쟁점건물은 필요에 따라 가변벽체로 여러 호를 합하거나 분리하여 사용할 수 있도록 설계되었고, 호실별로 구분등기 되어 있는 등 쟁점건물의 시가로 호실별 매매사례가액을 적용하는 것이 타당하며, 여러 사정에 비추어 볼 때, 조사청이 유사자산 매매사례가액으로 선정한 비교대상 자산은 적정함
쟁점건물은 필요에 따라 가변벽체로 여러 호를 합하거나 분리하여 사용할 수 있도록 설계되었고, 호실별로 구분등기 되어 있는 등 쟁점건물의 시가로 호실별 매매사례가액을 적용하는 것이 타당하며, 여러 사정에 비추어 볼 때, 조사청이 유사자산 매매사례가액으로 선정한 비교대상 자산은 적정함
이 건 과세전적부심사청구는 불채택 결정합니다.
5.
17. 층별로 CCC㈜로부터 분양받아 현재까지 층별로 임대하는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○ 소재 DDDD의 서관 22층 및 동관 20∼22층(각 19호실, 합계 76호실, 이하 “쟁점건물”이라 한다)에 대해 매매사례가액 등 시가가 존재하지 않는 것으로 보고 각 호별 기준시가와 각 호별 장부가액, 임대료 환산가액 중 큰 금액으로 평가하여 상속세를 신고ㆍ납부하였다.
1. 쟁점건물을 포함하여 DDDD 상업용 건물 845세대 모두가 건물 등기부등본 및 건축물 관리대장 상 각 호별로 구분 등기되어 있고, 2) 현장에 출장한바, DDDD는 지하8층∼지상22층의 상업용 건물로 5층까지는 일체형 건물이고 지상 6층∼22층은 필로티 구조로 서관과 동관으로 구분되어 있으나 서관과 동관은 대칭형 구조로 각 19호실이 있으며, 호실별 면적은 모든 층이 동일하며 7층을 제외한 나머지 층은 서관과 동관을 이동할 수 있는 연결통로가 있음을 확인하였다. 3) 조사청은 동관과 서관의 가격차이가 없는 것으로 보아 상속개시일 전 6개월부터 상속세 신고일까지 각 호별로 거래된 쟁점건물과 기준시가가 같거나 유사하며, 전용면적 또한 같거나 유사한 비교대상 매매사례가액을 검토한바, 9건, 17개 호수가 있음을 확인하였다. 4) 쟁점건물은 DDDD 건물 전체에서 전망이 가장 좋은 최고층인 22층에 76호 중 50%인 38호가 있고, 바로 아래층인 21층에 19호, 20층에 19호가 위치하고 있다.
5. 상속개시 당시 쟁점건물의 시가로 볼 수 있는 가장 유사한 거래가액을 시가로 보아 쟁점회사의 비상장 주식을 평가한 결과 청구인이 당초 신고한 상속재산가액 보다 ○○,○○○백만원 과소평가되었다고 보았다. * 2019.11.1. ○○지방국세청 과세사실판단자문위원회 심의결과: ‘ 조사청이 유사자산 매매사례가액으로 선정한 비교대상 자산은 적정하게 선정되었다. ’
1. 상속세 및 증여세법상 유사매매사례가액에 해당되기 위해서는 쟁점건물과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사해야 하는바, 쟁점건물은 취득 후 층 단위로 사용되어 왔으므로 쟁점건물과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사하기 위해서는 유사매매사례가액 역시 층 단위로 거래가 된 것을 적용하여야 한다. 2) 쟁점건물의 층 단위 호실과 호별 기준의 호실은 그 구조나 이용형태가 다르고, 이는 결국 각 호실의 ‘용도’가 달라진다는 점에서 유사매매사례가액에 해당되지 않는다. 즉, 쟁점건물은 19개 호실 전체가 각 호실 간 칸막이나 벽이 없으나 호별 기준의 호실은 칸막이가 있는데 칸막이 존재 여부에 따라 내부구조와 그 이용 상황이 달라지고, 호실의 용도가 확연히 달라지는 것이다. 3) 여러 가지 사실관계들을 고려해보면, 호별로 거래된 경우는 관련 판례(○○행정법원2014구합1604, 2014.6.20.참조)에서 판시한 쟁점건물의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하는 거래에 의하여 형성된 가격이라고 볼 수 없으므로 시가에 해당되지 않는바, 조사청이 유사매매사례가액을 층단위가 아닌 호실로 거래된 가액을 적용한 것은 상속세 및 증여세법상 타당하지 않은 평가방법이다.
2. 이러한 상증세법상 내용 및 쟁점건물 구조에 대한 사실관계를 고려해볼 때, 서관과 동관은 위치 등이 달라 각각의 유사매매사례가액이 될 수 없으며 관련 심판례에서도 같은 입장을 취하고 있는바,(조심2016중3703, 2016.12.13, 조심2018서0491, 2018.5.14, 조심2015서5617, 2016.6.14. 등 참조). 서관 호실의 비교대상 매매사례가액은 서관에만, 동관 호실의 비교대상 매매사례가액은 동관에만 적용하여야 한다. 3) 또한, 동일한 서관이라 하더라도 호실 위치 별로 조망과 일조량이 달라지고 이는 시세에 영향을 주므로, 같은 혹은 유사한 위치의 호실이 아닐 경우에는 유사매매사례가액이 될 수 없으며, 관련 심판례에서도 같은 단지 내 같은 평형이라도 위치 층수에 따라 가격이 다르게 형성되어 비교 대상이 될 수 없다고 판시한 바 있다(조심2018서0491, 2018.5.14. 참조).
4. 그럼에도 조사청은 유사매매가액을 적용함에 있어서 쟁점건물의 위치 등을 전혀 고려하지 않은 채 면적, 기준시가만을 고려하여 유사매매사례가액을 적용하였으므로 상속세 및 증여세법상 타당하지 않다.
2. 쟁점건물은 AAA(주)가 38개호, BBB(주)이 38개호를 분양받았으나 이는 분양자가 일괄 분양한 것이 아니라 수분양자들이 업종전환을 하면서 필요에 의해 여러 호를 분양받은 것에 불과하다.
3. 설령 할인분양 받았다고 하여도(할인분양 받았다는 증거 또한 없음) 평가일로부터 13년 전에 할인금액이 현재자산의 시가를 평가하는데 영향을 미친다고 보기 어려우며, 여러 호를 일괄 분양 받은 경우는 호별 거래가액을 시가로 적용하지 못하고 1개호를 분양 받은 경우만 적용할 수 있다면 조세형평을 침해하는 것이다.
4. 청구인은 쟁점회사가 쟁점건물 분양이후 계속하여 여러 호를 일괄 임대하고 있으며 임차인들이 주로 호별 벽체를 설치하지 않고, 19개호를 일괄하여 사무실로 사용하고 있으므로 호별 매매사례가액을 시가로 볼 수 없다고 주장하나,
5. 쟁점건물의 벽체는 가변벽체이며 임차인들이 주로 규모 있는 회사로 여러 호를 합하여 대형 사무실로 사용하고 있으나 건물 소유자나 임차인이 언제든지 필요에 따라 작은 비용으로 여러 호를 합하거나 분리하여 사용할 수 있다.
6. 청구인은 상속세 신고를 함에 있어서 각 호별로 기준시가와 장부가액 임대료 환산가액 중 큰 금액으로 평가하였다. ※ 쟁점건물의 매매단위, 임대단위, 재산세, 종합부동산세, 취득세 과세단위도 모두 각 호실별이며 국토교통부에서는 매년 호실별로 기준시가를 고시하고 있음.
1. 청구인은 서관의 매매사례가액을 동관에는 적용할 수 없다고 주장하나, 쟁점건물은 동관과 서관이 연결통로가 있고 모두 EEE로 변에 위치하고 있다.
2. 쟁점건물을 동관과 서관으로 구분한 것은 관리사무소에서 편의상 구분한 것으로 실제 및 공부(건축물 관리대장 등)상으로 하나의 동이며, 호실 수 및 호실의 크기 및 분양가, 기준시가 및 방향이 동일하고 조망권 또한 유의미한 차이가 없다.
3. 청구인은 쟁점건물이 대부분 측면에 위치하고 있으며 서관의 측면부는 옆 건물과 6.5미터 떨어져 있으나, 동관의 측면부는 옆 건물과 3.5미터 떨어져 있어 서관이 동관에 비해 조망권에서 우수하므로 서관건물의 매매사례가액을 동관건물의 시가로 볼 수 없다고 주장하지만, 쟁점건물은 DDDD 상가의 최고층인 22층, 21층, 20층에 위치하고 있으며, 서관 측면부에는 쟁점건물보다 높은 24층 규모의 건물이 위치하여 조망권이 거의 없으며, 동관 측면부에는 쟁점건물보다 낮은 18층 및 15층 규모의 건물이 위치하고 있다.
4. 조사청이 현지에 출장하여 확인한 바에 따르면, 조망권이 오히려 동관이 좋으며, 주거용 건물이 아닌 상가건물의 경우 조망권 보다는 대로변 유무와 전철역 접근성 등이 영향을 미치는바, 동관과 서관은 같은 대로변으로 FF역 접근성이 모두 동일하고 일반적으로 오피스 건물은 고층의 가격이 저층보다 높은 점 등을 고려할 때 조사청이 유사자산 매매사례가액으로 선정한 비교대상 자산은 적정하다. 5) 청구인은 서관과 동관의 매매가격은 유사성이 없다고 주장하나 평가기준일인 2018.4.2.로부터 4개월 이내인 2017.12.4. 거래된 같은 면적(전용면적 39.1㎡)의 서관 1908호, 1909호의 거래가격과 동관 1711호, 1712호의 거래가격은 ○○○백만원으로 동일하다.
① 쟁점건물가액 평가 시 호실별 매매사례가액을 적용하는 것이 적정한지 여부
② (쟁점①기각시) 호실별 매매사례가액 적용 시 비교대상이 적정하였는지 여부
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. <개정 2016.12.20>
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 1-1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】<2019.2.12. 대통령령 제29533호로 개정되기 전의 것>
① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. <개정 1998.12.31, 1999.12.31, 2000.12.29, 2002.12.30, 2003.12.30, 2005.8.5, 2006.2.9, 2008.2.29, 2010.2.18, 2010.12.30, 2012.2.2, 2014.2.21, 2016.2.5, 2017.2.7>
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2002.12.30, 2006.2.9, 2010.12.30, 2014.2.21, 2017.2.7>
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령제64조에 따라 안분계산한다.<신설 2000.12.29, 2005.8.5, 2013.6.28, 2016.2.5>
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. <신설 2003.12.30, 2010.12.30, 2012.2.2, 2016.2.5, 2017.2.7> 1-2) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】<2019.3.20. 기획재정부령 제719호로 개정되기 전의 것>
① 영 제49조제1항제2호 각 목외의 부분 본문에서 "기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관"이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자를 말한다. <개정 1999.5.7, 2005.3.19, 2006.4.25, 2008.4.30, 2014.3.14, 2017.3.10>
③ 영 제49조제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. <신설 2017.3.10>
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. <개정 2014.1.1, 2016.1.19, 2016.12.20>
건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분 소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분 소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액
⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. <개정 2015.12.15> 3) 상속세 및 증여세법 제63조 【유가증권 등의 평가】
① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. <개정 2013.5.28, 2016.12.20>
① 법 제63조제1항제1호나목에 따른 주식 등(이하 이 조에서 "비상장주식 등"이라 한다)은 1주당 다음의 계산식에 따라 평가한 가액(이하 "순손익가치"라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율[부동산과다보유법인(소득세법 제94조제1항제4호 다목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다]로 가중 평균한 가액으로 한다. 다만, 그 가중 평균한 가액이 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액 보다 낮은 경우에는 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액을 비상장주식 등의 가액으로 한다. <개정 1999.12.31, 2002.12.30, 2003.12.30, 2005.8.5, 2008.2.22, 2010.2.18, 2015.2.3, 2016.2.5, 2017.2.7>
② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다. <개정 1999.12.31, 2003.12.30> 1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 "순자산가치"라 한다) 3-2) 상속세 및 증여세법 시행령 제55조 【순자산가액의 계산방법】<2019.2.12. 대통령령 제29533호로 개정되기 전의 것>
① 제54조제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하며, 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 1998.12.31, 2000.12.29, 2003.12.30, 2009.2.4> 3-3) 상속세 및 증여세법 시행령 제56조 【1주당 최근 3년간의 순손익액의 계산방법】<2019.2.12. 대통령령 제29533호로 개정되기 전의 것>
① 제54조제1항에 따른 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액은 다음 계산식에 따라 계산한 가액으로 한다. 이 경우 그 가액이 음수(陰數)인 경우에는 영으로 한다. <개정 2014.2.21>
1. 피상속인과 상속인들의 친ㆍ인척 관계도(생략)
2. 피상속인 상속개시 당시 보유한 쟁점회사 주식에 대한 청구인의 상속세 신고금액과 조사청의 평가내용은 다음과 같다.(생략)
• 조사청은 위 차이금액 ○○,○○○백만원을 상속재산가액에 증액하고, 이 중 공익법인에 출연한 ○,○○○백만원은상속세 및 증여세법제16조 및 같은법 제17조에 따라 상속세 과세가액에서 불산입하였다. 3) 쟁점회사 주식에 대한 청구인과 조사청의 주당 평가액은 다음과 같으며,평가액 차이의 주요원인은 쟁점건물의 상속개시 당시 평가액임에 양 당사자간 다툼이 없다.(생략)
4. 국세청 대내포털시스템에 의하면 상속개시 당시인 2018.4.2. 전후로 거래된 쟁점물건(공부상용도: 업무시설, 판매시설, 운동시설, 근린생활시설)과 같은 단지내 거래자료는 다음과 같으며, 2018.4.10, 2018.4.30, 2018.5.2. 매매계약건의 경우 3개 호실을 일괄 양도하면서 호별로 거래금액을 별도로 책정하였다.(생략)
5. 조사청은 상속일 전ㆍ후 거래가액(평가기간내)을 검토하여 유사자산 매매사례가액을 다음과 같이 적용하였다.(생략)
6. 쟁점건물에 대한 청구인과 조사청의 평가액은 다음과 같다. (생략)
7. 쟁점건물에 대한 용도와 호수 배치도, 입지 현황사진은 다음과 같다.(생략) 상기 단면도는 관리사무소에서 보관중인 것으로 건물설계 시 작성된 것으로 보이며 실제 등기된 면적과는 약간의 차이가 있음. 상기 단면도에서 외벽선을 제외한 호수간의 구분 벽체는 가변벽체임(청구인측 대리인과 통화)
8. 쟁점① 호실별 매매사례가액 적용여부에 대한 양측의 주장
(1) 조사청이 제시한 비교대상가액이 상속세 및 증여세법상 유사매매사례가액에 해당되기 위해서는 쟁점건물과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사해야 하지만, (가) 쟁점건물은 취득 후 층 단위로 사용되어 왔으므로 쟁점건물과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사하기 위해서는 유사매매사례가액 역시 층 단위로 거래가 된 것만을 적용하여야 한다. (나) 쟁점건물은 19개 호실 전체가 각 호실 간 칸막이나 벽이 없으나 호별 기준의 호실은 칸막이가 있어 칸막이 존재 여부에 따라 내부구조와 그 이용 상황이 달라지고, (다) 호실의 용도가 확연히 달라지게 단다는 점에서 쟁점건물의 층 단위 호실과 호별 기준의 호실은 그 구조나 이용형태가 달라 유사매매사례가액에 해당되지 않는다. (2) 관련 판례에서는 거래 실례가 있다고 하더라도 그 거래가액이 증여재산의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하는 정상적 거래에 의하여 형성된 가격이라고 볼 수 없는 경우에는 비교대상 거래가액을 시가로 보기 어려우므로 보충적 평가방법에 따라 상속세를 부과한 것은 적법하다고 판시한 바 있다(○○행정법원 2014 구합 1604, 2014.6.20.참조).
(3) 다음의 사항들을 고려해보면, 호별로 거래된 경우는 위의 판례에서 판시한 쟁점건물과의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하는 거래에 의하여 형성된 가격이라고 볼 수 없으므로 쟁점건물의 시가에 해당되지 않는다. (가) 거래규모는 시세에 큰 영향을 미친다. 즉, 호실별로 구분등기가 되어 있다고 하여 호실별로 거래되는 것이 아니라 당초 분양받은 호실 개수대로 거래되고 있는 것이다. (나) 쟁점건물의 취득법인은 지금까지 1개 층을 거래단위로 취득하여 이용하였으므로 쟁점건물 역시 층으로 거래할 것인 바, 통상 거래규모가 클수록 개별단가는 낮아지고 거래규모가 작을수록 개별단가가 높아지므로 1～3개 호실 거래의 높은 단가를 쟁점건물의 비교대상으로 하는 것은 부당하다. (다) 임대규모에 따른 임대 난이도 역시 시세에 큰 영향을 미친다. 임대규모가 클수록 임대가 어렵고 공실 발생위험이 커지며, 이는 시세에 큰 영향을 미치는바, 쟁점건물의 호실과 호별 기준의 호실은 임대규모에 차이가 있는 등 임대 난이도에 큰 차이가 있다. (라) 쟁점건물의 호실과 호별 기준의 호실은 그 취득가격이 다르다. 쟁점건물은 한 층 단위(19개 호실)로 거래되어 3개 호실로 거래되거나 1개 호실로 거래된 비교대상보다 할인받아 취득하였다. (마) 일반적인 거래에서 취득원가는 양도가에 큰 영향을 미친다는 점에서 취득가격이 낮은 호실과 높은 호실을 비교하는 것은 타당하지 않음에도 조사청이 유사매매사례가액을 층단위가 아닌 호실로 거래된 가액을 적용한 것은 상속세 및 증여세법상 타당하지 않다.
(4) 쟁점회사가 소유한 23층, 22층, 21층 보다는 다른 층의 조망이 더 좋으며, 동관과 서관의 위치가 서로 달라 일조량이나 조망권에 현저한 차이가 있으며 쟁점건물에서 EEE로의 조망은 일부만 가능하다.
(5) 연결통로는 단지 각 층의 엘리베이터가 있는 위치에만 있으므로 동관에서 서관으로(또는 서관에서 동관으로) 이동하기 위해서는 상당한 거리를 이동하여야 합니다. 또한, 쟁점건물의 동관과 서관은 각 4개 호실(03호, 04호, 17호, 18호)만 같은 방향이고, 나머지 각 15개 호실은 조망과 일조량에 큰 차이가 있으며 동관에 위치한 15개 호실은 조망과 일조량이 거의 차단되지만 서관의 4호〜7호 라인의 호실은 동관과 비교하여 조망과 일조량이 아주 좋다.
(6) 조사청에서 매매사례가액으로 적용한 호실인 서관 각층 4〜6호는 조사청에서 언급하고 있는 오렌지타워 뒷편에 위치하여 건물로 전혀 가려지지 않아 지상부터 모두 조망이 가능하며 다른 호실 및 동관과 비교하여 일조량과 전망이 뛰어나다.
(7) 쟁점건물의 동관과 GGG와의 간격은 353m로, 동 건물들이 거의 붙어 있으며 동쪽 전망에서는 대부분 옆 건물의 옥상이 보이며 옆 건물 옥상에는 배수시설과 건물 구조설치물이 다수 위치하고 있어, 쟁점건물의 동쪽 전망을 가리고 있다.
(8) 또한, 쟁점건물의 창문이 동쪽으로 향하고 있어 일조권 역시 서관에 비하여 떨어지므로 동관은 EEE로를 향하고 있는 일부 면을 제외하고는 서관에 비하여 전망이 현저히 나쁘다. (동관과 서관은 조망권이나 전망 등에서 현격한 차이가 있으며 위치하는 호실별로도 많은 차이가 발생한다.)
(9) 따라서, 각 호별로 기준시가가 고시되고 재산세 등이 과세된다고 하여 무조건 각 호별 매매사례가액을 적용할 수 없으며, 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제2호에 따라 평가대상재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 경우에 한하여 적용이 가능하다. (관련 판례 등에 대한 반박) 조사청 의견 반박내용 ㆍ○○고등법원 2010누12905, 2010.11.11. “비교대상아파트는 층수가 다르고, 옆 동에 위치하지만 면적, 구조, 용도가 동일한 점, 기준시가 또한 거래아파트 이상인 점 등으로 보아 매매사례아파트를 시가로 인정할 수 있으며, 비교대상 아파트가 발코니 확장공사를 하였다고 시세에 영향을 미친다고 할 수 없음.” 동 판례는 매매사례가 적용되는 거래와 구분된 등기의 대상이 각각 단위별로 독립적으로 이용되고 있음을 전제로 판시한 것인데 쟁점건물은 층 전체가 이용되고 있는 것이지 구분등기가 가능한 호실별로 독립적으로 이용되는 것이 아니기 때문에 동 판례가 적용될 수 없다. ㆍ대구지방법원 2014구합2548,2015.5.26. (국심2005서0686, 2005.8.11.과 동일 건임) “건물은 구분등기가 되어 있는 상가 35개 호실의 집합건물이므로, 상가 각 호실의 가액을 평가한 뒤 이를 합산하여야 하고, 원고가 주장하는 바와 같이 이 사건 건물을 일체로 보아 하나의 상속재산가액 평가방법을 적용해야하는 것이 아님.” 호실별로 독립적으로 사용되는 경우에만 적용이 가능하다.
(1) 쟁점건물을 포함하여 DDDD 상업용 건물 845세대 모두는 각 호별로 구분 등기되어 있으며, 1개 동으로 이루어진 대단위 상가건물로 서관과 동관이 휴게 필로티 공간으로 인해 분리되어 있으나, (가) 9층부터 22층까지는 동관과 서관이 통로로 연결이 되어 있고 6층부터 22층까지 각 층별로 동관 19개호, 서관 19개호로 구성되어 있어 호별 면적이 6층부터 22층까지 동일하며 (나) 쟁점건물은 최고층인 22층, 21층, 20층에 위치해 단지 내에서 조망권이 가장 우수하며 동관과 서관이 같은 동에 위치하고 있고 모두 EEE로 변으로 7층을 제외하고는 모두 연결통로가 있어 동관과 서관의 가격차이가 존재하지 않는다. (다) 관리사무소에 출장하여 확인한 바에 의하면, 구분 등기된 각 호실의 면적 기준으로 관리비를 책정하고 각 호실별로 입점현황을 기록 관리하고 있으며,(생략) (라) 쟁점건물 내에 위치한 중개사 사무실에 출장하여 확인한바, 동관 서관 모두 같은 동으로 방향 및 조망권 전철역과의 거리 등에서 모두 같아 매매가격 및 임대료 시세차이가 없으며 매매가격 및 임대료 산정 단위 또한 구분 등기된 각호를 기준으로 이루어지고 있음을 확인하였다. (2) 상속개시 당시 쟁점건물의 시가로 볼 수 있는 피상속인의 상속개시일 전 6개월부터 상속세 신고일까지 각 호별로 거래된 쟁점건물과 기준시가가 같거나 유사하며, (가) 전용면적 또한 같거나 유사한 비교대상 매매사례가액이 다음의 9개 거래 건에 17개 호수가 거래되었음을 확인하였고, 【유사 매매사례가액】(생략) (나) 쟁점건물은 DDDD 건물 전체에서 전망이 가장 좋은 최고층인 22층에 50%인 38호가 있고, 바로 아래층인 21층에 19호, 20층에 19호가 위치하고 있어 아래와 같이 상속개시 당시 쟁점건물의 시가로 볼 수 있는 가장 유사한 거래가액을 시가로 본 것이다.
(3) 청구인은 당초 상속세 신고를 하면서 쟁점건물의 평가를 일괄해서 평가한 것이 아니라 76개 각 호별로 기준시가와 장부가액, 임대료 환산가를 비교하여 이중 큰 금액을 평가액으로 신고하였다.
(4) 쟁점회사는 2005년 CCC(주)로부터 쟁점건물을 분양받으면서 작성한 분양계약서는 동관 20층 19개호, 동관 21층 19개호, 동관 22층 19개호, 서관 22층 19개호를 따로 구분하여 분양계약서를 작성하고 분양받았음이 확인되며,
(5) 분양계약서에 의하면 비록 분양대금이 전체 금액으로 기재되어 있으나 재산의 표시란에 동관 22층 1호∼19호로 기재되어 있을 뿐만 아니라, 호수별 세부 면적표를 별지로 작성하면서 각 호수별로 전용면적, 공용면적, 계약면적, 공유 토지지분을 구분하여 작성하였으며, (6) 분양계약서 어디에도 분양대금 할인과 관련한 내용이 전혀 언급이 되어 있지 않는바, 청구인은 쟁점회사가 분양대금을 할인받았다고 하나 이에 대한 객관적인 증빙이 없으며,
(7) 가령 취득시점인 2005년에 할인분양 받았다고 하여도 취득 후 13년이 경과한 평가기준일(2018.4.2. 속 개시일)의 특수 관계없는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 매매거래가 이루어지는 경우에 통상 성립한다고 인정되는 가액인 시가를 판단함에 있어서 할인금액이 영향을 미칠 수는 없는 것이다.(생략)
(8) 청구인은 마치 CCC(주)이 2005년 쟁점건물을 쟁점회사에 분양함에 있어 층별로 일괄하여 매매한 것처럼 주장하나 이는 전혀 사실과 다른 주장이다. (가) CCC(주)은 쟁점건물을 분양함에 있어서 아파트를 동 호수별로 분양하는 것과 같이 층별 호수별로 분양면적 및 분양가액을 정하여 일반인에게 분양공고하고 분양하였으며, (나) 쟁점회사는 당초 비료 등 관련제품 제조업을 영위하던 회사이나 경기불황에 따라 업종전환을 하면서 호별로 구분하여 분양공고 된 쟁점건물 76개호를 CCC(주)로부터 분양받은 것으로 (다) 설령 쟁점회사가 일괄분양 받았다고 하여 구분 등기된 유사자산의 매매사례가액을 시가로 볼 수 없다면 ‘이는 마치 구분등기 된 아파트 76개호를 일괄 분양받았다고 하여 유사한 아파트의 거래가액을 시가로 볼 수 없다는 것과 같은 것’으로 청구인의 주장은 잘못된 주장이다. (라) 또한, 청구인의 주장대로 쟁점건물을 일괄분양 받아 구분 등기된 각 호별로 매매사례가액 등 시가를 적용할 수 없고 일괄 분양된 유사자산의 매매사례가액만을 적용할 수 있다면 (마) 청구인은 당초 상속세 신고 시 쟁점건물을 평가함에 있어서 76개 호를 일괄하여 평가하지 않고 각 호별로 기준시가와 임대료 환산가액을 비교하여 큰 금액으로 평가할 이유도 없었을 것이다. (바) 따라서, 쟁점건물이 각 호별로 구분 등기가 되어 있는 점, 국가에서 각 호별로 기준시가를 고시하고 있는 점, 재산세 및 종합부동산세 과세 또한 구분 등기된 각 호별로 과세하고 있는 점 등을 보아도 청구인의 주장은 타당하지 않다. (사) 만약 납세자의 주장대로 여러 채를 일괄분양 받았다고 하여 각 호별 유사자산의 매매사례가액 등 시가를 적용하지 못하고 기준시가를 적용하고 1개호를 분양받은 경우만 각 호별 유사자산의 매매사례가액을 시가로 적용할 수 있다면 기준시가와 시가의 차이가 존재하는 현실에서 조세법의 기본이념인 공평과세를 심각하게 침해한다고 할 것이다. (아) DDDD 상업용건물의 모든 벽체는 콘크리트나 벽돌벽체가 아니라 가변벽체로 건물 사용 시 필요에 따라 언제든지 여러 호를 합하거나 분리하여 사용할 수 있도록 설계된 것이므로(현지확인 및 관리사무소장 진술 등에 의거 확인되며 청구인도 인정)
• 쟁점회사가 편의상 벽체를 설치하지 않고 임대하였다고 하여 구분 등기되어 재산적 가치가 호별로 평가되는 쟁점건물의 가치에 별다른 영향을 미친다고 보기 어렵다.(생략) (자) 법원판례 및 조세심판원 결정도 “부동산은 각각의 평가단위로 평가하는 것이 원칙이며 등기부 등본 및 건축물 관리대장에 의거 각각 구분 등기되어 있어 호수의 구분이 가능하다면 상가 각호의 가액을 평가한 뒤 이를 합산하여야 하는 것”이라고 명백하게 판결 및 결정하였다. (차)상속세 및 증여세법제60조에 의하면 “부동산을 평가함에 있어서는 우선 시가에 의하여야 하고, 시가가 불분명시 기준시가 등 보충적 평가방법에 의하여 평가하여야 하는 것”이라고 규정하고 있으므로 쟁점건물을 평가함에 있어서는 당연히 각호별 시가를 확인하여 평가하여야 하며, (카) 평가 기준일(상속 개시일)인 2018.4.2. 이전 6개월부터 상속세 신고일까지 쟁점건물과 유사한 자산의 매매사례가액이 9회에 걸쳐 17개 호실이 거래되었고 거래금액이 기준시가 대비 상당히 차이가 있음에도 불구하고 청구인은 기준시가 등 보충적 방법을 적용하여 신고하였으나, 유사자산의 매매 사례가액을 시가로 보는 것이 타당하다.
9. 쟁점② 비교대상 적정여부에 대한 양측의 주장
(2) 이러한 상증세법상 내용 및 위의 쟁점건물 구조에 대한 사실관계를 기초로, 서관과 동관은 위치 등이 달라 각각의 유사매매사례가액이 될 수 없으며, 관련 심판례에서도 같은 입장을 취하고 있다(조심2016중3703, 2016.12.13, 조심2018서0491, 2018.05.14, 조심2015서5617, 2016.06.14 등).
(3) 쟁점건물의 동관과 서관은 각 5개 호실만 같은 방향이고, 나머지 각 14개 호실은 조망과 일조량에 큰 차이가 이으며, 동관 14호실은 조망과 일조량이 거의 차단되지만 서관의 4호～7호 라인의 호실은 조망과 일조량이 아주 좋다.
(4) 쟁점건물의 동관과 서관은 옆 건물과의 간격을 살펴보면, 동관은 옆 건물과의 거리가 불과 3.53ⅿ에 불과하나, 서관은 옆 건물과의 거리가 6.57ⅿ로 차이가 꽤 나며, 이는 일조량, 근무환경 등에 큰 영향을 미친다.
(5) 통상 부동산 거래에 있어서 규모가 크면 거래빈도가 낮고 또 시세에 영향을 미치는데, 동관은 서관에 비해 거래빈도가 훨씬 낮다.
(6) 5개 호실 이상 소유자는 동관은 15명으로 총 165개 호실에 이르나, 서관은 9명으로 총76개 호실에 불과하여 절반에도 미치지 못하는데, 이는 동관이 거래규모가 커서 그만큼 거래가 잘 되지 않다는 것을 나타낸다. 【동관ㆍ서관의 5개 호실 소유자 현황】(생략) (7) 매매사례가액을 살펴보면, 전체적으로 서관의 매매가격이 동관보다 높은데, 이는 동관과 서관의 위치에 따른 일조량 및 조망의 차이점이 실제 매매가격에 영향을 미친 것이며, (가) 거래규모가 커서 일반적으로 호실 단가가 낮아지게 되는 동관의 시가를 거래규모가 작아 단가가 높은 서관의 매매사례가액으로 적용할 수는 없는 것이다. (나) 관련 심판례에서도 매매사례주택이 쟁점주택보다 높고, 선호도가 높은 것으로 인정되는 점에 비추어 비록 매매사례주택의 매매계약일이 상속개시일부터 6월이내로서 평가기간내에 있다 하더라도 매매사례주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 보기는 어렵다고 판시한 바 있어(조심2010서0017, 2010.3.10.), 매매가격이 높은 서관의 매매사례가액은 동관에 적용될 수 없다는 청구인의 주장을 뒷받침 할 수 있다.
(8) 동관과 서관은 편차가 너무 커서 비교대상이 될 수 없다. (가) 낮은 층(서관 10층)이 높은 층(서관19층, 동관17층, 동관14층)보다 오히려 그 가격이 더 높고, 동일한 당사자가 이틀 만에 사고팔았음에도 15%의 가격 차이가 난다는 점을 고려해볼 때, 동관과 서관을 비교하는 것은 논리적으로 타당하지 않다. (나) 이와 더불어, 아래와 같이 동일한 서관이라 하더라도 호실 위치 별로 조망과 일조량이 달라지고 이는 시세에 영향을 주므로, 같은 혹은 유사한 위치의 호실이 아닐 경우에는 유사매매사례가액이 될 수 없는바, 관련 심판례에서도 같은 단지 내 같은 평형이라도 위치 층수에 따라 가격이 다르게 형성되어 비교 대상이 될 수 없다고 판시한 바 있다(조심2018서0491, 2018.5.14.). (다) 비교대상으로 거론된 서관의 여러 호실을 보면, 라인 간(4～6호와 다른 열의 호실 간)에 따라 조망과 일조량의 차이로 인해 가격 차이가 크게 나는데, 조망이 가려지는 서관 호실 간(서관 1415호 및 1416호와 서관 907호)에도 가격차이가 86,000천원에 이른다.
(9) 결과적으로 조사청은 유사매매가액을 적용함에 있어서도 쟁점건물의 위치 등을 전혀 고려하지 않은 채 면적, 기준시가만을 고려하여 유사매매사례가액을 적용하였는바, 이는 상속세 및 증여세법상 타당하지 않은 평가방법이다. (10) 층 단위로 평가하지 않고 구분 등기된 호실별로 평가한다고 하더라도 아래의 사항을 고려하여 서관 호실의 비교대상은 서관에만 동관 호실의 비교대상은 동관에만 적용하여야 한다. (가) 즉, 비교대상의 호실은 라인(열)간에 조망, 일조량 등이 차이가 나므로 같은 라인(열)의 호실에만 적용하고, 면적이 같다고 하더라도 옆 라인의 호실에는 적용할 수 없으며, (나) 동관은 동관, 서관은 서관끼리 적용한다는 가정 하에 청구인의 주장이 채택된다면, 매매사례가액은 다음과 같이 적용되어야 한다. 【쟁점건물 서관 22층 매매사례가액 적용여부 및 이유】(생략) 【쟁점건물 20층/21층/22층 매매사례가액 적용여부 및 이유】(생략) (다) 조사청이 제시한 매매가액만을 살펴보아도 같은 평형이라 할지라도 호실별로 현격한 차이가 발생하고 있으며, 동관과 서관의 거래 빈도수에서도 많은 차이가 있다. (라) 조사청에서 거래금액으로 제시하고 있는 서관 1908호 및 1909호의 거래금액과 동관 1711호, 1712호의 거래금액(○○○,000천원)은 조사청이 상속세 조사시 실제 적용한 매매사례(○○○,430천원) 가액이 아니며, 매매사례가액으로 실제 적용된 금액보다 현저하게 낮은 금액이며, 쟁점건물이 분양된 이후 동관 옆에 새로운 건물이 신축되어 일조량과 전망이 현격하게 달라졌다. (마) 결론적으로 조사청의 반박내용을 살펴보면 쟁점건물이 위치한 서관과 동관은 서로 동일하고 호실별로 가격 차이가 없으며 특히 쟁점건물은 최고층에 위치하여 조망권과 전망이 가장 우수하므로 조사청이 제시한 매매사례가액이 적용된다고 주장하지만, (바) 쟁점건물은 호실별로 위치와 전망이 서로 다르며 조사청이 수집하여 제시한 실제 매매사례가액 역시 같은 평형이라 할지라도 호실별로 많은 차이가 발생하고 있으며 특히 동관과 서관은 전망과 조망권 등이 많이 다르며 거래 빈도수에서도 현격한 차이가 있다. (사) 이와 같은 상황을 전혀 무시하고 서관에서 전망 등이 가장 좋은 특정 호실의 매매사례가액을 단지 평형이 동일하다는 이유만으로 쟁점건물의 같은 평형의 호실 모두에 적용하는 것은 심히 부당하므로 (아) 혹 매매사례가액이 적용되는 경우에도 동관은 동관, 서관은 서관끼리의 매매사례가액이 적용되어져야 할 것이며 위치와 전망이 동일한 같은 호실의 매매사례 가액만이 적용되어져야 한다.
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9. 거래된 서관 1218호[전용면적 34.34, 쟁점건물보다 1.3㎡(3.9%차이) 큼]로 기준시가는 ㎡ 당 2,803,000원[쟁점건물 대비 78,000원(2.7% 낮음)]으로 유사자산에 해당하여 거래 금액 ○○○,000,000원을 시가로 보았다. (2) 쟁점건물 각 2호(전용면적 28.96㎡) 및 각 19호(전용면적 26.73㎡)는 유사 자산이 없는 것으로 보았고, (3) 쟁점건물의 각 3호 및 각 18호(전용면적 34.34㎡, 기준시가 ㎡ 당 2,881,000원)는 2017.
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9. 거래된 서관 1218호(전용면적 34.34㎡, 면적 동일)로 기준시가는 ㎡ 당 2,803,000원[쟁점건물 대비 78,000원 낮음(2.7% 차이)]으로 유사자산에 해당하여 거래 금액 ○○○,000,000원을 시가로 보았다. (4) 쟁점건물의 각 8호 및 각 9호(전용면적 38.56㎡, 기준시가 ㎡ 당 2,881,000원)는 2017.
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9. 거래된 서관 1218호(전용면적 34.34㎡, 쟁점건물보다 4.2㎡작음)로 기준시가는 ㎡당 2,803,000원[쟁점건물 대비 78,000원(2.7% 낮음)]으로 유사자산에 해당하여 거래 금액 ○○○,000,000원을 시가로 보았다. (5) 쟁점건물 각 4호 및 각 17호(전용면적 46.37㎡, 기준시가 ㎡ 당 2,881,000원)는 다음 3개의 유사거래 중 1번 거래가 쟁점건물과 가장 유사성이 높다고 판단하여 시가로 보았다.(생략) (6) 쟁점건물 각 5～7호, 각 10～16호(전용면적 39.1㎡, 기준시가㎡ 당 2,881,000원)는 거래횟수 7회(서관5회, 동관2회), 거래 호실 13호(서관10호, 동관3)호 중 (가) 기준시가가 동일하고, 조망권 등이 가장 유사한 서관 1908･1908호의 호별 거래금액 ○○○,000,000원을 시가로 보고자 하였으나 거래일이 2017.
12. 4.로 평가기준일과 4개월 차이가 있는 반면에 (나) 서관 1005·1006호는 기준시가가 3.6% 작으나 유사자산으로 볼 수 있고, 거래일이 2018.
4. 10.로 평가기준일에 가장 근접하여 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제2항 “시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다.” 는 규정에 따라 ‘위 3) <유사매매사례가액>의 4번 거래의 호별 거래금액 ○○○,430,742원을 시가로 보았다.
(7) 조사청은 쟁점건물의 시가 적용여부에 대해 납세자와 이견이 있어 2019. 9. 30. ○○지방국세청 과세사실판단자문위원회에 자문을 신청하였는바, 동 과세사실판단자문위원회에서는 2019. 11. 1. “쟁점건물을 층 단위로 할인받아 취득하였더라도 취득 시 할인이 현재자산을 평가하는데 영향을 미친다고 보기 어렵고, 쟁점건물은 필요에 따라 가변벽체로 여러 호를 합하거나 분리하여 사용할 수 있도록 설계되었고, 호실별로 구분등기 되어 있으므로 호실별 매매사례가액을 적용하여 평가할 수 있으며, 쟁점건물은 서관과 동관이 연결통로가 있고 조망 등이 유사하여 유의미한 차이가 없을 뿐만 아니라 비교대상 자산은 쟁점건물보다 저층에 위치하고 있으며, 일반적으로 고층가격이 높은 점 등을 고려할 때 조사청이 유사자산 매매사례가액으로 선정한 비교대상 자산이 적정하게 선정되었다.』고 과세의결한 바 있다. ※ 조사청은 동 위원회의 자문을 거쳐 쟁점회사의 주식가격을 평가함에 있어 쟁점건물의 가격을 재산정하는 등에 따라 피상속인이 소유한 쟁점회사의 상속개시 당시 가격을 ○○,○○○백만원(이 중 ○,○○○백만원은 공익법인 출연재산으로 상속세 과세가액 불산입함) 증액하였다.
(8) 쟁점건물에 대한 각 호실별 매매사례가액 적용 내역은 다음과 같다. 【쟁점건물 내역 및 매매사례 적용호실】(생략)
(9) 청구인의 주장처럼 동관과 서관이 유사한 자산이 아니라면 분양가액에 차이가 있어야 할 것임에도 청구인이 제출한 분양계약서에 의하면 AAA(주)가 분양받은 동관 22층 19개호의 분양가는 ○,○○○,000천원이며 BBB(주)이 분양받은 서관 22층 19개호의 분양가도 ○,○○○,000천원으로 같다.(생략) (가) 평가기준일 전 6월부터 상속세 신고일까지 동관과 서관의 거래내역을 보면, 서관이 동관에 비해 거래건수가 많기는 하나 2017.12.4. 거래된 전용면적 39.1㎡에 해당하는 서관 1908호 및 1909호의 거래금액이 ○○○,000천원이며, 같은 달인 2017.12.26. 거래된 전용면적 39.1㎡에 해당하는 동관 1711호, 1712호의 거래금액이 ○○○,000천원으로 같고, (나) 쟁점건물은 ① 동관 22층 19개호, ② 서관 22층 19개호, ③ 동관 21층 19개호, ④ 동관 20층 19개호로 구성되어 있으며 상기 쟁점건물이 모두 면적이 동일하며 ㎡당 기준시가가 2,881,000원으로 모두 동일하다. (다) 청구인은 쟁점건물의 서관, 동관 각 3개 호실은 방향이 같으나 나머지 각 14개 호실은 복도를 기준으로 정반대로 배치되어 있고, 서관은 옆 건물과 6.57m 떨어져 있는 것에 비해 동관은 옆 건물과 3.53m만 떨어져 있어 거의 간격이 없으며, (라) 동관은 대부분 호실이 일조량과 조망이 가려지는데 비해 서관은 호실 라인에 따라 조망과 일조량이 좋아 서관의 매매사례가액을 동관의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 아래의 한신인터밸리 주변건물 현황을 보면 서관 측면부에는 1997년에 신축된 지상24층 규모의 오렌지타워가 위치하고 있고 DDDD 건물은 지상 22층이며 쟁점건물은 최고층인 20층부터 22층에 위치한다. (마) 현장에 출장하여 확인한바 서관은 쟁점건물 바로 앞에 오렌지타워가 위치하여 서관 전체의 조망권 및 일조권이 거의 없으나 동관 측면부에는 2010년 신축된 지상 18층 규모의 GGG 및 1991년 신축된 지상 15층 규모의 EEE 오피스빌딩이 위치하여 쟁점건물이 위치한 동관 20층∼22층에서 조망권 및 일조량이 거의 가려지지 않는 것으로 확인되고 , 마. 한신인터밸리 주변건물 현황 참조 (바) 동관 및 서관 전면부는 모두 EEE로 대로변으로 조망권 및 일조권이 같고 동관 및 서관 후면부 또한 조망권 및 일조권이 동일한 사실을 확인하였다. (사) 따라서, 쟁점건물은 비교대상 자산보다 조망권 및 일조량이 우수하고 같은 동에 위치하는 등 매우 유사하므로 서관의 매매사례가액을 동관의 시가로 판단한 당초 조사내용은 정당하다.
1. 관련규정 가)상속세 및 증여세법제60조(2018.12.24. 법률 제16057호로 개정되기 전의 것, 이하 “구 상속세 및 증여세법”이라 한다) 제1항에서는 ‘상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.’라고 규정하고 있고, 같은 법 같은 조 제2항에서는 ‘이 때의 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.’라고 규정하고 있으며, 같은 법 같은 조 제3항에서는 ‘시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 구 상속세 및 증여세법 제61조 부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.’라고 규정하고 있다.
3. 호실별 매매사례가액 적용 시 비교대상이 적정하였는지 여부에 대하여 쟁점건물은 서관과 동관 사이에 연결통로가 있는 점, 모두 EEE로 변에 위치하고 있고 일반적으로 저층에 비해 고층의 가격이 높은 점, 업무시설은 교통의 편리성, 대로변 위치 등 입지 여건이 거래가격에 영향을 미치는 점 등 다음과 같은 여러 사정에 비추어 볼 때, 조사청이 유사자산 매매사례가액으로 선정한 비교대상 자산은 적정하다. 가) 쟁점건물을 동관과 서관으로 구분한 것은 관리사무소에서 편의상 구분한 것으로 실제 및 공부(건축물 관리대장 등)상으로 하나의 동이며, 호실 수 및 호실의 크기 및 분양가, 기준시가 및 방향이 동일하고 조망권 또한 유의미한 차이가 없는 것으로 보인다.
이 건 과세전적부심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법제81조의15 제5항 제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.