상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 세가지 요건을 모두 충족하고 있는 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세 과세예고한 통지는 잘못이 없음
상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 세가지 요건을 모두 충족하고 있는 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세 과세예고한 통지는 잘못이 없음
이 건 과세전적부심사청구는 불채택결정합니다.
○○천이 안보이고 B동 아파트를 마주보고 있어 답답함 비교주택 112A 84.16㎡ 112.72㎡ 남향
○○천 이 보여서 전망이 좋음
○ 비교주택은 남향이어서 동향인 쟁점주택보다 선호도가 높으며 2억원 이상 가격 차이가 난다.
○ 또한, 증여일 (’18.1.22.) 전후 각 1년간 국토교통부 공시 실거래가액을 비교한 결과 112B타입은 1,110백만원∼1,250백만원에서, 112A타입은 1,345백만원∼1,650백만원에서 거래가 이루어 졌다. <국토교통부 아파트 실거래가> (백만원) 거래월 112B타입 (전용면적 84.15㎡) 112A타입 (전용면적 84.16㎡) ’17.1월 1,110
• ’17.2월 1,185
• ’17.6월 1,165
• ’17.8월 1,230
• ’17.9월
• 1,345 ’17.12월
• 1,412.5 ’18.1월 1,250 1,450 ’18.2월
• 1,500 ’18.7월
• 1,650
○ 따라서, 112B타입과 112A타입을 동일한 물건이라고 보기 어렵다.
○ 쟁점주택은 동향으로서 남향에 비해 가격이 낮아 시세기준일 (’18.1.24) 현재 일반 평균가 (1,125백만원) ∼ 상위 평균가 (1,250백만원) 의 중간 수준인 12억원으로 평가하여 증여세를 신고하였음
○ 상속세 및 증여세법제60조 제1항 및 제2항에 의하면 증여재산 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제4항에 의하면, 증여일 전후 3월 이내에 해당 재산 또는 “해당 재산과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”에 대한 매매사실이 있는 경우 그 가액을 증여재산의 시가로 보도록 규정하고 있다.
○ 또한, 상속세 및 증여세법제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산평가 시 “면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위”를 구체적으로 규정하기 위해 같은 법 시행규칙 제15조 제3항을 신설(’17.3.10.-제605호)하고, ’17.3.10. 이후 상속이 개시되거나 증여받은 분부터 적용하게 되었는 바,
• 동 시행규칙 제15조 제3항은부동산가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택 가격이 있는 주택으로서 다음 각 목을 모두 충족하는 경우 동일하거나 유사한 재산으로 인정한다고 하면서
- 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택 단지내에 있을 것
- 나. 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
- 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것을 각각 그 요건으로 규정하고 있다.
○ 통지관서가 제시한 비교주택의 매매계약일(’18.3.15.)은 평가기준일(증여일, ’18.3.29.)로부터 3개월 이내에 해당하여 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제1항의 요건을 충족하며, 쟁점주택과 (가) 동일한 공동주택 단지내에 있고, (나) 주거전용면적이 84.160㎡로 쟁점주택 전용면적(84.150㎡)과 차이가 100분의 5 이내이며, (다) 공동주택가격(기준시가)도 848백만원으로 쟁점주택 공동주택가격(832백만원)과 차이가 100분의 5이내에 해당하므로상속세 및 증여세법시행규칙 제15조 제3항 제1호 세 가지 요건을 모두 충족한다.
○ 따라서 통지관서는 위와 같이 법령에 규정된 요건에 부합되는 비교주택 매매가액을 쟁점주택 시가로 보고 적법하게 과세예고 통지한 것이다.
- 나. 건물의 상대적 위치 등은 유사매매사례가액의 객관적 평가 기준이 아니다.
○ 청구인은 쟁점주택이 건물 방향, 구조 등이 비교주택과 다르고, 동향인 쟁점주택이 남향인 비교주택에 비해 전망이 좋지 않은 등 선호도가 떨어져 가격차이가 많이 나므로, 비교주택 매매가액을 쟁점주택 시가로 적용하는 것이 부당하다고 주장하나,
○ 그러한 요소는 이미 공동주택가격에 반영되어 있거나 각 소유자의 주관적 선호로서 매매사례가액에 중대한 영향을 미치는 객관적인 요소로 보기 어렵고, 건물 등기부등본 및 건축물대장에서 확인이 가능한 기준시가, 면적, 위치 등이 객관적 판단기준이 될 수 있다.(같은 뜻, 조심 2019중25, ’19.4.16.)
○ 신설된상속세 및 증여세법시행규칙 제15조 제3항 제1호에 의하면 공동주택의 경우 해당 조항에서 규정하고 있는 세가지 요건인 ① 동일 단지내, ② 면적 차이 5% 이내, ③ 기준시가 차이 5% 이내 요건을 모두 충족하는 경우 동일하거나 유사한 재산으로 인정하는 바, 통지관서가 제시한 비교주택은상속세 및 증여세법시행규칙 제15조 제3항 제1호의 세가지 요건을 모두 충족한다.
- 다. 상속세 및 증여세법시행규칙 제15조 제3항 신설 이후 조세 심판례 등에서도 일관되게 처분청의 주장이 정당한 것으로 인정하고 있다.
○ 유사매매사례가액에 대한 구체적 인정 기준을 규정한상속세 및 증여세법시행규칙 제15조 제3항이 신설된 ’17.3.10. 이후 상속 및 증여분에 대해, 해당 요건을 충족한 물건을 유사매매사례 가액으로 보아 처분한 쟁점에 대한 심판례 등을 보면,
• 평가대상 주택과 비교주택이 위치, 층수 등이 다소 차이가 있더라도 해당 요인이 가격에 영향을 미치는 객관적이고 중대한 요인으로 보기는 어렵고,상속세 및 증여세법시행규칙 제15조 제3항을 모두 충족하는 경우 유사매매사례가액으로 인정함이 정당한 것으로 일관되게 결정하고 있다.
- 라. 결어
○ 그동안 상속세 및 증여세법시행령 제49조에서 증여재산의 평가와 관련하여 유사재산에 대하여 시가로 인정할 수 있다고 규정하면서 그 구체적 기준을 제시하지 않았으나,
• ’17.3.10. 상속세 및 증여세법시행규칙 제15조 제3항을 신설하여 유사재산에 대한 구체적 기준을 규정하였고,
• 해당 조항 신설 후 유사매매사례가액 쟁점과 관련한 심판례 등은 해당 조항 요건을 모두 충족한 경우 유사재산으로 인정하고 있습니다.
○ 따라서 상속세 및 증여세법시행규칙 제15조 제3항 요건을 모두 충족하는 비교주택 매매가액을 시가로 보아 증여세 과세예고 통지한 당초 처분은 적법하다.
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. <개정 2016.12.20>
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 2) 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2002.12.30, 2006.2.9, 2010.12.30, 2014.2.21, 2017.2.7>
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. <신설 2003.12.30, 2010.12.30, 2012.2.2, 2016.2.5, 2017.2.7> 3) 상속세및증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】
③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. <신설 2017.3.10>
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택
1. 쟁점주택과 비교주택은 같은 단지내에 있으며, 구체적 비교내역은 다음과 같다. 구분 계약 (증여)일자 동호수 전용 면적(㎡) 2017.4.28. 공동주택가격 공동주택가격 5%범위
아파트 2018.1.22 D동 4102 84.15 832백만원 비교 아파트 2017.12.8 D동 2405 84.16 848백만원 범위 이내
3. 청구인은 아래와 같이 비교주택의 매매가액은 쟁점주택의 시가로 볼 수 없다고 주장한다.
○ 쟁점주택은 전용면적 84.15㎡로 112B 타입이며, 비교주택은 전용면적 84.16㎡로 112A 타입임
- 나) 112B타입과 112A타입의 국토교통부 실거래가 비교
○ 증여일 전후 각 1년간 국토교통부 공시 실지거래가액을 비교한 결과 112B타입은 1,100백만원~1,250백만원에서, 112A타입은 1,345백만원~1,650백만원에서 거래가 이루어졌으므로, 동일한 물건이라 보기 어려움
- 다) 부동산 시세(네이버 부동산, 부동산 뱅크)
○ 112B 타입 주택의 2018.1.24. 기준일의 시세는 하위평균가 10억원, 상위평균가 12.5억원이며, 증여일인 2018. 1. 22. 전후 3개월 간 국토교통부 실거래가 자료에서 조회되는 건은 12.5억원 1건 밖에 없음
4. 국토교통부 실거래가 조회결과 증여일 전후 3개월 이내에 매매가 이루어진 주택들과 쟁점주택과의 비교내역은 다음과 같다. (㎡, 백만원) 구분 계약 (증여)일자 동호수 전용 면적 거래 가격 2017.4.28. 공동주택가격 공동주택가격 5%범위 쟁점주택 2018.1.22 D동 4102호 84.15 832 비교주택 2017.12.8 D동 2405호 84.16 1,412 848 범위 이내 A주택 2018.1.18 D동 290○호 84.15 1,250 754 범위 초과 B주택 2018.1.2 D동 380○호 84.16 1,450 888 범위 초과 C주택 2018.2.5 D동 420○호 84.16 1,500 904 범위 초과
- 라. 판단
1. 관련규정 ⑴ 상속세및증여세법 제60조 제1항 은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 제2항은 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있다. 그 위임을 받은 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 은 법 제60조 제2항에서 수용・공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 평가기간 이라 한다) 이내의 기간 중 매매・감정・수용・경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다고 규정하고 있고, 제49조 제5항은 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적・위치・용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각 호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다고 규정하고 있다(서울고등법원2013누6116, 2013.09.04. 참조) ⑵ 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산평가시 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위를 구체화하여 인정기준을 마련하기 위하여 2017. 3. 10. 기획재정부령 제605호로 같은 법 시행규칙 제15조 제3항이 신설되어 2017.3.10. 이후 상속이 개시되거나 증여받은 분부터 적용하게 되었는바, 동 시행규칙 제15조 제3항은 부동산가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택 가격이 있는 주택으로서 다음 각 목을 모두 충족하는 경우 동일하거나 유사한 재산으로 인정한다고 하면서 가목에서 평가대상 주택과 동일한 단지에 있을 것을, 나목에서 평가대상 주택과 전용면적의 차이가 100분의 5 이내일 것을, 다목에서 평가대상 주택과 기준시가의 차이가 100분의 5 이내일 것을 각각 그 요건으로 규정하고 있다(조심2019서2121, 2019.9.18.참조).
2. 쟁점주택의 증여재산가액이 적정한지 여부에 대한 판단
- 가) 위 법리와 사실관계에 비추어 이 건을 보건대, 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가에 해당하는 유사매매가액으로 보는 것이 타당하다.
① 통지관서가 제시한 비교주택은 쟁점주택과 동일한 단지내에 있고, 주거전용면적이 84.16㎡로, 쟁점주택 전용면적 84.15㎡와의 차이가 100분의 5 이내이며, 공동주택가격도 848백만원으로 쟁점주택 공동주택가격 832백만원과의 차이가 100분의 5 이내에 해당하므로, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 세가지 요건을 모두 충족하고 있다.
② 청구인은 쟁점주택과 비교주택의 방향, 구조 등에 차이가 있고 조망권을 선호하는 경향으로 인하여 비교주택이 쟁점주택보다 가격형성 요소에 있어 우위에 있으므로 비교주택 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 그러한 요소는 이미 공동주택가격에 반영되어 있거나 각 소유자의 주관적 선호로서 유사매매사례가액에 중대한 영향을 미치는 객관적인 요소로 보기 어렵다(조심2019중0025, 2019.4.16.참조).
- 나) 따라서, 통지관서가 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여재산가액을 산정하여 증여세를 과세예고한 통지는 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 과세전적부심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 ｢국세기본법｣ 제81조의15제5항제1호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.