증여주택과 같은 아파트 단지의 매매사례가액 요건을 충족하는 평가기준일 전후 3개월 내의 다른 주택의 거래가액을 증여주택의 시가로 봄은 적법함
증여주택과 같은 아파트 단지의 매매사례가액 요건을 충족하는 평가기준일 전후 3개월 내의 다른 주택의 거래가액을 증여주택의 시가로 봄은 적법함
이 건 과세전적부심사청구는 【불채택】결정합니다.
○ 쟁점주택은 비교주택 보다 위치‧교통‧조망권 등이 열악하므로 비교주택의 매매가액을 시가로 보아 증여재산가액으로 하여 증여세를 과세하겠다는 것은 부당하고, 쟁점주택의 증여재산가액으로 ① 비교주택이 아닌 쟁점주택 단지 내의 102동 904호의 매매가액 169백만원을 적용하거나, ② 2017.3∼4월에 거래된 101동 및 102동의 거래 평균가액인 165백만원을 적용하여야 한다.
○ 비교주택은 쟁점주택과 위치‧면적‧용도 등이 유사하고, 평가기준일로부터 가장 가까운 날에 매매계약된 사실이 확인되므로 비교주택의 매매가액 188백만원을 쟁점주택의 증여재산가액으로 하여 한 과세예고통지는 정당하다.
- 가. 쟁점주택은 비교주택 보다 위치‧교통 등이 열악하므로 비교주택을 기준으로 증여세를 과세하는 것은 부당하다는 주장에 대해
1. 2017.3.10. 신설된 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에는 “해당 재산과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.”고 규정되어 있고, 제1호에는 “다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택”이라고 되어 있으며, 가목은 “평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것”, 나목은 “평가대상 주택과 주거전용면적 차이가 100분의 5 이내일 것”, 다목은 “평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 100분의 5 이내일 것”이라고 되어 있다.
2. 상증세법 시행령 제49조 제2항에는 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하는 것으로 되어 있으며 평가기준일은 매매계약일을 기준으로 판단하도록 규정하고 있다.
3. 조세심판원 심판례(조심2019중0025)에서는 이러한 규정의 취지를 ‘재산과 면적‧종류‧용도 등이 동일 또는 유사한 재산의 매매사례가액이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하기 위한 것’으로 판단한바 있다.
4. 따라서 비교주택은 쟁점주택과 ① 동일한 공동주택단지 내에 있고, ② 평가대상 주택과 주거전용면적 및 공동주택가격 차이가 100분의 5 이내이며, ③ 평가기준일인 2017.3.21.로부터 가장 가까운 날인 2017.3.2. 매매계약을 체결한 사실이 확인되므로 비교주택의 매매가액 188백만원을 쟁점주택의 매매사례가액으로 적용하는 것은 정당하다.
- 나. 국토교통부에서 조회한 매매가액이 현저하게 차이가 남을 알 수 있으므로 2017.3∼4월에 거래된 101동과 102동의 거래평균가액을 증여재산가액으로 적용하여야 한다고 주장하나, 청구인이 주장하는 주택의 매매가액은 쟁점주택과 공동주택가격 차이가 100분의 5 이내에 있지 않은 104동 2층과 101동 1층‧8층에 대한 가액으로 상증세법 시행규칙 제15조 제3항의 요건을 충족하지 못하여 매매사례가액으로 볼 없으므로 청구주장은 이유가 없다. 청구인은 104동의 거래가액이 포함되지 않은 101동과 102동의 거래가액평균액이라고 주장하였고, 101동은 요건을 충족하지 못하고 있음
○ 쟁점주택 단지 같은 동 다른 주택의 거래가액 또는 증여받은 3월과 4월에 거래된 같은 단지 101동과 102동 거래 평균가액을 시가로 적용해야 하는지
- 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】(2016.12.20. 법률 제14388호로 개정된 것)
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. <개정 2016.12.20>
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 1-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】(2017.2.7. 대통령령 제27835호로 개정된 것)
① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. <개정 1998.12.31, 2012.2.2, 2014.2.21, 2016.2.5, 2017.2.7>
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
- 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2002.12.30, 2010.12.30, 2014.2.21, 2017.2.7>
1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. <신설 2003.12.30, 2010.12.30, 2012.2.2, 2016.2.5, 2017.2.7> 1-1-1) 상속세 및 증여세법 시행규칙【평가의 원칙등】 (2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 개정된 것)
③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. <신설 2017.3.10>
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택
- 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
- 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
- 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 1-1-2) 상속세 및 증여세법 시행규칙 부칙 <제605호, 2017.3.10> 제1조(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제14조의4(회계기준이 적용되는 공익법인등)의 개정규정은 2018년 1월 1일부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) 이 규칙은 이 규칙 시행 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분부터 적용한다.
- 다. 사실관계
1. 쟁점주택의 증여일 전후 3개월 이내의 쟁점주택 단지의 매매사례는 다음 <표1>과 같으며 통지관서는 증여일과 가장 가까운 시기에 거래된 비교주택(103동 1001호)의 거래가액을 매매사례가액으로 보아 시가로 적용하였다. <표1> 쟁점주택의 증여일 전후 3개월 이내의 매매사례, 매매계약일 비교 (단위: 백만원) 동/호수 매매(증여) 계약일 매매 가액 기준시가 일수 차이 102/1***(쟁점 주택) 2017.3.21. 증여 123 103/1001(비교 주택) 2017.3.2. 188 123 19일(가장 가까운 날) 102/904 (청구인 요청) 2017.4.26. 169 120 36일 102/704 2017.5.21. 186.5 119 61일 * 건물의 전용 면적은 모두 84.99㎡로 같음
2. 청구인은 자신이 쟁점주택을 증여받은 달인 2017.3∼4월의 쟁점주택 단지 내 주택의 매매거래가액 중 101동과 102동의 거래가액의 평균인 165백만원을 증여재산가액으로 하여야 한다고 주장하였으며, 통지관서는 그 동의 주택은 평가대상 주택인 쟁점주택과 공동주택가격(기준시가) 차이가 100분의 5 이내일 것 요건을 충족하지 못하므로 받아들일 수 없다고 주장하였으며 매매내역은 다음 <표2>와 같다. <표2> 쟁점주택, 비교주택, 청구인 요청 주택의 매매(증여)계약일 비교 (단위: 백만원) 동 호수 매매계약일 매매가액 기준시가 5%이내 비고 104동 2층 2017.1.3. 160 109 부 참고(저층) 104동 2층 2017.1.17. 160 109 부 참고(저층) 103동 10층 2017.3.2. 188 123 여 조사청 적용가액 101동 1층 2017.3.23. 167 105 부 뒷동 101동 8층 2017.3.31. 158 116 부 뒷동 102동 904호 2017.4.26. 169 120 여 청구인 요청가액 쟁점주택의 기준시가는 123백만원으로, ±5% 이내는 117백만원∼129백만원임 공동주택가격 고시일은 2016.4.29.일임
3. 청구인은 통지관서의 의견에 대하여 ‘증여일에 가장 가까운 시기를 유사매매사례가액의 주된 판단 요소로 보기 전에 증여물건과 같은 동 호수와 면적의 주택 계약시기를 확인하는 것이 훨씬 합리적이다.’는 등의 다음과 같은 추가의견을 제출하였다.
- 가) 거래일은 며칠 차이가 나더라도 2017.4.26. 계약한 같은 동 9층(청구인이 증여받은 것은 16층이며, 최고층은 18층임)의 매매가액인 169백만원을 적용하는 것이 누구나 인정할 수 있는 가장 합리적인 가액이다.
- 나) 쟁점주택 단지의 현황 등은 아래와 같다.
(1) 쟁점주택 단지의 배치도는 다음 <그림1>과 같으며, 103동과 104동은 앞쪽, 101동 102동은 뒤쪽에 위치하여 103동과 104동의 거래가격이 쟁점주택보다 높은 것이 보편적이고 일반적인 상식이다. <그림1> 쟁점주택(102동)이 속한 아파트 단지의 배치도(생략)
(2) 따라서 뒤쪽에 위치한 쟁점주택(102동)의 가격이 낮을 것임에도 앞쪽에 위치한 103동의 거래가격을 유사매매사례가액으로 보아 시가로 적용함은 부당하다.
4. 인터넷 포털사이트 다음과 네이버에서 확인한 ‘부동산뱅크’, ‘KB국민은행’, ‘한국감정원’이 고시한 증여일인 2017.3.21.을 기준 전후 3개월 내의 쟁점주택 단지의 시세는 다음 <표3>과 같으며 그 기간의 시세는 모두 통지관서가 쟁점주택의 시가로 적용한 비교주택의 거래가액인 188백만원에 미달되고, 청구인이 주장한 쟁점주택과 같은 동인 102동 904호의 매매가액 169백만원이나 2017.3∼4월에 거래된 101동과 102동의 거래평균가액 165백만원과는 유사한 것으로 확인된다. <표4> 부동산뱅크 KB국민은행 등이 고시한 시세 (단위: 백만원) 일자별 부동산뱅크 KB국민은행 한국감정원 하 중 상 하 중 상 하 상 2016.12.21. 155 167.5 180 155 167.5 180 155 165 2017.3.21. 155 167.5 180 155 167.5 180 155 165 2017.6.21. 155 167.5 180 155 167.5 180 160 180
- 라. 판단
1. 관련 법리
- 가) 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다)제60조【평가의 원칙 등】제1항에는 “상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.” 규정되어 있고, 제2항에는 “시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.”라고 규정하고 있다.
- 나) 상증세법 시행령 제49조 제1항 및 제4항에는, 증여일 전후 3월 이내에 해당 재산 또는 “해당 재산과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”에 대한 매매사실이 있는 경우 그 가액을 증여재산의 시가로 보도록 규정하고 있으며, 제2항에는 “제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다.”고 규정하고 있다.
- 다) 또한, 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산평가 시 “면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위”를 구체적으로 규정하기 위해 같은 법 시행규칙 제15조 제3항을 신설(2017.3.10. 기획재정부령 제605호)하였고, 이는 2017.3.10. 이후 상속이 개시되거나 증여받은 분부터 적용하도록 되어 있다.
- 라) 위 시행규칙 제15조 제3항에는 “해당 재산과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.”고 규정되어 있고, 제1호에는 “다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택”이라고 되어 있으며, 가목은 “평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것”, 나목은 “평가대상 주택과 주거전용면적 차이가 100분의 5 이내일 것”, 다목은 “평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 100분의 5 이내일 것”이라고 되어 있다.
- 마) 이러한 법령 및 시행규칙의 규정의 취지는 상속·증여 재산의 평가 시 평가대상 재산과 면적・종류・용도 등이 동일 또는 유사한 재산의 매매사례가액이 있음에도 이를 시가로 인정하지 않는 불합리한 점을 해소하고, 유사한 재산의 매매사례가액을 시가로 적용 시 기준 없이 임의로 적용하는 부작용을 방지하여 행정의 예측가능성과 법적안정성을 도모하기 위한 것으로 판단된다.
2. 비교주택의 거래가액을 시가로 봄이 부당하므로 쟁점주택 단지 같은 동 다른 주택의 거래가액 등을 시가로 적용해야 하는지에 대한 판단
- 가) 위와 같은 법령 규정과 관련 법리 및 앞서 살펴본 사실관계 및 다음과 같은 내용으로 볼 때 비교주택의 거래가액을 쟁점주택의 시가로 봄이 타당하다.
① 통지관서가 매매사례로 본 비교주택은 아래와 같이 상증세법 시행령 제49조 제1항, 제2항 및 제4항과 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 세 가지 요건을 모두 충족한다. ㉮ 비교주택은 쟁점주택과 동일한 공동주택 단지 내에 있다. ㉯ 비교주택과 쟁점주택의 주거전용면적은 84.99㎡로 같다. ㉰ 비교주택과 쟁점주택의 공동주택가격(기준시가)은 123백만원으로 같다.
② 청구인이 매매사례로 보아야 한다고 주장하는 쟁점주택 단지의 102동 904호와 비교주택의 매매계약일은 각각 2017.4.26.과 2017.3.2.로 모두 평가기준일로부터 3개월 이내로 시가로 보는 가액이다. 이 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하는데, 평가기준일로부터 앞의 것은 36일 뒤의 것은 19일로 확인된다[서울행정법원2019구합51536(2019.11.13.), 조심2019중2596(2019.12.3.), 같은 뜻].
③ 쟁점주택과 비교주택의 위치·층수 등이 다소 차이가 있으나, 그 사실을 쟁점주택과 비교주택의 가격에 영향을 미치는 객관적이고 중대한 요인으로 보기는 어렵다[조심2018서4251(2019.6.24.), 조심2019중0025(2019.4.16.), 같은 뜻].
④ 또한, 비교주택의 거래가액이 “특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우”라면 그 가액을 시가로 볼 수 없다고 할 것이나 그러한 사실은 확인되지 않는다.
⑤ 한편 청구인은 쟁점주택 단지 101동과 102동의 2017.3월과 4월에 거래가액의 평균을 시가로 적용해야 한다고도 주장하나, 법령 등에 그러한 방법을 시가로 보도록 규정된 사실이 없다. 뿐만 아니라 쟁점주택의 기준시가는 123백만원인데 101동의 거래주택의 기준시가는 각 116백만원과 105백만원으로 매매사례가액 요건 중 기준시가의 차이가 “100분의 5 이내일 것” 요건을 충족하지 못하고 있음이 확인된다.
- 나) 따라서 통지관서가 시가로 보는 매매사례가액 중 매매계약일이 평가기준일로부터 가장 가까운 날인 비교주택의 거래가액을 쟁점주택의 시가로 보아 한 이건 과세예고통지는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 과세전적부심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법제81조의15제5항제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.