증여재산(공동주택)의 시가는 동일단지 내 증여일 전후 3개월 내의 거래이면서 증여일에 가장 가까운 날의 유사매매사례가액에 의하여 산정함

이 건 과세전적부심사청구는 불채택합니다.

• 가. 청구인은 2018.3.14. 父 AAA로부터 서울 BB구 CC동 327 DD아파트 1332동 902호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 증여받고, 2018.6.19. 증여재산가액을 1,250백만원으로 하여 증여세 91,674,548원을 신고하였다.
• 나. 국세청 감사관은 2019.5.7.부터 2019.5.24.까지 재산제세 집행실태 점검(제목: 유사매매사례가액 검토에 관한 사항)을 실시한 결과, 쟁점주택과 동일 단지 내 1318동 103호가 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 시행규칙 제15조 제3항 요건을 모두 충족하고, 공동주택의 경우 동일 단지 내 매매거래가 많아 국세청 전산자료(NTIS)나 인터넷 국토교통부 실거래가 정보 등을 통해 유사매매사례가액(1,600백만원)이 확인 가능함에도 청구인의 증여세 신고내용 검토를 소홀히 하여 증여세를 부족징수한 것으로 보아 감사지적(현지시정) 하였다.
• 다. 통지관서는 단지 내 1318동 103호(이하 “비교대상주택”이라 한다)의 매매가액 1,600백만원을 쟁점주택의 시가로 보아 2019.12.12. 청구인에게 2018.3.14. 증여분 증여세 120,928,501원(가산세 미적용)을 각 과세한다는 감사결과 과세예고 통지를 하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2020.

1.

9. 이 건 과세전적부심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점주택을 증여할 당시에는 정부의 재건축 규제 강화 및 다주택자 중과세 정책으로 가격이 급락하여 비교대상주택의 매매 당시와 가격변동의 특별한 사정이 있었다. 쟁점주택은 건축한 지 30년 이상 되는 노후 아파트다. 쟁점주택 증여 당시 정부의 재건축아파트 안전진단기준 강화 등 규제로 재건축 추진이 불확실해졌고, 2018.4.1.부터 시행되는 다주택자 양도소득세 중과로 급매물이 쏟아지는 등 가격이 급격히 하락하고 있었다. 주위환경의 변화로 가격변동의 특별한 사정이 발생하였음에도 동일 단지라는 이유로 유사매매사례가액을 적용하여 증여세를 과세함은 부당하다.
• 나. 쟁점주택과 비교대상주택은 동과 층이 다르고 일조권, 조망권, 소음 등 여러 여건이 달라 비교대상주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 보는 것은 부당하다. 청구인이 쟁점주택에 대하여 두 곳의 감정평가기관에 소급감정한바, 평균액은 1,422.5백만원으로 유사매매사례가액 보다 훨씬 낮다.
• 다. 비교대상주택과 쟁점주택 사이에는 도로가 있고 지번이 다르므로 각각 별개의 주택단지로 보아야 하므로 동일한 공동주택단지로 볼 수 없다.

쟁점주택과 비교대상주택 사이에 있는 도로는 주택단지 구분 기준이 되는 도로에 해당하지 않아 동일 주택단지에 해당하고, 비교대상주택은 쟁점주택과 상속세및증여세법 시행규칙 제15조 에서 규정하고 있는 동일하거나 유사한 재산의 요건을 모두 충족하고, 쟁점주택의 증여일과 가장 가까운 날에 매매계약이 체결되어 정상적으로 거래된 것이므로 매매사례가액으로 쟁점주택의 증여재산가액(시가)을 평가하여 청구인에게 한 이 건 증여세 과세예고통지는 적법하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 증여재산가액(시가)을 비교대상주택의 매매사례가액으로 평가하여 증여세를 통지한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 (2018.12.24. 법률 제16057호로 개정되기 전의 것)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. <개정 2016.12.20>

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 2) 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 (2018.2.13. 대통령령 제28638호로 개정되기 전의 것)

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2002.12.30, 2006.2.9, 2010.12.30, 2014.2.21, 2017.2.7>

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. <신설 2003.12.30, 2010.12.30, 2012.2.2, 2016.2.5, 2017.2.7> 3) 상속세및증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】 (2018.3.19. 기획재정부령 제658호로 개정되기 전의 것)

③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. <신설 2017.3.10>

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것 4) 공동주택관리법 제2조 【정의】 (2018.3.13. 법률 제15454호로 개정되기 전의 것)

① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. "공동주택단지"란 주택법제2조 제12호에 따른 주택단지를 말한다. 5) 주택법 제2조 【정의】 (2017.12.26. 법률 제15309호로 개정되기 전의 것) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

12. "주택단지"란 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지를 말한다. 다만, 다음 각 목의 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다.

• 가. 철도ㆍ고속도로ㆍ자동차전용도로
• 나. 폭 20미터 이상인 일반도로
• 다. 폭 8미터 이상인 도시계획예정도로
• 라. 가목부터 다목까지의 시설에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 시설
• 다. 사실관계

1. 증여세 신고 및 통지내용 청구인의 신고 및 통지관서의 경정내용은 아래 <표1>과 같으며, 청구인은 쟁점주택의 시가를 1,250,000,000원으로, 통지관서는 비교대상주택(1318동 103호)의 매매가액 1,600,000,000원을 시가로 적용하였다. <표1> 증여세 신고 및 통지내역 비교 (단위: 원) 구분 신고 통지 증감 증여재산가액 1,250,000,000 1,600,000,000 350,000,000 평가기준 주변 시세 매매사례가액 채무액 690,000,000 690,000,000 0 재차증여가산액 11,665,080 11,665,080 0 과세표준 521,665,080 871,665,080 350,000,000 산출세액 96,499,524 201,499,524 105,000,000 예상고지세액 0 120,928,501 120,928,501

2. 쟁점주택과 비교대상주택의 비교

• 가) 쟁점주택은 1987년 건축된 30년 이상된 아파트로 비교대상주택의 위치, 면적, 기준시가 등은 아래 <표2>와 같고, 비교대상주택의 면적․기준시가와 쟁점주택과의 차이는 1.7%와 1.9%로 각 5/100 이내로서 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 요건을 모두 충족한다. <표2> 쟁점주택과 비교대상주택의 비교 (단위: 백만원, ㎡) 구분 동 호수 계약일 신고가액등 기준시가 (17.4.28.고시) 건물면적 쟁점주택 1332동 902호 ’18.3.14.(증여) 1,250(신고) 832 151.76 비교대상주택 1318동 103호 ’17.12.29.(매매) 1,600(매매) 816 154.37
• 나) 쟁점주택이 속한 아파트 단지의 동별 배치도는 아래 <그림1>과 같다. <그림1> 아파트 동별 배치도

3. 청구인은 아파트는 장소와 위치, 층수에 따라 가격차이가 심하다며 쟁점주택과 1327동 1104호(2018.2.27. 거래됨)와는 1억원 이상 차이가 난다는 중개업자의 의견서를 제출하였다.

4. 청구인이 이 건 과세전적부심사청구 후 쟁점주택에 대하여 두 곳의 감정평가기관에 2018.3.14. 기준시점으로 감정평가를 의뢰하여 감정평가서를 제출하였는데, ㈜감정평가법인 EE은 1,415백만원, ㈜FF감정평가법인은 1,430백만원으로 평균은 1,422.5백만원이다.

5. 쟁점주택이 속한 DD아파트 13단지의 평가기준일(2018.3.14.) 전후 3개월 간 매매계약된 국토교통부의 실거래가 조회 내용은 아래와 같고, 평가기준일로부터 가장 가까운 거래(2018.2.28.)가 있으나 기준시가가 880백만원으로 쟁점주택 기준시가(832백만원)와의 차이가 5.8%로 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 1호 다목의 요건을 충족하지 못한다. 단지명 전용면적 (㎡) 계약년월일 거래금액 (백만원) 층 건축연도 기준시가 (백만원) 비고 DD아파트 13단지 156.62 2017.12.23. 1,600 5 1987 DD아파트 13단지 154.37 2017.12.29. 1,600 1 1987 816 비교주택 DD아파트 13단지 151.76 2018.02.28. 1,500 11 1987 880 1327 -1104 6) 주택법 제2조 에 별개의 주택단지로 보는 도로는 철도․고속도로․자동차전용도로, 폭 20미터 이상의 일반도로이다.

7. 쟁점주택과 비교대상주택 사이에는 도로가 있어 동일단지에 속하지 않는다는 청구인의 추가 주장에 대하여, 감사관은 BB구청에 확인한바 도로가 있으나 해당 도로는 폭 15미터 정도의 왕복 2차선 도로로 주택법에서 주택단지 구분기준으로 규정하는 도로에 해당하지 않아 동일단지가 맞다고 회신을 받았다고 국세심사위원회에 와서 진술하였다.

• 라. 판단

1. 관련 법령 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산평가시 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위를 구체화하여 인정기준을 마련하기 위하여 2017. 3. 10. 기획재정부령 제605호로 같은 법 시행규칙 제15조 제3항이 신설되어 2017.3.10. 이후 상속이 개시되거나 증여받은 분부터 적용하게 되었는바, 동 시행규칙 제15조 제3항은 부동산가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택 가격이 있는 주택으로서 다음 각 목을 모두 충족하는 경우 동일하거나 유사한 재산으로 인정한다고 하면서 가목에서 평가대상 주택과 동일한 단지에 있을 것을, 나목에서 평가대상 주택과 전용면적의 차이가 100분의 5 이내일 것을, 다목에서 평가대상 주택과 기준시가의 차이가 100분의 5 이내일 것을 각각 그 요건으로 규정하고 있다.

2. 아래와 같은 사정들을 앞서 본 법령에 비추어 보면, 증여일 전후로 쟁점주택의 가격변동이 있었다고 보기 어렵고, 쟁점주택과 비교대상주택은 동일단지에 해당한다. 따라서 증여일 현재 쟁점주택의 시가는 증여일 전후하여 가장 가까운 날의 유사매매사례가액인 16억원에 의하여 산정하여야 할 것이다.

① 청구인은 재건축 규제 강화 및 다주택자 중과세 정책으로 가격이 급락하였다며 언론 보도자료를 제출하였으나 제시된 자료만으로 2018.3.14.(증여일)과 2017.12.29.(유사사례 중 증여일과 가장 가까운 매매계약일) 사이에 가격변동이 뚜렷하다고 보기 어렵다.

② 청구인은 쟁점주택과 비교대상주택 사이에는 도로가 있어 동일 단지가 아니어서 유사매매사례가액을 적용할 수 없다고 주장하나, 해당 도로는 폭 15미터 정도의 왕복 2차선 도로로 주택법에서 주택단지 구분기준으로 규정하는 폭 20미터 이상인 일반도로에 해당하지 않으므로 쟁점주택과 비교대상주택은 동일한 단지 내에 있는 주택으로 보아야 한다.

③ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제1호 에서 규정하고 있는 상속재산에 대한 평가기준일 전후 3개월 내의 거래이면서 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제1호의 요건을 모두 충족한 유사 사례 가운데 증여일(2018.3.14.)에 가장 가까운 날의 거래는 2017.12.29.자 16억원인 이 건 비교대상주택의 매매사례이다.

④ 청구인은 쟁점주택과 비교대상주택은 동과 층이 다르고 일조권, 조망권, 소음 등 여러 여건이 달라 매매가액이 차이가 난다며 사진, 부동산중개업자의 확인서를 제출하였으나, 건물의 상대적 위치, 층 조망권 등의 요소는 이미 공동주택가격에 반영되어 있다고 보아야 하고, 각 소유자의 주관적 선호로서 매매사례가액에 중대한 영향을 미치는 객관적 요소로 보기는 어렵다. 또한 쟁점주택 단지의 경우 재건축이 확정되지는 않았으나 30년 이상이 된 건물로서 일반적으로 구 건물의 경우 거래가격을 결정하는 중요한 요인은 건물의 상태나 위치가 아니라 대지의 지분인 점 등을 감안하면 쟁점주택과 비교대상주택은 유사한 재산으로 볼 수 있다.

3. 따라서 통지관서가 비교대상주택의 매매가액을 쟁점주택의 증여재산가액(시가)으로 하여 청구인에게 한 이 건 증여세 통지는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 과세전적부심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로국세기본법제81조의15 제5항 제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.