재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여에 대한 과세요건 충족 여부

AA지방국세청장이 2019.12.9. 청구인에게 한 2018.7.24. 증여분 증여세 0,000,000,000원을 부과하겠다는 세무조사결과 통지는, 청구외법인 주식의 순자산가치 산정시 청구외법인이 보유한 BB BB시 BB읍 BB리 소재 토지(00,000㎡)의 자산가액을 CC감정평가법인의 감정가액과 감정평가법인DD의 감정가액의 평균액인 00,000,000,000원으로 하여 재산취득 후 재산가치 증가이익에 대한 과세표준과 세액을 산정하는 것으로 “일부채택” 결정합니다.

• 가. 사실관계 1) 청구인은 EE건설(주)(이하 “청구외법인”이라 한다)의 사주이자 대표이사인 aaa의 자(子)로서 2001년생이다. 2) 청구외법인은 **..**. 설립되어 주택 건설업 및 시행업을 영위하고 있는 비상장법인으로 2014.12.31. 기준 미처리결손금은 12,296백만원이었으며 1주당 주식평가액은 0원이었다. 3) aaa은 2015.1.7. 자신이 보유하던 청구외법인의 주식 300,000주(지분 100%, 주당 액면가액 10,000원) 중 30,000주(지분 10%, 이하 “쟁점주식”이라 한다)를 청구인(당시 만 13세)에게 30백만원에 양도하였다. 4) 그 후 청구외법인은 2015.5.27. 아파트 건설용도로 2003년경 취득한 BB도 FF시 FF읍 FF리 소재 토지에 ‘○○○○’ 000세대 시행사업(이하 “쟁점시행사업”이라 한다)에 대한 주택건설사업계획을 신청하고, 2015.7.14. 주택건설사업계획을 승인을 받아 2016.3.17. 입주자 모집공고를 거쳐 2018.7.24. 사용승인을 받았다.
• 나. 통지내용 1) 통지관서는 2019.3.12.부터 2019.12.5.까지(조사중지: 2019.5.24.～2019.11.24.) 청구인에 대한 증여세 세무조사를 실시한 결과, 청구인의 쟁점주식 취득이 ｢상증세법｣ 제42조의3(재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여)에서 규정한 ‘재산취득요건’을 충족한다고 보고(쟁점①), 쟁점시행사업 신축아파트의 사용승인일(2018.7.24.)을 ‘재산가치증가사유 발생일’로 보았으며(쟁점②), ｢상증세법 시행령｣ 제54조(비상장주식등의 평가)에 따라 아래와 같이 사용승인일(2018.7.24.) 현재의 청구외법인의 1주당 평가액을 177,117원으로 산정하고,

○ 1주당 순손익가치 산정시 ‘최근 3년간의 순손익액의 가중평균액’에 의한 방법을 적용(쟁점③-1),

○ 1주당 순자산가치 산정시 완성건물(미분양아파트)에 대해서는 분양가액(23,906백만원)을 시가로 보아 장부가액(14,167백만원)과의 평가차액(9,738백만원)을 자산가액에 가산하였으며(쟁점③-2), 건설용지인 BB BB시 BB읍 BB리 소재 토지(00,000㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)에 대해서는 장부가액(18,584백만원)을 자산가액으로 산정(쟁점③-3), 재산 취득 후 재산가치 증가이익 산정시 해당재산가액에서 차감하는 ‘통상적인 가치상승분’을 2015.1월～2018.7월 기간 중 청구외법인 보유토지의 지가상승액을 순자산가치에 반영한 가액(262백만원)으로 계산(쟁점③-4)하여 쟁점주식 취득으로 인한 재산 취득 후 재산가치 증가이익을 5,020,666,844원으로 산정한 다음, 재산 취득 후 재산가치 증가이익 5,020,666,844원에 대해 ｢상증세법｣ 제42조의3(재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여)을 적용하여 2019.12.9. 청구인에게 2018.7.24. 증여분 증여세 2,686,945,415원을 부과하겠다는 내용의 세무조사 결과통지를 하였다. 2) 청구인은 이에 대해 2020.1.7. 이 건 과세전적부심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 쟁점주식을 대가를 지불하고 양수한 것이 분명하며, 공표되지 아니한 내부 정보를 제공받아 그 정보와 관련된 재산을 취득하였다고 보기도 어려우므로 과세요건 중 재산취득요건이 충족되지 않는다. 1) 청구인은 적법한 대가를 지급하고 주식을 양수받았으므로 ‘특수관계인으로부터 재산을 증여받은 경우’에 해당하지 않는다. 가) 청구인은 쟁점주식 양수도 거래일에 양수대금을 계좌이체의 방법으로 정확히 입금하였으며 이후 반환받거나 한 사실이 전혀 없고, 동 양수대금은 과거에 증여사실을 신고(2008.8.26. 및 2011.4.25.)하고 증여받은 자금으로 자금출처도 분명하다. 나) 통지관서는 명확한 근거 없이 쟁점주식 양수도 거래를 증여세 회피를 위한 형식적인 것이라고 주장하나, 당사자의 거래행위를 그 형식에도 불구하고 조세회피행위라고 하여 그 행위의 효력을 부인할 수 있으려면 명백하고 구체적인 과세근거를 제시하여야 할 것이며, 청구인의 도장이 사무실에 있다는 것이나 청구인 계좌의 과거 거래내역 등은 쟁점 양수도 거래를 부인할 수 있는 근거로 볼 수 없다. 2) 청구인의 쟁점주식 양수도 계약 이후 1년이 더 지난 시점에야 분양이 시작되었고, 계약시점에는 사업계획 승인조차 이루어지지 않는 등 재산가치증가가 전혀 예정되어 있지 않아 ‘공표되지 아니한 내부정보를 제공받아 그 정보와 관련된 재산을 취득한 경우’에도 해당하지 않는다. 가) 공표되지 아니한 내부정보를 취득하여 재산을 양수도 하였다고 하려면 장래 이익이 객관적으로 예정된 재산가치증가에 대한 구체적인 정보를 취득한 경우로 한정되는 것인데, 쟁점주식 양수도 계약시점에 개발사업으로 인한 객관적인 가치증가를 예견하기 어려웠다. 나) 토지 매입 이후 사업 추진이 현저히 지연되다가 약 12년이 지난 후에야 공사에 착공할 수 있었으므로, 주택건설사업계획의 승인 자체를 예상할 수 없었다. 당연히 분양상황에 대한 예측은 더욱 불가능한 것이며, 실제 양도일(2015.1.7)에서 1년이 더 지난 2016.3.22.부터 분양을 시작하였으나 초기 분양률은 15.2%에 그쳤다. 다) 통지관서는 주택건설사업 승인으로 재산가치가 증가하였다고 주장하는 데 이 경우 승인 후 당해 부수토지의 단기적인 재산가치 증가분만을 과세대상으로 고려하여야 할 것이다. 라) 통지관서 주장대로 사용승인일을 재산가치 증가사유로 판단한 조세심판원 심판결정례(조심2019서0872, 2020.3.25.)에서도 주식 증여시점의 분양률을 기준으로 ‘재산가치증가 예정’ 여부를 판단하였지 증여 이후 최종적인 분양성과로 재산가치증가 여부를 판단하지 않았다. 따라서 최소한 주식 양수일 이전에 분양이 상당부분 완료되는 등 사업 시행에 따라 주식가치가 증가할 것임을 객관적으로 예상할 수 있는 내부정보가 존재하여야 할 것이므로, 12년간 사업진행을 하지 못하고, 주식 양수 후 1년이 지난 2016.3월에서야 분양을 시작한 청구인의 상황에 적용할 수 없고, 이와 같은 경우를 과세한 사례는 단 한 건도 없다.
• 나. 통지관서가 재산가치증가사유 발생일로 제시한 2018.7.24.은 ‘동별사용검사’ 승인일(이하 “사용승인일”이라 한다)인데 ‘동별사용검사’는 입주민의 편의를 위해 동별로 사용을 할 수 있도록 하는 것일 뿐 재산가치의 증가와는 아무런 관련이 없다. 1) ‘동별사용검사’는 사업계획승인 조건의 미이행 등 전체 사용검사를 받을 수 없는 사유가 있는 경우에 동별로 사용검사를 받아 사용할 수 있도록 하는 것에 불과하다(｢주택법｣ 제49조). 가) 동별사용검사는 일정한 조건을 붙여 입주민의 사용편의를 위한 것일 뿐, 주택사업자체의 성과나 실적과는 아무런 관련이 없고, 주주의 재산가치증가와도 전혀 관련이 없다. 나) 지금까지 사용승인일을 재산가치 증가사유로 본 과세사례가 전혀 없으며, 최소한 과세가 타당하려면 주택건설 사업의 여러 절차 중에서 전체 사용승인도 공구별 사용승인도 아닌 동별사용검사를 꼭 집어 재산가치 증가일로 볼 수 있는 이유가 설명되어야 한다. 청구외법인은 아직까지 정식적인 준공승인도 받지 못한 상태에 있다. 2) ｢상증세법｣에 보면 개발사업이 분명한 이 사건의 경우 재산가치증가일은 사업의 인가․허가일이지 동별사용검사일(사용승인일)은 아무런 법적 근거가 없는 임의의 날짜에 불과하여 재산가치증가일 즉 증여시기로 삼을 수 없다. 가) 상증세법령은 각각의 유형별로 재산가치 증가사유에 따른 증여재산의 취득시기(재산가치증가일)를 포괄적 문구 없이 각 호별로 사유를 특정하고 있는데 이 사건 개발사업의 경우 ‘개발구역으로 지정되어 고시된 날’ 또는 ‘사업의 인가ㆍ허가일’을 재산가치증가사유(증여시기)로 명확히 규정하고 있다. 법원도 상증세법의 해당 규정은 엄격해석주의 입장에서 동 조항들에 직접 열거되지 아니한 재산가치 증가사유가 발생하더라도 납세자의 예측가능성을 고려하여 과세하여서는 안 된다는 입장이다(서울고등법원2017누86721, 2018.12.12. 판결 참조). 심판례와 판례에서는 동별사용검사는 말할 것도 없고 심지어 사업전체에 대한 사용승인일도 구 ｢상증세법｣ 제42조 제4항에 따른 재산가치증가사유 발생일에 해당하지 아니한다고 판시하고 있다(조심2018서3213, 2019.1.23 결정, 서울고등법원2017누86721, 2018.12.12 판결 참조). 나) 만약 상증세법의 규정을 임의대로 확대 해석하여 사용승인일을 기준으로 과세가 가능하다면 사업의 여러 절차 중 아무 때나 과세가 가능하고 그에 따라 과세표준과 세액이 임의로 달라져도 된다는 것으로 납세자의 예측가능성과 법적안정성 측면에서 도저히 납득하기 어렵다.
• 다. 이 건 세무조사결과통지는 주식가치를 지나치게 높게 평가하여 실제의 가치보다 과다하게 평가하였고, 증여이익 계산도 잘못하였다. 1) 수익가치가 15년간 단 한건 이루어진 분양사업에서 000세대 중 431세대에 대한 분양수익이 반영된(2017년, 2016년) 이익으로 손익가치를 산정함으로 다시 오지 않을 과거의 손익을 기준으로 하여 과다하게 평가되었다. 가) 청구외법인은 정상적인 매출발생기간이 3년 미만인 경우로 상증세법상 추정손익에 의한 가치평가 요건이 충족되었고, 면허가 취소되어 더 이상의 사업이 불가한 상태이므로 추정손익에 의한 손익가치 평가가 객관적인 가치에 부합한다. <표 1 > (생략) 나) 통지관서는 청구인이 증여세 과세표준 신고기한까지 신고하지 않았으므로 추정이익을 적용할 수 없다고 하나, ｢상증세법｣ 제42조의3 제2항 및 같은 법 시행령 제32조의3 제3항에서는 ‘법 제4장에 따라 평가한 가액’이라고 규정하여 가장 합리적이고 객관적 가치를 측정할 수 있는 방법을 찾아 평가하라는 것이지 증여세 신고여부 등 적용요건을 따지라고 규정하고 있지 않다. 대법원에서도 “비상장주식을 평가함에 있어 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액으로 하는 것이 불합리하다고 인정되면 특별한 사정이 없는 한 위 가액에 의해서는 안 되는 것이지, 1주당 추정이익을 신고하지 않았다고 하여 불합리 한 것으로 인정되는 위 제1호의 가액에 의할 수는 없다”판시하고 있다(대법원2006두16434, 2008.12.11. 판결 참조). 2) 순자산가치 산정시 미분양아파트(재고자산) 자산가액을 97억원 과다하게 평가하였다. 가) 통지관서는 미분양 재고자산을 임의로 분양가액으로 환산하여 순자산을 97억원 과다하게 평가하였으나, 미분양세대는 일반적으로 선호도가 낮은 저층부, 최고층부 등 기분양된 세대에 비교하여 객관적 가치가 열위에 있으므로 비교대상 자산보다 우위에 있는 자산의 분양가격을 시가로 삼을 수는 없다.(서울고등법원2013누19341, 2014.2.6. 판결 참조). 또한 2017.12.31. 이후 미분양 49세대가 평가시점(2018.7.24.) 즉 상증세법상 시가 인정기간 내에 단 한 채도 분양되지 않아 비상장주식평가심위위원회에 회부없이 과거의 분양가격을 시가로 인정할 수도 없다. 조세심판원에서도 평가기준일로부터 3개월이 경과한 후 분양계약이 체결된 경우 이를 시가로 볼 수 없으므로 장부가액을 기준으로 평가하여야 한다고 판시하였다(조심2017중0365, 2017.07.18. 결정 참조). 3) 순자산가치 산정시 건설용지 자산가액을 51억원 과다하게 평가하였다. 나) 통지관서는 또한 청구외법인이 보유한 건설용지인 BB BB시 BB읍 BB리 소재 토지(00,000㎡, 쟁점토지)의 감정평가가액이 존재함에도 감정가액 평균액 13,533,251,000원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 적용하지 않아 51억원 과다하게 평가하였다. 청구외법인은 쟁점토지에 대하여 건설용지 양도 목적으로 감정평가법인으로부터 세 차례의 거래목적의 감정평가를 받은 사실이 있다. <표> 생략 통지관서는 평가기간을 벗어나 시가로 인정될 수 없다고 주장하나 평가기간 이내에 해당하는지는 가격산정기준일과 감정평가서 작성일로 판단하는 것이다.(상증세법 시행령 제49조 제2항 제2호) CC감정평가법인, 감정평가법인DD의 감정평가는 2018.4.24.부터 2018.10.24.까지의 평가기간 이내의 감정평가에 해당하므로 쟁점토지의 시가는 평균 감정평가가액인 쟁점감정가액으로 평가하여야 한다. 4) 상증세법에서는 증여이익 계산시 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익을 산정하여 차감하도록 규정하고 있음에도 청구외법인이 보유한 토지의 지가 상승액만을 차감하는 명백한 오류를 범하였다. 가) ｢상증세법 시행령｣에서는 ‘통상적인 가치 상승분’을 “제31조의3 제5항에 따른 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익과 연평균지가상승률․연평균주택가격상승률 및 전국소비자물가상승률 등을 감안하여 해당 재산의 보유기간 중 정상적인 가치상승분에 상당하다고 인정되는 금액”으로 규정하고 있다(상증세법 시행령 제32조의3 제3항 제4호) 나) 이 사건에서 통지관서가 과세예고한 재산가치증가이익은 취득한 토지의 가치증가분이 아닌 주식의 가치증가액이므로 당연히 토지의 가치증가분이 아닌 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익을 차감하여야 한다. ｢상증세법 시행령｣ 제31조의3【주식등의 상장 등에 따른 이익의 계산방법 등】제5항에 따른 ‘기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익’은 다음 (1) × (2)로 구하게 된다. (1) 증여일 또는 취득일이 속하는 사업연도개시일부터 상장일 등 전일까지의 사이의 1주당 순손익액의 합계액을 해당 기간의 월수로 나눈 금액 (2) 증여일 또는 취득일부터 정산기준일까지의 월수 다) 이렇게 산정하였을 경우 청구인 지분 10%에 해당하는 통상적인 가치상승분 차감액은 보유토지의 지가상승액에 상당하는 쟁점주식의 가치상승액 262,843,156원이 아닌 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익 2,196,695,000원이다. 5) 통지관서의 오류를 바로잡아 산정하면 사용승인일을 증여일로 보더라도 과세대상 증여이익이 산정되지 않는다. 가) 청구인이 보유한 쟁점주식의 2018.7.24. 현재의 평가액은 1,716,660,000원(= 57,222원 × 30,000주)으로 평가하는 것이 타당하다.

○ 1주당 순자산가치(①): 57,036원

○ 1주당 순손익가치(②): 57,346원

○ 주당 평가액{max(① × 2/5 +

② × 3/5, ① × 80%)}: 57,222원

• 나) 여기에서 상증세법 규정에 따라 해당 재산의 취득가액 30,000,000원과 통상적인 가치상승분(기업가치 실질적인 증가로 이익) 2,196,695,000원을 차감하면 과세대상 증여재산가액은 발생되지 않는다.

• 가. 청구인이 쟁점주식 취득시에는 만 13세인 미성년자로서 아버지로부터 기업의 경영 등에 관하여 공표되지 아니한 내부정보를 제공받아 그 정보와 관련된 재산을 유상으로 취득한 경우 및 더 나아가 쟁점주식을 증여받은 경우로도 볼 수 있어, 재산취득 요건에 부합한다. 1) 청구인이 청구외법인의 대표이사이자 사주(지분율 100%)였던 아버지로부터 쟁점주식을 양수하여 매매대금을 지급한 청구인의 HH증권 계좌의 거래내역을 살펴보면, 상기 계좌는 청구인이 증여세 신고하기 이전인 만 6세 당시부터 청구인의 부모가 차명으로 증권거래를 한 정황이 충분하다. 상식적으로 만 6세인 취학 전 아동이 HH전기 등 1회 거래대금이 수천만원 이상인 주식매매거래를 수차례 직접 했을 가능성은 매우 희박하다고 판단되며, 청구인의 쟁점주식 매매대금 계좌이체도 청구인의 부모가 직접 동 계좌에서 이체했을 것으로 추정된다. 2) 청구인은 청구외법인의 내부정보를 제공받아 쟁점주식을 취득한 경우가 아니라고 주장하나, 쟁점주식은 비상장주식으로서 상장주식처럼 매수자가 자유롭게 매수할 수 있는 주식이 아니어서 양도자인 아버지 aaa의 매도의사결정 없이는 제3자는 절대 매수할 수 없다. 가사 청구인이 증여받은 재산으로 독자적인 경제적 판단 하에 쟁점주식을 정상적인 매매대금을 지급하고 매수하였다 할지라도 쟁점시행사업의 수익성에 대하여 내부정보를 잘 알고 있는 aaa으로부터 주택건설사업계획 신청 직전에 취득한 것이므로 “특수관계인으로부터 기업의 경영 등에 관하여 공표되지 아니한 내부정보를 제공받아 그 정보와 관련된 재산을 유상으로 취득하게 된 경우”에 해당한다. 3) 상증세법 제42조의3 제1항 제2호에서 “특수관계인으로부터 기업의 경영 등에 관하여 공표되지 아니한 내부 정보를 제공받은 경우”를 취득사유로 규정하고 있는 것은 해당 정보에 대한 일반인의 접근기회를 차단하여 특수관계인들 사이에만 내부정보를 통해 이익을 향유하는 행위를 과세대상으로 삼고자 하는 데에 있다. 4) 법원은 법인이 사업계획승인을 받고 원고의 아버지가 대표이사인 건설사가 시공사가 되어 아파트분양사업을 진행하던 중 원고가 해당 법인의 주식을 취득한 사안에서 원고가 특수관계에 있는 원고의 부친 등으로부터 대외적으로 공표되지 않은 정보를 제공받은 것으로 인정하였다(부산고등법원2017누23841, 2018.4.6. 판결 참조). 5) 가사 청구인이 쟁점주식을 내부정보 없이 취득했다고 하더라도, 쟁점주식에 대한 양수도 거래의 실질은 아버지 aaa이 청구인에 대한 재산취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여세 회피를 위하여, 만 13세였던 청구인의 자유의지에 따라 쟁점주식을 자발적으로 취득한 것이 아닌 양수도 거래 형식을 빌려 자녀인 청구인에게 쟁점주식을 취득하게 한 것으로도 보여져, 국세기본법 제14조 실질과세 원칙에 의해 쟁점주식을 증여받은 것으로 판단된다. 통지관서는 청구외법인 조사 중 청구외법인이 쟁점주식 양수도 거래와 관련하여 타인의 기여에 의한 증여세 문제 발생소지에 대하여 검토한 사실(청구외법인의 ‘특수관계자간 주식양도에 따른 세무상 리스크 검토내역’ 문건 참조)을 확인하였다. 6) 덧붙여 청구외법인의 사무실에서 쟁점주식 양수도 계약서에 사용되었던 청구인의 도장을 확인하였는바, 쟁점주식 양수도계약은 사실상 아버지인 aaa이 청구인에 대한 증여세 회피를 위하여 형식적으로 작성한 것으로 판단되며, 청구인에 대한 조사기간 중에는 쟁점①에 대한 통지관서와 청구인 간의 이견은 없었던바 그 사실은 조사기간 중 청구인이 통지관서에 제출한 소명자료에 의하여 확인된다.
• 나. 쟁점시행사업 신축아파트의 사용승인일은 ｢상증세법 시행령｣ 제24조 제1항 제3호 사목 규정에 따른 재산가치증가사유 발생일에 해당한다.

1. ｢상증세법 시행령｣ 제24조 제1항 제3호에 대한 종전 규정인 구상증세법 시행령제23조 제1항 제3호 규정이 신설(2013.2.15.)된 취지는 타인의 기여에 의해 재산가치가 증가한 경우 증여재산에 대한 증여시기를 명확화한 것으로 재산가치가 증가하여 증여세 과세대상이 발생했다면 ｢상증세법 시행령｣ 제24조 제1항 제3호 가목 내지 바목에 해당되지 아니하면 사목에 의해 재산가치증가 사유 발생일을 판단해야 한다. 2) 재산가치증가에 따른 이익을 증여세 포괄주의에 따라 그 귀속자인 청구인에 대한 증여세로 과세하기 위해서는 청구외법인의 자산가치와 수익성이 상승하여 구체적인 주식가치의 상승으로 이어져 아파트 분양에 따른 기대이익이 주식가치에 상당 부분 반영된 날, 즉 분양 수입금액과 공사원가를 최종적으로 확정하여 손익계산을 산출할 수 있는 사용승인일이 재산가치증가사유 발생일에 해당한다.

3. 가사 ｢상증세법 시행령｣ 제24조 제1항 제3호 가목인 개발구역으로 지정되어 고시된 날(주택건설사업계획 승인일)이 취득시기가 된다 하더라도 재산가치 증가사유 발생일마다 재산가치 증가에 따른 이익의 증여 규정을 적용(법규과-547, 2012.5.16. 참조)해야 하므로, 청구인은 aaa으로부터 증여받은 주식으로 인해 두 번의 재산가치 증가사유가 발생되어 쟁점시행사업 신축아파트의 사용승인일을 재산가치증가사유 발생일로 보아 증여세 과세가 가능하다. 4) 청구인은 사업시행의 고시 또는 인허가로 인한 단기적 가치상승만이 과세대상이며 쟁점시행사업은 장기간 진행되어 증여세 과세대상이 아니라고 주장하나, ｢상증세법｣ 제42조의3 제1항 규정과 같이 재산 취득 후 5년 이내에 재산가치 증가사유가 발생한 경우에 증여세 과세가 가능하고, 청구인의 쟁점주식 취득일인 2015.1.7.과 쟁점시행사업 신축아파트 사용승인일인 2018.7.24.은 약 3년 6개월로서 5년 이내의 기간이므로 통지관서의 증여세 과세는 정당하다. 5) 청구인은 쟁점시행사업 인허가 당시 분양상황을 예측하기 어려웠고, 청구외법인이 오랫동안 자본잠식 상태였으며, 종합건설업면허도 말소되어 현재 가치상승이 잔존하고 있다고 보기 어렵다고 주장하나, 청구외법인의 내부문건인 2014.4.3.자 “FF리 공동주택 시장조사(분양가)” 문서, “FF리 사업관련 자료 20150112” 문서에 의하면 예상분양 최종수익이 756억원에 이르며 사업성도 우수한 것으로 예측하였고, 실제 분양률도 90% 이상이며 미분양분에 대한 시세반영 차액분 97억원을 제외하더라고 2015년부터 2018년까지 당기순이익 합계액은 258억원이어서 청구외법인은 쟁점시행사업으로 상당한 성과를 얻었다. 6) 그리고 청구인의 증여재산가액시 쟁점주식에 대한 평가는 ｢상증세법 시행령｣ 제54조(비상장주식등의 평가) 규정에 의한 것으로, 쟁점시행사업 진행 중인 2015.12.2. AA시로부터 2013년도 및 2014년도 자본금이 건설업등록기준(자본금 5억원 이상)에 미달되어 영업정지 6개월 처분을 받은 후, 2018.2.20. 영업정지 처분을 받은 후 3년 이내에 다시 2016년도 자본금이 건설업등록기준에 미달하여 건설업 등록 말소처분을 받은 것은 청구외법인에 대한 관리능력 부재로 초래된 결과이지 청구인의 쟁점주식에 대한 증여재산가액 산정과는 아무런 상관관계가 없다. 7) 청구외법인은 2018사업연도 감사보고서에서 당기말 현재 진행중인 분양공사가 없으며, 당기 중 FF1지구 ○○○○ (쟁점시행사업) 분양공사가 준공되었다고 하면서, 그 준공일을 2018.7.24.로 기재하였다. 또한, 과세사실판단 및 과세기준 자문신청시 제출된 청구인의 소명자료에서도 청구인 스스로 위 날짜를 준공일로 본 사실이 확인된다. 8) 청구인은 위 날짜가 동별사용검사일에 해당하고, 현재 준공검사를 받지 못했다는 점 등을 들어 재산가치 증가와 관련이 없다고 주장하나, 이는 동일한 날짜에 대해 준공일과 용어를 달리 함으로써 그 의미를 왜곡하는 것에 불과하다. ｢주택법｣ 제49조 제1항 은 단서규정에서 “사업계획승인 조건의 미이행 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 공사가 완료된 주택에 대하여 동별로 사용검사를 받을 수 있다”고 규정하고 있다. ｢주택법｣에서 정하는 의미에 따르더라도 동별사용검사는 공사가 완료된 주택에 대하여 행하는 것이므로 쟁점시행사업의 건축물 준공이 완료되어 분양수익과 공사원가를 확정할 수 있게 되었다는 점에는 변함이 없다.

• 다. 재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익 산정액은 적정하다. 1) 쟁점주식의 순손익가치를 평가함에 있어 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액을 적용한 것은 적정하다. 청구인은 쟁점주식의 순손익가치를 평가할 때, JJ회계법인과 KK회계법인이 평가한 현금흐름할인법(DCF Method)의 평균액 57,346원으로 평가해야 한다고 주장하나, 쟁점주식은 ‘최근 3년간의 순손익액이 비정상적으로 증가하는 등 기획재정부령으로 정하는 경우’(｢상증세법 시행규칙｣ 제17조의3 제1항)에 해당하지 아니하고, 1주당 추정이익의 평균가액을 증여세 과세표준 신고기한까지 신고하지 아니하였으며, 1주당 추정이익의 산정기준일(2018.7.24)과 평가서 작성일(JJ회계법인: 2020.2.23., KK회계법인: 2020.2.25.)이 쟁점주식 증여세 과세표준 신고기한 이내가 아니므로, 추정이익에 따른 순손익가치가 아닌 평가기준일 이전 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액 223,000원이 적정한 평가액이다. 2) 분양예정가액을 미분양아파트(재고자산)의 시가로 보아 순자산가치를 산정한 것은 적정하다. 조세심판원 심판결정례(조심2009서1902, 2010.3.31) 및 국세청 해석례(재산세과-119, 2012.3.22)에 따르면 순자산가치 평가시 미분양아파트(재고자산)의 분양가액이 시가에 해당되면 장부가액이 아닌 분양가액으로 평가하는바, 청구외법인은 사용승인일 이후 현재까지 할인분양 없이 분양이 진행 중이며 국토부실거래가 현황 자료와 같이 사용승인일 당시 쟁점시행사업 신축아파트의 시가가 형성되지 아니하였다고 볼 수 없으므로 최초 분양가액을 시가로 보아 쟁점주식의 순자산가치를 산정한 것에는 잘못이 없다. 3) 쟁점감정가액은 상증세법령에서 규정한 시가에 해당하지 않는다. 가) 청구인은 청구외법인이 보유한 건설용지인 쟁점토지에 대해 CC감정평가법인 및 DD감정평가법인 감정가액의 평균액으로 평가해야한다고 주장하나, 청구인이 제시한 DD감정평가법인 감정가액은 평가기간 밖의 가액으로 ｢상증세법 시행령｣ 제49조 제1항 제2호 및 제2항 제2호 규정에 의한 시가에 해당하지 않는다. 나) 감정평가법인DD의 감정가액은 가격산정기준일인 기준시점이 2018.4.18.로써 이 건 평가기간 2018.4.24.부터 2018.10.24.까지의 기간을 벗어나 시가로 인정될 수 없으며, 그마저도 쟁점감정가액(13,533백만원)은 기준시가(17,420백만원) 및 청구외법인이 매수한 실제거래가격인 장부가액(18,584백만원)보다도 현저히 낮은 가격이어서 감정가액을 신뢰할 수 없다. 4) 증여이익 계산시 통상적인 가치상승분 산정액은 적정하다. 통지관서는 쟁점주식에 대한 통상적인 가치상승분을 쟁점시행사업에 대한 토지의 연평균지가상승률을 감안한 보유토지의 지가상승액에 상당하는 쟁점주식의 가치상승분으로 산정하였다. 조세심판원 심판결정례(조심2015부4986, 2017.1.11.)에 따르면 통상적인 가치상승분 산정시 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익, 연평균지가상승률, 연평균주택가격상승률 및 전국소비자물가상승률 등의 각 재산가치 상승요소들을 고려대상으로 하되, 이들 재산가치 상승 요소 모두를 빠짐없이 합산하는 것이 아니고, 그 재산가치 상승 요소들 가운데 당해 재산의 보유기간 중 정상적인 가치상승분에 상당하다고 인정되는 금액만을 계산하여 “통상적인 가치 상승분”을 구하는 것으로 해석하고 있다. 따라서 이 건의 경우 청구인이 쟁점시행사업과 관련하여 기업가치 증가에 기여한 바가 없으므로 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익을 배제하고 연평균지가상승률을 감안한 토지의 지가상승액에 상당하는 쟁점주식의 가치상승액을 통상적인 가치상승분으로 산정한 것은 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점

① 재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여에 대한 과세요건 중 재산취득요건을 충족하는지

② 사용승인일이 재산가치증가사유 발생일에 해당하는지

③ 재산 취득 후 재산가치 증가이익 산정액이 적정한지

③ -1 순손익가치 산정시 추정이익에 의한 방법을 적용할 수 있는지

③ -2 순자산가치 산정시 미분양아파트의 자산가액을 분양예정가액으로 하는 것이 적정한지

③ -3 순자산가치 산정시 쟁점토지의 자산가액을 쟁점감정가액으로 해야 한다는 주장의 당부

③ -4 재산가치 증가이익 산정시 통상적인 가치상승분을 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익으로 계산하여야 하는지

• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제2조 【정의】

6. “증여”란 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등과 관계없이 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 유형ㆍ무형의 재산 또는 이익을 이전(移轉)(현저히 낮은 대가를 받고 이전하는 경우를 포함한다)하거나 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다. 다만, 유증과 사인증여는 제외한다. 2) 상속세 및 증여세법 제4조 【증여세 과세대상】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 이 법에 따라 증여세를 부과한다. 1.～2. (생략)

3. 재산 취득 후 해당 재산의 가치가 증가한 경우의 그 이익. 다만, 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우로 한정한다.

4. 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 또는 제42조의3에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익

5. (생략)

6. 제4호 각 규정의 경우와 경제적 실질이 유사한 경우 등 제4호의 각 규정을 준용하여 증여재산의 가액을 계산할 수 있는 경우의 그 재산 또는 이익 3) 상속세 및 증여세법 제42조의3 【재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여】

① 직업, 연령, 소득 및 재산상태로 보아 자력(自力)으로 해당 행위를 할 수 없다고 인정되는 자가 다음 각 호의 사유로 재산을 취득하고 그 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물(共有物) 분할, 사업의 인가ㆍ허가 등 대통령령으로 정하는 사유(이하 이 조에서 “재산가치증가사유”라 한다)로 인하여 이익을 얻은 경우에는 그 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.

1. 특수관계인으로부터 재산을 증여받은 경우

2. 특수관계인으로부터 기업의 경영 등에 관하여 공표되지 아니한 내부 정보를 제공받아 그 정보와 관련된 재산을 유상으로 취득한 경우

3. 특수관계인으로부터 차입한 자금 또는 특수관계인의 재산을 담보로 차입한 자금으로 재산을 취득한 경우

② 제1항에 따른 이익은 재산가치증가사유 발생일 현재의 해당 재산가액, 취득가액(증여받은 재산의 경우에는 증여세 과세가액을 말한다), 통상적인 가치상승분, 재산취득자의 가치상승 기여분 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (후단 생략) 3-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제32조의3 【재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 계산방법 등】

① 법 제42조의3제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다.

1. 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물(共有物) 분할, 지하수개발·이용권 등의 인가·허가 및 그 밖에 사업의 인가·허가

자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제283조 에 따라 설립된 한국금융투자협회에의 등록

3. 그 밖에 제1호 및 제2호의 사유와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유

③ 법 제42조의3제2항 전단에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액”이란 제1호의 가액에서 제2호부터 제4호까지의 규정에 따른 가액을 뺀 것을 말한다.

1. 해당 재산가액: 재산가치증가사유가 발생한 날 현재의 가액(법 제4장에 따라 평가한 가액을 말한다. 다만, 해당 가액에 재산가치증가사유에 따른 증가분이 반영되지 아니한 것으로 인정되는 경우에는 개별공시지가·개별주택가격 또는 공동주택가격이 없는 경우로 보아 제50조제1항 또는 제4항에 따라 평가한 가액을 말한다)

2. 해당 재산의 취득가액: 실제 취득하기 위하여 지불한 금액(증여받은 재산의 경우에는 증여세 과세가액을 말한다)

3. 통상적인 가치 상승분: 제31조의3제5항에 따른 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익과 연평균지가상승률·연평균주택가격상승률 및 전국소비자물가상승률 등을 감안하여 해당 재산의 보유기간 중 정상적인 가치상승분에 상당하다고 인정되는 금액

4. 가치상승기여분: 개발사업의 시행, 형질변경, 사업의 인가·허가 등에 따른 자본적지출액 등 해당 재산가치를 증가시키기 위하여 지출한 금액 4) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. (후단 생략) 4-1) 상속세 및 증여세법 제63조 【유가증권 등의 평가】

① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

• 가. (생략)
• 나. 가목 외의 주식등은 해당 법인의 자산 및 수익 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한다. 4-2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조제2항에서 “수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매(｢민사집행법｣에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. (각 목 생략)

2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조․제62조․제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 해당 재산에 대하여 수용․경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액․경매가액 또는 공매가액. (단서 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액․경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 4-3) 상속세 및 증여세법 시행령 제54조 【비상장주식등의 평가】

① 법 제63조제1항제1호나목에 따른 주식등(이하 이 조에서 “비상장주식등”이라 한다)은 1주당 다음의 계산식에 따라 평가한 가액(이하 “순손익가치”라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율[괄호 생략]로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 그 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액 보다 낮은 경우에는 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액을 비상장주식등의 가액으로 한다. 1주당 가액 = 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액 ÷ 3년 만기 회사채의 유통수익률을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 이자율

② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다. 1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 “순자산가치”라 한다) 4-4) 상속세 및 증여세법 시행령 제55조 【순자산가액의 계산방법】

① 제54조제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하며, 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 4-5) 상속세 및 증여세법 시행령 제56조 【1주당 최근 3년간의 순손익액의 계산방법】

① 제54조제1항에 따른 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액은 다음 계산식에 따라 계산한 가액으로 한다. 이 경우 그 가액이 음수(陰數)인 경우에는 영으로 한다. 1주당 최근 3년 간의 순손익액의 가중평균액 = {(평가기준일 이전 1년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액 × 3) + (평가기준일 이전 2년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액 × 2) + (평가기준일 이전 3년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액 × 1)} ÷ 6

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 제54조제1항에 따른 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액을 기획재정부령으로 정하는 신용평가전문기관, ｢공인회계사법｣에 따른 회계법인 또는 ｢세무사법｣에 따른 세무법인 중 둘 이상의 신용평가전문기관, ｢공인회계사법｣에 따른 회계법인 또는 ｢세무사법｣에 따른 세무법인이 기획재정부령으로 정하는 기준에 따라 산출한 1주당 추정이익의 평균가액으로 할 수 있다.

1. 일시적이고 우발적인 사건으로 해당 법인의 최근 3년간 순손익액이 증가하는 등 기획재정부령으로 정하는 경우에 해당할 것

2. 법 제67조 및 제68조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 및 증여세 과세표준 신고기한까지 1주당 추정이익의 평균가액을 신고할 것

3. 1주당 추정이익의 산정기준일과 평가서작성일이 해당 과세표준 신고기한 이내일 것

4. 1주당 추정이익의 산정기준일과 상속개시일 또는 증여일이 같은 연도에 속할 것 4-6) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제17조의3 【1주당 최근 3년간의 순손익액의 계산방법】

① 영 제56조제2항제1호에서 “일시적이고 우발적인 사건으로 해당 법인의 최근 3년간 순손익액이 증가하는 등 기획재정부령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 삭제 <2005.3.19>

2. 기업회계기준의 자산수증이익, 채무면제이익, 보험차익 및 재해손실(이하 이 조에서 “자산수증이익등”이라 한다)의 합계액에 대한 최근 3년간 가중평균액이 법인세 차감전 손익에서 자산수증이익등을 뺀 금액에 대한 최근 3년간 가중평균액의 50퍼센트를 초과하는 경우

3. 평가기준일전 3년이 되는 날이 속하는 사업연도 개시일부터 평가기준일까지의 기간 중 합병 또는 분할을 하였거나 주요 업종이 바뀐 경우

4. 법 제38조의 규정에 의한 증여받은 이익을 산정하기 위하여 합병당사법인의 주식가액을 산정하는 경우

5. 최근 3개 사업연도중 1년 이상 휴업한 사실이 있는 경우

6. 기업회계기준상 유가증권․유형자산의 처분손익과 자산수증이익등의 합계액에 대한 최근 3년간 가중평균액이 법인세 차감전 손익에 대한 최근 3년간 가중평균액의 50퍼센트를 초과하는 경우

7. 주요 업종(당해 법인이 영위하는 사업중 직접 사용하는 유형고정자산의 가액이 가장 큰 업종을 말한다)에 있어서 정상적인 매출발생기간이 3년 미만인 경우

8. 제1호부터 제7호까지와 유사한 경우로서 기획재정부장관이 정하여 고시하는 사유에 해당하는 경우

④ 영 제56조제2항 각 호 외의 부분에서 “기획재정부령으로 정하는 기준에 따라 산출한 1주당 추정이익의 평균가액”이란 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령｣ 제176조의5제2항 에 따라 금융위원회가 정한 수익가치에 영 제54조제1항 따른 순손익가치환원율을 곱한 금액을 말한다.

• 다. 사실관계 1) 청구외법인의 쟁점시행사업 사업추진 내역

○ 1999.12.6. BB도 FF시 FF읍 FF리 000-0번지 일원이 ‘준도시지역(취락지역)’으로 지정․고시되었음

○ 2003.5.7. 청구외법인이 위 부지를 매입

○ 2013.8.8. 및 2014.3.21. 도시관리계획 변경고시(최초결정일 1999.11.30.)

○ 2015.7.14. 쟁점시행사업 관련 주택건설사업계획 승인

• 사업위치: BB도 FF시 FF읍 FF리 000-0외 16필지

• 대지면적: 00,000㎡ - 건축연면적: 00,000㎡(건축면적 0,000㎡)

• 세대수: 000세대(공동주택 7개동, 부대복리시설 13개동, 지하 3층 지상 18층)

○ 2015.12.2. 2013년․2014년 자본금이 건설업 등록기준에 미달하여 영업정지 6개월 행정처분을 받음

○ 2018.3.20. 2016년 자본금이 건설업 등록기준에 미달하여 종합공사시공업 등록말소 행정처분을 받음

○ 2018.7.24. 쟁점시행사업 신축아파트 동별사용검사 통지를 받음

• 2018.7.24. 동별사용검사 확인증 발급(발급자: FF시장)

○ 현재까지 3차례에 걸쳐 준공검사(주택건설사업 사용검사)를 신청하였으나 사업계획승인 조건(학교용지 조성․개발하여 시․도에 공급 조건) 미완료를 사유로 반려된 상태임 2) 청구외법인의 기본사항 등 가) 국세청 전산시스템(NTIS)자료에 의하면, 청구외법인의 사업자등록 기본사항은 다음과 같다. <표> (생략) 나) 청구외법인의 법인세 신고현황 및 재무상태는 다음과 같다. <표> (생략) 나) 청구외법인의 주주현황은 다음과 같다. <표> (생략) 3) 통지관서의 쟁점주식에 대한 주식가치 평가 내역

• 가) 1주당 순자산가치 계산(평가기준일 2018.7.24.)

○ 1주당 순자산가치: 000,000원 (= 순자산가액 00,000백만원 ÷ 300,000) <표> 순자산가액 계산서 (생략) 1) 완성건물(미분양아파트)에 대해서는 분양가액(23,906백만원)을 시가로 보아 장부가액(14,167백만원)과의 평가차액을 자산가액에 가산하였음 2) 건설용지(쟁점토지)에 대해서는 장부가액을 시가로 보아 평가차액을 반영하지 않았음

• 나) 1주당 순손익가치 계산(평가기준일 2018.7.24.)

○ 최근 3년간 순손익액의 가중평균액에 의한 1주당 가액: 000,000원 <표> 순손익액계산서 (생략)

• 다) 1주당 평가액(평가기준일 2018.7.24.): 000,000원 = {(1주당 순자산가치 000,000원 × 2 + 1주당 순손익가치 223,000원) × 3} / 5 4) 통지관서의 재산 취득 후 재산가치 증가이익 산정 내역 <표> (생략) 5) 재산취득요건과 관련한 양측의 주장근거와 입증 가) 재산취득요건과 관련하여 통지관서가 제출한 과세근거와 입증 (1) 청구인 명의 HH증권 계좌의 거래내역 통지관서는 청구인이 쟁점주식 매매대금을 지급한 청구인 명의의 HH증권 계좌는 청구인이 증여세 신고를 하기 이전인 만 6세부터 증권거래가 있는 점으로 보아 청구인의 부모가 차명으로 관리하는 계좌인 정황이 충분하고 청구인의 쟁점주식 매매대금 계좌이체도 청구인의 부모가 직접 동 계좌에서 이체했을 것으로 추정된다면서 청구인 명의의 HH증권 계좌의 거래내역(34매, 조회기간 2007.1.1～2017.12.20.)를 제출하였는바, 해당 계좌의 거래내역을 살펴보면, 청구인이 증여세 신고(2008.5월 증여분 2008.8월 신고)를 하기 이전인 2007.3.월(당시 만 6세)부터 2017.12월(당시 만 16세)까지 400여회에 걸쳐 증권거래를 한 것으로 확인된다. (2) 통지관서는 청구외법인에 대한 세무조사 당시 쟁점주식 양수도계약서에 사용되었던 청구인의 도장이 청구외법인의 사무실에 있는 것을 확인하였는바, 쟁점주식 양수도계약은 사실상 부(父) aaa이 청구인에 대한 증여세 회피를 위하여 형식적으로 작성한 것으로 판단된다는 의견이다. (3) 특수관계자간 주식양도에 따른 세무상 리스크 검토내역 통지관서는 쟁점주식 양수도 거래의 실질은 청구인의 부(父) aaa이 청구인의 재산취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여세 회피를 위하여 양수도 거래 형식을 빌려 청구인에게 쟁점주식을 취득하게 한 것으로 볼 수 있다고 주장하면서 청구외법인에 대한 세무조사 당시 확보한 ‘특수관계자 간 주식양도에 따른 세무상 리스크 검토내역’ 문건을 제출하였는바, 그 내용은 아래와 같다. <‘특수관계자간 주식양도에 따른 세무상 리스크 검토내역’ 문건> (생략) (4) 청구인이 통지관서에 제출한 소명자료 통지관서는 청구인에 대한 조사기간 중 통지관서와 청구인 간에 재산취득요건에 대한 이견이 없었다고 주장하면서 조사기간 중 청구인이 통지관서에 제출한 소명자료를 제출하였으나, 청구인의 소명자료를 보면, 쟁점주식 취득유형에 대해 ‘양도(증여받은 재산으로 취득)’로 기재하고, “① 증여재산 취득시기(재산가치 증가사유 발생일), ② 주식을 통해 얻은 간접적인 이익에 대해 과세할 수 있는 지 여부”에 대해 소명한 것으로 확인될 뿐, 재산취득요건에 대해 시인하는 내용은 기재되어 있지 않다. 나) 재산취득요건과 관련하여 청구인이 제출한 주장근거와 입증 (1) 쟁점주식 양수도계약서, 은행이체확인서, 증여세신고서 등 청구인은 쟁점주식을 적법한 대가를 주고 양수받았으므로 ‘특수관계자로부터 재산을 증여받은 경우’에 해당하지 않는다고 주장하면서, aaa의 양도소득세 신고서, 동 신고서에 첨부된 쟁점주식 양수도계약서, 은행이체 확인서, 쟁점주식 매매대금의 자금출처로서 ‘2008.8월 및 2011.4월 증여세 신고서’를 제출하였다. (가) aaa의 양도소득세 신고서 및 동 신고서에 첨부된 주식양수도계약서에 의하면, aaa은 2015.1.7. 청구인(당시 만 13세)에게 청구외법인 주식 30,000주(쟁점주식)를 30백만원에 양도하고 2015.5.31. 양도소득세 신고(납부세액 없음) 및 증권거래세 신고(납부세액 000천원)를 하였다. (나) 양도소득세 신고서에 첨부된 ‘은행이체확인증’에 의하면, 청구인은 2015.1.7. 쟁점주식에 대한 양수금액 30백만원을 청구인 명의의 HH증권 계좌(계좌번호: -)에서 aaa의 국민은행 계좌(계좌번호: ****)로 이체 입금한 것으로 나타난다. (다) 청구인이 쟁점주식 매매대금의 자금출처로서 제출한 증여세 신고서에 의하면 청구인의 증여세 신고내역은 다음과 같다. <표> (생략) (2) 쟁점시행사업 신축아파트 분양률 현황 청구인은 ‘공표되지 않은 내부정보를 제공받아 그 정보와 관련된 재산을 취득’하였다고 하려면 장래 이익이 객관적으로 예정된 재산가치증가에 대한 구체적인 정보를 취득한 경우로 한정되는데, 쟁점주식 취득시점(2015.1.7.)에는 사업계획 승인 자체를 예상할 수 없었고, 당연히 분양상황에 대한 예측은 불가능한 것이었다고 주장하면서, 그 근거로 최초 분양을 시작한 2016.4.7. 분양률은 15.2%에 그쳤다면서 ‘쟁점시행사업 신축아파트 분양률 현황’을 제출하였는바, 쟁점시행사업 신축아파트(공급세대 000세대)의 입주자 모집공고 이후 기간별 분양률 현황은 다음과 같다. <표> (생략) 6) 재산가치증가사유 발생일과 관련한 양측의 주장근거와 입증 가) 재산가치증가사유 발생일과 관련하여 통지관서가 제출한 과세근거와 입증 (1) 청구외법인의 쟁점시행사업에 대한 시장조사 및 예상 사업수익 분석 문건 통지관서가 제출한 청구외법인의 내부 문건에 의하면, 청구외법인은 아래와 같이 쟁점시행사업에 대한 시장조사 및 적정분양가 분석을 하고 예상 사업수익(총분양수입 및 총사업비) 등에 대해 분석한 것으로 확인된다. <표> ‘FF리 공동주택 시장조사(분양가)’ 문건 중 종합결론 부분 (생략) <표> ‘FF리 사업관련 자료 20150112’ 문서 중 예상 사업수익 분석내역 (생략) (2) 쟁점시행사업에 대한 수지분석표 통지관서가 제출한 청구외법인의 쟁점시행사업에 대한 수지분석표(분석시점 미상)는 다음과 같은바, 청구외법인은 쟁점시행사업으로 상당한 사업수익을 얻은 것으로 확인된다. <표> 쟁점시행사업에 대한 수지분석표(분석시점 미상) (생략) (3) 청구외법인의 2018사업연도 감사보고서 청구외법인은 2018사업연도 감사보고서에서 “당기말 현재 진행중인 분양공사가 없으며, 당기 중 FF1지구 ○○○○ (쟁점시행사업) 공사가 준공되었다고 기재하고 그 준공일을 2018.7.24.로 기재한 것으로 확인된다. <청구외법인의 2018사업연도 감사보고서 주석 중 ‘주요 분양공사’ 부분> (생략) (4) 쟁점시행사업 신축아파트 집합건축물대장 쟁점시행사업 신축아파트(아파트 7개동, 상가동)의 집합건축물대장(8매)에 의하면, 사용승인일은 모두 2018.7.24.로 등재되어 있다. 나) 재산가치증가사유 발생일과 관련하여 청구인이 제출한 주장근거와 입증 (1) 동별사용검사 통지공문, 사용검사 확인증, 동별사용검사에 따른 안내사항 청구인은 동별사용검사는 “안내사항을 참고하여 법령에 적합하게 공동주택을 관리”하라는 것이 목적으로서 입주민의 사용편의를 위한 것일 뿐 주택사업 자체의 성과나 실적과는 아무런 관련이 없다면서 ‘주택건설사업 동별사용검사 통지’ 공문과 공문에 첨부된 ‘사용검사 확인증’ 및 ‘안내사항’을 제출하였는바, 그 내용은 다음과 같다. < 동별사용검사 통지 공문(2018.7.24.) > (생략) < 사용검사 확인증(2018.7.24.) > (생략) < 동별사용검사에 따른 안내사항 > (생략) (2) 주택건설사업 사용검사신청 반려 통지 공문(2019.2.8. 및 2019.7.17.) 청구인은 청구외법인이 쟁점시행사업 신축아파트의 준공검사를 신청하였으나 모두 반려되어 현재까지 준공승인도 받지 못하였다면서 ‘주택건설사업 사용검사신청 반려통지’ 공문 2매(2019.2.8. 및 2019.7.17)를 제출하였는바, 위 주택건설사업 사용검사신청 반려통지 공문을 보면, “FF1지구 개발사업시행사는 ｢학교용지 확보 등에 관한 특례법｣에 따라 학교용지를 조성․개발하여 시․도에 공급하여야 하나, 현재 조성․개발 및 공급이 미완료되었음”을 사유로 주택건설사업 사용검사신청을 반려한 것으로 확인된다. (3) 또한, 청구인은 설령 동별사용검사 승인일을 사업 전체에 대한 사용승인일(준공일)로 보더라도 쟁점시행사업의 경우 재산가치증가사유 발생일은 사업의 인가․허가일이고, 사용승인일은 재산가치증가사유 발생일에 해당하지 않는다고 주장하고 있다. 7) 순손익가치 산정과 관련한 양측의 주장근거와 입증 가) 순손익가치 산정과 관련하여 통지관서가 제출한 과세근거와 입증 통지관서는 1주당 추정이익의 평균가액으로 순손익가치를 산정하기 위해서는 ｢상증세법 시행령｣ 제56조 제2항 각 호의 요건을 모두 갖추어야 하나, 청구외법인은 ‘일시적이고 우발적인 사건으로 해당 법인의 최근 3년간의 순손익액이 비정상적으로 증가하는 등 기획재정부령으로 정하는 경우’에 해당하지 않고, 1주당 추정이익을 증여세과세표준 신고기한까지 신고하지 않았으며, 1주당 추정이익의 산정기준일(2018.7.24)과 평가서작성일(JJ회계법인: 2020.2.23., KK회계법인: 2020.2.25.)이 쟁점주식 증여세 과세표준 신고기한 이내가 아니므로 1주당 추정이익의 평균가액으로 순손익가치를 산정할 수 없다는 의견이다. 나) 순손익가치 산정과 관련하여 청구인이 제출한 주장근거와 입증 (1) 청구인은 청구외법인이 2015년까지 매출액 발생이 전무하고 2016년 000억원, 2017년 000억원의 매출액이 발생하는 등 주요 업종에 있어서 정상적인 매출발생기간이 3년 미만인 경우로서 ｢상증세법 시행규칙｣ 제17조의3 제1항 7호 규정의 일시적이고 우발적인 사건으로 법인의 최근 3년간의 순손익액이 증가한 경우에 해당하므로 ｢상증세법 시행령｣ 제56조 제2항에 따라 과거의 순손익가치(000,000원)가 아닌 미래 추정이익의 평균가액(00,000원)으로 순손익가치를 평가하여야 한다는 주장이다. (2) 청구인이 제출한 추정이익에 의한 청구외법인 주식에 대한 수익가치 산정보고서는 다음과 같다. <표> (생략) 8) 미분양아파트 자산가액과 관련한 양측의 주장근거와 입증 가) 미분양아파트 자산가액과 관련하여 통지관서가 제출한 과세근거와 입증 통지관서는 청구외법인이 사용승인일 이후 현재까지 할인분양 없이 분양을 진행 중이며, 국토부 실거래가 현황 자료와 같이 사용승인일 당시 쟁점시행사업 신축아파트의 시가가 형성되지 않았다고 볼 수 없으므로 분양가액을 시가로 보아 쟁점주식의 순자산가치를 산정한 것은 적정하다면서 아래와 같이 쟁점시행사업 신축아파트의 ‘국토부 실거래가 현황 자료’를 제출하였다. <표> (생략) 나) 미분양아파트 자산가액과 관련하여 청구인이 제출한 주장근거와 입증 청구외법인의 미분양아파트는 2017.12.31. 당시 49세대인데 통지관서가 평가기준일로 잡은 2018.7.24.(사용승인일)에도 동일하게 49세대이어서 상증세법상 시가로 인정되는 평가기간 내의 분양사례가 없어 분양가격 또는 분양예정가격을 기준으로 평가할 수 없다는 주장이다. 9) 쟁점토지 자산가액과 관련한 양측이 제출한 근거와 입증 가) 청구인이 제출한 쟁점토지의 감정평가서를 살펴보면, 청구외법인은 아래 <표>과 같이 CC감정평가법인의 감정가액은 가격산정기준일(2018.6.22.)이 평가기간(2018.4.24.～2018.10.24.) 안의 감정가액에 해당하나, 감정평가법인DD의 감정가액은 가격산정기준일(2018.4.18.)이 평가기간(2018.4.24.～2018.10.24.) 밖의 감정가액인 것으로 확인된다. <표> 쟁점토지의 감정평가서 주요 내용 (생략) 나) 쟁점토지의 장부가액, 기준시가, 쟁점감정가액을 비교하면 다음과 같다. <표> (생략) 10) 통상적 가치상승분과 관련한 양측이 제출한 근거와 입증 가) 통상적 가치상승분과 관련하여 통지관서가 제출한 과세근거와 입증 통지관서는 재산가치 증가이익 산정시 해당 재산가액에서 차감하는 ‘통상적인 가치상승분’은 청구인이 쟁점시행사업과 관련하여 기업가치 증가에 기여한 바가 없으므로 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익을 배제하고 연평균 지가상승률을 감안한 ‘보유토지의 지가상승액에 상당하는 쟁점주식의 가치상승분’으로 산정하는 것이 적정하다고 주장하면서 다음과 같이 ‘청구외법인 보유토지의 연평균 지가변동률을 감안한 지가상승액 산정내역’을 제시하였다. <표> 청구외법인 보유토지 소재 지역의 연평균 지가변동률 (생략) <표> 청구외법인 보유토지의 연평균 지가변동률을 감안한 지가상승액 산정내역 (생략) 나) 통상적 가치상승분과 관련하여 청구인이 주장근거와 입증 청구인은 재산 취득 후 재산가치 증가이익 산정시 해당 재산가액에서 차감하는 통상적인 가치상승분은 보유토지의 지가상승액에 상당하는 주식의 가치상승분이 아닌 ‘기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익’으로 산정해야 한다고 주장하면서 다음과 같이 ｢상증세법 시행령｣ 제31조의6 제5항 규정에 의한 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익 산정내역을 제시하였다. <표> 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익 산정내역 (생략)
• 라. 판단 1) 재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여에 대한 과세요건 중 재산취득요건을 충족하는지 가) 관련 규정 및 관련 법리 (1) ｢상증세법｣ 제42조의3 제1항은 재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여에 대한 과세요건 중 재산취득요건으로서 제1호에 “특수관계인으로부터 재산을 증여받은 경우”를, 제2호에 “특수관계인으로부터 기업의 경영 등에 관하여 공표되지 아니한 내부 정보를 제공받아 그 정보와 관련된 재산을 유상으로 취득한 경우”를 들고 있다. (2) ｢상증세법｣ 제42조의3 제1항 제2호에서 특수관계인으로부터 기업의 경영 등에 관하여 공표되지 아니한 내부 정보를 제공받은 경우를 취득사유로 규정하고 있는 것은 해당 정보에 대한 일반인의 접근기회를 차단하여 특수관계인들 사이에만 내부 정보를 통해 이익을 향유하는 행위를 과세대상으로 삼고자 하는 데 있다.(부산고등법원2017누23841, 2018.4.6. 판결 참조) 나) 재산취득요건을 충족하는지에 대한 판단 앞서 살펴본 사실관계와 관련 법령을 종합하여 살피건대, 다음과 같은 사정에 비추어 청구인의 쟁점주식 취득은 재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 과세요건 중 재산취득요건을 충족하는 것으로 판단된다. (1) 쟁점주식은 비상장주식으로서 상장주식처럼 매수자가 자유롭게 매수할 수 있는 주식이 아니어서 양도자인 부(父) aaa의 매도의사결정 없이는 제3자는 절대 매수할 수 없다. (2) 쟁점시행사업의 수익성에 대하여 내부 정보를 잘 알고 있는 부(父) aaa으로부터 청구외법인의 주택건설사업계획 신청 직전에 취득한 것이므로 “특수관계인으로부터 기업의 경영 등에 관하여 공표되지 아니한 내부 정보를 제공받아 그 정보와 관련된 재산을 유상으로 취득한 경우”에 해당한다고 보여진다. (3) 청구인의 쟁점주식 매매대금을 지급한 청구인의 HH증권 계좌의 거래내역을 살펴보면, 청구인이 만 6세이었던 2007.3월부터 만 16세이었던 2017.12월까지 400여회에 걸친 주식거래내역이 있는바, 상기 계좌는 aaa이 차명으로 관리하는 계좌로 보여지므로 쟁점주식을 증여받은 경우로도 볼 수 있다. 2) 사용승인일이 재산가치증가사유 발생일에 해당하는지 가) 관련 법리 주식의 재산가치 증가로 증여세를 과세하려면, 그 주식을 발행한 법인의 자산과 수익이 상승하여 구체적인 주식가치의 상승으로 이어져야 하는데, 사업의 인허가 사실만으로는 주식평가를 위한 자산 및 손익가치의 상승이 불투명하여, 아파트분양에 따른 기대이익이 주식가치에 상당부분 반영되어 실현된 날인 준공일을 증여시기로 봄이 타당하다(조심2015부4986, 2017.1.11. 결정 참조) 나) 사용승인일이 재산가치증가사유 발생일에 해당하는지에 대한 판단 앞에서 살펴본 사실관계와 관련 법리를 종합하여 살피건대, 다음과 같은 사정에 비추어 쟁점시행사업 신축아파트의 사용승인일을 재산가치증가사유 발생일로 보는 것이 타당하다고 판단된다. (1) 청구인은 동별사용검사일을 준공일로 볼 수 없다고 주장하나, 청구외법인의 2018사업연도 감사보고서에 의하면 “당기말 현재 진행중인 분양공사가 없으며, 당기 중 쟁점시행사업 공사가 준공되었다”고 기재하고 그 준공일을 2018.7.24.로 기재하였고, 집합건축물대장에도 사용승인일란에 2018.7.24.이 기재되어 있어 사실상의 준공일로 볼 수 있다. (2) ｢주택법｣ 제49조 제1항 은 단서에 “사업계획승인 조건의 미이행 등의 사유가 있는 경우에는 공사가 완료된 주택에 대하여 동별로 사용검사를 받을 수 있다”고 규정하고 있어 동별사용검사는 공사가 완료된 주택에 대하여 행하여지는 것인바, 동별사용검사일에 쟁점시행사업의 공사가 완료되어 분양수익과 공사원가를 확정할 수 있게 되었다는 사실에는 변함이 없다. (3) ｢상증세법 시행령｣ 제24조 제1항 제3호 규정이 신설된 취지는 타인의 기여에 의해 재산가치가 증가한 경우 증여재산에 대한 증여시기를 명확화한 것으로서 재산가치가 증가하여 증여세 과세대상이 발생하였다면 ‘가목’ 내지 ‘바목’에 해당되지 않은 경우 ‘사목’에 의해 재산가치증가사유 발생일을 판단하도록 규정하고 있다. (4) 쟁점시행사업의 진행에 따른 청구외법인의 주식가치상승은 특정사유 하나가 아닌 여러 가지 사유가 복합적으로 기인하여 발생하는바, 인․허가 등 어느 하나의 특정 사건만으로 한정시키기에 적절하지 않고, ｢상증세법 시행령｣ 제24조 제1항에서도 어느 특정사유에 해당하지 않는 경우에는 “재산가치 증가사유가 발생한 날”로 본다는 종전의 포괄적 규정을 그대로 유지하고 있는 점에 비추어 재산가치증가사유 발생일은 청구외법인의 자산가치와 수익성이 상승하여 구체적인 주식가치의 상승으로 이어져 아파트 분양에 따른 기대이익이 주식가치에 상당 부분 반영된 날, 즉 분양 수입금액과 공사원가를 최종적으로 확정하여 손익계산을 산출할 수 있는 사용승인일로 보아야 할 것이다(조심2019중1088, 2020.3.30. 및 조심2019서0872, 2020.3.25. 결정 참조). 3) 순손익가치 산정시 추정이익에 의한 방법을 적용할 수 있는지 가) 관련 규정 ｢상증세법 시행령｣ 제56조 제2항은 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에 한하여 순손익가치를 추정이익의 평균가액으로 할 수 있다고 규정하면서 제1호에 “일시적이고 우발적인 사건으로 해당 법인의 최근 3년간 순손익액이 증가하는 등 기획재정부령으로 정하는 경우에 해당할 것”을, 제2호에 “상속세 과세표준 신고기한 및 증여세 과세표준 신고기한까지 1주당 추정이익의 평균가액을 신고할 것”을, 제3호에 “1주당 추정이익의 산정기준일과 평가서작성일이 해당 과세표준 신고기한 이내일 것”을, 제4호에 “1주당 추정이익의 산정기준일과 상속개시일 또는 증여일이 같은 연도에 속할 것”을 들고 있다. 나) 순손익가치를 추정이익의 평균가액으로 할 수 있는지에 대한 판단 앞에서 살펴본 사실관계와 관련 법령을 종합하여 살피건대, 다음과 같은 사정에 비추어 청구외법인 주식의 순손익가치 산정시 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액에 의한 방법을 적용하는 것이 타당하다고 판단된다. (1) 청구인은 1주당 추정이익의 평균가액을 증여세 과세표준 신고기한까지 신고한 사실이 없다. (2) 1주당 추정이익의 평가서작성일(2020.2.23. 및 2020.2.25.)이 증여세 과세표준 신고기한(2018.10.31) 이내에 있지 않다. (3) ｢상증세법 시행령｣ 제56조 제2항은 비상장주식 평가시 순손익가치를 1주당 추정이익의 평균가액으로 산정하기 위해서는 최근 3년간 순손익액의 가중평균액으로 하는 것이 불합리한 사유가 존재할 것(1호), 증여세 과세표준 신고기한까지 1주당 추정이익의 평균가액을 신고할 것(2호), 1주당 추정이익 산정기준일과 평가서작성일이 해당 과세표준 신고기한 이내일 것(3호) 등의 요건을 모두 갖춘 경우로 한정하는 것으로 규정하여 추정이익의 소급평가를 금지하고 있고, 이에 대한 납세의무자의 신고의무를 단순협력의무가 아닌 필수요건으로 명시하고 있다(조심2014부5761, 2015.1.22. 결정 참조). 4) 순자산가치 산정시 미분양아파트의 자산가액을 분양예정가액으로 하는 것이 적정한지 청구인은 청구외법인 주식의 순자산가치 산정시 미분양아파트의 자산가액을 분양예정가액으로 하는 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대해 살펴보면, 순자산가치 산정시 미분양아파트의 분양가액이 시가에 해당되면 장부가액이 아닌 분양가액을 자산가액으로 하는 것인바(조심2009서1902, 2010.3.31. 결정 참조), 청구외법인은 사용승인일 이후 현재까지 할인분양 없이 분양 중이며, 국토부실거래가 현황자료에 의하면 사용승인일 당시 쟁점시행사업 신축아파트의 실거래가가 분양가액에 비해 약간 높거나 낮은 가액에 거래되고 있어 분양예정가액을 시가로 볼 수 있으므로 청구외법인 주식의 순자산가치 산정시 미분양아파트의 자산가액을 분양예정가액으로 하는 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 5) 순자산가치 산정시 쟁점토지의 자산가액을 쟁점감정가액으로 해야 한다는 주장의 당부 가) 관련 규정 ｢상증세법｣ 제60조 제5항은 시가로 보는 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호와 제2항 제2호는 시가로 인정되는 감정가격의 요건으로 “2 이상의 감정기관에서 평가한 가액의 평균액”일 것과 “가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 평가기간 이내”일 것을 규정하고 있다. 나) 순자산가치 산정시 쟁점토지의 자산가액을 쟁점감정가액으로 해야 한다는 주장에 대한 판단 앞에서 살펴본 사실관계와 관련 법령을 종합하여 살피건대, 다음과 같은 사정에 비추어 청구외법인 주식의 순자산가치 산정시 쟁점토지의 자산가액을 쟁점감정가액으로 하는 것이 타당하다고 판단된다. (1) 2014.2.21. ｢상증세법 시행령｣ 제49조 제2항 제2호를 “감정평가서 작성일이 평가기간 이내일 것”에서 “가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 평가기간 이내일 것”으로 개정한 것은 소급감정 방지를 위해 시가로 보는 감정가격 요건을 강화한 것이다. (2) 쟁점감정가액의 경우 2개의 감정가액 모두 감정가액평가서 작성일이 평가기간 이내에 있는 감정가액으로서 소급감정가액에는 해당하지 않는다. (3) 2개의 감정가액 중 1개 감정가액의 가격산정기준일이 평가기간 밖이라고 하더라도 2개의 감정가액 모두 감정가액평가서 작성일은 평가기간 이내에 있고 그 내용이 객관적이고 합리적인 이상 2개의 감정가액의 평균액인 쟁점감정가액을 쟁점토지의 시가로 인정할 수 있다고 보인다. 6) 재산가치 증가이익 산정시 통상적인 가치상승분을 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익으로 계산하여야 하는지 가) 관련 규정 ｢상증세법 시행령｣ 제31조의9 제8항은 재산가치 증가이익 산정시 해당 재산가액에서 차감하는 “통상적인 가치상승분”을 “제31조의6 제5항의 규정에 의한 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익과 연평균지가상승률, 연평균주택가격상승률 및 전국소비자물가상승률 등을 감안하여 당해 재산의 보유기간 중 정상적인 가치상승분에 상당하다고 인정되는 금액”이라고 규정하고 있다. 나) 통상적인 가치상승분을 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익으로 계산하여야 하는지에 대한 판단 청구인은 통상적인 가치상승분을 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익으로 계산하여야 한다고 주장하고 있으나, 다음과 같은 사정에 비추어 통상적인 가치상승분을 보유토지의 지가상승액에 상당하는 쟁점주식의 가치상승액으로 계산한 이 건 세무조사결과 통지는 달리 잘못이 없다고 판단된다. (1) ｢상증세법 시행령｣ 제32조의3 제3항 제3호는 통상적인 가치상승분 산정시 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익, 연평균지가상승률, 연평균주택가격상승률 및 전국소비자물가상승률 등의 각 재산가치 상승요소들을 고려대상으로 하되, 이들 재산가치 상승요소 모두를 빠짐없이 합산하는 것이 아니고, 그 재산가치 상승 요소들 가운데 당해 재산의 보유기간 중 정상적인 가치상승분에 상당하다고 인정되는 금액만을 계산하여 ‘통상적인 가치 상승분’을 구하는 것으로 해석된다(조심2015부4986, 2017.1.11. 결정 참조). (2) 청구인은 쟁점시행사업과 관련하여 기업가치 증가에 기여한 바가 없으므로 당해 재산의 보유기간 중 정상적인 가치상승분에 상당하다고 인정되는 금액 계산시 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익을 배제하는 것이 타당하다.

이 건 과세전적부심사청구는 청구주장이 일부 이유 있다고 인정되므로 ｢국세기본법｣ 제81조의15 제5항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.