 청구인들의 신고 및 통지관서의 경정내용은 아래 <표1>과 같으며, 청구인들은 쟁점주택을 105동 1007호의 매매사례가액 1,890,000,000원으로, 통지관서는 비교주택1(105동 1104호)의 매매사례가액 2,330,000,000원을 시가로 적용하였다. <표1> 증여세 신고 및 통지내역 비교 (단위: 원) 구분 청구인 AAA 청구인 BBB 신고 통지 신고 통지 증여재산가액 945,000,000 1,165,000,000 945,000,000 1,165,000,000 평가기준 매매사례가액 매매사례가액 매매사례가액 매매사례가액 채무액 500,000,000 500,000,000 500,000,000 500,000,000 재차증여가산액 160,000,000 160,000,000 105,000,000 105,000,000 과세표준 555,000,000 775,000,000 500,000,000 720,000,000 산출세액 106,500,000 172,500,000 90,000,000 156,000,000 예상고지세액 66,000,000 66,000,000 * 증여재산가액은 매매사례가액의 1/2 지분 ** 채무액 5억원은 주택임대보증금(세입자 양화○) 10억원의 1/2지분임

2. 쟁점주택과 비교주택1, 비교주택2의 비교

• 가) 쟁점주택과 비교주택1, 비교주택2의 위치, 면적, 기준시가 등은 아래 <표2>와 같고, 면적은 모두 동일하고, 쟁점주택과 비교주택1은 기준시가가 같으나 비교주택2는 기준시가가 48백만원 차이 나지만, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 다목에 규정된 범위(100분의 5) 이내이다. 비교주택1의 계약체결일이 쟁점주택의 증여일(2017.12.14.)에서 가깝다. <표2> 쟁점주택과 비교주택1·2의 비교 (단위: 백만원, ㎡) 구분 동 호수 계약일 신고가액등 기준시가 (17.4.28.고시) 건물면적 비고 쟁점주택 107동 904호 ’17.12.14.(증여) 1,890(신고) 1,240 128.01 105-1007 비교주택1 105동 1104호 ’17.11.22.(매매) 2,330(매매) 1,240 128.01 통지관서 비교주택2 103동 403호 ’17.11.14.(매매) 2,200(매매) 1,192 128.01 청구인
• 나) 쟁점주택이 속한 아파트 단지의 동별 배치도는 아래 <그림1>과 같다. <그림1> 아파트 동별 배치도

3. 감사관 현지시정 내용 국세청 감사관은 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 요건을 모두 충족하는 쟁점주택 단지 내 105동 1208호의 거래가액 2,350백만원의 1/2지분 1,175백만원을 유사매매사례가액으로 확인하고, 청구인들로부터 증여세 각 69백만원을 부족징수하였다고 통지관서에 현지시정하라고 통보하였다.

4. 청구인들의 소명 내용

• 가) 유사 매매사례가액 제시 소재지 매매계약일 매매금액(원) 기준시가(원) 전용먼적(㎡) 비고 105동 1208호 2017.11.27. 2,350,000,000 1,240,000,000 128.010 당초제시 105동 1104호 2017.11.22. 2,330,000,000 1,240,000,000 128.010 비교주택1 103동 403호 2017.11.14. 2,200,000,000 1,192,000,000 128.010 비교주택2
• 나) 소명내용 청구인들은 통지관서가 적용하는 105동 1208호(2,350백만원)는 2017년 6월 리모델링하였고 쟁점주택은 1983년 신축 이후 한 번도 수리한 사실이 없어 105동 1208호 매매사례가액을 적용하는 것은 부당하다며 2017.6.5. 작성된 105동 1208호 인테리어 공사 계약서를 제출하였다. 또한, 쟁점주택은 초등학교가 가까워 소음과 먼지로 민원이 많이 발생하며, 조용하고 GG천 조망이 되는 105동, 106동과는 다른 가격이 형성되고 있는바 103동 403호의 매매사례가액인 2,200백만원을 적용하여 줄 것을 요청하였다.

5. 통지관서의 매매사례가액 결정 통지관서는 최근 인테리어를 하였다는 청구인들의 소명에 따라 당초 감사관이 제시한 유사매매사례가액(105동 1208호 거래가액 2,350백만원)을 적용하지 아니하고, 쟁점주택과 기준시가와 전용면적이 같고, 평가기준일에서 가까운 비교주택1(105동 1104호)의 거래가액 2,330백만원을 유사매매사례가액으로 적용하여 통지하였다.

6. 청구인은 비교주택1이 2005.12.30.부터 2006.2.15.까지 약 45일간 도배, 바닥, 칠, 전기, 타일, 냉난방 시설교체 등 내부 전체 인테리어 공사를 하였다며 아파트 관리사무소에 신고된 내역을 컴퓨터 화면을 캡처하여 제출하였다. <표3> 비교주택1 공사신고 내역 접수일자 동호 공사신고내용 공사기간 2005.12.30. 105동 1104호 도/바/칠/전/타/시/온/냉/난 2005.12.30.～2006.2.15. 비교주택1의 인테리어 공사금액은 확인되지 않으며, 참고로 청구인이 감사 소명시 제출한 105동 1208호의 내부인테리어 공사계약서상 공사금액은 77,500,000원(부가가치세 포함)이고, 공사기간은 2017.6.11.부터 2017.7.23.까지이다.

7. 청구인은 비교주택1의 소유자가 기존 아파트 보다 1억원 이상 높은 금액으로 매도 의뢰를 하였다며 부동산 중개업자 확인서를 제출하였다.

8. 쟁점주택이 속한 EE맨션 1단지의 평가기준일 전후 3개월 간 매매계약된 국토교통부의 실거래가 조회 내용은 아래와 같다. 단지명 전용면적 (㎡) 계약년월일 거래금액 (백만원) 층 건축연도 비고 EE맨션1 128.01 2017.9.21. 2,180 6 1983 EE맨션1 128.01 2017.9.23. 2,200 8 1983 EE맨션1 128.01 2017.11.3. 2,250 9 1983 EE맨션1 128.01 2017.11.14. 2,200 4 1983 비교주택2 EE맨션1 128.01 2017.11.22. 2,330 11 1983 비교주택1 EE맨션1 128.01 2017.11.27. 2,350 12 1983 EE맨션1 128.01 2018.1.17. 2,500 10 1983 EE맨션1 128.01 2018.1.26. 2,600 13 1983 EE맨션1 128.01 2018.2.26. 2,250 1 1983 EE맨션1 128.01 2018.3.10. 2,445 10 1983

• 라. 판단

1. 관련 법령 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산평가시 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위를 구체화하여 인정기준을 마련하기 위하여 2017. 3. 10. 기획재정부령 제605호로 같은 법 시행규칙 제15조 제3항이 신설되어 2017.3.10. 이후 상속이 개시되거나 증여받은 분부터 적용하게 되었는바, 동 시행규칙 제15조 제3항은 부동산가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택 가격이 있는 주택으로서 다음 각 목을 모두 충족하는 경우 동일하거나 유사한 재산으로 인정한다고 하면서 가목에서 평가대상 주택과 동일한 단지에 있을 것을, 나목에서 평가대상 주택과 전용면적의 차이가 100분의 5 이내일 것을, 다목에서 평가대상 주택과 기준시가의 차이가 100분의 5 이내일 것을 각각 그 요건으로 규정하고 있다.

2. 아래와 같은 사정들을 앞서 본 법령에 비추어 보면, 증여일 현재 쟁점주택의 시가는 증여일 전후하여 가장 가까운 날의 유사매매사례가액인 2,330백만원에 의하여 산정하여야 할 것이다.

① 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제1호 에서 규정하고 있는 상속재산에 대한 평가기준일 전후 3개월 내의 거래이면서 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제1호의 요건을 모두 충족한 유사 사례 가운데 증여일(2017.12.14.)에 가장 가까운 날의 거래는 2017.11.27.자 2,350백만원(105동 1208호)이나, 청구인들이 105동 1208호는 2017.6.경 리모델링하여 쟁점주택과 유사하지 아니하다고 주장하여, 감사관은 청구인들의 주장을 받아들였다. 증여일에 그 다음 가까운 날인 2017.11.22.자 2,230백만원이 이 건 비교주택1의 매매사례이다.

② 청구인들은 비교주택2(103동 403호)의 매매가액 2,200백만원을 쟁점주택의 시가로 적용하여야 한다고 주장하나, 103동 403호는 매매계약일이 2017.11.14.로 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제2항에 의하면 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하도록 규정하고 있으므로 증여일로부터 가까운 비교주택1의 매매사례가액을 적용함이 타당하다.

③ 청구인들은 비교주택1은 인테리어를 하여 1억원 높게 매도의뢰되었고 선호동 로얄층으로 쟁점주택과 유사하지 아니하다고 주장하나, 비교주택1의 인테리어 공사는 12년 전에 이루어진 것이므로 시세에 영향을 미쳤다고 보기 어려운 점, 건물의 상대적 위치, 층 조망권 등의 요소는 이미 공동주택가격에 반영되어 있다고 보아야 하고, 각 소유자의 주관적 선호로서 매매사례가액에 중대한 영향을 미치는 객관적 요소로 보기는 어려운 점을 종합하면 쟁점주택과 비교주택1은 유사한 재산으로 볼 수 있다.

3. 따라서 통지관서가 비교주택1의 매매가액을 쟁점주택의 증여재산가액(시가)으로 하여 청구인들에게 한 이 건 증여세 통지는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 과세전적부심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제81조의15 제5항 제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.